Cour d'appel, 19 décembre 2024. 23/04522

19/12/2024 ARRÊT N°555/2024 N° RG 23/04522 - N° Portalis DBVI-V-B7H-P46L SG/KM Décision déférée du 14 Novembre 2023 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/02014) A.PIAT S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM C/ [Y] [S] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT(E/S) S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(E/S) Monsieur [Y] [S] [Adresse 1] - [Adresse 4] [Localité 5] assigné le 17/01/2024 à étude, sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président E. VET, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - DEFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par S.GAUMET pour le président empêché, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Suivant acte sous seing privé du 06 août 2021, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à usage d'habitation à M. [Y] [S] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1], [Localité 5] pour un loyer mensuel de 457,38 euros et une provision sur charges mensuelle de 89,01 euros. PROCÉDURE Par acte en date du 16 février 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [Y] [S]. Par acte en date du 03 mai 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a fait assigner M. [Y] [S] devant le juge des contentieux et de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation au paiement : - de la somme de 2 609,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 18 avril 2023 d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge en cours, - d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, Une copie de l'assignation a été notifée, en date du 3 mai 2023, à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique. Appelé à l'audience du 4 Juillet 2023, le dossier a été renvoyé au 10 octobre 2013, pour permettre à M. [Y] [S] de justifier du dépôt d'un dossier de surendettement. Par ordonnance contradicitoire en date du 14 novembre 2023, le juge a : -déclaré irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion, de règlement du sort des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation, - condamné M.[Y] [S] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 4 877,01 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2023, incluant une dernière facture de septembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - débouté M.[Y] [S] de sa demande de délai de paiement, - condamné M.[Y] [S] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M.[Y] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Par déclaration en date du 28 décembre 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - déclaré irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion, de règlement du sort des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation et en ce qu'elle a seulement condamné M. [Y] [S] à verser à la société Patrimoine Languedocienne D'HLM à titre provisionnel et au titre des loyers et charges impayés, la somme de 4 877,01 euros (selon décompte arrêté au 4 octobre 2023 incluant une dernière facture de septembre 2023) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SA Patrimoine Languedocienne d'HLM dans ces dernières conclusions en date du 15 janvier 2024 signifiées à M. [S] par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024 demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de : - infirmer l'ordonnance rendue le 14 novembre 2023 par le Juge des référés des contentieux de la protection en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquente d'expulsion, de règlement du sort des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation, - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné M.[Y] [S] au titre d'une provision de 4 877,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des seuls loyers et charges récupérables impayés, statuant a nouveau, après avoir constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire, - constater la résiliation du contrat de bail conclu entre la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM et M.[Y] [S] le 06 juin 2021 à compter du 17 avril 2023 et portant sur le logement sis [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 5], - prononcer l'expulsion de M.[Y] [S] du logement sis [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 5], celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, en cas d'abandon des lieux, à les reprendre conformément à l'article 451-1 1° du Code des procédures civiles d'exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, - fixer l'indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et condamner M.[Y] [S] à son paiement mensuel à compter du 17 avril 2023 et jusqu'à son départ effectif des lieux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi par la bailleresse d'une occupation sans droit ni titre conformément à l'article 1760 du code civil, - condamner par provision M.[Y] [S] au paiement d'une somme de 6 488 euros en principal et intérêts correspondant à l'arriéré de paiement des loyers et charges conventionnels jusqu'au 17 avril 2023 et à l'arriéré des indemnités d'occupation impayés depuis, arrêtée selon décompte en date du 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 03 mai 2023, - debouter M.[Y] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l'encontre de la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, - condamner M.[Y] [S] au paiement d'une somme de 800 € au titre des disposition de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d'appel, - condamner M. [Y] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure d'appel. M. [Y] [S], auquel ont été signifiées par acte de commissaire de justice la déclaration d'appel et les dernières écritures de la la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM par remise des actes à étude le 17 janvier 2024, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2024. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire Pour juger irrecevable l'action aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et de constatation de ses effets (expulsion, sort des meubles et fixation d'une indemnité d'occupation) engagée par la société Patrimoine Languedocienne, le premier juge a retenu qu'en ne démontrant pas l'envoi effectif ou la réception du courrier du 27 janvier 2023 à la caisse d'allocation familiale de Haute-Garonne, la société bailleresse ne pouvait être réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l'assignation. Pour conclure à la réformation de la décision et solliciter qu'il soit fait droit à ses demandes, la SA Patrimoine Languedocienne expose que : - elle procède depuis plusieurs années à la saisine de la CAF, qui vaut saisine de la coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par la voie dématérialisée, de manière groupée chaque mois, par l'envoi d'un fichier contenant la liste des locataires concernés et les lettres de saisine qui sont automatiquement générées, - à réception de ces informations, la CAF les fait figurer dans les bases de données de ses allocataires, - la loi n'impose ni un envoi de ces informations par courrier avec accusé de réception, ni que la CAF en accuse réception, cet organisme mentionnant la date du début de l'impayé sur la fiche de chaque allocataire concerné, ce qui induit que la situation d'impayé lui a été signalée, - elle a signalé à la CAF de la Haute-Garonne les difficultés de paiement rencontrées par M. [S], en lui adressant un courrier du 27 janvier 2023, ce dont elle a justifié, comme à son habitude, en produisant le courrier dans son dossier de première instance, sans qu'il lui ait auparavant été demandé de justifier qu'elle produise de documents afférents à la réception d'un tel courrier, - M. [S] n'a jamais soutenu que la demande de constat des effets de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent seraient irrecevables à défaut de réception du courrier de saisine de la CAF, - le premier juge a relevé d'office une irrecevabilité de ses demandes sans réouverture des débats, - elle justifie, à hauteur d'appel, de l'envoi du courrier litigieux dans le délai requis, - M. [S] n'a jamais éteint les causes du commandement de payer, malgré son engagement lors de l'audience de première instance, ni repris le paiement du loyer courant. Sur ce, L'article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le II. de ce même article, dans sa rédaction antérieure au 23 juillet 2023 applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ces dispositions instaurent à la charge du bailleur une obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). L'action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire n'est recevable que si l'assignation à cette fin est délivrée après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Il appartient au bailleur de justifier de cette saisine. En l'espèce, pour justifier de la saisine de la CCAPEX via l'information de l'organisme versant les allocations logement au profit de M. [S], la SA Patrimoine Languedocienne verse aux débats un courrier daté du 27 janvier 2023 adressé à la CAF de la Haute-Garonne signalant à cet organisme l'existence de loyers impayés. Ce courrier ne saurait être regardé comme valant justificatif de son envoi à sa destinataire ainsi que l'a retenu le premier juge. À hauteur d'appel, la SA Patrimoine Languedocienne produit un courrier que la CAF lui a adressé le 10 juillet 2023 dont il résulte qu'elle a bien reçu le 28 janvier 2023 le signalement lié à la dette locative de M. [S]. La SA Patrimoine Languedocienne, qui a fait assigner son locataire le 03 mai 2023, soit plus de deux mois après l'information réputée valablement délivrée à la CCAPEX est recevable en son action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire. La décision entreprise doit donc être infirmée de ce chef. Il résulte des éléments produits devant la cour et notamment du décompte locatif arrêté au 04 octobre 2023 déjà produit en première instance qu'en suite du commandement du 16 février 2023 lui faisant injonction de payer la somme de 1 742,83 euros en principal au titre des loyers impayés, M. [S], bien qu'il ait effectué un versement de 250 euros le 24 mars 2023 n'a pas éteint les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, sa dette s'élevant à 2 609,95 euros le 31 mars 2023 et à 2 309,95 euros le 25 avril suivant, sans avoir été soldée entre ces deux dates. La cour doit en conséquence constater, à la date du 17 avril 2023, l'acquisition au profit du bailleur de la clause résolutoire figurant au bail liant la SA Patrimoine Languedocienne et M. [Y] [S], dont l'expulsion sera ordonnée. La SA Patrimoine Languedocienne sera autorisée à reprendre les lieux en cas d'abandon et à régler le sort des biens qui se trouveraient encore dans les lieux. M. [S] occupant les lieux sans droit ni titre, il y a lieu de fixer à sa charge une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges et de condamner M. [S] à son paiement jsuqu'à son départ effectif des lieux. 2. Sur la demande provisionnelle en paiement Le premier juge a condamné M. [S] au paiement de la somme provisionnelle de 4 877,01 euros au titre des loyers et charges impayés sur la base d'un décompte du 04 octobre 2023, mensualité de septembre 2023 comprise. Devant la cour, la société appelante fait valoir qu'au-delà de l'acquisition de la clause résolutoire, sa demande concerne des indemnités d'occupation. Elle actualise le montant de sa créance sur la base d'un décompte incluant l'échéance du mois de décembre 2023. Sur ce, En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il est constant que selon l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire a pour obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu. Dans la mesure où le constat de l'acquisition de la clause résolutoire fait naître, à compter de sa date, une dette d'indemnités d'occupation, la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné M. [S] au paiement d'une provision de 4 877,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des seuls loyers et charges récupérables impayés. Stauant à nouveau au regard du décompte arrêté à l'échéance du 31 décembre 2023 produit par la SA Patrimoine Languedocienne, la cour condamnera M. [S] au paiement à titre provisionnel de la somme totale de 6 488 euros en loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2023, date de l'assignation sur la somme de 2 609,95 euros et à compter de la présente décision sur le surplus. M. [S], qui perd le procès en appel sera condamné aux dépens, ainsi qu'à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, - Infirme l'ordonnance rendue le 14 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en ce qu'elle a : * déclaré irrecevable la demande de la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion, de règlement du sort des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation, * condamné M. [Y] [S] au titre d'une provision de 4877,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des seuls loyers et charges récupérables impayés, Statuant à nouveau, - Constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM et M. [Y] [S] portant sur le logement sis [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 5], à la date du 17 avril 2023, - Ordonne l'expulsion de M. [Y] [S] dudit logement, - Autorise la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM en cas d'abandon des lieux, à les reprendre conformément à l'article 451-1 1° du Code des procédures civiles d'exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, - Fixe à la charge de M. [Y] [S] une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, - Condamne M. [Y] [S] au paiement mensuel, à titre provisionnel, de l'indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, - Condamne M. [Y] [S] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 6 488 euros en loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à l'échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2023 sur la somme de 2 609,95 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, - Condamne M. [Y] [S] aux dépens, - Condamne M. [Y] [S] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER Pour le président empêché Le Conseiller I.ANGER S.GAUMET