Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/01676

CF/SH Numéro 23/01788 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 24/05/2023 Dossier : N° RG 22/01676 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IHVA Nature affaire : Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble Affaire : S.A.R.L. PFT [X] FABIEN THOMAS S.A.R.L. PFT PHILIPPEFABIEN THOMAS C/ S.C.I. OYHARCABAL S.A.R.L. PAUMAR Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Mars 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame [T], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire, qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTES : S.A.R.L. P.F.T [X] FABIEN THOMAS représentée par son gérant, Monsieur [X] [W] [V], domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4] [Localité 8] S.A.R.L. P.F.T [X] FABIEN THOMAS représentée par son gérant, Monsieur [X] [W] [V], domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4] [Localité 8] Représentées par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU assistées de Maître SANS, avocat au barreau de TARBES INTIMÉES : S.C.I. OYHARCABAL agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 6] [Localité 8] Représentée et assistée de Maître BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES S.A.R.L. PAUMAR prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU assistée de Maître BARNECHE, de la SELARL FABIENNE BARNECHE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 07 JUIN 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES RG numéro : 22/00054 EXPOSE DU LITIGE La SARL PFT exploite deux fonds de commerce dans un immeuble appartenant à la SARL Paumar depuis l'acquisition de l'immeuble par celle-ci le 9 décembre 2021. Le fonds en nature d'hôtellerie a subi des désordres consécutifs à des infiltrations d'eau pluviale sur la période où l'ancien bailleur la SCI Oyharcabal était encore propriétaire de l'immeuble. Par acte d'huissier en date du 8 mars 2022, la SARL PFT a fait assigner la SARL Paumar devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire. Par acte d'huissier en date du 6 avril 2022, la SARL Paumar a dénoncé ladite assignation et fait assigner la SCI Oyharcabal devant le juge des référés aux fins de lui voir déclarer commune et opposable l'ordonnance à intervenir. Suivant ordonnance contradictoire en date du 7 juin 2022 (RG n°22/00054), le juge des référés a, notamment : - rejeté l'exception d'irrecevabilité - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise, - débouté la SARL Paumar et la SCI Oyharcabal de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - mis les dépens à la charge de la SARL PFT. Le juge des référés a constaté : - la demande d'expertise est relative à la persistance d'infiltrations d'eau dont l'existence est attestée depuis le 15 août 2020 alors que la SCI Oyharcabal était propriétaire de l'immeuble, la vente de celui-ci à la SARL Paumar ne permet pas d'écarter toute action à l'encontre de la SCI et l'action est donc recevable à l'égard de la SCI. - la SARL Paumar a répondu dès février 2022 à la mise en demeure de la SARL PFT en annonçant l'intervention d'un professionnel du bâtiment afin de vérifier l'existence des désordres et déterminer leur origine, la SARL PFT ne démontre pas l'existence d'un litige et n'établit pas de motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile. La SARL PFT a relevé appel par déclaration du 16 juin 2022 (RG n°22/01676), critiquant l'ordonnance en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise et met les dépens à la charge de la SARL PFT. Par déclaration du 25 août 2022, la SARL Paumar a formé un appel provoqué à l'égard de la SCI Oyharcabal. La jonction des deux procédures d'appel est intervenue le 16 novembre 2022. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures en date du 19 juillet 2022, la SARL PFT, appelant, statuant sur le fondement des articles 145 et 834 du code de procédure civile, entend voir la cour : - réformer l'ordonnance de référé en date du 7 juin 2022, - ordonner une expertise judiciaire, à confier à tel expert avec pour mission de : . convoquer les parties, . se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 4], . entendre les parties en leurs dires et explications et se faire remettre ensemble des documents utiles au litige, . décrire les désordres tels qu'ils sont répertoriés dans le PV de constat de Maître [M] en date du 8 janvier 2021, dans le PV de constat de Maître [U] en date du 15 février 2022 et dans le PV de constat de Maître [M] en date du 16 juin 2022 concernant le fonds de commerce en nature d'hôtel et le fonds de commerce en nature de magasin de fleurs, . déterminer l'origine des désordres, . déterminer les responsabilités dans la cause des désordres, . déterminer le mode réparatoire et le chiffrer, . déterminer les préjudices consécutifs aux désordres subis par la SARL PFT s'agissant notamment de la perte d'exploitation et les chiffrer, . d'une manière générale, fournir à la juridiction susceptible d'être saisie, tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l'éclairer sur le litige opposant les parties. Par conclusions déposées le 21 octobre 2022, la SARL Paumar, sur le fondement des articles 145 et 834 du code de procédure civile, entend voir la cour : - recevoir la société Paumar en ses demandes, fins et conclusions, à titre principal, - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 7 juin 2022 par Madame le président du tribunal judiciaire de Tarbes dans l'intégralité de ses dispositions, - débouter la société PFT [X] Fabien Thomas de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger l'appel provoqué signifié à la SCI Oyharcabal en date du 22 août 2022 recevable et bien fondé, - débouter la SCI Oyharcabal de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société PFT au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, à titre infiniment subsidiaire, - donner acte à la société Paumar qu'elle formule ses plus expresses protestations et réserves à la mesure d'instruction sollicitée par la SARL PFT [X] Fabien Thomas, sans que cela ne puisse s'analyser comme un acquiescement à de quelconques réclamations indemnitaires, ni comme une quelconque reconnaissance de responsabilité, - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 7 juin 2022, par Madame le président du tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu'elle a jugé recevable l'appel en la cause de la SCI Oyharcabal, par voie de conséquence, déclarer communes et opposables à la société Oyharcabal les opérations d'expertise judiciaire, - réserver les dépens dans l'attente de l'issue de la procédure d'expertise judiciaire. Par conclusions déposées le 22 septembre 2022, la SCI Oyharcabal, entend voir la cour : - prononcer l'irrecevabilité de l'appel provoqué issu de l'assignation du 22 août 2022 délivrée à la SCI Oyharcabal à la requête de la SARL Paumar, - débouter la SARL Paumar de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions, subsidiairement, - confirmer l'ordonnance rendue le 7 juin 2022, - condamner la SARL Paumar au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Vu l'ordonnance de clôture du 16 novembre 2022. MOTIFS Au préalable, il convient de relever que le fait que la SARL PFT soit enregistrée à deux reprises comme appelante, sous deux numéros de Siret différents, n'a pas d'incidence sur la recevabilité des demandes dans la présente procédure dès lors qu'elles sont identiques, étant rappelé néanmoins, qu'il ne s'agit que d'une personne morale immatriculée sous un seul numéro de RCS à Tarbes : 521.864.165. Sur la demande d'expertise : L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il est constant que la société PFT subit des infiltrations d'eau dans son fonds de commerce d'hôtel au [Adresse 4] eu égard au constat amiable du 20 août 2020, aux constats d'huissier des 8 janvier 2021, 15 février 2022 qui révèlent des infiltrations notamment dans la chambre 3, la cage d'escalier entre le 2e et le 3e étage, la chambre 10, le couloir du 3e étage. Or, malgré la persistance de ces infiltrations, aucune mesure efficace pour y remédier n'a été entreprise par les propriétaires de l'immeuble, celles-ci se produisant ainsi depuis plusieurs années de manière récurrente. La SARL Paumar, propriétaire de l'immeuble depuis le 9 décembre 2021, ne peut s'exonérer en indiquant comme l'a relevé le premier juge qu'à la suite d'une mise en demeure du 7 février 2022, elle a répondu dès le 15 février 2022 en annonçant l'intervention d'un professionnel dans la semaine, alors qu'il est produit, en cause d'appel et après l'ordonnance de référé critiquée, un constat d'huissier du 16 juin 2022 qui fait état d'infiltrations dans les chambres 3 ,5 et 6. Il ressort de ce constat qu'aucune mesure réparatoire n'a été entreprise soit plusieurs mois après la mise en demeure de la locataire de l'immeuble exploitant son fonds de commerce d'hôtel. Par ailleurs, la SARL Paumar ne produit aucun élément en cause d'appel de nature à établir qu'elle a fait des diligences postérieurement à sa réponse du 15 février 2022 alors que plus d'une année s'est écoulée entre cette lettre et les débats devant la cour d'appel. Il existe donc un motif légitime pour la société locataire de voir ordonner une mesure d'instruction pour déterminer l'origine des infiltrations et décrire les travaux pour y remédier. Dès lors que le fonds de commerce de fleurs exploité par la société PFT se trouve au-dessous des chambres d'hôtel, il existe également un motif légitime pour que la mesure d'instruction porte également sur ce fonds de commerce. L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire et statuant à nouveau une expertise sera ordonnée avec la mission telle que décrite dans le dispositif. Sur la recevabilité de l'appel en la cause dirigé par la SARL Paumar contre la SCI Oyharcabal : Dès lors que la vente de l'immeuble litigieux est intervenue entre la SCI Oyharcabal et la SARL Paumar à la date du 9 décembre 2021, à une date où les infiltrations s'étaient déjà produites eu égard au constat amiable et au constat d'huissier précités, la SARL Paumar a un intérêt à agir de voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertise à son vendeur. La SCI Oyharcabal ne peut reprocher à la SARL Paumar ne pas avoir soulevé l'irrecevabilité de conclusions et de pièces dans le cadre de l'appel principal dès lors d'une part que cela ne peut être un motif d'irrecevabilité de l'appel provoqué, et que d'autre part, la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sa caducité ou des conclusions relèvent de la compétence du président de la chambre saisie en application de l'article 905-2 du code de procédure civile qui peut se saisir d'office à cet effet. L'ordonnance du juge des référés qui a rejeté la fin de non recevoir contre l'appel en cause de la SCI Oyharcabal sera confirmée et l'appel provoqué sera déclaré recevable. L'ordonnance sera confirmée sur l'absence d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens laissés à la charge de la société PFT. En cause d'appel, il est équitable d'allouer à la SARL PFT une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens seront mis à la charge de la société Paumar et de la SCI Oyharcabal qui succombent en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance soumise en ses dispositions à la cour en ce qu'elle a rejeté l'exception d'irrecevabilité et débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SARL PFT aux dépens, Déclare recevable l'appel provoqué par la SARL Paumar à l'égard de la SCI Oyharcabal, L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau : Ordonne une expertise judiciaire, tous droits et moyens des parties réservés, Désigne pour y procéder : Monsieur [Y] [N] [Adresse 3] [Localité 7] tel : [XXXXXXXX01] portable : [XXXXXXXX02] et mèl : [Courriel 9] - se rendre sur les lieux [Adresse 4] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment les constats du 8 janvier 2021, 15 février 2022 et 16 juin 2022 ; visiter les lieux ; - décrire les désordres en indiquant leur nature et la date de leur apparition, leur origine, préciser l'importance de ces désordres ; - rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, s'il s'agit d'un défaut d'entretien, d'un vice de conception, d'un élément de gros oeuvre ou de toute autre cause, - donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les parties, - donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble et l'exploitation de l'immeuble ; - donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par la société exploitante et proposer une base d'évaluation ; - établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ; Rappelle que, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties, Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles, Fixe à la somme de 3 000 euros la provision que la SARL PFT devra consigner entre les mains du régisseur du greffe de la cour d'appel de Pau dans le délai de deux mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, Dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l'ajuster en tant que de besoin en fonction de l'évolution de l'expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l'expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires, Dit que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe de la cour d'appel, dans le délai de six mois suivant la date de la consignation, Déclare les opérations d'expertise communes et opposables à la SCI Oyharcabal, Condamne la SARLPaumar à payer à la SARL PFT la somme de 1 500 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Paumar et la SCI Oyharcabal aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE