Tribunal judiciaire, 27 février 2025. 24/07818

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02 @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/07818 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2TE Minute : JUGEMENT Du : 27 Février 2025 Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM C/ Monsieur [O] [B] Monsieur [K] [B] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [O] [B] [Adresse 3] [Adresse 10] [Localité 7] Non comparant Monsieur [K] [B] [Adresse 3] [Adresse 10] [Localité 7] Non comparant Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hela KACEM Monsieur [K] [B] Monsieur [O] [B] Expédition délivrée le : à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 11] EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 1 décembre 2015, égaré, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4]. Le 13 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] un commandement de payer les loyers échus pour un montant en principal de 7 076,27 € selon décompte arrêté au 8 février 2024. Par courrier du 12 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant citation délivrée à étude le 23 août 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin. La SA IMMOBILIERE 3F a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : De prononcer la résiliation judiciaire du bail ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA IMMOBILIERE 3F, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] ;De condamner solidairement Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] au paiement des sommes suivantes :10 873,53 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 27 août 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 16 décembre 2024. Lors de l'audience, la SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 6 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 11 156,53 €. Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. SUR L'EXISTENCE DU BAIL Aux termes de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. Il est cependant admis que ces dispositions n'excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l'ensemble des exigences de cette même loi. En l'espèce et en l'état de la perte du contrat de bail originel, il résulte des pièces du dossier (et notamment du commandement de payer et de l'assignation qui indiquent que le nom de défendeurs est présent sur la boîte aux lettres et que le domicile est confirmé par le voisinage ; les paiements effectués depuis le début du bail ; les documents relatifs à l'enquête sociale) que la SA IMMOBILIERE 3F a effectivement donné à bail à Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] le bien litigieux, et que la relation contractuelle en résultant se trouve ainsi encadrée par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 23 août 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L'action est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que la situation d'impayés existe depuis 2021 et n'a cessé de s'accroître, malgré quelques versements et notamment un versement récent important de 1 000 €. Un commandement de payer a été régulièrement signifié à Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] le 13 février 2024, pour un montant principal de 7 076,27 €, qui n'a pas été suivi d'effet. Le montant de la dette a dépassé les 10 000 € pour un loyer de 821, 47 € à ce jour. Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B], absents lors de l'audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement. Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SA IMMOBILIERE 3F, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B]. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 6 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 11 156,53 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 165,35 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés. En l'absence d'élément sur la situation familiale des locataires et sans bail écrit comprenant une clause de solidarité, ces derniers seront condamnés conjointement et non solidairement. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 10 991,18 € actualisée au 6 décembre 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7 076,27 € à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] seront condamnés in solidum à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA IMMOBILIERE 3F ; PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1 décembre 2015 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] relatif aux locaux situés sis [Adresse 4] à compter du présent jugement; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE la SA IMMOBILIERE 3F à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE conjointement Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 10 991,18 € actualisée au 6 décembre 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 7 076,27 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [B] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRE LA JUGE