Texte intégral
CIV. 1
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10679 F
Pourvoi n° V 17-16.255
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Philippe X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2017 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société B... et Olivier C..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
En présence de la société Financière du beffroi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ;
La société B... et Olivier C... a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt rendu et dirigé contre la société Financière du beffroi ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société B... et Olivier C... ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à la société B... et Olivier C... du désistement de son pourvoi incident éventuel ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation du pourvoi principal, annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'action en responsabilité intentée par M. X... contre la SCP B..., notaires ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu, d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; QUE le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son Intervention, mais que c'est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; QU'il résulte des pièces du dossier que la SCP B... a accompagné le groupe Simbiosis sur d'autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme et qu'elle a été présente dans nombre d'actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l'achat qu'à la revente, de sorte qu'elle s'est située dans une situation de quasi-subordination, l'obligeant d'autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ; QUE l'opération économique à laquelle monsieur Philippe X... a souscrit était destinée à lui procurer un rapport important, ainsi que des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; QU'il doit toutefois qu'être relevé que la SCI D... a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement conformément à l'article R. 261-17 du code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour M. Philippe X... de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la SOCFIM, permettant un contrôle par cette société devant lui garantir la bonne utilisation des fonds, notamment en cas de défaillance de la SCI D... ; QUE les seuls griefs articulés contre la SCP B... par M. X... portent : - sur l'absence de vérification de l'état réel d'avancement des travaux du bâtiment C- [...] au jour de la signature de l'acte authentique le 12 juillet 2006 ; - sur l'absence d'information sur les retards apportés à la réalisation du programme ; - sur l'absence d'insertion dans l'acte d'une clause résolutoire de plein droit à défaut de livraison du lot au 30 juin 2007 ; QUE l'obligation d'information et de conseil pesant sur le notaire ne dispense pas l'acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de diligences ; QU'en l'espèce M. X... n'a pas estimé utile entre septembre 2004, date du contrat de réservation, et juillet 2006, date de l'acte notarié, de se rendre sur les lieux des six lots qu'il se proposait d'acquérir et qu'il s'est volontairement privé de la possibilité de vérifier par lui-même l'état des constructions ; QUE les documents portés à la connaissance de M. X... un mois avant la signature de l'acte authentique ne laissaient aucun doute sur la nature de l'opération, puisqu'il y a été précisé, notamment au titre des conditions particulières formant les titres Il et III ; QUE la SCI D... s'était rendue propriétaire de l'ensemble immobilier et que le permis de construire autorisait la restructuration, le réaménagement et l'extension de cet ensemble immobilier, mais non sa démolition, de sorte que la mise hors d'eau de l'existant allait de soi ; QU'en outre la SCP B... n'était pas tenue de procéder à des investigations sur l'état d'avancement des travaux, ce qui était de la seule responsabilité de l'architecte d'exécution et que c'est sans faute pour elle qu'elle a reçu le 12 juillet 2006 l'acte de vente de M. X... prévoyant un paiement de 70 % du prix de vente sur le certificat de M. Yves Z... en date du 26 avril 2006 attestant d'une mise hors d'eau du bâtiment ; QU'enfin M. X... a lui-même confirmé dans l'acte notarié et de manière expresse la mise hors d'eau ; QUE si l'acte a depuis été résolu, cette indication qui n'est nullement réputée non écrite à l'égard du notaire, leur reste opposable ; QUE ce premier grief doit donc être écarté ; QUE sur le second grief d'absence de mise en garde sur les retards apportés à la réalisation du programme, la SCP B... se devait certes d'attirer l'attention des acquéreurs-investisseurs sur les difficultés rencontrées par la SCI D..., si elles étaient connues d'elle, et pour le moins, compte tenu de la nature de la relation la liant à la SCI D..., de s'enquérir clairement sur les conditions de la poursuite de son intervention afin d'être en mesure de satisfaire à ce devoir de conseil et qu'elle ne saurait à cet égard s'exonérer de sa responsabilité en se retranchant derrière de prétendus cas de force majeure ou derrière la garantie d'achèvement apportée par la Sofcim ; QUE toutefois, M. X... n'explicite pas en quoi le notaire aurait pu ou dû, au jour de la signature de son acte, connaître les difficultés rencontrées par la SCI D... pour la réalisation du programme et qui auraient été telles qu'elles étaient de nature à faire échec à une livraison de l'ouvrage au 30 juin 2007 ; QU'en l'absence de toute démonstration de ce chef, ce grief ne peut être retenu à son encontre ; QUE le troisième grief d'absence d'insertion d'une clause résolutoire de plein droit dans une acte de vente en l'état futur d'achèvement est dénué de pertinence puisque les textes régissant ce mode d'acquisition prévoient que la date de livraison puisse être différée en cas de force majeure et que l'acquéreur est en droit d'obtenir dans une telle situation le paiement de pénalités de retard ; QU'en outre, l'insertion d'un telle clause aurait relevé de la liberté contractuelle et de l'affaire des parties ; QU'il doit en outre être relevé que M. X... ne peut sérieusement soutenir qu'il a souffert un dommage de l'absence d'une telle clause résolutoire en l'absence de livraison de ses lots au 1<ER 2007="" ALORS="" JUILLET="" QU="">
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ; QUE plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; QU'en outre, le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; QUE c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; QUE le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l'année 2002 et au cours de l'année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; QUE spécialement l'acquéreur dans le présent dossier a passé la vente devant le notaire le 12 juillet 2006 pour l'acquisition des lots n° 149, 150, 151, 152, 153 et 160 du bâtiment C ; QUE l'acquéreur soutient devant la cour d'appel que le notaire a commis des manquements à ses obligations notamment en - se contentant d'une déclaration d'achèvement des travaux et d'une attestation de conformité établies par l'architecte pour le compte du promoteur, ces documents ne garantissant que l'achèvement des travaux prévus au permis de construire et leur conformité audit permis, alors qu'il aurait dû demander l'attestation d'achèvement des travaux prévue à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation certifiant l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble objet du contrat de vente conformément à sa destination ; - en n'attirant pas son attention, au moment de la vente, sur l'absence de tout document justifiant de l'achèvement des travaux et attestant de la livraison d'un immeuble conforme à sa destination, et du risque encouru en l'absence d'un tel document, risque qui s'est réalisé puisque que les sociétés venderesses n'avaient toujours pas rempli leur obligation de délivrance à la date à laquelle a été prononcée la résolution des ventes ; en ne l'informant pas suffisamment sur l'étendue et la nature de la garantie intrinsèque d'achèvement souscrite auprès de la Sofcim qui ne portait que sur les bâtiments A et C ; - en omettant de l'informer sur les retards pris par la chantier alors qu'il ne pouvaient les ignorer du fait de la résolution amiable de ventes par certains acquéreurs ; QU'en premier lieu, il convient de relever que la vente litigieuse en l'état futur d'achèvement était soumise aux dispositions des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction alors applicable ; QUE le contrat de vente devait préciser la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement ; QUE le choix de la garantie d'achèvement, intrinsèque ou extrinsèque, relevait du choix du vendeur promoteur et l'obligation de conseil qui s'imposait au notaire et n'exigeait pas de lui qu'il avertisse son client des avantages et inconvénients inhérents à chacune de ces garanties également licites, et dont le choix ne devait pas être opéré par le notaire, mais par le vendeur ; QU'il n'entrait pas en l'état de la législation applicable dans les obligations professionnelles de l'étude notariale d'attirer l'attention des parties sur les inconvénients de la garantie intrinsèque, parfaitement licite, par rapport à l'autre option légale ouverte au vendeur qu'était la garantie extrinsèque ; QU'à ce titre, en l'état d'un permis de construire en cours de validité, d'une déclaration d'ouverture de travaux et d'une attestation de M. Z... certifiant que les travaux du bâtiment avaient atteint le stade hors d'eau, il ne saurait être reproché à la SCP B... de ne pas avoir spécialement attiré l'attention des vendeurs sur les inconvénients de la garantie d'achèvement alors que la livraison était prévue initialement à la fin de l'année 2006 dans le contrat de réservation puis au deuxième semestre 2007 au terme de l'acte de vente ; QUE par ailleurs il était fait expressément mention des détails de cette garantie dans les annexes de l'acte de vente et des conditions de sa souscription ; QU'en outre, il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte précité permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter l'acquéreur sur les risques et retard pesant sur l'opération, autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; QU'en effet dans le cas d'espèce la livraison du bâtiment C était initialement fixée au deuxième semestre 2007 alors que l'acte de vente avait été reçu le 12 juillet 2006, soit près d'un an avant la date prévisible de livraison ; QUE l'étude notariale était alors en possession d'un permis de construire en cours de validité, d'une déclaration d'ouverture de travaux et d'une attestation de M. Z... certifiant que les travaux du bâtiment avaient atteint le stade hors d'eau ; QU'en l'état de ces éléments, et alors qu'aucune autre information ne lui permettait d'envisager l'échec du programme et qu'aucun acte de vente de la résidente n'avait fait l'objet de résolutions amiables à l'initiative de certains acquéreurs avant le 26 octobre 2006, il ne saurait être reproché au notaire de n'avoir pas sollicité une nouvelle attestation d'état d'avancement des travaux alors que l'acte de vente prévoyait le déblocage de 70 % des fonds en totale conformité avec l'attestation de M. Z... dont rien ne permettait de douter de l'authenticité, et les dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ; QUE si un notaire doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, il n'a pas l'obligation toutefois de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés ; QU'il n'est par ailleurs nullement soutenu ni démontré l'existence d'une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération permettant d'établir que la B... aurait été informée le 12 juillet 2006 de l'échec programmé de l'opération immobilière ; QUE par ailleurs les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à cette date le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; QU'en l'état de ces éléments, les moyens soulevés en cause d'appel par M. X... seront en conséquence écartés ; QUE pour le surplus, en l'absence de pièces nouvelles suffisamment probantes de nature à remettre en cause leur analyse, la cour adoptera les justes motifs retenus par les premiers juges ; QUE la décision déférée sera en conséquence confirmée par motifs adoptés en ce qu'elle a débouté l'appelant de ses demandes à l'encontre de la B... ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui l'oblige à se renseigner sur les éléments d'information qui présentent le caractère d'une information utile pour son client ; que le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement est tenu de vérifier l'état d'avancement des travaux ; qu'en retenant, pour écarter tout manquement de la SCP notariale à son obligation de conseil et d'information, que cette dernière n'était pas tenue de procéder à des investigations sur l'état d'avancement des travaux, ce qui relevait de la seule responsabilité de l'architecte d'exécution et que l'acte notarié de vente était intervenu sur le constat d'un certificat de l'architecte attestant d'une mise hors d'eau du bâtiment, sans constater que le notaire avait vérifié l'existence d'une attestation d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, certifiant l'exécution des ouvrages et l'installation des équipements indispensables à l'utilisation de l'immeuble objet du contrat conformément à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui l'oblige à se renseigner sur les éléments d'information qui présentent le caractère d'une information utile pour son client ; que le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement est tenu de vérifier l'état d'avancement des travaux ; qu'en décidant que le notaire pouvait se contenter d'un simple certificat de l'architecte attestant de la mise hors d'eau du bâtiment après avoir cependant constaté que les travaux consistaient en une restructuration, réaménagement et extension de l'ensemble immobilier et que la mise hors d'eau allait donc de soi, ce dont il résultait qu'une simple attestation de mise hors d'eau était insuffisante à justifier de l'avancement significatif des travaux et de leur achèvement pour la date promise, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1382, devenu 1240 du même code civil ;
3°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui l'oblige à se renseigner sur les éléments d'information qui présentent le caractère d'une information utile pour son client ; que le notaire, tenu d'un devoir de conseil, a l'obligation d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter tout manquement de la SCP notariale à son obligation de conseil et d'information, que cette dernière n'était pas tenue de procéder à des investigations sur l'état d'avancement des travaux et que l'acte notarié de vente prévoyant un paiement de 70 % du prix de vente était intervenu sur le certificat de l'architecte attestant d'une mise hors d'eau du bâtiment, sans rechercher si le notaire avait expressément attiré l'attention de M. X... sur les risques d'un paiement comptant de 70 % du prix de vente en l'absence d'achèvement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la faute de la victime n'est exonératoire que si elle présente les caractères de la force majeure ou si elle est la cause exclusive du dommage ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de ses demandes que « l'obligation d'information et de conseil pesant sur le notaire ne dispense pas l'acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de diligences » et que M. X... s'était abstenu en « juillet 2006, date de l'acte notarié, de se rendre sur les lieux des six lots qu'il se proposait d'acquérir et qu'il s'est volontairement privé de la possibilité de vérifier par lui-même l'état des constructions » (jugement, p. 10, § 3) sans rechercher si ce fait imputé à M. X... était à l'origine exclusive du dommage allégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
5°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (conclusions d'appel, p. 16 et 17), M. X... faisait valoir que la garantie d'achèvement ne portait pas sur le bâtiment B, dont l'achèvement était pourtant indispensable pour la conformité et la jouissance du bâtiment C dans lequel il avait acquis les lots en cause, en ce qu'il déterminait le classement de la résidence en résidence de tourisme et conditionnait l'exploitation effective de la résidence, de sorte que la garantie d'achèvement portant exclusivement sur le bâtiment C, à l'exclusion du bâtiment B, ne présentait aucun intérêt pour M. X... et que le notaire aurait dû alerter ce dernier sur les insuffisances de la garantie d'achèvement ; qu'en déboutant M. X... de ses demandes, sans répondre à ce moyen décisif, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE pour débouter M. X... de ses demandes, la cour d'appel s'est bornée à relever que le notaire n'avait pas à avertir son client des avantages et inconvénients inhérents à la garantie d'achèvement intrinsèque par rapport à la garantie extrinsèque et qu'en l'état d'un permis de construire en cours de validité, d'une déclaration d'ouverture de travaux et d'une attestation certifiant que les travaux du bâtiment avaient atteint le stade hors d'eau, il ne pouvait être reproché au notaire de ne pas avoir spécialement attiré l'attention de M. D sur les inconvénients de la garantie d'achèvement alors que la livraison était prévue initialement à la fin de l'année 2006 dans le contrat de réservation puis au deuxième semestre 2007 au terme de l'acte de vente ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la garantie d'achèvement en cause n'était pas inadaptée à la situation de M. X... en ce qu'elle portait pas sur le bâtiment B, dont l'achèvement était pourtant indispensable pour la conformité et la jouissance du bâtiment C dans lequel il avait acquis les lots en cause et si le notaire n'aurait pas dû l'alerter sur cette limite préjudiciable de la garantie d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.</ER>
