Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/00451

AB/CD Numéro 23/03955 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 28/11/2023 Dossier : N° RG 22/00451 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ID2C Nature affaire : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Affaire : [D] [Z] [G], [N] [L] [Y] épouse [G] C/ SARL HAUTES-PYRENEES IMMO Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 10 Octobre 2023, devant : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame REHM, Magistrate honoraire assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [D] [Z] [G] né le 21 avril 1950 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Madame [N] [L] [Y] épouse [G] née le 21 octobre 1952 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentés et assistés de Maître DUTERTRE, avocat au barreau de PAU INTIMEE : SARL HAUTES-PYRENEES IMMO exerçant sous l'enseigne 'LAFORET [Localité 4]' agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée de Maître TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES sur appel de la décision en date du 01 FEVRIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES RG numéro : 19/00727 EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2018, M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, ont régularisé avec la SARL Hautes-Pyrénées Immo, exploitant l'agence immobilière Laforêt [Localité 4], un mandat exclusif de vente « Favoriz » n° 3536 concernant leur bien immobilier situé [Adresse 3], commune d'[Localité 5], sous les relations cadastrales suivantes : section BC numéro [Cadastre 2] Lieu-dit [Adresse 8], pour un prix de vente de 172 000 euros net acquéreur, outre frais et taxes. Ce mandat de vente exclusif, conclu pour une durée irrévocable de 3 mois à compter de sa signature, stipulait, en cas de réalisation de l'opération, qu'un honoraire de 12 000 euros serait supporté par le vendeur. La convention prévoyait également qu'à l'issue de la période initiale de 3 mois, chaque partie pourrait la dénoncer à tout moment sous réserve d'en aviser l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 15 jours à l'avance, et qu'à défaut de dénonciation, le mandat serait prorogé avec exclusivité pour une période de 12 mois au terme de laquelle il prendrait fin automatiquement. Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2018, M. [B] [M] et Mme [C] [V] ont régularisé, en présence et avec le concours de l'agence immobilière Laforêt [Localité 4], une offre d'achat, aux termes de laquelle ils déclaraient leur intention d'acquérir le bien immobilier pour un prix de vente de 172 000 euros, outre frais, droits et émoluments relatifs à la vente. Aux termes de cette convention, l'offre n'était valable que « jusqu'au 16 novembre 2018 inclus. Passé cette date, et à défaut d'acceptation par le propriétaire, elle deviendra caduque, sans autre formalité, sauf accord contraire de l'offrant ». Il était également stipulé les modalités de notification de l'acceptation par le mandataire en précisant qu'« en cas d'acceptation de l'offre par le propriétaire, une promesse de vente devra être signée par le propriétaire et l'offrant au plus tard le 21 novembre 2018. A défaut de signature à cette date, et ce, pour quelle que cause que ce soit, l'offre sera caduque, celle-ci n'étant pas à elle seule constitutive d'un accord sur la chose et le prix au sens des articles 1583 et 1589 du code civil ». L'offre d'achat émise dans ces termes par M. [B] [M] et Mme [C] [V] le 14 novembre 2018 a été acceptée, le jour même, par les époux [G], par l'apposition au bas de l'acte, de la mention «  Bon pour acceptation de l'offre au prix de 160 000 euros net vendeur soit 172 000 euros net acquéreur ». Un compromis de vente a été signé par M. [B] [M] et Mme [C] [V] le 28 novembre 2018, en présence et avec le concours de l'agence immobilière Laforêt [Localité 4], mais en l'absence des époux [G], qui ne se sont pas présentés pour la régularisation du compromis, y compris ultérieurement malgré la mise en demeure qui leur a été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 1er décembre 2018, puis par deux sommations délivrées par ministère d'huissier de justice les 1er et 4 décembre 2018. Les époux [G] ont notifié parallèlement à la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt [Localité 4] par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 29 novembre 2018, présenté et distribué le 1er décembre 2018, la résiliation pure et simple, entière et définitive du mandat exclusif de vente « Favoriz » n° 3536 signé le 1er septembre 2018. La SARL Hautes-Pyrénées Immo a réclamé aux époux [G] le paiement d'une commission de 12 000 €, ce qu'ont refusé les époux [G]. Les échanges intervenus entre les parties en vue du règlement amiable de leur différend n'ayant pas abouti, la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt [Localité 4] a fait assigner les époux [G] devant le tribunal de grande instance(devenu tribunal judiciaire) de Tarbes suivant exploit du 6 mai 2019, en vue de les voir condamner, au visa des articles 1984, 1986, 1989 et 1231-5 et suivants du code civil, 514 et 515 du code de procédure civile, à lui payer, avec exécution provisoire : - la somme de 12 000 euros TTC, - la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens comprenant le coût des sommations du 1er et du 4 décembre 2019. Cette procédure a été inscrite au rôle de la première chambre du tribunal de grande instance de Tarbes sous le numéro RG 19/727. Selon acte extrajudiciaire du 25 juillet 2019, M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, ont fait assigner M. [B] [M] et Mme [C] [V] en intervention forcée devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Tarbes en vue de, au visa de l'article 1240 du code civil et 367 du code de procédure civile, - voir ordonner la jonction de cette instance avec celle suivie sous le numéro RG 19/727 de la première chambre du tribunal de grande instance de Tarbes, - voir les appelés en cause condamnés in solidum, à les relever et garantir indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre, - voir les appelés en cause condamnés in solidum, à leur payer, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance principale et de l'appel en cause. Les deux procédures ont été jointes. Par jugement contradictoire du 1er février 2022, le tribunal judiciaire de Tarbes a : - dit que la responsabilité contractuelle de M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, est engagée pour non-respect du mandat du 1er septembre 2018 ayant fait obstacle à la réalisation de la vente de leur immeuble d'[Localité 5] au profit de M. [B] [M] et Mme [C] [V], - condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse à verser à la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité compensatrice en exécution du contrat de mandat du 1er  septembre 2018, - débouté les époux [G] de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive comme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'ensemble des demandes formées à l'encontre de M. [B] [M] et Mme [C] [V], - débouté la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt [Localité 4] de ses demandes de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse à verser à M. [B] [M] et Mme [C] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, d'une part, et la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt [Localité 4], d'autre part, chacun pour moitié, aux dépens de l'instance principale, - condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, aux entiers dépens de l'appel en intervention forcée de M. [B] [M] et Mme [C] [V], - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires, - ordonné l'exécution provisoire. Le premier juge a constaté que l'offre d'achat était devenue caduque puisque le compromis de vente n'était pas intervenu aux plus tard le 21 novembre 2018 ; en revanche, il a considéré que le courrier de résiliation des époux [G] n'avait pas valablement mis fin au mandat qui s'était poursuivi selon les termes du contrat avec exclusivité pour la durée de préavis de 15 jours soit jusqu'au 16 décembre 2018. Il a donc estimé que, dans la mesure où aucune clause du mandat n'imposait l'émission d'une offre écrite d'achat, les époux [G] avaient enfreint les dispositions de l'article 15-5du mandat en refusant de répondre aux sommations qui leur ont été faites les 1er et 4 décembre 2018 d'avoir à signer un compromis avec M. [B] [M] et Mme [C] [V]. Il a également retenu que l'agence immobilière avait elle-même manqué à ses obligations en ne proposant pas la signature de l'avant-contrat dans le délai de sa réalisation et avait, par sa propre négligence, provoqué la caducité de l'offre d'achat du 14 novembre 2018, ce qui justifiait de réduire à 6 000 € l'indemnité qui lui était due. M. [D] [G] et Mme [N] [Y] ont relevé appel partiel de cette décision par déclaration au greffe du 15 février 2022, critiquant le jugement en ce qu'il a : - dit que la responsabilité contractuelle de M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, est engagée pour non-respect du mandat du 1er septembre 2018 ayant fait obstacle à la réalisation de la vente de leur immeuble d'[Localité 5] au profit de M. [B] [M] et Mme [C] [V], - condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, à verser à la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt immobilier la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité compensatrice en exécution du contrat de mandat, - débouté M. [D] [G] et Mme [N] [Y] de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive comme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, d'une part, et la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt immobilier, d'autre part, chacun pour moitié, aux dépens de l'instance principal, - ordonné l'exécution provisoire. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 août 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], appelants, au visa des articles 1231-1 et suivants, 1231-6, 1240 et 1231-5 du code civil, et la loi Hoguet du 2 janvier 1970, demandent à la cour de : - les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions, y faisant droit, - réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tarbes le 1er février 2022 en ce qu'il a : * dit que la responsabilité contractuelle de M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, est engagée pour non-respect du mandat du 1er septembre 2018 ayant fait obstacle à la réalisation de la vente de leur immeuble d'[Localité 5] au profit de M. [B] [M] et Mme [C] [V], * condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, à verser à la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt immobilier la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité compensatrice en exécution du contrat de mandat, * débouté M. [D] [G] et Mme [N] [Y] de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive comme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], son épouse, d'une part, et la SARL Hautes-Pyrénées Immo exploitant l'agence immobilière Laforêt immobilier, d'autre part, chacun pour moitié, aux dépens de l'instance principal, statuant à nouveau, sur les demandes de la société Hautes-Pyrénées immo, à titre principal, - dire et juger que M. [B] [M] et Mme [C] [V] ont régularisé une offre d'achat auprès de M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G] pour la maison mise en vente par la société Hautes-Pyrénées Immo, - dire et juger que M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G] ont accepté cette offre, dire et juger que l'offre ayant été acceptée, une promesse de vente devait être régularisée au plus tard le 21 novembre 2018 ; - dire et juger qu'à défaut de régularisation de la promesse de vente à cette date, l'offre d'achat devenait de plein droit caduque ; - dire et juger qu'au 21 novembre 2018, aucune promesse de vente n'a été donnée pour signature à M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G], - dire et juger par conséquent que l'offre d'achat régularisée par M. [B] [M] et Mme [C] [V] est devenue caduque de plein droit le 22 novembre 2018 ; - dire et juger qu'au 28 novembre 2018, date à laquelle ils ont été informés de la signature par M. [B] [M] et Mme [C] [V] d'un compromis de vente qui ne leur avait pas été transmis, M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G] n'étaient plus tenus de signer un compromis de vente corrélatif à une offre d'achat devenue caduque ; - dire et juger par conséquent que M. [D] [G] et Mme [N] [Y] n'ont manqué à aucune de leurs obligations en exécution du mandat de vente conclu avec la société Hautes-Pyrénées Immo ; - dire et juger également que la société Hautes-Pyrénées Immo ne peut se prévaloir des stipulations de la clause litigieuse dans la mesure où la vente n'a pas effectivement été conclue ; - dire et juger par conséquent qu'aucune indemnité compensatrice n'est due à la société Hautes-Pyrénées Immo ; - débouter par conséquent la société Hautes-Pyrénées Immo de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont indûment formées contre M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G], à titre subsidiaire, - dire et juger que la société Hautes-Pyrénées Immo a commis de nombreuses fautes dans l'exécution de son mandat de vente, - dire et juger que la société Hautes-Pyrénées Immo a 'uvré et man'uvré auprès de M. [B] [M] et Mme [C] [V] pour ouvrir leur droit à l'indemnisation, - dire et juger que ces agissements et fautes revêtent les caractéristiques de la force majeure, - à défaut, dire et juger que ces agissements et fautes doivent être considérés non seulement comme étant d'une certaine gravité mais aussi et surtout ayant un rôle causal dans la survenance du dommage, - débouter par conséquent la société Hautes-Pyrénées Immo de sa demande de condamnation de M. et Mme [G] au paiement d'une somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, à titre infiniment subsidiaire, - dire et juger que nombreuses ont été les manquements de la société Hautes-Pyrénées Immo à ses obligations, ès qualités de mandataire de M. et Mme [G], en application de son pouvoir de suppression et/ou de modération de la clause pénale, - débouter la société Hautes-Pyrénées Immo de sa demande de condamnation de M. et Mme [G] au paiement d'une somme de 12 000 euros à titre d'indemnité, sur les demandes reconventionnelles formées par M. et Mme [G], - dire et juger qu'en engageant une telle procédure à l'encontre de M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G], la société Hautes-Pyrénées Immo a agi de manière abusive ; - dire et juger que cet abus a généré un préjudice non seulement moral mais aussi financier pour M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G], - condamner par conséquent la société Hautes-Pyrénées Immo à payer à M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, sur l'appel incident de la société Hautes-Pyrénées immo, - débouter la société Hautes-Pyrénées Immo de sa demande de condamnation de M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G] au paiement d'une somme de 12 000 euros au titre de l'indemnité compensatrice sollicitée en vertu de l'article 15 8°) du mandat de vente du 1er septembre 2018, en ce qu'elle est indûment formée à leur encontre, en toute hypothèse, - condamner la société Hautes-Pyrénées Immo à payer à M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Hautes-Pyrénées Immo ou toutes autres succombantes au paiement des entiers dépens en ceux compris les dépens de première instance et d'appel. Au soutien de leur appel, les époux [G] font valoir : - que l'offre d'achat de M. [B] [M] et Mme [C] [V] est devenue caduque faute pour les parties d'avoir régularisé un compromis de vente avant le 21 novembre 2018, - que l'agence n'a effectué aucune diligence pour organiser la signature du compromis, dont les époux [G] ont été prévenus au dernier moment qu'il serait signé par les acquéreurs le 28 novembre 2018, - que la résiliation du mandat de vente du 1er septembre 2018 est intervenue par courrier recommandé du 29 novembre 2018, c'est-à-dire avant le terme de trois mois, - que les époux [G] ont respecté leurs engagements issus du mandat, en particulier de l'article 15, - que leur responsabilité n'est donc pas engagée de sorte que l'indemnité de 12 000 € n'est pas due à l'agence immobilière, - qu'en tout état de cause, la clause pénale n'est pas due car il résulte des dispositions d'ordre public de l'ancien article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 devenu l'article 6 de la loi Hoguet qu'aucune somme n'est due à quelque titre que ce soit à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu mandat écrit n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; sans vente l'indemnité compensatrice n'est pas due, et l'offre d'achat présentée par M. [B] [M] et Mme [C] [V] et acceptée par les époux [G] stipulait expressément qu'elle n'était pas à elle seule un accord sur la chose et le prix, - que seule l'agence immobilière a rédigé la promesse d'achat sans même solliciter les vendeurs sur la formulation de celle-ci, - qu'à titre subsidiaire, la SARL Hautes-Pyrénées Immo a commis de nombreuses fautes dans l'exécution de son mandat ce qui est privatif de l'indemnité réclamée : * elle n'a pas proposé la signature de l'avant-contrat dans le délai de sa réalisation, et ne s'est pas assurée qu'une prorogation du délai était possible, * elle a averti les vendeurs le 28 novembre 2018 qu'un compromis allait être signé le soir même à l'agence et non chez le notaire, sans même que les vendeurs n'en connaissent la teneur, * elle n'a pas respecté la règle selon laquelle elle devait faire régler aux acquéreurs 10 % du prix de vente lors de la signature du compromis de vente, * aucune pièce produite permet de s'assurer que le compromis de vente litigieux a finalement été signé, - qu'à titre infiniment subsidiaire, le juge doit modérer la clause pénale figurant dans le mandat de vente car l'agence a, par sa propre défaillance, causé la caducité de l'offre d'achat, - qu'en tout état de cause la procédure engagée par la SARL Hautes-Pyrénées Immo est abusive et justifie l'allocation de dommages intérêts. Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la société Hautes-Pyrénées immo, intimée, sur le fondement des dispositions des articles 1984, 1986, 1989, 1199 et 1231-5, 1231-6 et suivants du code civil, demande à la cour de : - débouter M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], de juger qu'ils n'étaient pas tenus de signer un compromis de vente en raison de la caducité de l'offre d'achat du 14 novembre 2018 et qu'ainsi ils n'ont manqué à aucune de leurs obligations en exécution du mandat de vente du 1er septembre 2018, - les débouter, en conséquence, de leurs demandes principales tendant à voir prononcer le débouté de la société Hautes-Pyrénées immo de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont indûment formées contre M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], - débouter M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], de leur demande subsidiaire de juger que la société Hautes-Pyrénées immo a commis des fautes ou des man'uvres qui auraient concouru à son préjudice, - les débouter, en conséquence, de leur demande d'exonération de responsabilité à ce titre et de débouter la société Hautes-Pyrénées immo de sa demande de dédommagement de son préjudice, - débouter M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], de leur demande à titre infiniment subsidiaire de suppression de la demande de la société Hautes-Pyrénées immo de leur condamnation au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l'indemnité due en vertu de l'article 15 8° du mandat de vente du 1er septembre 2018, - accueillant la société Hautes-Pyrénées immo en son appel incident limité du jugement du tribunal judiciaire de Tarbes du 1er février 2022 au montant de l'indemnité compensatrice qui lui a été alloué à hauteur de 6 000 euros alors que contractuellement il était prévu un montant de 12 000 euros et en ce qu'il a été ordonné le partage des dépens, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que la responsabilité contractuelle de M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], est engagée pour non-respect du mandat du 1er septembre 2018 ayant fait obstacle à la réalisation de la vente de leur immeuble d'[Localité 5] au profit de M. [B] [M] et Mme [C] [V], - réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], à verser à la société Hautes-Pyrénées immo la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité compensatrice en exécution du contrat de mandat du 1er septembre 2018, - condamner solidairement M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G], à verser à la société Hautes-Pyrénées immo la somme de 12 000 euros à titre d'indemnité compensatrice en exécution du contrat de mandat du 1er septembre 2018, - débouter M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros et confirmer le jugement déféré à ce titre, - débouter M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [D] [G] et Mme [N] [Y], épouse [G], à payer à la société Hautes-Pyrénées immo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, réformant le jugement déféré, - les condamner solidairement aux dépens de première instance en lesquels est compris le coût des sommations du 1er et du 4 décembre de Me C. Bourrez, - les condamner solidairement aux dépens d'appel. La SARL Hautes-Pyrénées Immo fait valoir pour sa part : - que la résiliation du mandat de vente adressée par les vendeurs à l'agence par courrier recommandé du 28 novembre 2018, reçu le 1er décembre 2018, n'est pas valablement intervenue avant le délai de trois mois à compter duquel le mandat était prorogé sauf résiliation avec un préavis de 15 jours, de sorte que le mandat exclusif de vente ne pouvait prendre fin au mieux qu'à compter du 15 décembre 2018, - qu'aucune stipulation contractuelle du mandat de vente n'impose la nécessité de signer une offre d'achat préalable à la signature de la promesse de vente, - que l'offre d'achat et des obligations entre les acquéreurs et vendeurs, de sorte que sa validité n'a aucune incidence sur celle du mandat de vente, - que l'article 15-5 du mandat imposait aux époux [G] de signer aux prix, charges et conditions du mandat tout avant-contrat ainsi que tout acte de cession avec tout acquéreur présenté par le mandataire, - que l'agence mandataire a effectivement présenté des acquéreurs aux époux [G] au prix convenu, de sorte que le refus de signer le compromis de vente le 29 novembre 2018 et de ne pas déférer aux sommations d'huissier des 3 décembre et 7 décembre 2018 est fautif, - que l'article 15-8 du mandat de vente prévoit qu'en cas de violation de l'une de ses obligations, le mandant s'engage irrévocablement à verser au mandataire une indemnité compensatrice égale au montant TTC de la rémunération du mandataire prévue au mandat, - que les époux [G] n'avaient pas à valider l'offre d'achat, ils étaient simplement libres de ne pas l'accepter ou de faire une contre-proposition, - que la SARL Hautes-Pyrénées Immo a prêté son concours à la rédaction de l'offre litigieuse mais ignorait que les candidats acquéreurs ne pourraient signer le compromis de vente avant le 21 novembre 2018, de sorte qu'il ne peut lui être opposé de ne pas avoir assuré l'efficacité juridique de l'acte, - qu'en tout état de cause la prétendue inefficacité de l'offre litigieuse n'a eu aucune conséquence puisque ce sont les vendeurs qui ont refusé de régulariser le compromis de vente alors que les candidats acquéreurs étaient toujours disposés à acheter, - que la clause pénale est applicable même s'il n'y a pas eu de vente, puisqu'il s'agit de sanctionner les manquements du mandant, - que la SARL Hautes-Pyrénées Immo n'a commis aucune faute dans la mesure où aucune clause du contrat de mandat n'imposait l'émission d'une offre écrite, et la rédaction d'actes n'était qu'une possibilité offerte à l'agence par le mandat et non une obligation ; de même aucune clause du mandat n'impose d'informer les vendeurs par lettre recommandée de la signature d'un compromis de vente, elle avait en effet l'obligation d'informer 'le mandant de l'accomplissement de sa mission de vendre dans les huit jours de l'opération' ce qui correspond à la vente définitive ; enfin les candidats acquéreurs confirment avoir versé lors de la signature du compromis de vente l'acompte de 10 % ; - que les époux [G] avaient été informés au préalable que les acquéreurs signeraient la semaine du 28 novembre 2018, et ont été prévenus par téléphone la veille de la signature, - qu'il n'y a aucune raison de modérer la clause pénale, qui n'est manifestement pas excessive. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2023. MOTIFS : L'appel de M. et Mme [G] étant partiel et ne visant pas les chefs de jugement relatifs à M. [M] et Mme [V], les dispositions concernant ces derniers sont définitives et ceux-ci ne sont pas parties à l'instance d'appel. Sur la résiliation du mandat de vente : Le mandat exclusif de vente conclu entre M. et Mme [G] et la SARL Hautes-Pyrénées Immo le 1er septembre 2018 fixait, en son article 11, une période d'irrévocabilité durant les trois premiers mois, au cours desquels nulle résiliation ne pouvait donc intervenir. A l'issue de cette période de trois mois, soit à compter du 1er décembre 2018, chaque partie pouvait mettre fin au mandat à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à condition de respecter un préavis de 15 jours. En l'espèce, M. et Mme [G] ont résilié le mandat par courrier recommandé expédié le 28 novembre 2018 et reçu de la SARL Hautes-Pyrénées Immo le 1er décembre 2018, mentionnant que la résiliation 'prenait effet à l'expiration du délai stipulé à l'article susvisé' (l'article 11) ; ainsi le mandat exclusif de vente qui ne pouvait prendre fin avant le 1er décembre 2018, a en réalité pris fin passé le délai de préavis de 15 jours à compter de l'expédition du courrier de résiliation, par application combinée de l'article 668 du code de procédure civile et de l'article 11 du contrat, soit en l'espèce le 12 décembre 2018 à minuit. Ainsi, le mandat de vente n'était pas encore résilié le 28 novembre 2018 lorsque la SARL Hautes-Pyrénées Immo a demandé à M. et Mme [G] de signer le compromis de vente, ni les 1er et 4 décembre 2018 lorsqu'il leur en a été fait la sommation. Sur la responsabilité de M. et Mme [G] : Il est constant que M. et Mme [G] ont refusé de signer le compromis de vente rédigé par la SARL Hautes-Pyrénées Immo avec les candidats acquéreurs qu'elle leur présentait. Il ressort des pièces produites et des explications des parties que la SARL Hautes-Pyrénées Immo a rédigé, pour le compte de ses clients M. [M] et Mme [V], une offre d'achat le 14 novembre 2018, acceptée le même jours par les vendeurs, stipulant expressément qu'elle deviendrait caduque à défaut de signature d'un compromis de vente entre les parties avant le 21 novembre 2018, or aucun compromis n'a été signé avant cette date. Ce n'est en effet que le 28 novembre 2018 que la SARL Hautes-Pyrénées Immo a rédigé, avec M. [M] et