Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/01720

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01720 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4NC Minute : 24 /00937 Société SEQENS Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 35 C/ Madame [C] [L] [U] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BENOIT-GUYOD Copie délivrée à : Mme [L] [U] Le 27/08/ 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame [M] [D], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Huguette LÉZIN-BOURGEOIS greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société SEQENS, ayant son siège social [Adresse 7], représentée Maitre BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [C] [L] [U], demeurant [Adresse 5] comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 23 octobre 2015, la société FRANCE HABITATION, a donné en location à Madame [C] [L] [U], à compter du 23 octobre 2015, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 321,45 euros et une provision sur charges de 290,86 euros. Par contrat du 2 décembre 2015 la société FRANCE HABITATION a donné en location à Madame [L] [U] un emplacement de stationnement numéro [Immatriculation 3] 110388 situé à la même adresse moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 29,85 euros et d’une provision sur charges de 1,00 euros. Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 12 septembre 2023, la société SEQENS a fait commandement à Madame [L] [U] de lui payer la somme de 2 500,99 euros due au titre des loyers et charges. Par assignation du 13 février 2024, la société SEQENS a fait citer Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant: -de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation des baux pour non-paiement des loyers et charges -d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier -d’ordonner que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et , L 433-2 du code des procédures civiles aux frais risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront -de fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité que Madame [L] [U] aurait payé si les baux n’avaient pas été résiliés et de la condamner au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux -de condamner Madame [L] [U] à lui payer la somme de 3 287,23 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyer dus et ceux qui seront dus au jour de l’audience avec intérêts de droit sur la somme de 2 500,99 euros à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus -de condamner Madame [L] [U] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 12 septembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que le clause résolutoire est acquise. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 février 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société SEQENS précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 2 650,91 euros, terme d’avril 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [L] [U] indique qu’elle est retraitée et perçoit une pension de 1 400 euros par mois et demande à s’acquitter de la dette par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, précisant qu’elle souhaite rester dans le logement. Elle ajoute qu’elle a fait un virement de la somme de 1 800 euros le 4 mai 2024. La société SEQENS ne s’oppose pas à l’octroi de délais et précise que la défenderesse a repris le paiement du loyer intégral avant l’audience. Elle a été autorisée à faire parvenir au juge, dans le cours de son délibéré, une note pour indiquer ce qu’il en est du virement invoqué. MOTIFS La société SEQENS justifie constituer la nouvelle dénomination de la société FRANCE HABITATION; Selon les dispositions de l’article 24 applicables au contrat en cause, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”; Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer; Le commandement du 12 septembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; En l’espèce, il ressort des décomptes produits par le bailleur que du 30 juin 2017 au 30 avril 2024, il a été appelé la somme totale de 594,38 euros (149,49 + 13 + 191,40 + 87,47 + 140,02 + 13) au titre de “frais CTX” dont 441,36 à la date de délivrance du commandement et celle de 160,02 euros (21 x 7,62) au titre de frais d’enquête dont 137,16 euros à la date de délivrance du commandement, lesquels ne constituent pas des éléments de la dette locative; Il en ressort également que la régularisation des charges pour l’année 2022 fait apparaître un solde de 888,38 euros en faveur de la défenderesse, étant observé que cette régularisation est intervenue le 18 avril 2024; Il était donc dû en réalité, au titre du loyer et des charges, à la date du commandement, la somme totale de 1 034,09 euros (2 500,99 - 441,36 - 137,16 - 888,38); Les causes de ce commandement ayant été apurées dans le délai de deux mois, par virement de la somme de 1 500 euros le 19 septembre 2023, la clause résolutoire n’est donc pas acquise; Le locataire a pour obligation principale de payer le loyer au terme convenu; La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques et il est formé une demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges; Compte tenu du caractère fondamental du droit au logement, le défaut de paiement des loyers doit présenter une gravité particulière pour justifier la résiliation du bail; Déduction faite des frais contentieux et d’enquête, la somme due au titre des loyers, charges, et provisions sur charges, terme d’avril 2024 inclus, est de 2 052,13 euros (2 803,59 - 594,38 - 160,02), ce qui correspond peu ou prou à trois termes; Un tel manquement, rapporté à une durée d’occupation des lieux de près de 19 années ne constitue pas une faute de nature à justifier la résiliation du bail, étant observé au surplus que Madame [L] [U] s’est efforcée de contenir l’endettement locatif depuis plusieurs mois; Les demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion seront rejetées; Les causes du commandement ont été apurées avant la délivrance de l’assignation; La défenderesse sera condamnée à payer, en deniers ou quittances afin de tenir compte, le cas échéant du paiement de 1 800 euros évoqué lors des débats, la somme de 2 052,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années; En l’espèce, Madame [L] [U] est en capacité de régler sa dette; Il y a donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ; Madame [L] [U] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 12 septembre 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort Condamne Madame [C] [L] [U] à payer en deniers ou quittances à la société SEQENS la somme de 2 052,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme d’avril 2024 inclus; Dit que Madame [C] [L] [U] se libérera valablement en vingt mensualités de 100 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure de régulariser l’impayé restée infructueuse; Rejette toutes autres demandes; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne Madame [C] [L] [U] aux dépens, y compris le coût du commandement du 12 septembre 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge,