Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/00266

N° RG 22/00266 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LGFZ N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL SELARL LVA AVOCATS la SCP SCP DAYREM ET DAYREM-CASTORI AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 21 NOVEMBRE 2023 Appel d'un jugement (N° R.G. 20/00479) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 9 décembre 2021, suivant déclaration d'appel du 14 janvier 2022 APPELANTE : S.C.I. IMMO 2EN prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Laure VERILHAC de la SELARL SELARL LVA AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE INTIMÉES : Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Matthieu DAYREM de la SCP SCP DAYREM ET DAYREM-CASTORI, avocat au barreau de VALENCE S.A.R.L. ASSURANCES GESTION ENTREPRISES RHONE-ALPES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 2] non représentée COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 18 septembre 2023, Mme Ludivine Chetail, conseillère, qui a fait son rapport et Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, assistées de Mme Caroline Bertolo, greffière, ont entendu seules les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI Immo 2EN est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 4], comprenant six appartements, cinq caves et une cour. La SCI Immo 2EN a souscrit, à effet au 10 janvier 2012, une assurance auprès de la SA Allianz IARD. A la suite de faits de vandalisme survenus entre le 29 et le 30 novembre 2015, la SCI Immo 2EN a effectué une déclaration de sinistre auprès de la SA Allianz IARD qui a indemnisé les dommages. La SCI Immo 2EN a effectué une deuxième déclaration de sinistre par l'intermédiaire de la SARL Assurances gestion entreprises Rhône-Alpes (AGERA) auprès de la SA Allianz IARD le 24 novembre 2016, puis déposé plainte le 5 janvier 2017 après que les lieux ont été occupés par des squatteurs et dégradés. Par message électronique du 9 mars 2017 adressé à la SARL AGERA, mandataire de la SCI Immo 2EN, la SA Allianz IARD a indiqué ne pas prendre en charge le sinistre. Sur contestation de la SCI Immo 2EN, une expertise a été diligentée par la SA Allianz IARD et un rapport d'expertise a été déposé le 18 septembre 2019 par M. [W] [L] pour le cabinet Elex Rhône-Alpes. Suite à ce rapport, la SA Allianz IARD a confirmé son refus de prise en charge. Par assignations en date des 22 janvier 2020 et 13 février 2020, la SCI Immo 2EN a saisi le tribunal judiciaire de Valence. Par jugement en date du 9 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Valence a : - débouté la SCI Immo 2EN de ses demandes, fins et prétentions ; - rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; - condamné la SCI Immo 2EN aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Dayrem & Castori-Dayrem. Par déclaration d'appel en date du 14 janvier 2022, la SCI Immo 2EN a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Par déclaration d'appel en date du 20 janvier 2022, la SCI Immo 2EN a réitéré son appel. La SARL Assurances gestion entreprises Rhône-Alpes n'a pas constitué avocat. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, l'appelante demande à la cour de réformer le jugement entrepris et de : - à titre principal : condamner la société Allianz IARD à lui payer la somme de 128 748 euros ; condamner la société Allianz IARD à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Allianz IARD aux entiers dépens ; - à titre subsidiaire : condamner la société Assurances gestion entreprises Rhône-Alpes à lui payer la somme de 128 748 euros en réparation du préjudice subi ; condamner la société Assurances gestion entreprises Rhône-Alpes à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Assurances gestion entreprises Rhône-Alpes aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que : - la garantie vol et vandalisme n'a pas pu être interrompue pendant la période à laquelle les faits dommageables se sont produits c'est-à-dire entre avril 2016 et le 6 juin 2016 dès lors que l'immeuble n'était pas inoccupé depuis plus de 90 jours ; les conséquences du fait dommageable, antérieures à la cause supposée de suspension de garantie qui n'a pu intervenir que postérieurement au 6 juin 2016, devront être prises en charge par Allianz IARD ; - sur la déchéance de garantie, si les faits de vandalisme se sont produits avant cette date, ce n'est qu'à compter du 24 novembre 2016 qu'elle a pu connaître les conséquences dommageables de nature à ouvrir la garantie qui lui est due en vertu du contrat et il n'y a donc eu aucune déclaration tardive ; la société Allianz IARD ne démontre pas avoir subi le moindre préjudice en lien avec une prétendue déclaration tardive de son assurée ; - aucune faute même dolosive ne peut lui être reprochée, justifiant une exclusion de garantie ou une réduction de son droit à indemnisation ; - elle a subi des dommages matériels ainsi qu'une perte locative, et son droit à indemnisation ne peut être réduit à 20 % en raison de l'état de désaffection du bien immobilier, ni en proportion de la surface déclarée ; - à titre subsidiaire, la société AGERA, courtier, est responsable de son préjudice pour manquement à son obligation d'information et de conseil. Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 juillet 2023, la SA Allianz IARD demande à la cour de : - à titre principal, confirmer le jugement déféré, débouter la SCI Immo 2EN de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre, et la condamner aux entiers dépens ; - à titre subsidiaire : l'exonérer à hauteur de la faute de la SCI qui sera arbitrée ; dire que l'indemnisation de la SCI doit être calculée sur la base d'une évaluation des dommages hors taxes ; rejeter la demande d'indemnisation au titre d'une perte de loyer ; limiter en outre l'indemnité à 20 % de la valeur de réparation ou de reconstruction à neuf de la partie sinistrée au jour du sinistre, les pertes pécuniaires et frais justifiés définis au §3.2 (sauf les frais de démolition, de déblais et d'enlèvement et les honoraires d'expert), et faire application de la réduction proportionnelle contractuelle au taux de 53,91 % ; en conséquence, fixer l'indemnisation revenant à la SCI à la somme de 17 298,11 euros avant prise en compte de la déduction à intervenir au titre de la propre faute de la SCI ; - à titre très subsidiaire : déduire de l'évaluation à neuf des dommages hors taxes, le poste perte de loyers (5 280 euros), ainsi que la vétusté (48 264,55 euros) ; faire application de la réduction proportionnelle de 53,91% ; en conséquence fixer l'indemnité revenant à la SCI à la somme de 60 471,09 euros avant déduction à intervenir au titre de sa propre faute ; appliquer à l'indemnisation, la clause d'indemnité différée ; en conséquence, dire et juger que l'indemnité immédiate sera de 28 138,97 euros et l'indemnité différée de 32 332,12 euros, avant déduction à intervenir au titre de la propre faute de la SCI ; - en tout état de cause : réduire l'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; statuer ce que de droit sur les dépens, et ceux de première instance qui seront distraits au profit de la SCP Dayrem & Castori-Dayrem. L'intimée réplique notamment que : - à titre principal, les conditions de la garantie ne sont pas remplies aux motifs que l'immeuble était inoccupé depuis plus de 90 jours ; - la déchéance de la garantie est acquise en raison de la tardiveté de la déclaration de sinistre, l'assuré a commis une faute dolosive, et il lui appartient de démontrer le contraire ; - à titre subsidiaire, l'indemnisation doit être réduite en raison d'un calcul erroné de l'appelante, de la déduction du poste de perte de loyers, de la limitation contractuelle à 20 % de la valeur de réparation, de la réduction proportionnelle en raison d'une minoration de la surface déclarée ; - la SCI Immo 2En a participé à son propre dommage. Les premières conclusions de l'appelante ont été signifiées à la SARL AGERA, intimée défaillante, le 22 mars 2022, ainsi que la déclaration d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION La SARL AGERA n'a pas constitué avocat ; le présent arrêt sera réputé contradictoire. 1. Sur la demande en indemnisation dirigée contre la SA Allianz IARD a) sur l'exclusion de garantie pour inoccupation de l'immeuble Les conditions générales du contrat conclu entre le SCI Immo 2EN et la SA Allianz IARD le 10 janvier 2012 stipulent en page 13 (pièce n° 2 de l'appelante) : « Important Conditions d'application de votre garantie Vol (y compris pour les actes de vandalisme commis à l'intérieur des locaux) - Vous devez établir par tous moyens les circonstances du vol. - Suspension de la garantie vol en cas d'inoccupation Lorsque les locaux sont inoccupés à la souscription, la garantie Vol n'est pas acquise. Lorsque les locaux restent inoccupés pendant plus de 90 jours par année d'assurance en une ou plusieurs périodes, la garantie vol est suspendue de plein droit à partir du 91e jour à midi jusqu'à expiration de l'année d'assurance en cours. Dans les deux cas, elle ne sera remise en cours que le jour de la réouverture de ces locaux et cessera pendant toute nouvelle inoccupation de plus de 3 jours survenant dans la même année d'assurance. Les périodes d'inoccupation de moins de trois jours n'entre pas en ligne de compte pour le calcul de la durée d'inoccupation de 90 jours. » Ce même document prévoit dans la partie intitulée « Annexe Garanties « complément Plus » » sous un titre « Complément « Vol » » : « Sont garantis, en plus, le vol dûment prouvé des biens immobiliers (et les détériorations immobilières consécutives à ce vol ou à une tentative de vol) commis à l'intérieur des parties privatives des appartements vides d'occupants entre deux locataires. ['] Sont exclus les dommages causés aux appartements vides depuis plus de six mois. Les exclusions de la garantie « vol » ainsi que les exclusions générales sont également applicables à ce complément. » Les conditions générales du contrat définissent l'inoccupation du bien immobilier comme suit : « Abandon complet de l'immeuble assuré par vous-même, les membres de votre famille, vos préposés ou toute personne dont vous avez autorisé le séjour dans les locaux assurés. Il est précisé que le passage de temps à autre, pendant une période, d'une personne autorisée (gardien ou autre), n'interrompt pas l'inoccupation ». La Cour de cassation a analysé ce type de suspension conventionnelle comme étant une clause d'exclusion (Civ. 1ère, 27 novembre 1990, no 87-16.629 ; Civ. 2e, 5 juill. 2006, no 04-10.273). Or c'est à l'assureur qui invoque une exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion (Civ. 1ère, 7 juillet 1992, n° 90-19.483). En l'espèce, contrairement à ce qu'a jugé la juridiction de première instance, c'est à la SA Allianz IARD de démontrer que les conditions d'exclusion de la garantie sont réunies. En l'espèce, l'assurée a déclaré par courrier électronique du 24 novembre 2016 adressé à la SARL Assurances gestion entreprise Rhône-Alpes (AGERA) qui l'a transmis le 28 novembre 2016 à la SA Allianz IARD (pièce n° 9 de l'appelante) que l'immeuble avait subi des faits de vandalisme sans précision quant à leur date. Elle a porté plainte le 5 janvier 2017 et indiquait alors que la serrure de la porte d'entrée de l'immeuble a été forcée courant avril 2016, que les nouvelles serrures avaient été cassées et que des personnes s'étaient installées dans l'immeuble alors qu'il ne restait qu'une locataire (pièce n° 10 de l'appelante). Un courrier en date du 7 mai 2018 mentionne que les premiers dégâts ont été constatés par le gérant de la SCI Immo 2EN, M. [V] [X], en mai 2016 (pièce n° 14). L'état de délabrement de l'immeuble a été constaté par le service communal d'hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 9] aux termes d'un rapport du 3 juin 2016 faisant suite à une visite des lieux le 31 mai 2016 (pièce n° 25 de l'appelante). Il s'en déduit que les faits dommageables sont survenus entre le mois d'avril 2016 et le 31 mai 2016. Il ressort d'un contrat de location du 3 novembre 2015 que Mme [U] [K] a loué un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble concerné (pièce n° 19 de l'appelante). Le rapport de constat établi par le service communal d'hygiène et de santé mentionne la présence, lors de leur visite le 31 mai 2016, de Mme [U] [K] et de son fils, comme locataires du dernier étage de l'immeuble. Aux termes d'un courrier du 24 avril 2018, le directeur de la prévention de la sécurité publique atteste que « M. [X], ou toute personne mandatée par lui, n'a pas été en mesure d'accéder à l'immeuble situé au [Adresse 4] jusqu'au 8 juin 2016, du fait de l'occupation illicite voire violente des lieux, par des personnes en infraction à la loi pénale» et précise que l'immeuble était « entièrement squatté depuis la fin de l'année 2015, par des personnes qui en interdisaient l'accès aux propriétaires, y compris par menaces ou violences en réunion ». Ces éléments ne suffisent pas à établir qu'au jour du fait dommageable, le bien immobilier assuré n'avait pas été occupé pendant plus de 90 jours. Par suite, il n'y a pas lieu d'exclure la garantie due à la SCI Immo 2EN pour ce motif. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré de ce chef. b) sur la déchéance de garantie L'article L.113-2 du code des assurances prévoit : « L'assuré est obligé : [...] 4° De donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail. Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d'un commun accord entre les parties contractantes. Lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » L'article 10.1 des conditions générales du contrat prévoit notamment en page 36 : « Que devez-vous faire en cas de sinistre ' Prendre immédiatement toutes les mesures nécessaires pour sauvegarder et limiter l'importance des dommages. Accomplir les formalités suivantes : - en cas de vol, de vandalisme, ou de choc de véhicule terrestre non identifié, déposer plainte dans les 24 heures, - en cas d'attentat, faire dans les 48 heures une déclaration aux autorités compétentes. Nous déclarer le sinistre à partir du moment où vous en avez eu connaissance : - dans les 2 jours ouvrés en cas de vol ou de vandalisme, - dans les 10 jours en cas de catastrophes naturelles à partir de la publication de l'arrêté constatant cet état, - dans les 5 jours pour les autres sinistres. Attention : si le sinistre n'est pas déclaré dans les délais prévus, sauf cas fortuit ou de force majeure, il y a déchéance du droit à indemnité si nous établissons que ce retard nous a causé un préjudice.» La Cour de cassation a jugé que : - le sinistre est constitué lorsque l'assuré a connaissance de l'événement et des conséquences éventuellement dommageables qui sont susceptibles d'engager la garantie de l'assureur (Civ., 20'juill. 1942) ; - il appartient à l'assureur de prouver le préjudice qu'il a subi du fait du retard dans la déclaration du sinistre (Civ. 2ème, 7 mai 2009, n° 08-11.391 ; 7 juillet 2022, n° 20-18.657). En l'espèce, il n'est pas contestable que la déclaration de sinistre effectuée par courrier électronique du gérant de la SCI le 24 novembre 2016 a été faite au-delà du délai de cinq jours prévu par le contrat et que la SCI a déposé plainte plus de deux jours après les faits dommageables, étant observé qu'il résulte du courrier du 7 mai 2018 susmentionné que les premiers dégâts avaient été constatés par le gérant de la SCI Immo 2EN, M. [V] [X], en mai 2016 (pièce n° 14). Cependant, il appartient à la SA Allianz IARD de rapporter la preuve de ce que ce retard lui a causé un grief. Aux termes de ses dernières conclusions, l'assureur estime que : « en ne respectant pas lesdits délais, la SCI a bien causé un préjudice à son assureur, qui n'a pas été informé immédiatement de ce que l'immeuble avait fait l'objet de dégradations, le mettant dans l'impossibilité de mandater aussitôt un expert pour qu'il établisse un premier compte-rendu, et également dans l'impossibilité de pouvoir prescrire et exiger en temps utile des mesures de protection renforcée des locaux qui auraient pu éviter le renouvellement et l'aggravation des dommages, tout comme de pouvoir résilier plus tôt le contrat ». Il ressort du dossier que les événements se sont déroulés ainsi qu'il suit : - le 29 novembre 2015, a été constaté par le gérant de la SCI un premier sinistre consistant en du vandalisme ; - le 9 mai 2016, a été constaté par le même gérant un second sinistre de même nature ; - le 8 juin 2016, le maire de la ville de [Localité 9] a pris un arrêté de suppression de danger grave et imminent et prescrit en urgence la fermeture de manière sécuritée et pérenne de toutes les ouvertures de l'immeuble ; - le 28 novembre 2016, le gérant de la SCI a déclaré le second sinistre à l'assureur. Aux termes d'un courrier du 15 juillet 2016 (pièce n° 5 de l'appelante), le directeur de la prévention de la sécurité publique a répondu à une demande d'accès formulée par le gérant de la SCI, M. [V] [X] : « Force est de constater que la collectivité enregistre encore des exactions et tentatives de réappropriation du bien d'autrui par certains groupes d'individus violents. Les dégradations de matériels et caillassages subis quotidiennement par la police municipale confirment que l'accès au [Adresse 4] ne saurait pour le moment s'opérer sans risque pour vous et les artisans ou experts que vous souhaitez convier sur site. [...] La municipalité n'est donc pas en mesure, pour des raisons évidentes de sécurité, d'accéder à votre demande de réouverture du [Adresse 4]. [...] Au regard de l'action que les polices nationale et municipale mènent actuellement sur le centre historique, mais également du bénéfice que génère la vidéoprotection récemment déployée dans la rue de l'Armillerie, la ville de [Localité 9] s'engage à vous garantir un accès sécurisé audit immeuble à compter de fin octobre, voire début novembre 2016 ». Aux termes d'un courrier du 24 avril 2018, le même directeur atteste que « M. [X], ou toute personne mandatée par lui, n'a pas été en mesure d'accéder à l'immeuble situé au [Adresse 4] jusqu'au 8 juin 2016, du fait de l'occupation illicite voire violente des lieux, par des personnes en infraction à la loi pénale» et précise que l'immeuble était « entièrement squatté depuis la fin de l'année 2015, par des personnes qui en interdisaient l'accès aux propriétaires, y compris par menaces ou violences en réunion ». S'agissant de l'impossibilité de mandater un expert pour qu'il établisse un compte-rendu, l'assureur ne tient pas compte de ce que l'immeuble était « entièrement squatté depuis la fin de l'année 2015, par des personnes qui en interdisaient l'accès aux propriétaires, y compris par menaces ou violences en réunion » selon le courrier du 24 avril 2018 du directeur de la prévention de la sécurité publique précité, et qu'à compter de l'arrêté du 8 juin 2016, il a été interdit à toute personne de pénétrer dans les lieux, de telle sorte que l'intervention d'un expert mandaté par l'assureur n'aurait été d'aucune utilité. S'agissant des mesures de protection renforcée des locaux qui aurait pu éviter le renouvellement et l'aggravation des dommages, elles ont été réalisées d'une part par l'intervention des services de police, et d'autre part par les services municipaux qui ont décidé de la fermeture de l'accès à l'immeuble par arrêté du 8 juin 2016. L'assureur ne démontre pas en quoi sa propre intervention aurait pu être efficace. Il est établi que si les gérants de la SCI Immo 2EN n'ont pas fait preuve d'une grande réactivité lorsqu'ils ont eu connaissance de la situation en regard des pièces versées au dossier, les mesures envisagées par l'assureur avant la décision municipale de fermeture de l'accès à l'immeuble relevaient du maintien de l'ordre avec le concours de la force public, et donc de la compétence de la municipalité, de la police et de la justice. Dès lors qu'un arrêté a interdit l'accès à l'immeuble, cette mesure a permis d'empêcher une aggravation des dégâts. Il s'en suit que la SA Allianz IARD ne démontre pas que le retard dans la déclaration du sinistre lui ait causé grief. Par suite, il n'y a pas lieu à déchéance de la garantie due par la SA Allianz IARD à la SCI Immo 2EN pour ce motif. c) sur l'exclusion de garantie pour faute dolosive Selon l'article L. 113-1 alinéa 2 du code des assurances, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. En application de l'article 8 des conditions générales du contrat (page 26), ne sont pas garantis les événements non aléatoires, c'est à dire les dommages dont le fait générateur n'a pas de caractère aléatoire pour l'assuré. La Cour de cassation précise que : - la faute dolosive s'entend d'un acte délibéré de l'assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables (Civ. 2ème, 6 juillet 2023, n° 21-24.835) ; - la faute intentionnelle implique la volonté de créer le dommage telle qu'il est survenu (Civ. 2ème, 6 février 2014, n° 13-10.160) ; - une telle faute peut être établie par la démonstration que l'assuré a délibérément violé ses obligations avec la conscience qu'un dommage résulterait inéluctablement de son comportement (Civ. 3ème, 29 mai 2013, n° 12-20.215) ; - lorsque l'assuré est une personne morale, il convient d'analyser le comportement du gérant de droit ou de fait (Civ. 1ère, 6 avril 2004, n° 01-03.494) ; - la preuve de la faute dolosive incombe à l'assureur (Civ. 2ème, 6 février 2020, n° 18-17.868). La SA Allianz IARD soutient que la SCI Immo 2EN avait connaissance de présence de squatteurs dans l'immeuble dès le mois de novembre 2015, et qu' « entre novembre 2015 et mars 2016, elle n'a pas mis en oeuvre des mesures conservatoires, faisant disparaître le caractère aléatoire de l'événement garanti, le vandalisme ». En l'espèce, M. [W] [L], expert mandaté par la SA Allianz IARD, et qui a effectué des visites le 10 février 2017, le 8 juin 2017, le 15 février 2019 et le 29 avril 2019 en présence de M. [V] [X], co-gérant de la SCI Immo 2EN, a conclu : « Nous pouvons d'ores et déjà penser que, comme les photos plus anciennes le montrent, cet immeuble, et de manière plus générale, la rue entière, semblent être dans un état d'abandon et de dégradation avancés. Les sinistres constatés dans les appartements de l'assuré ne sont pas du fait d'une action ou d'une occupation ponctuelle mais peuvent être consécutifs à plusieurs occupations successives (squat). Le secteur semble être connu pour l'activité de deal qui peut s'y dérouler (caméras installées par la commune pour surveiller) : les protagonistes peuvent avoir choisi cet immeuble comme repaire ». Par ailleurs, aux termes d'un courrier adressé à la SCI Immo 2EN le 24 avril 2018, le directeur de la prévention et de la sécurité publique de la ville de Romans-sur-Isère atteste que 'M. [X], ou toute personne mandatée par lui, n'a pas été en mesure d'accéder à l'immeuble situé au [Adresse 4] jusqu'au 8 juin 2016, du fait de l'occupation illicite voire violente des lieux, par des personnes en infraction à la loi pénale'. S'il se déduit du constat établi par M. [L] que la SCI Immo 2EN a commis une faute en n'entretenant pas normalement le bien immobilier, cette faute ne présente pas les caractères d'une faute dolosive en ce qu'il n'est pas établi que le gérant de la SCI ait recherché le dommage subi, alors-même qu'il se trouvait dans une situation où il ne pouvait pas intervenir sur l'immeuble concerné. Il n'y a donc pas lieu à exclusion de la garantie due par la SA Allianz IARD à la SCI Immo 2EN. d) sur l'évaluation du préjudice subi par la SCI immo 2EN Selon un procès-verbal du 28 juin 2019 (pièce n° 17 de l'appelante), le cabinet [Y], mandaté par la SCI Immo 2EN et le cabinet Elex, mandaté par la SA Allianz IARD, ont évalué le préjudice subi par la SCI Immo 2EN comme suit : 1. Dommages 'biens immobiliers' : * travaux de reconstruction : 132 600 euros HT soit 145 860 euros TTC, et 92 769 euros TTC après déduction d'une vétusté ; * coordination chantier reconstruction : 7 956 euros HT soit 8 752 euros TTC, soit 5 566 euros après déduction d'une vétusté ; 2. Dommages 'biens mobiliers' : 2 160 euros HT soit 2 562 euros TTC ; 3. Pertes et frais : 22 998 euros HT soit 24 635 euros TTC, dont 5 280 euros HT soit 5 808 euros TTC au titre d'une perte de loyers ; pour un total de 125 532 euros (et non 133 568 euros comme indiqué par erreur dans le document). Aux termes du rapport établi le 18 septembre 2019 par M. [W] [L], représentant le cabinet Elex, mandaté par la SA Allianz IARD, le préjudice de la SCI Immo 2EN a été évalué hors taxes comme suit : - Dommages directs (travaux) : 84 336,45 euros après déduction d'une vétusté ; - Frais consécutifs : * honoraires de maîtrise d'oeuvre : 7 956 euros ; * honoraires d'expert : 6 630 euros ; * perte de loyer : 5 280 euros ; soit 19 866 euros, et la somme totale de 104 202, 45 €. La SA Allianz IARD ne conteste pas l'évaluation des postes de préjudice, en dehors de l'existence d'un préjudice lié à perte de loyers et de l'application de la TVA. La Cour de cassation juge que n'inverse pas la charge de la preuve la cour d'appel qui, après avoir relevé que la société civile immobilière assurée, malgré la demande faite par l'assureur, lequel soutenait qu'elle était assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) par application de l'article 261 D 4° du code général des impôts, s'était "bien gardée de verser aux débats ses pièces comptables", qui auraient levé toute ambiguïté, estime qu'en l'absence de certitude et faute pour l'assurée de justifier de ses prétentions, le montant des travaux de reconstruction de l'immeuble incendié doit être fixé hors TVA (Civ. 1ère, 15 janvier 2002, n° 98-20.945). Selon une attestation de son expert-comptable (pièce n° 30 de l'appelante), la SCI Immo 2EN n'est pas assujettie à la TVA pour l'exploitation de son immeuble situé [Adresse 4] (et non Bourg-de-Péage). Il convient de procéder à une évaluation de ses préjudices toutes taxes comprises. S'agissant de la perte de loyers, la somme de 5 280 euros HT, soit 5 808 euros TTC, retenue par les experts, correspond à la perte d'une année de loyer concernant la location d'un appartement dans l'immeuble pour Mme [U] [K] (pièce n° 19). Comme indiqué précédemment, il est établi que Mme [K] était locataire au moment de la fermeture de l'accès à l'immeuble. Il en résulte que la SCI 2 Immo EN a subi un préjudice du fait de la dégradation et de l'immeuble et de sa fermeture et que l'évaluation retenue par les experts apparaît correspondre à une réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit. Il convient donc de retenir cette somme. Par suite, le préjudice subi par la SCI Immo 2EN peut être évalué comme suit : - Dommages directs : * travaux : 92 769 euros ; * coordination de chantier : 5 566 euros ; * biens mobiliers : 2 592 euros ; - Frais consécutifs : * frais d'expertise : 6 630 euros ; * perte de loyers : 5 808 euros ; soit la somme totale de 113 365 euros. e) sur l'indemnisation due à la SCI Immo 2EN La SA Allianz IARD sollicite la réduction du droit à indemnisation pour trois motifs : l'application d'une limitation contractuelle à 20 % de la valeur de réparation, l'application d'une réduction proportionnelle pour déclaration inexacte de l'assuré, et la prise en compte d'une faute de l'assuré ayant concouru au dommage. Sur l'application d'une limitation contractuelle L'article 10.2.1 des conditions générales du contrat en page 37 dispose : « Cas particuliers : Les immeubles désaffectés en tout ou partie : l'indemnité en cas de sinistre pour ces immeubles est limitée à 20 % de la valeur de réparation ou de reconstruction à neuf de la partie sinistrée au jour du sinistre. Les 'pertes pécuniaires et frais justifiés' définis au § 3.2 (sauf les frais de démolition, de déblais et d'enlèvement et les honoraires de l'expert) ne sont pas acquis dans ce cas ». Les conditions générales du contrat définissent la notion d'immeuble désaffecté comme suit (page 6) : « Locaux qui en raison de la durée de leur inoccupation et de leur non-entretien, ne peuvent être utilisés en l'état et nécessitent, pour remplir leur fonction, des travaux importants : il s'agit des locaux fermés et sans possibilité d'utilisation (ouvertures condamnées), ou occupés par des personnes non autorisées par vous (squatters, vagabonds...), des locaux voués à la démolition ou destinés à être réhabilités, des locaux pour lesquels un arrêté de péril, d'insalubrité, ou portant interdiction d'habiter a été pris ». Comme le soutient l'avocat de la SCI Immo 2EN, l'immeuble concerné est en état de désaffection consécutivement au sinistre, mais l'assureur ne démontre pas qu'il l'était antérieurement. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer la limitation contractuelle du droit à indemnisation. Sur l'application d'une réduction du droit à indemnisation L'article L.113-9 du code des assurances dispose : « L'omission ou la déclaration inexacte de la part de l'assuré dont la mauvaise foi n'est pas établie n'entraîne pas la nullité de l'assurance. [...] Dans le cas où la constatation n'a lieu qu'après un sinistre, l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.» Il ressort des conditions particulières du contrat que la SCI Immo 2EN a déclaré une 'superficie développée' de 290 m² (page 1). La notion de 'superficie développée' est définie par les conditions générales du contrat (page 7) comme suit : 'Surface totale additionnée, en tenant compte de l'épaisseur des murs extérieurs, des rez-de chaussée, et de chacun des niveaux de l'immeuble assuré - sauf les toitures-terrasses et les toitures en saillie - mais y compris les dépendances et locaux annexes. Toutefois sont comptés pour la moitié de leur superficie réelle : les combles et greniers, les caves, sous-sols et parkings couverts intégrés dans l'immeuble. Nous renonçons à nous prévaloir de toute erreur inférieure à 10 % de la superficie réelle développée'. Selon l'acte de vente du bien immobilier (pièce n° 1 de l'appelante), il s'agit d'une maison d'habitation composée de six appartements, cinq caves, une cour, des combles dont la surface est estimée au cadastre à 1 are et 41 centiares, soit 141 m². Concernant les appartements, les superficies habitables résultant d'un mesurage réalisé par la SARL Avipur le 28 septembre 2011 font état d'une surface totale de 290,53 m². Aux termes d'un courrier électronique en date du 8 août 2023, le cabinet Elex a indiqué au cabinet [Y] qu'il estime la surface totale du bien assuré comprenant les caves et un atelier à 565 m² (pièce n° 27 de l'appelante), précisant que les surfaces des caves et de l'atelier sont à prendre en considération dans leur totalité. Le rapport établi par M. [W] [L] au nom du cabinet Elex mentionne cette même surface. Selon un diagnostic établi le 28 septembre 2011 par la SARL Avipur Diagnostic, le bien assuré est d'une surface de 363,96 m², caves comprises (pièce n° 28 de l'appelante). Par suite, aucune des méthodes retenues par les parties ne permet de déterminer la superficie développée du bien, puisque : - les surfaces figurant dans l'acte de vente correspondent à la seule surface habitable des appartements (290,53 m²) et à la surface du bien au sol (141 m²), et ne tiennent compte ni de l'épaisseur des murs ni de la pondération de moitié des caves et des combles ; - l'évaluation du cabinet Elex ne prend pas en considération la la pondération de moitié des caves et des combles ; - la diagnostic de la SARL Avipur Diagnostic ne tient compte ni de l'épaisseur des murs ni de la pondération de moitié des caves et des combles. En revanche, le détail des surfaces mesurées par le cabinet Elex aux termes de son rapport, suite à des visites réalisées en présence du gérant de la SCI, M. [V] [X], et d'un expert du cabinet [Y], et le détail de la composition de l'immeuble figurant dans l'acte de vente permettent de calculer comme suit la superficie développée réelle du bien immobilier : Nature de la surface Surface mesurée Surface à prendre en considération Sous-sol et caves 122 m² 61 m² Appartements au rez-de-chaussée 107,51 m² 107,51 m² Atelier au rez-de-chaussée 25,49 m² 12,75 m² Appartements au 1er étage 105 m² 105 m² Appartements au 2ème étage 105 m² 105 m² [Adresse 8] 76 + 24 = 100 m² 100 m² Total 491,26 m² Ainsi, le bien immobilier était assuré pour une superficie développée de 290 m², alors que cette superficie est en réalité de 491,26 m². Cette erreur étant de 69,4 %, il ne peut être appliqué la clause de renonciation de l'assureur susmentionnée. Par ailleurs, cette erreur de surface a nécessairement une conséquence sur l'étendue du risque. Par suite, en application de l'article L. 113-9 du code des assurances, l'indemnité due à la SCI Immo 2EN doit être réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés. La SA Allianz IARD justifie de ce que l'assuré a versé une prime pour un montant annuel de 489,62 euros, et de ce qu'il aurait dû verser pour une superficie développée de 504 m² une prime de 1 062,42 euros par an. La Cour de cassation a jugé que « lorsque l'assuré et son assureur ne se sont pas mis d'accord pour déterminer le montant de la prime qui aurait été dû si le risque avait été exactement et complètement déclaré, il appartient aux juges du fond de déterminer ce montant et de fixer souverainement la réduction qui doit être apportée à l'indemnité à raison des déclarations inexactes de l'assuré » (Civ. 3ème, 17 avril 2013, n° 12-14.409). Il se déduit de ce qui précède que la prime annuelle due pour une surface de 491,26 m² était de 1 035,01 euros (491 x 1062,42 / 504). La réduction proportionnelle qui doit être appliquée à l'indemnisation due à la SCI Immo 2EN est donc de 53 % [100 - (489,62 x 100 / 1 035,01)]. L'indemnisation due par la SA Allianz IARD ensuite de l'application de cette réduction du droit à indemnisation est donc de 53 281,55 euros (113 365 x 0,47). Sur la faute de l'assuré La SA Allianz IARD reproche à la SCI Immo 2EN d'avoir participé à l'endommagement de son immeuble et à son aggravation en s'abstenant de prendre des mesures de précaution, en n'ayant pas protégé son bien, et en faisant ainsi preuve de négligence, contribuant ainsi à son propre préjudice, sans préciser le fondement de sa demande. L'article L. 113-1 du code des assurances dispose : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. » Comme indiqué précédemment en réponse à la demande d'exclusion de garantie, il ne peut être reproché à la SCI Immo 2EN d'avoir commis une faute intentionnelle ou dolosive pour n'avoir pas pris des mesures visant à éviter l'installation de personnes non autorisées dans son immeuble. Sa seule faute consiste en un défaut d'entretien de l'immeuble concerné, qui a pu contribuer au dommage. Cependant, il ne figure au contrat aucune clause excluant formellement et de façon limitée les pertes et dommages causés par la faute de l'assuré. Il n'y a donc pas lieu de réduire davantage le droit à indemnisation de la SCI Immo 2EN à ce titre. f) sur la clause d'indemnité différée La SA Allianz IARD demande l'application d'une clause d'indemnité différée, sans préciser le fondement de sa demande. Selon l'article 10.2.1 des conditions générales : « Pour votre immeuble à l'exception des cas particuliers ci-après : 1. Vous reconstruisez ou réparez dans un délai de deux ans sur le même emplacement (sauf impossibilité absolue), vous avez le choix au moment du sinistre entre : a) une indemnisation en valeur de reconstruction à neuf selon la procédure suivante : jusqu'à ce que vous nous apportiez la preuve de la reconstruction, les dommages seront indemnisés sur la base du coût de reconstruction au jour du sinistre, déduction faite de la vétusté et dans la limite de la valeur vénale (si elle est plus faible) ; si ce montant est insuffisant pour réaliser les travaux, nous vous réglerons le complément au fur et à mesure des travaux et sur présentation des justificatifs, et ce, dans la limite de la valeur de reconstruction à neuf, déduction faite de la partie de la vétusté dépassant 25 %. Nous prenons en charge les honoraires de l'architecte reconstructeur. b) une indemnisation en valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre, vétusté déduite, majorée d'une indemnité forfaitaire complémentaire de 10 %. [...] 2. Dans le cas contraire, (c'est à dire en cas de non reconstruction, ou de reconstruction sur un autre emplacement ou dans un délai supérieur à deux ans) les dommages sont indemnisés sur la base du coût de reconstruction au jour du sinistre, déduction faite de la vétusté et dans la limite de la valeur vénale (si elle est plus faible) ». Compte-tenu de ce qu'il n'est pas démontré que les travaux ont été réalisés ni que l'assuré aurait exercé son option dans le cas contraire, les dommages doivent être indemnisés selon les modalités prévues dans la seconde hypothèse visée par la clause susmentionnée, et c'est d'ailleurs sur ce fondement qu'a été précédemment évalué le préjudice subi par la SCI Immo 2EN. Il n'y a donc pas lieu à application de la clause d'indemnité différée. 2. Sur la demande en indemnisation dirigée contre la SARL AGIRA La demande en indemnisation fondée sur l'existence d'une faute du courtier en assurance étant présentée à titre subsidiaire à la lecture du dispositif des dernières conclusions de l'appelante, il n'y a pas lieu de l'examiner. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à déchéance de la garantie due par la SA Allianz IARD à la SCI Immo 2EN ; Condamne la SA Allianz IARD à verser à la SCI Immo 2EN la somme de 53 281,55 euros à titre d'indemnité, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne la SA Allianz IARD à verser à la SCI Immo 2EN la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SA Allianz IARD aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                         LA PRÉSIDENTE