Mme [V] et hors présence des vendeurs, un compromis mentionnant notamment une clause suspensive de prêt alors que les vendeurs affirment qu'ils ne souhaitaient pas une telle clause dans le cadre de la vente. Ce faisant, la SARL Hautes-Pyrénées Immo a outrepassé ses pouvoirs en indiquant dans l'offre d'achat des mentions relatives à une date de validité de l'offre que ne lui avaient pas prescrites les vendeurs, et sans s'assurer de la possibilité pour les acquéreurs de régulariser un compromis dans les délais impartis. Ainsi, l'offre d'achat est devenue caduque le 21 novembre 2018. La SARL Hautes-Pyrénées Immo n'était donc pas fondée à imposer à M. et Mme [G] la signature d'un compromis rédigé hors délai, hors leur présence, non soumis à leur examen préalablement, et ne respectant pas manifestement leurs souhaits. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il importe peu que le mandat exclusif de vente ne prévoyait pas expressément la rédaction d'une offre d'achat écrite : la SARL Hautes-Pyrénées Immo a pris l'initiative de rédiger une telle offre et d'en préciser contractuellement la durée de validité ; au demeurant le mandat litigieux mentionne au nombre des pouvoirs et obligations de l'agence mandataire celles de rédiger ou faire rédiger les actes sous seing privé nécessaires à l'accomplissement de sa mission et d'accomplir les meilleures diligences afin de vendre le(s) bien(s) visé(s) aux charges et conditions convenues. Au regard de la caducité de l'offre d'achat, le projet de compromis de vente rédigé par la SARL Hautes-Pyrénées Immo le 28 novembre 2018 soumis à partir de cette date à M. et Mme [G] ne pouvait constituer qu'une simple nouvelle offre d'achat, que M. et Mme [G] étaient libres d'accepter ou de refuser. La SARL Hautes-Pyrénées Immo ne peut en effet soutenir que serait constitutif d'une faute engageant leur responsabilité, le seul fait pour les vendeurs de refuser de vendre leur bien immobilier à des candidats acquéreurs proposant de l'acquérir au prix fixé au mandat ; en effet le mandat de vente même exclusif donné à un professionnel de l'immobilier n'est qu'une mission d'entremise et n'a pas pour effet de le substituer à son mandant, sauf clause spéciale l'y autorisant expressément, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ainsi, M. et Mme [G], dont il n'est pas soutenu par ailleurs qu'ils aient conclu la vente avec d'autres acquéreurs en violation de l'exclusivité du mandat, étaient libres de ne pas réaliser la transaction avec M. [M] et Mme [V]. Au demeurant, il est rappelé que l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) dont les dispositions sont d'ordre public prévoit qu'aucune somme d'argent n'est due à quel que titre que ce soit à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu mandat écrit n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Par conséquent, la SARL Hautes-Pyrénées Immo ne peut prétendre, ni à la commission stipulée au mandat en cas de vente à hauteur de 12 000 euros, ni à une quelconque somme à titre de clause pénale. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [G] à payer la somme de 6 000 euros, et la SARL Hautes-Pyrénées Immo sera déboutée de l'ensemble de ses demandes. Sur la demande de M. et Mme [G] pour procédure abusive : M. et Mme [G] sollicitent la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et préjudice moral, mais ne caractérisent ni abus de la SARL Hautes-Pyrénées Immo dans l'exercice de son droit d'ester en justice, ni préjudice moral résultant du comportement de celle-ci. En conséquence, leur demande sera rejetée par confirmation du jugement entrepris. Sur le surplus des demandes : La SARL Hautes-Pyrénées Immo, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer à M. et Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné les époux [G] à payer à la SARL Hautes-Pyrénées Immo la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, et la demande présentée par l'intimée à ce titre sera rejetée. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de M. et Mme [G] pour procédure abusive et préjudice moral, Le confirme sur ce point, Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant, Déboute la SARL Hautes-Pyrénées Immo de l'ensemble de ses demandes, y compris celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Hautes-Pyrénées Immo à payer à M. [D] [G] et Mme [N] [Y] épouse [G] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, Condamne la SARL Hautes-Pyrénées Immo aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE