Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/04785

N° RG 24/04785 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MY3P TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 15] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 6] 11ème civ. S1 N° RG 24/04785 N° Portalis DB2E-W-B7I-MY3P Minute n°24/ Copie exec. à : - Me Roger LEMONNIER - M. [B] Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 20 DECEMBRE 2024 DEMANDERESSE : S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 824 541 148 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Georges-Frédéric MAILLARD, avocat au barreau de STRASBOURG DEFENDEUR : Monsieur [T] [B] demeurant [Adresse 2] [Adresse 13] [Localité 5] non comparant, non représenté OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH, Greffier En présence de [W] [P], auditrice de justice DÉBATS : A l'audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé électroniquement le 1er juillet 2022, Monsieur et Madame [Z] [J], représentés par l’agence immobilière CG IMMOBILIER, SARL LOGE IMMOBILIER, selon mandat, a donné à bail à Monsieur [T] [B] un appartement situé au [Adresse 14] [Adresse 10], à compter du 4 juillet 2022 moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 360 euros hors charges, outre 50 euros de provision pour charges, le tout payable d’avance le 5 de chaque mois entre les mains de la SARL LOGE IMMOBILIER. Par acte sous seing privé signé le 1er juillet 2022, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire du locataire quant au paiement des loyers, des charges et des éventuelles indemnités d’occupation nés du contrat de bail, dans le cadre de la garantie VISALE. Le 6 octobre 2022, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, se prévalant de la subrogation intervenue à son profit, a par acte de commissaire de justice fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 770 € au titre des loyers et charges impayés au 3 octobre 2022 visant la clause résolutoire stipulée au bail. Suivant exploit du 16 mai 2024 notifié au Préfet le 21 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [B] devant la présente juridiction et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : -Recevoir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action, -Déclarer acquise la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, -Ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, -Condamner le locataire à payer la somme de 1801 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 octobre 2022 pour la somme de 770 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, -Condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; -Condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions de Monsieur et Madame [Z] [J], représentés par l’agence immobilière CG IMMOBILIER, SARL LOGE IMMOBILIER, par application des articles 1346 et suivants, et 2306 du code civil, disposant ainsi d’un recours personnel à l’encontre du locataire fondé sur l’article 2305 du code civil. Le rapport social en date du 24 juillet 2024 a été transmis au Tribunal le 12 août 2024. A l’audience du 22 octobre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 4 896 euros au 14 octobre 2024. Citée par acte délivré à dépôt à l’étude, Monsieur [T] [B] ne comparaît pas. L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES agit par subrogation du bailleur sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par elle le 1er juillet 2022 et signé par le bailleur. Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. L’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer (et indemnités d’occupation) déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ ou d’expulsion. Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Bas-Rhin le 21 mai 2024 soit deux mois au moins avant la première audience. Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Enfin, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2022, du commandement de payer délivré le 6 octobre 2022, du décompte de la créance actualisé au 14 octobre 2024 et de la quittance subrogatoire n°15 que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d'arriérés de loyers et de charges impayés à hauteur de 4 896,89 euros. Monsieur [T] [B] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 896,89 euros actualisée au 14 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 octobre 2022 sur la somme de 770 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet après un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [T] [B] le 6 octobre 2022. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 décembre 2022. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2022 à compter du 7 décembre 2022. Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 décembre 2022, Monsieur [T] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 octobre 2022. Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de la condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2022 entre Monsieur et Madame [Z] [J], représentés par l’agence immobilière CG IMMOBILIER, SARL LOGE IMMOBILIER, selon mandat, d'une part, et Monsieur [T] [B] d'autre part, concernant les locaux situés au rez-de-chaussée, [Adresse 9] [Adresse 3] [Localité 7], sont réunies à la date du 7 décembre 2022, ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 896,89 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 14 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 octobre 2022 sur la somme de 770 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, CONDAMNE Monsieur [T] [B] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [T] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 octobre2022, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Gussun KARATAS