Cour d'appel, 18 décembre 2020. 18/02708

PS/SH Numéro 20/03793 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 18/12/2020 Dossier : N° RG 18/02708 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G76U Nature affaire : Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente Affaire : B... M... C/ E... L... SAS PROMOTION PICHET SARL IG2P SCP [...] [...] [...] SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, SCI MESTADE SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL VIE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant : Madame DUCHAC, Président Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame ASSELAIN, Conseiller assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. Dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur B... M... né le [...] à BONE (ALGERIE) de nationalité Française [...] [...] Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON INTIMES : Maître E... L... né le [...] à ARCACHON de nationalité Française [...] [...] Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX SAS PROMOTION PICHET, venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était [...] ), dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET [...] [...] Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER-LIEF- DE LA GAUSIE-RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX SCP [...] [...] [...] Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...] [...] Représentée par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU SCI MESTADE [...] [...] Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL VIE venant aux droits de la Société SERENIS VIE [...] [...] Assignée sur appel de la décision en date du 27 JUIN 2018 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN RG numéro : 13/00833 Vu l'acte d'appel initial du 09 Août 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ; Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a : - débouté B... M... de son action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me L..., notaire à ARCACHON (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 154.800 euros d'un appartement situé dans la copropriété [...] cadastrée section [...] , en retenant l'absence de preuve de la publication de l'assignation, - débouté pour la même raison B... M... de ses actions en responsabilité visant Maître Y... notaire à GRENOBLE, et la SCP [...] ayant reçu procuration et visant E... L... et la SCP [...], notaires instrumenteurs, - débouté B... M... de son action en responsabilité civile visant la SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, - condamné B... M... à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles, - condamné B... M... aux dépens ; Vu les dernières conclusions (conclusions n°2) transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par B... M..., Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE (conclusions n°3), Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL (conclusions n°2), Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 (conclusions n°2) par Maître L... et de la SCP de notaires E... L..., I... A..., H... F..., Q... W... et C... N... V... , implantée à ARCACHON, Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2020 par la société BNP PARIBAS FINANCE (conclusions n°2), Vu l'assignation délivrée le 29 juin 2020 à la SA ASSURANCE DE CREDIT MUTUEL VIE assureur groupe venu au droit de la société SERENIS VIE auprès de qui avait été souscrite l'assurance obligatoire garantissant le risque d'invalidité ou décès lors de l'emprunt Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020 Le rapport ayant été fait oralement à l'audience. MOTIFS SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514. Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IG2P a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante. Maître Y..., notaire ayant reçu procuration, n'est pas partie en appel. L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE a) les contrats passés Domicilié à [...] ), B... M..., exerçant la profession de technicien, ayant déclaré un revenu annuel après abattements pour frais de 26.919 euros pour l'année 2008 soit 2.243 euros par mois, est entré en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION. Selon contrat de réservation daté du 23 juin 2009, cet acte portant les deux signatures engageant les parties et mention de ce qu'il est signé à SEYSSINET, commune où il est domicilié, B... M... s'est porté acquéreur au prix de 154.800 euros T.T.C. soit 129.431 euros H.T., à financer intégralement par l'emprunt, d'un logement d'une superficie habitable de 61,80 m² portant la référence commerciale 201 dans le bâtiment A d'une résidence à AIRE SUR L'ADOUR (40). L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; il a pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE à la S.A.R.L. GESTIA. Pour financer cette acquisition, la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE a formulé une offre de prêt d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 3,40% avec un différé d'amortissement de 12 mois donnant lieu à la perception d'échéances d'intérêts intercalaires de 438.60 euros hors assurance, suivies de 288 échéances (24 ans) d'amortissement d'un montant de 787.02 euros hors assurance et hors révision éventuelle, les échéances d'assurance groupe étant fixées à 23.50 euros. L'offre de prêt a été acceptée. Une assurance groupe garantissant les risques décès a été souscrite en adhérent à une notice proposée par la société SERENIS VIE. Le 06 juillet 2009, B... M... a reçu une notification d'acte et a reconnu devant le notaire chargé de recevoir procuration avoir reçu le projet et ne pas avoir exercé de droit de rétractation. Le 28 juillet 2009 procuration notariée a été donnée par B... M... à un clerc de l'étude L..., notaire à ARCACHON pour les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Me U... Y..., notaire à GRENOBLE. Elle rappelle la notification du projet d'acte ; l'acquéreur a confirmé ne pas avoir fait usage du droit de rétractation de 7 jours qui courrait à compter de la notification dudit projet qui leur a été adressé le 06 juillet 2009. L'acte authentique de vente a été reçu le 27 août 2009 par Me L... notaire à ARCACHON puis publié le 23 septembre 2009 volume 2009 P n°5663 au fichier immobilier de MONT DE MARSAN. Cet acte notarié de vente : - porte cession des lots portant les numéros 59 à usage d'appartement, et 106 à usage de parking extérieur et 106 à usage de cellier selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me L... et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P n°5282, - moyennant paiement d'un prix de 129.431,44 euros H.T. soit 154.800 euros T.T.C. dont 25.368,56 euros de TVA au taux de 19,6 % - immédiatement libéré puisque l'immeuble avait déjà été livré au vendeur - et intégralement financé par un emprunt ayant donné lieu à signature d'un acte de prêt notarié du même jour pour les besoins d'une prise de sûreté réelle. S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié renvoie à la procuration reçue par Me Y... ne fait aucune référence à la législation sur le démarchage à domicile et à son éventuelle combinaison avec le droit des ventes immobilières aux particuliers ; il vise cependant le contrat de réservation et sa notification par LRAR du 06 juillet 2009 présentée le 10 juillet suivant et estime qu'il a fait courir le délai de rétractation de 7 jours de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dont l'acquéreur a reconnu ne pas avoir fait usage. Le notaire ayant reçu procuration a fait état de l'envoi d'un projet d'acte. La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisé dans sa totalité puisqu'en 2014, un huissier constatait l'absence d'édification d'une partie des tranches à construire. B) Les difficultés rencontrées Le bien a été loué à compter du début du mois de février 2010 au prix de 463 euros qui est de 50 euros, inférieur à celui prévu par la simulation précontractuelle (2012/4 pour les quatre derniers mois de 2009). Le propriétaire a décompté les périodes de carence locative. Le retournement de la conjoncture économique à la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui étaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles se sont engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de la valeur au lieu d'en avoir pris et B... M... démontre par des éléments concordants que sur le marché local D'AIRE sur L'ADOUR, commune située à 20 kms de MONT DE MARSAN et à 100 kms de la côte, il se négocierait actuellement pour une valeur que la cour estime être de 60% du montant H.T. de l'acquisition soit la somme 154.800/1.196/60% = 77.658 euros arrondie à 78.000euros à prendre pour base comme calcul du préjudice à réparer après recherche de responsabilités. SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE A) la publicité foncière L'action en nullité de la vente délivrée le 12 et 13 juillet 2013 par B... M... à la S.C.C.V. MESTADE venderesse a été publiée le 09 janvier 2014 volume 2014 P n°177. Le jugement l'a relevé et a écarté le moyen d'irrecevabilité ; la cour ne peut que confirmer. B) Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de réservation La loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, - a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi délictuelle qui étaient respectivement de 30 ans et de 10 ans à un délai unique de 5 ans ; l'application immédiate de ce texte a eu pour effet de rendre applicable ce délai de 5 ans aux délais qui couraient déjà et qui devaient expirer après le 18 juin 2013 - mais les actions en nullité des contrats ont continué d'être soumises à un délai de prescription de 5 ans sauf dispositions contraires de sorte qu'en l'espèce, les délais antérieurement en cours n'ont pas été affectés par la nouvelle loi. Compte tenu des dates des actes qui ont tous été passés entre le mois de juin 2009 et le mois de septembre de la même année, aucune des actions n'est prescrite puisque toutes les assignations ont été délivrées durant l'année 2013, soit moins de cinq ans plus tard. SUR L'ACTION EN ANNULATION POUR VIOLATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION 1) les textes Le droit de la consommation qui régit le démarchage à domicile, doit, quand des conditions en sont réunies, être combiné avec les règles du droit de la Construction et de l'Habitation notamment les modalités du droit de rétractation. Dans sa rédaction applicable en la cause, l'article L 271-1 du code de la Construction et de l'Habitation disposait 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.' Au sens de ce texte, la notification du contrat préliminaire est distincte de la notification du projet d'acte authentique qui doit intervenir un mois avant la réception de l'acte de vente, ce délai distinct étant susceptible de renonciation. Dans sa rédaction applicable en la cause, le code de la Consommation disposait : A l'article L 121-21, 'est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services. A l'article L 121-25, 'Dans les sept jours, jours fériés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, le client a la faculté d'y renoncer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.' Aux termes de l'article R 121-3 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable depuis 1997, le formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation prévu à l'article L. 121-25 fait partie du contrat laissé au client. Il doit pouvoir en être facilement séparé. Sur l'exemplaire du contrat, doit figurer la mention : " Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre ". Aux termes de l'article R 121-4 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur une face, l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être envoyé. Son envoi à cette adresse dans le délai de sept jours prévu à l'article L. 121-25 a pour effet d'annuler la commande sans que le vendeur puisse invoquer une erreur dans le libellé de ladite adresse, telle qu'elle figure sur le formulaire détachable, ou un défaut de qualité du signataire de l'avis de réception, à cette adresse, de l'envoi recommandé exigé par l'article L. 121-25 pour la dénonciation du contrat. Aux termes de l'article R 121-5 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur son autre face, les mentions successives ci-après en caractères très lisibles : 1E En tête, la mention "Annulation de commande" (en gros caractères), suivie de la référence "Code de la consommation, articles L. 121-23 à L. 121-26" ; 2E Puis, sous la rubrique "Conditions", les instructions suivantes, énoncées en lignes distinctes : "Compléter et signer ce formulaire" ; "L'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception" (ces derniers mots doivent être soulignés dans le formulaire ou figurer en caractères gras) ; "Utiliser l'adresse figurant au dos" ; "L'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant" (soulignés ou en caractères gras dans le formulaire) ; 3E Et, après un espacement, la phrase : "Je soussigné, déclare annuler la commande ci-après", suivie des indications suivantes, à raison d'une seule par ligne : "Nature du bien ou du service commandé...". "Date de la commande...". "Nom du client...". "Adresse du client...". 4E Enfin, suffisamment en évidence, les mots : "Signature du client...". 2) le contrat de réservation signé par B... M... était soumis aux règles du démarchage à domicile Au cas d'espèce, - le contrat de réservation est daté du 23 juin 2009, il porte la signature de B... M... et la signature de la personne mandatée par la S.C.C.V. MESTADE ; - sur la page où figurent ces signatures, il y est écrit à la main qu'il est signé à SEYSSINET PARISET, commune du département de l'ISERE, où l'acquéreur est domicilié ; la date approuvée est unique ; - il n'est pas soutenu que ce document soit faux ni incomplet et cela suffit à considérer qu'il reflète la réalité d'un acte effectivement signé par les deux parties au domicile des acquéreurs emprunteurs ; - le consentement de B... M... a été obtenu sur la base de documents écrits précontractuels élaborés à partir de données financières qu'il a communiquées au mandataire du vendeur, que ce dernier a traitées par ordinateur pour présenter une simulation chiffrée préimprimée et qui a été accompagnée de documents manuscrits chiffrés se voulant une démonstration des bénéfices de l'opération, - la page éditée à la suite de celle sur laquelle sont apposées les signatures, contient un bulletin de rétractation qui porte à la fois mention de l'article L 121-25 du code de la consommation et de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'Habitation ; ce bulletin expose les modalités d'exercice du droit de rétractation à suivre pour chaque texte, lesquelles sont différentes, sans préciser lequel des deux textes trouvent à s'appliquer. Cette pièce démontre que la S.C.C.V. MESTADE comme la société IG2P et le groupe PICHET en général, avaient pleine conscience que les deux législations pouvaient s'appliquer cumulativement si les circonstances de fait y correspondaient. Néanmoins dans le corps de l'acte sous-seing privé de réservation, il n'est fait aucune autre référence au droit de la consommation et seules sont visées les dispositions de l'article du code de la construction et de l'habitation. L'application cumulative des deux législations n'était pas encore définie avec précision mais les risques juridiques avaient été, à tout le moins, entrevus. Les conditions d'application de la législation sur le démarchage à domicile sont donc remplies en l'espèce ; le contrat de réservation est irrégulier pour ne pas contenir en particulier le bulletin de rétractation selon le format recto verso exigé par les articles R 125-3 à R 121-6 du code de la consommation. 3) mais la procuration prouve que les acquéreurs n'ont pas exercé leur droit de rétractation après avoir bénéficié d'une notification ayant fait courir ce nouveau délai En droit, le contrat de réservation, est un contrat distinct et autonome du contrat de vente ; quand il est nul, il ne fait pas courir le délai de réflexion légale, et pour que la vente valable, il doit être positivement démontré qu'un délai de réflexion valable à couru ultérieurement au bénéfice du consommateur démarché. L'autonomie des contrats de réservation et de vente impose donc de vérifier si postérieurement à la signature d'un contrat de réservation annulable au regard du droit de la consommation, cette nullité peut être réparée par une formalité faisant courir un nouveau délai de réflexion. Le contrat de réservation signé par B... M... ne respecte pas la législation sur le démarchage à domicile ; bien que l'article 121-5 du code de la consommation soit visé dans le bulletin de rétractation, ce bulletin n'est pas conforme au formalisme strict imposé par la réglementation et ne contient pas l'identité précise du commercialisateur. Mais, selon les règles sus rappelées, il demeure qu'aucun délai de réflexion n'a valablement couru à compter de la signature au domicile de B... M... Postérieurement à ces signatures, la SCCV MESTADE a procédé à une notification reçue le 06 juillet 2009 et B... M... confirmée au notaire recevant procuration qu'il n'avait pas exercé le droit de rétractation qui avait couru en leur faveur à compter de cette date et il a reconnu aussi par avance connaissance du projet d'acte ; il se trouvait donc au moment de la procuration dans le cadre de l'application de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. La vente est donc intervenue après avoir bénéficié d'un délai de réflexion valable ; elle n'encourt donc pas la nullité et sa validité n'est pas affectée par l'irrégularité du contrat de réservation au regard du droit de la consommation. ACTION EN ANNULATION POUR DOL - MOYENS NON FONDES B... M... reproche à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat. L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles B... M... a été confronté immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l' automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être prise en compte dans l' appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon. Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés. 1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale d'AIRE SUR L'ADOUR et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; il s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE, sur la jurisprudence de la cour de MONTPELLIER statuant sur la situation carcassonnaise et sur les valeurs du marché locatif local en 2006. Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération. L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs. Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatées par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'AIRE SUR L'ADOUR était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet. Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable. Ce moyen de fraude n'est pas fondé. 2- La surévaluation du bien financière et qualitative La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre AIRE SUR L'ADOUR plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme B... M..., un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider. Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas. Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l'automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages. Le montant de la commission encaissée par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiqué. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation s'élevait à 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commissions soit sans lien avec les prestations fournies 3- la Liberté du choix du notaire Les ventes en VEFA portent fréquemment sur des droits immobiliers inclus dans des ensembles vastes soumis au droit de la copropriété, construits ou à construire par tranches successives ; la réalisation de tels programmes exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à leur contrepartie de demander à bénéficier des services de leur propre notaire en double minute (le prix est le même). Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour revendre après avoir bénéficié des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Me L... ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel reste tenu. 4- le démarchage financier Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente et non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier. LA DEMONSTRATION DU DOL Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées. Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs ; les articles 26 et 27 du code de procédure civile s'appliquent et aucune expertise n'est nécessaire. Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien. Les textes sont les suivants : Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent: a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...) c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...) d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ; e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. (..) Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...) A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux. Le barème de l'impôt Pour calcul de l'impôt sur les revenus 2006, 2007 et 2008 les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle : - la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial, - l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt. La formule ci-dessous est celle de l'IRPP payée en 2007 sur les revenus de 2006 ; les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur qui s'en déduisent pour ne porter que sur une faible revalorisation des seuils : Revenu imposable Taux Marginal Montant de l'impôt Brut Inférieur à 5 614 0% 0 De 5 614 à 11 198 5,50% [R x 0,055] ' [308,77 x N] De 11 198 à 24 872 14% [R x 0,14] ' [1 260,60 x N] De 24 872 à 66 679 30% [R x 0,30] ' [5 240,12 x N] Supérieure à 66 679 40% [R x 0,40] ' [11 908,02 x N] Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans : - viennent réduire le revenu imposable et non les impôts - et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition est élevée ainsi que cela se vérifie sur le tableau ci-dessous en supposant un loyer net supplémentaire de 350 euros pour le foyer imposé - pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable. La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées. Parce que ce modèle n'est pas celui remis à B... M..., il est nécessaire - d'examiner la méthode de calcul par rapport à un exemple théorique - d'observer ensuite si le modèle remis s'y réfère. Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats. Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation, - de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise, - de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles - de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps, - en se référant à un modèle à 11 colonnes Il importe cependant de préciser : -> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle en ce sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles seront différentes quand l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) et admettant compte tenu de la date du démarchage, un taux de revalorisation annuelle du bien ; -> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt diffèrent dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ; -> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seule qui puisse servir à une prévision. -> enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double ; ainsi dans le cas d'un achat d'un bien de 100.000 euros H.T. financé par un emprunt de 119.600 euros contracté pour 25 ans au taux de 4,5% avec un différé d'amortissement d'un an et des échéances annuelles ; or, ce débat sur l'assiette de la revalorisation, est au centre même de la contradiction intrinsèque des conclusions des S.C.I. MESTADE et SAS PROMOTION PICHET qui l'introduisent dans les mêmes termes dans tous les dossiers en se référant à un modèle qu'elles présentent comme un modèle type ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol. Bien T.T.C. KRD Gain à 9 ans T.T.C. Bien H.T. KRD Gain 9 ans H.T. An 0 /Sim 119 600 119 600 0 100 000 119 600 -19 600 1 121 992 119 600 2 392 121 992 119 600 2 392 2 124 432 116 731 7 701 124 432 116 731 7 701 3 126 920 113 733 13 187 126 920 113 733 13 187 4 129 459 110 600 18 859 129 459 110 600 18 859 5 132 048 107 327 24 721 132 048 107 327 24 721 6 134 689 103 905 30 784 112 616 103 905 8 711 7 137 383 100 330 37 053 114 869 100 330 14 539 8 140 130 96 594 43 536 117 166 96 594 20 572 9 142 933 92 690 50 243 119 509 92 690 26 819 Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes : - la notion de 'gain à 9 ans' (ou encore 'capital à terme' selon le modèle remis à B... M...) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ; - la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieures à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente douteux de la part d'un professionnel de l'immobilier ; - la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; mais la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ; - le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effectives de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais il constitue, non pas une entrée de fonds mais une dépense évitée comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', la somme équilibre comptablement les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; en outre ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure - la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui ne sont pas certaines et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables. - la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont biens des sorties d'argent. La simulation remise à B... M... B... M... met en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats. Les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent leur argumentation en se prévalant : - de l'exactitude arithmétique de la simulation, - de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% porté dans une des colonnes de la simulation remise, - de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles, - de ce que les B... M... pouvaient procéder eux-mêmes à une vérification. Mais elles se réfèrent ainsi à leur modèle général qui n'est pas celui remis en l'espèce. Au cas d'espèce, le modèle de simulation remis à B... M... n'est pas celui auquel les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET se réfèrent : - la mention de gain à neuf ans, discutée dans les écritures, n'y figure pas mais ce qui est qualifié de capital terme pour une valeur de 46.495 euros en est l'équivalent ; - la présentation en parallèle de l'augmentation annuelle de valeur du bien et de la baisse du capital restant dû sur l'emprunt n'y figure pas ; - le taux de revalorisation appliqué lors de la simulation a été de 1 %, ce qui montre que les sociétés venderesses ont tenu compte du retournement de conjonction, mais le reste des valeurs est majoré de 2% par an. En outre, plusieurs exemplaires ont été établis à partir des mêmes hypothèses ; ils ont les mêmes bases mais différencies plus ou moins les charges déductibles. Les données sont cependant suffisantes pour que l'on puisse en vérifier la pertinence en les appliquant au mode de simulation débattu. La simulation contractuelle remise se présente ainsi Div. Prix 154 800 Emprunt 154 800 Economie Impôts 18 325 NB PARTS 1 Apport 0 Taux 4,20% Valeur revente 167 626 Tmi initial 30% Frais emprunt 0 Durée mois 300 Capital à terme 46 495 Taxe foncière 503 Ass. 2,5 Euros Effort mensuel 251 Frais gérance 9% Différé mois 12 Acquisition 09/09/2009 Index recettes 2,00% Achevé 09/09/2009 Loyer annexe 0 1er loyer 09/09/2009 Loyer mensuel 503 Indexation 1% Inflation 0,00% Capit flux 0 Année 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Total Loyer (a) 2 012 6 157 6 280 6 405 6 534 6 664 6 798 6 933 7 072 4 809 59 664 Frais gestion (b) -261 -800 -816 -832 -849 -866 -883 -901 -919 -625 TF (b) 0 0 0 -533 -544 -555 -566 -577 -489 -601 Charges suppl.(b) -82 -252 -257 -263 -268 -273 -279 -284 -290 -197 CSG 0 323 323 323 323 323 323 323 323 323 Emprunt (b) -2 321 -8 214 -10 712 -10 712 -10 712 -10 712 -10 712 -10 712 -10 712 -7 141 -92 667 Trésorerie logement (a+b) -654 -2 787 -5 183 -5 611 -5 516 -5 419 -5 320 -5 218 -5 115 -3 432 -44 259 Total ch déductibles ( c) -344 -1 052 -1 073 -1 628 -1 661 -1 694 -1 728 -1 762 -1 798 -1 423 Intérêts emprunts ( c) -2 321 -6 959 -6 839 -6 673 -6 500 -6 320 -6 132 -5 935 -5 731 -3 702 -57 115 Amortissement ( c) -3 096 -9 288 -9 288 -9 288 -9 288 -9 288 -9 288 -8 256 -6 192 -4 128 -77 400 Rev def foncier (c+a) -3 750 -11 143 -10 921 -11 184 -10 915 -10 638 -10 350 -9 021 -6 649 -4 444 -89 019 Imputation logement -1 076 -8 469 -8 247 -8 510 -8 241 -7 964 -7 676 -6 347 -3 975 -1 770 -26 740 Imputation foncier existant -2 674 -2 674 -2 674 -2 674 -2 674 -2 674 -2 674 -2 674 -2 674 -2 674 -26 740 Revenu imposable 29 590 29 590 29 590 29 590 29 590 29 590 29 590 29 590 29 590 29 590 Impot brut antérieur 3 414 3 414 3 414 3 414 3 414 3 414 3 414 3 414 3 414 3 414 Impot brut après (e-f) 2 303 1 288 1 299 1 262 1 300 1 339 1 379 1 565 1 897 2 206 Economie dimpot (f) 1 111 2 146 2 115 2 152 2 114 2 075 2 035 1 849 1 517 1 208 18 325 Tres+ gain fiscal -654 -1 676 -3 036 -3 496 -3 364 -3 304 -3 244 -3 182 -3 266 -1 915 -27 142 Effort mensuel 163 139 253 291 280 275 270 265 272 239 -> Le sens des libellés employés dans simulation remise aux B... M... rejoint les catégories du modèle général auquel se réfère la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET Ils ne sont pas les mêmes que ceux du modèle de référence, mais ils demeurent le reflet de la méthode commune. Le fond du litige repose sur la détermination du sens à donner aux libellés employés dans ce document : a) le poste 'trésorerie logement' apparaît ainsi pour n'être que le déficit à combler chaque mois entre le rapport net locatif et le montant des mensualités ; il ne s'agit donc pas d'une trésorerie au sens où ce terme se rattache à des liquidités disponibles ; c'est une somme à payer et ce n'est pas de l'argent disponible ; la présentation des chiffres prouve que ce déficit est considéré comme étant payé pour partie par les avantages fiscaux puis en numéraires ; elle correspond à cette partie en numéraires qui doit être payée chaque mois pour équilibrer ; b ) le 'gain fiscal' correspond à la baisse des impôts sur le revenu, extrapolée chaque année ; dans le tableau de vérification, il n'est pas procédé à son calcul parce que les données ne sont pas fournies pour le faire; ce gain n'en est pas un et le patrimoine n'encaisse rien. c) un prêt de 154.800 euros au taux financier de 4,2% l'an sur 24 ans d'amortissement et 1 an de différé d'amortissement se rembourse par 12 échéances de 541,80 euros soit 6.502 euros sur un an, et ensuite des mensualités de 8.54,02 euros soit 10.248 euros par an ; le capital restant dû au bout de neuf ans est de 119.250 euros (109ème échéance). La synthèse est la suivante : AN KRD K amorti I payé Payé Sim 1 154 800 0 6 502 6 502 2 150 980 3 820 6 428 10 248 3 146 997 3 983 6 265 10 248 4 142 844 4 153 6 095 10 248 5 138 512 4 332 5 916 10 248 6 133 995 4 517 5 731 10 248 7 129 284 4 711 5 537 10 248 8 124 372 4 912 5 336 10 248 9 119 250 5 122 5 126 10 248 35 550 d) dans les documents manuscrits, on retrouve comme données identifiables : - un revenu garanti de 450 euros, (ce qui est faux parce qu'il n'y a aucune garantie de loyers), - un revenu net de 437 euros sur les 503 euros de loyer brut annoncé, soit annuellement un loyer net de charges (les intérêts déductibles ne sont pas considérés comme des charges dans ces valeurs) de 5.244 euros, - une économie d'impôt de 350 euros par mois, - une "épargne" de 200 euros, - une "mensualité de capitalisation" de 1.000 euros - et un "capital net d'impôt" de 50.000 euros après 9 ans Compte tenu du prix du bien acquis, il peut être déduit des revenus : - la somme de 9.288 euros pendant 7 ans - la somme de 6.192 euros pendant 2 ans Les données sont connues par la fiche de situation patrimoniale. Le quotient familial est de 1 dans les calculs. Le revenu imposable après abattement est indiqué comme s'élevant à 29.590 euros après abattement. L'application du quotient familial détermine bien la tranche d'imposition de 30%. Il n'y a pas de revenu foncier antérieurs. Selon la formule habituelle de la tranche à 14% qui est (Revenu imposable * 0,14) - Nbre parts * 1 260,60 ) l'impôt s'élève à (29.590 * 0,30%) - 5.462,23 = 3.414 Euros ; avec quelques déductions d'impôts, il baisse à 3.389 euros selon l'avis d'imposition. En comptant à partir du 1er janvier 2010 et non à compter du 1er septembre 2009 , la simulation donne cependant un bonne évaluation de l'ordre de grandeur des économies futures. Le tableau néanmoins est illogique dans ses intitulés car : - la ligne d'amortissement est remplie de manière inexacte puisqu'y figurent le montant des déduction fiscales de 6% et 4% calculées sur le prix d'achat ; elles n'ont aucun rapport avec un amortissement d'emprunt et ne constituent pas un amortissement ; - la ligne des intérêts des emprunts ramenée sur 9 colonnes annuelles est en revanche correcte - le revenu imposable est présenté comme une constante alors que si les revenus salariaux sont constants, il faut l'augmenter du loyer mais ensuite déduire de la somme obtenue la déduction 'de Robien' et les intérêts des emprunts ; c'est ce mécanisme qui produit la baisse de l'IRPP - enfin, le commercialisateur a pris par erreur une valeur de revente de 167.626 euros après 8 ans seulement et non à l'issue de 9 ans qui aurait donné une valeur de 184.389 euros comme on le vérifiera plus loin. - sous ces observations, le tableau peut être correctement retraité ; il se serait ainsi présenté : Année 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Total Loyer net 4 464 4 464 4 464 4 464 4 464 4 464 4 464 4 464 4 464 40 176 Emprunt (b) -3 224 -6 910 -6 910 -6 910 -6 910 -6 910 -6 910 -6 910 -6 910 -58 504 Intérêts emprunts ( c) -3 224 -6 428 -6 265 -6 095 -5 916 -5 731 -5 537 -5 336 -5 126 -49 660 ADI -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -270 Impot brut antérieur 3 415 3 415 3 415 3 415 3 415 3 415 3 415 3 415 3 415 30 735 Impot brut après (e-f) 251 273 322 373 427 482 540 1 529 1 592 5 790 Economie dimpot (f) 3 164 3 142 3 093 3 042 2 988 2 933 2 875 1 886 1 823 24 945 Déficit mensuel non compensé 1 210 -2 476 -2 476 -2 476 -2 476 -2 476 -2 476 -2 476 -2 476 -18 598 Effort mensuel -101 206 206 206 206 206 206 206 206 -> La simulation mentionne 'Capital à terme' ou 'Gain à 9 ans' selon le modèle de référence qui sera de 46.495 Euros ; les manuscrits font aussi état gain d'un capital net d'impôt de 50.000 euros ; cette affirmation ne signifie rien car un capital n'est jamais net d'impôt ; il ne peut être en logique considéré que comme le bénéfice d'une opération commerciale ayant donné lieu à paiement d'impôts pour l'acquérir. En fait cette somme n'est autre que la valeur nette du bien calculée par la différence entre le prix T.T.C. réactualisé et le montant du capital restant dû à l'issue de 9 ans de remboursement d'emprunt (8 ans d'amortissement). Sur ce point, le commercialisateur a commis une erreur en défaveur de son mandat (il aurait dû porter la somme de 184.389 euros), mais ce la reste sans incidence sur l'appréciation à porter pour ne concerner qu'un exercice sur 9 à prendre en compte. En droit, en effet, pour calculer le prix de vente net vendeur d'un immeuble, qu'il soit ou non revalorisé, le prix incluant la fiscalité d'achat ne peut être prise pour base puisque lors de la revente, un prix net vendeur s'entend d'un prix reçu après report de la fiscalité et des frais sur l'acquéreur ; or, sur ce point, la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE en sont parfaitement conscientes ainsi que le révèle la teneur contradictoire de leurs conclusions de prouve : - pour réfuter l'accusation de dol par augmentation de valeur du bien, elle soutient qu'il faut prendre sa valeur H.T. ; il s'agit d'une argumentation soutenue par une juste en droit et en fait ; - Dans la simulation destinées à emporter le consentement de l'acquéreur, elles soutiennent le contraire et la pertinence d'une revalorisation du prix T.T.C. ; il s'agit d'une argumentation fausse en droit et en fait ; elle est uniquement destinée à en endormir la vigilance du cocontractant en lui faisant croire à un accroissement de son patrimoine de l'ordre du double de ce qu'il sera dans l'hypothèse admise (augmentation du prix de 2% an et absence de tout incident d'une location au prix envisagé au départ). Si l'on prend la valeur hors taxe de l'immeuble qui est de 154.800/1,196 = 129.431euros et si on la réévalue à raison de 1% par an, on obtient le tableau comparatif ci-dessous; on en déduit que : - selon la méthode fallacieuse des sociétés venderesses, le gain à 9 ans sur 9 ans ou capital à terme est de 46.495 qui a en fait été recalculé sur la base du prix recalculé su 8 ans (et non sur 9) ; sans cette erreur, c'est une valeur de 65.139 euros qui aurait du être mentionnée - selon la valeur rectifiée H.T., le gain fiscal à 9 ans devient de (184.389 /1,196 * 1,01) = 34.921 euros et non de 65.139 euros auquel la méthode employée aurait abouti s'il n'y avait pas eu l'erreur de logique du commercialisateur qui a calculé sur 8 ans et non sur 9 ; il n'en reste pas moins qu'il affirme sur une base fallacieuse un gain à 9 ans de 50.000 euros qui est sans rapport avec le gain qui aurait été procuré selon la méthode loyale qui aurait consisté à prendre pour base le prix H.T. ; (dans la réalité le taux d'intérêt baissera ce qui réduira les économies d'impôts) An Valeur T.T.C. KRD Simulation Valeur H.T. rectifié 1% l'an 0 154 800 154 800 0 129 431 -25 369 1 156 348 154 800 1 548 130 726 -24 074 2 157 911 150 980 6 931 132 033 -18 947 3 159 491 146 997 12 494 133 353 -13 644 4 161 086 142 844 18 242 134 687 -8 157 5 162 696 138 512 24 184 136 034 -2 478 6 164 323 133 995 30 328 137 394 3 399 7 165 967 129 284 36 683 138 768 9 484 8 167 626 124 372 43 254 140 156 15 784 9 184 389 119 250 65 139 154 171 34 921 Et on aboutit au tableau suivant en l'absence de toute prise de valeur du bien. An Valeur T.T.C. KRD Simulation Valeur H.T. rectifié 1 0 154 800 154 800 0 129 431 -25 369 1 154 800 154 800 0 129 431 -25 369 2 154 800 150 980 3 820 129 431 -21 549 3 154 800 146 997 7 803 129 431 -17 566 4 154 800 142 844 11 956 129 431 -13 413 5 154 800 138 512 16 288 129 431 -9 081 6 154 800 133 995 20 805 129 431 -4 564 7 154 800 129 284 25 516 129 431 147 8 154 800 124 372 30 428 129 431 5 059 9 154 800 119 250 35 550 129 431 10 181 Compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), la différence est donc de l'ordre du simple au double au moins En résumé, le dol est démontré en l'espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l'opération réelle : - le gain à 9 ans artificiellement augmenté du simple au double en utilisant fallacieusement la valeur d'achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt en basant fallacieusement la prise de valeur nette du valeur du bien; compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), se trouve affichée une valeur du double environ ; le gain de valeur nette du bien à 9 ans nette n'est pas de l'ordre de 50.000 euros (en se trompant) comme annoncé indiqué mais de l'ordre de 35.000 euros seulement et avec une revalorisation du bien acceptée comme hypothèse valable) ; - cette présentation n'a été possible que parce qu'au départ du raisonnement, le calcul d'impôt n'a été posé dans aucune des deux hypothèses à comparer que sont d'abord la situation actuelle de la personne démarchée ensuite l'hypothèse d'un achat aux prix et conditions envisagés ; le recours à l'écrit pour convaincre supposait qu'à tout le moins fût établi un document exhaustif posant correctement les hypothèses ; au lieu de cela, il est aisé de constater que l'acquéreur s'est trouvé submergé par un flot d'affirmations arithmétiquement incontrôlables ; si les calculs demeurent simple sans exiger d'expertise, ils n'ont été reconstitués par aucune des parties au procès, qui se sont bornées à inviter la juridiction à le faire au travers des critiques formulées ou des affirmations soutenues en défense ; - les calculs d'impôts ne sont pas refaits crayon en main avec application des formules d'imposition et référence à toutes les déductibilités prévues par le CGI. Il résulte ensuite de la propre argumentation de la SAS PROMOTION PICHET et de la S.C.I. MESTADE, que cette méthode de commercialisation est généralisée. D) LA SANCTION DU DOL ' REJET DE l'ACTION EN ANNULATION MAIS INDEMNISATION Le dol ainsi caractérisé n'est cependant pas suffisamment grave pour justifier l'annulation de la vente ; la mise en location du bien a pu se faire sans carence locative insupportable dans sa durée et sans baisse excessive des loyers. Aucun document fiscal n'est fourni qui fasse état de rappels de droits par l'administration. L'action en nullité sera rejetée et la réparation interviendra par équivalent. E) LES AUTEURS DU DOL ENGAGEANT LEUR RESPONSABILITE La S.C.I. MESTADE est l'auteur du dol pour être cocontractant de l'acquéreur La SAS PROMOTION PICHET est coauteur du dol au profit de la S.C.I. MESTADE ; ce sont ses agissements commerciaux qui ont permis la commission du dol. Elle est coresponsable du préjudice ; les deux sociétés doivent le réparer in solidum. Les conclusions demandant une indemnisation spécifique de la SAS PROMOTION PICHET en raison de son rôle dirigeant ne peuvent être accueillies ; elles méconnaissent le principe de la responsabilité civile en ce que la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE sont coresponsables de préjudices générées par les fautes dolosives commises en communs l'une en qualité de venderesse engagée en connaissance de cause par sa mandataire et l'autre en qualité de mandataire trompant directement le cocontractant qui se lie à son mandant. F) L'ACTION EN RESPONSABILITE VISANT LES NOTAIRES En droit, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance, notamment prendre en considération les risques de la défiscalisation quand il en a connaissance. Un tel contrôle ne s'analyse pas à une appréciation de l'opportunité économique de l'opération. Quand un acte authentique est reçu en vertu d'une procuration authentique donnée par l'une des parties, le notaire instrumenteur et le notaire chargé de recevoir la procuration doivent échanger toutes informations et pièces pour exercer leur devoir de conseil en prenant en considération la situation concrète des parties ; le notaire instrumenteur doit transmettre toutes les informations nécessaires, lister les vérifications à faire et la teneur des questions à poser pour s'assurer de la bonne compréhension de la situation juridique par les parties ; le notaire chargé de recevoir procuration doit quant à lui apprécier si ces éléments lui paraissent suffisants pour informer la partie qui va donner son consentement en son étude ; il doit refuser de recevoir procuration si les éléments d'information reçus de son confère lui paraissent insuffisant. Attirer l'attention sur les risques juridiques et fiscaux d'une opération ne revient pas à porter une appréciation sur son opportunité économique. Me L... connaît ses risques et sait qu'il y a défiscalisation au cas d'espèce ; il est le notaire qui centralise la commercialisation sinon de tout le programme d'un moins d'une partie ; il connaît les prix pratiqués, les caractéristiques des biens vendus ; il sait aussi qu'une partie du programme est vendue en vue d'opérations de défiscalisation et la localisation du domicile de l'acquéreur ainsi que l'établissement d'une procuration notariée lèvent tous doutes à ce sujet ; il avait donc à coordonner son action avec son confère chargé de recevoir procuration (qui devait pour sa part suspecter la défiscalisation par le seul fait de l'éloignement géographique) pour faire en sorte que les acquéreurs soient informés des risques de l'opération qui résident essentiellement d'une part dans la perte des avantages recherchés en cas de solution de continuité dans la location, et d'autre part dans le risque de ne pas pouvoir assurer dans la durée de l'emprunt (25 ans) l'effort financier suffisant pour combler le déficit mensuel entre le crédit à payer et le loyer à percevoir. Si les acquéreurs ne le leur demandent pas de contrôler la teneur de la simulation précontractuelle qui est à la base du consentement donné, les notaires n'ont pas à en demander la communication car ce n'est pas un document contractuel nécessaire à l'efficacité de l'acte ; si les acquéreurs justifient l'avoir demandé, le notaire doit positivement prouver qu'il a examiné ce document car il a l'obligation de le faire et cet examen n'est pas contraire à l'obligation d'impartialité qui s'impose à lui, même si en pratique, il est le notaire chargé de recevoir une partie sinon la totalité des actes de vente du programme immobilier. Le dol n'a été possible en l'espèce que par la technique utilisée lors de l'établissement de la simulation qui reste le seul outil de tromperie utilisé ; les acquéreurs n'allèguent pas avoir demandé d'examiner ce document au notaire qu'ils ont physiquement rencontré pour donner procuration. Ils ne peuvent donc pas lui reprocher de ne pas avoir procédé aux vérifications que vient d'effectuer la cour. Ils savaient par ailleurs, qu'en raison de la longueur de l'emprunt, le déficit mensuel perdurerait au-delà de la fin des avantages fiscaux, et savaient également que pour ne pas perdre l'avantage fiscal acquis, il leur faudrait revendre immédiatement à l'issue de cette période de 9 ans puisque cela ressortait clairement de la simulation, indépendamment de son exactitude. Dans ces conditions, le dol sanctionné qui engageant la responsabilité de la S.C.I. MESTADE et de la SAS PROMOTION PICHET n'aurait pas pu être évité, même si les notaires avaient attiré expressément l'attention de l'acquéreur emprunteur sur le risque encouru. Maître L... sera mis hors de cause ; Maître Y... n'est pas partie à l'instance d'appel. G) LES ACTIONS VISANT LA BANQUE A) la responsabilité La banque n'a pas participé au dol. Le dol n'a été possible en l'espèce que par la technique utilisée lors de l'établissement de la simulation qui reste le seul outil de tromperie utilisé ; les négociations bancaires n'ont pu jouer aucun rôle dans la survenance du dommage. B) sur l'action en annulation de la stipulation d'intérêt Le contrat contenait toutes les données pour vérifier le taux d'intérêt applicable ; est fourni un tableau d'amortissement sur la base du taux initial de départ, ainsi que les conditions de variation et les indices de références. L'acquéreur a un niveau suffisant pour aller vérifier sur Internet les modalités de calcul, jusqu'au taux de période et n'avaient nullement besoin d'avoir recours à une officine spécialisée pour refaire des calculs selon une présentation tout aussi invérifiable que la simulation qu'ils critiquent ; les instruments de calcul sur Internet sont fiables et permettent de reconstituer au centimes prêt les échéances financières, avec leur taux de période ; il est également possible avec les mêmes outils de vérifier le coût total du crédit. Il est à noter qu'au cas d'espèce, le prêt a été contracté à un taux très inférieur à celui de la simulation. Le tableau d'amortissement est strictement conforme à un amortissement au taux constant de 3,40% sur 24 ans outre un an d'amortissement ; le tableau d'amortissement prévisionnel au taux initial n'indiquait pas le montant de la prime d'assurance ; le contrat chiffre le taux effectif global hors assurance à 0.07% l'an (frais de dossier de 600 euros et 40 euros de frais annuels de tenue de compte) évalue l'incidence des frais d'acte à 0,12% l'an. Le TEG est donc de 3,40 +0,07 +0,12 = 3,59 euros, mais l'impact de l'assurance en taux n'est pas mentionné dans l'acte acte sous-seing privé ; l'acte notarié (communiqué par la banque) ne mentionne rien deplus ; le TEG indiqué ne mentionne donc pas l'impact du coût de l'assurance groupe obligatoire. Aux TEG de 3,59% , le cout du crédit est de 81.922,44% ; or, l'acte mentionne un coût de crédit de 89.331,05 euros ce qui traduit un TEG réel de 3,879 % ; on en déduit que l'assurance groupe obligatoire a un impact en taux d'intérêt .de 0,289 % La stipulation d'intérêt est nulle faute d'être correctement indiquée. La déchéance est encourue. La nullité du taux d'intérêt emporte déchéance de ce taux, et le juge décide du taux de substitution applicable à titre de sanction. La sanction sera l'application du taux initial purement financier ; il appartiendra par conséquent à la banque en fonction des réglements intervenus de rétablir les comptes sur cette base. C'est donc sur cette base d'un TEG de 3,40% que doivent intervenir toutes les modifications contractuelles ; ce taux doit servir de base aux révisions de taux en fonction des clauses contractuelles ; les taux d'intérêts ont en effet baissé ce qui a abouti, dans la terminologie bancaire, à un 'suramortissement' favorable aux emprunteurs qui peuvent exiger une baisse du taux d'intérêts pour alléger les remboursements à durée constante. H) LE CALCUL DU PREJUDICE A) Les postes de demandes formulés dans l'hypothèse du maintien des contrats 1- l'acquéreur invoque une perte de chance de ne pas contracter et estiment que 'leur perte de chance peut être raisonnablement évaluée à 40% de la valeur de leur bien qui sera estimé à 154.800 * 50% = 77.400 euros ; 2- Est ensuite demandée la compensation de la perte locative de 3.570 euros ; 3- Puis vient un troisième poste de réclamation pour un montant de 11.960 euros, en renvoyant à un tableau établi arrêté en 2013, correspondant à ce qui serait un préjudice financier complémentaire subi résultant de la formule : loyers nets - dépenses de crédit - taxes foncières 4- A apprécier 'dans le cadre du pouvoir d'évocation de la cour d'appel' , vient enfin une demande formée 'au titre d'une seconde composante ou second volet d'une perte de chance de ne pas avoir contracté à de meilleurs conditions plus avantageuses', qui serait une indemnisation 'calculée sur la base du coût total du crédit multiplié par le pourcentage correspondant au différentiel entre le prix d'acquisition et la valeur de revente' soit 89.331 * 50% = 44.665,52 euros B) sur l'indemnisation au titre de la carence locative La demande n'est pas fondée parce que cette carence locative provient des aléas économiques ; les S.C.I. MESTADE et PROMOTION PICHET n'ont pas garanti une pérennité locative et ont proposé à l'acquéreur de souscrire une assurance couvrant les périodes de carences locatives ; le risque réalisé n'a pas été caché ; la perte locative subie constitue donc la réalisation d'un risque auquel l'acquéreur s'est trouvé exposé ; il n'est pas indemnisable dans l'hypothèse d'un préjudice analysé en perte de chance d'être demeuré dans une situation plus favorable. C) les surcoûts quotidiens La somme est obtenue en faisant la différence entre les dépenses d'emprunt - capital inclus -, augmentées de la taxe foncière en déduisant le montant des loyers nets. Or, le remboursement du capital n'est pas un coût pour trouver sa contrepartie dans la propriété ; le coût est limité aux intérêts. La somme de 11.960 euros présentée sous forme de tableau est arrêtée en 2013 ; il n'y a aucune raison de l'arrêter à cette date ; pour la période ainsi délimitée, cette demande tend en réalité à récupérer indirectement le prix payé aux sociétés venderesses sans qu'elles récupèrent la propriété ; seule la limitation de cetet demande dans le temps masque la fausseté du raisonnement. Cette demande ne peut qu'être rejetée. D) la demande complémentaire de 44.665,52 euros résultant des dernières écritures formée du chef d'un second volet de la perte de chance - le pouvoir d'évocation de la cour : l'exercice de cette faculté suppose que le premier juge n'ait pas tranché tout le litige dont il était saisi parce qu'il ne pouvait pas le faire (exemple type : jugement tranchant la responsabilité - institution d'une expertise évaluant le préjudice - appel - dépôt du rapport -arrêt statue sur la responsabilité et le préjudice sans renvoyer devant le premier juge) ; la cour ne se trouve pas dans une telle hypothèse d'évocation puisque le premier juge a tranché la totalité du litige ; il lui est demandé de statuer sur un complément de demande indemnitaire. - jurisprudence faussement citée : en se référant à un arrêt du 26 septembre 2018, les demandeurs prêtent à la cour de cassation une motivation qu'elle n'a pas tenue ; les phrases sont extraites de la motivation du second moyen de l'arrêt qui a été rejeté comme n'étant manifestement pas susceptible d'entrainer la cassation. Les dernièers conclusions d'appel prêtent une motivation imaginaire à la cour de cassation. - Inclusion de la TVA dans l'assiette de la demande : pour être cette fois en position de créancier, les conclusions commettent la même erreur dolosive que la partie adverse en incluant la TVA dans l'assiette des calculs à faire ; - Un préjudice de perte de chance n'a pas deux 'volets' ; - Contradiction interne et fausseté du raisonnement :le préjudice est qualifié de perte de chance de ne pas contracter ; il est lié au financement inutile d'une partie du prix du bien parce que ce dernier a perdu de sa valeur ; par conséquent, le coefficient de perte de chance s'applique à la perte évaluée en pourcentage de la valeur du bien ; or la somme demandée est le produit du bien affecté du pourcentage de perte ; c'est donc la perte elle-même et le coefficient de perte de chance a volontairement été omis qui ne peut pas être égal à 1 (même chose dans les autres dossiers, ce qui exclut l'erreur ponctuelle). - Le sens de la question posée : ainsi rétablie dans le seul sens qu'elle peut avoir, l'indemnisation demandée en lien avec la valeur du bien se limite à réclamer l'évaluation du montant du capital inutilement acquis et financé et à réclamer aux responsables, le remboursement du coût de la rémunération contractuelle versée à la banque et à l'assureur groupe pour financer et garantir ce capital inutilement emprunté, ces sommes étant calculées aux conditions du contrat conclu. - Calcul Selon la demande, le bien ne vaut plus 50% de sa valeur d'achat soit 154.800 x 50/100 = 77.400 euros. Les écritures soutiennent que la perte de chance peut être aussi évaluée à 50% de la valeur du bien ; cette expression n'est pas logique. Il faut effectivement calculer le coefficient de perte de valeur du bien en prenant pour base le prix d'achat H.T. et ensuite lui appliquer un taux de perte de chance. Le bien ne vaut effectivement plus que 77.000 euros net vendeur comme le prouvent les ventes constatées. La perte de valeur est de (154.800/1.196) - 77.000 = 52.431 euros. Le bien a donc perdu environ 40 % de sa valeur et non pas 50% comme le présente un calcul juste appliqué à une hypothèse fausse. Une perte de chance de 50% (proportion demandée) appliquée à une perte de valeur H.T. commandait de poser l'opération arithmétique suivante : 95.518 * 40% * 50% et aboutirait à ne demander que 19.103 euros. Ce qui est demandé n'est autre que le remboursement de la totalité de la perte du bien. Le raisonnement étant faux, la cour apprécier librement le taux de perte de chance puisque la demande le mentionne comme étant de 1 ; le taux de 50% ne constitue pas une limite pour n'être que la proportion (erronée) de perte de valeur du bien. Compte tenu de cette formulation contradictoire, il faut qualifier le préjudice à réparer: - soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de pure perte s'il est estimé que le contrat n'aurait pas été passé si le dol n'avait pas été commis. - soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de perte de chance s'il est estimé que les acquéreurs auraient néanmoins contracté malgré le caractère dolosif de la promesse contractée. La cour retiendra la perte de chance de ne pas contracter car il n'est pas sûr que sans la fraude, le contrat n'aurait pas été signé. La cour retiendra qu'il y a eu perte de chance de ne pas contracter car il n'est pas sûr que sans la fraude, le contrat n'aurait pas été signé. Compte tenu de l'illogisme de la formulation de la demande, elle n'est pas liée par le taux de perte de chance apparemment demandé puisqu'il a été démontré que ce taux n'est que le proportion atteint par la perte invoquée (sur une base fausse au demeurant puisqu'augmentée de la TVA). Les éléments de fraude accumulés sont suffisamment concordants et élaborés pour affirmer qu'en l'espèce existaient deux chances sur trois soit 66,67% pour que la vente ne se réalise pas et que les pertes soient évitées si : - le mécanisme fiscal De Robien recentré tel qu'institué à l'article 31 CGI leur avait été expliqué étape par étape et crayon en main lors de la simulation, en faisant tout le moins ressortir sur quelques années, à revenu constant, le montant de la baisse d'impôt ; - si la base de calcul du gain fiscal avait été la bonne au lieu d'aboutir à une majoration artificielle de 19,6% de la valeur de départ (le prix payé T.T.C. dont on déduit le capital restant dû à 9 ans). En matière de dol, la négligence de la personne lésée n'est pas de nature à constituer la justification d'un partage de responsabilité. L'indemnisation sera donc fixée comme suit : - une indemnité égale au prix payé T.T.C. 154.800 * 40% (montant de la perte calculée sur prix H.T.) * 66,67 % (coefficient de perte de chance) = 41.280 euros, En revanche, l' acquéreur a pu mettre le bien en location et percevoir les avantages fiscaux ; ils n'ont pas subi de carences locatives insupportables; ils ont donc atteint le but recherché ; dans ces conditions, même en admettant que sans le dol, ils auraient eu une chance sérieuse de ne pas contracter, les contreparties obtenues dans la réalisation de cette opération maintenue, qui a rapporté, n'autorisent pas à inclure dans l'assiette du préjudice,le coût financier du prêt contracté pour financer la valeur perdue. Pour les mêmes raisons, le coût de l'assurance groupe ne constitue pas un préjudice en lien avec le fait dommageable. E) le préjudice moral et psychologique Le préjudice moral subi s'apprécie en fonction de la durée des soucis accumulés depuis l'année 2009 ; le préjudice est d'autant plus important qu'il s'agit d'une faute dolosive et non pas d'une erreur commise par le responsable ; ce dol qui a failli irrémédiablement compromettre la situation de B... M... ; il sera évalué à 5.000 euros. SUR LES DEMANDES ANNEXES Le coût du constat d'huissier de 2014 sera mis à la charge de la S.C.I. MESTADE En compensation de frais irrépétibles, Monsieur B... M... obtiendra une somme de 5.000 euros. Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une quelconque des autres parties, tant du chef de la procédure suivie devant le tribunal que du chef de la procédure d'appel PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, * en raison de la confusion des qualités résultant d'une cession de patrimoine à titre universel, déclare sans objet toute action en responsabilité visant la SAS PROMOTION PICHET prise en qualité de dirigeant de la S.A.R.L. IG2P ; * déclare la décision commune à la SA ASSURANCES CREDIT MUTUEL, assureur groupe venant aux droits de la société SERENIS VIE ; * infirme le jugement et statue à nouveau, * déclare B... M... recevable dans ses demandes ; * le déboute de son action en annulation du contrat de vente et en annulation/caducité du prêt ; * dit qu'il a été victime d'un dol commis par la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE et décide d'une réparation indemnitaire, * déclare la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET responsables du préjudice causé par le dol commis au préjudice de B... M... respectivement sur le fondement de l'article 1147 et 1240 du code civil ; * condamne la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET à payer in solidum à B... M... une indemnité égale à 41.280 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; * les condamne à payer in solidum à B... M... une indemnité de 5.000 euros en réparation du préjudice moral ; * Les déboute du surplus de leurs demandes indemnitaires ; * déboute B... M... de ses actions en responsabilité visant les autres parties et met par conséquent hors de cause : - la banque prêteuse - Maître E... L... et la SCP DUCOURAU, DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs, - Maître Y... notaire et la SCP [...] ayant reçu procuration ; * déclare B... M... recevable et fondé en son action en annulation de la stipulation de prêt bancaire et prononce la déchéance du taux contractuel ; * dit que le taux d''intérêt à appliquer à titre de sanction sera le taux purement financier de 3.40% et renvoie la banque et l'emprunteur à rétablir les comptes en conséquence en utilisant ce taux comme taux à appliquer pour les révisions décidées ; * condamne la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET in solidum aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais de publicité foncière, les frais fiscaux et le coût du constat d'huissier, dont distraction au bénéfice des avocats adverses qui en font la demande, * les condamne à payer in solidum à Monsieur B... M... une somme de 5.000euros en compensation de frais irrépétibles ; * dit n'y avoir lieu à l'autre application de l'article 700 du code de procédure civile tant du chef de la procédure de première instance que du chef de la procédure d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par MmeHAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC