Cour d'appel, 22 février 2023. 21/15075

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 FEVRIER 2023 N° 2023/ 080 N° RG 21/15075 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJGJ [N] [D] [Z] [V] C/ [B] [F] épouse [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Florence PIERONI Me Sandrine POTENZA Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 04 Août 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000619. APPELANTS Madame [N] [D] Monsieur [Z] [V] Tous deux demeurant en l'étude de Maître Florence PIERONI [Adresse 6] représentés et plaidant par Me Florence PIERONI, avocat au barreau de TOULON INTIMEE Madame [B] [F] épouse [T] née le 17 Mars 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représentée et plaidant par Me Sandrine POTENZA, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Céline ROBIN-KARRER, conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2015, [B] [T] a donné à bail à [N] [D] et [Z] [V] un logement sis lieudit [Adresse 5], avec effet le jour même, moyennant un loyer mensuel de 650 euros et une provision mensuelle pour charges de 15 euros par mois. Par exploit d'huissier en date du 6 février 2019, signifié à étude, [N] [D] et [Z] [V] ont assigné [B] [T] devant le tribunal d'instance de Toulon aux fins de voir condamner la bailleresse à l'exécution de travaux sous astreinte, à la consignation des loyers tant que les travaux n'auront pas été réalisés, au paiement de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance. Par exploit d'huissier en date du 19 mars 2019, signifié à étude, [B] [T] a assigné devant le même tribunal [N] [D] et [Z] [V] en prononcé de la résiliation du bail, en expulsion et paiement des loyers et charges impayées outre indemnité d'occupation. Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal ordonnait la jonction des deux instances et ordonnait une expertise. Par exploit du 23 septembre 2020, Mme [T] faisait délivrer un congé pour reprise pour le 10 avril 2021. Suivant procès verbal de constat des 10 mai, 18 mai, 24 mai 2021 il était constaté l'abandon des lieux par les consorts [R]. Le rapport d'expertise était rendu le 30 décembre 2020. Par jugement rendu le 4 août 2021, le Tribunal a : SE DECLARE incompétent pour connaître de la demande de [N] [D] et [Z] [V] tendant à la condamnation de [B] [T] au paiement sous astreinte de la somme de 3 050 euros indûment perçue au titre du bail à pâture en date du 17 novembre 2014, RENVOIE l'examen de cette demande au tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de Toulon, DIT que le logement T2/T3 sis lieudit [Adresse 4], objet du bail en date du ll avril 2015, méconnaît les critères de décence fixés à l'article 2 du décret n°120-2002 du 30 janvier 2002, CONDAMNE [B] [T] à payer à [Z] [V] et [N] [D] la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, CONDAMNE [B] [T] à payer à [Z] [V] et [N] [D] la somme de 320 euros, correspondant au coût du dépannage et de la mise en sécurité du tableau électrique effectués par l'entreprise HEUER le 25 décembre 2018, CONDAMNE solidairement [Z] [V] et [N] [D] à payer à [B] [T] la somme de 5 253,42 euros au titre des loyers et charges impayés, DIT que le congé pour reprise délivré par [B] [T] à [Z] [V] et [N] [D] le 23 septembre 2020 est valide, en conséquence, CONSTATE que le bail susvisé est résilié depuis le 12 avril 2021 à 00h00, DIT que [Z] [V] et [N] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement de type T2/T3 situé lieudit [Adresse 4] depuis cette date, en conséquence, ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de [Z] [V] et de [N] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement T2/T3 situé lieudit [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, DIT qu'il sera procédé, conformément à l'article L43 3-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer, RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L4l2-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE in solidum [Z] [V] et [N] [D] à payer à [B] [T] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 665 euros, à compter du 12 avril 2021 à 00h00 et ce, jusqu'à libération complète des lieux et remise effective des clés, CONDAMNE [B] [T] aux dépens, ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision, REJETTE le surplus des demandes. Les locataires ont restitué les clés le 2 juillet 2021. Par déclaration au greffe en date du 22 octobre 2021, [N] [D] et [Z] [V] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent: INFIRMER partiellement le jugement dont appel, VOIR CONFIRMER que le logement donné à bail est indécent et insalubre au sens de 1° article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ne répond pas aux normes, rendant le logement non conforme à sa destination et impropre à son usage en application des dispositions de 1° article 1719 du code civil. ET en conséquence, VOIR CONSTATER qu'il convient de faire droit à l'exception d'inexécution dans le cadre du contrat de bail souscrit concernant les paiements du loyer mensuel de 665€ à compter du 15 juin 2017 jusqu'au 12 avril 2021 date de fin du bail, le bailleur n'ayant procédé à aucun travaux suite à l'expertise rendue. SUBSIDIAIREMENT, VOIR CONSTATER qu'il convient de faire droit à l'exception d'inexécution partielle du paiement du loyer mensuel de 665€ à compter du 15 juin 2017 jusqu'au 12 avril 2021 date de fin du bail, le bailleur n'ayant procédé à aucun travaux suite à l'expertise rendue. VOIR CONDAMNER Mme [B] [F] épouse [T] à la restitution du dépôt de garantie de 650 € envers Mme [N] [D] et M. [Z] [V]. VOIR CONSTATER que pour le mois de juillet 2018, il est sollicité de diminuer soit le montant à hauteur de 66.98€ ou soit de compenser la somme résiduelle avec l'inexécution partielle sollicitée sur l'ensemble des loyers. VOIR FIXER le montant des loyers dûs par Mme [N] [D] et M. [Z] [V] à la somme de 2327.50€. VOIR ORDONNER la compensation de la somme de 2327.50€ avec le dépôt de garantie de 650€ et l'exception d'inexécution au titre des loyers payés. VOIR CONDAMNER Mme [B] [F] épouse [T] d'avoir à procéder au remboursement envers Mme [N] [D] et M. [Z] [V] des factures [V] :363.00€ / facture [J] (réparation en urgence du bac à douche) : 235.42€/ VOIR CONDAMNER Mme [B] [F] épouse [T] d'avoir à procéder au remboursement envers Mme [N] [D] et M. [Z] [V] de la somme de 1770€ (loyers en meublé). VOIR confirmer pour le surplus le jugement rendu dont appel. DEBOUTER Mme [B] [F] épouse [T] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. VOIR CONDAMNER Mme [B] [F] épouse [T] à la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de leur recours, ils font valoir : -que le logement n'est pas aux normes électriques qu'il est impacté par la moisissure et est dépourvu d'isolation phonique et thermique, comme cela résulte du procès verbal du 3 juillet 2018, -que seule le loyer de juillet 2018 est partiellement impayé parce qu'ils ont payé en urgence les travaux concernant le bac à douche, -que le congé pour reprise en cours de procédure diligentée pour logement indécent est irrecevable, -qu'ils ont quitté les lieux le 10 avril 2021 sans qu'aucun travaux préconisé par l'expert n'ait été réalisé, -que la remise des clés a été effectuée par courriers officiels de sorte que le dépôt de garantie doit être restitué, ou déduit du reliquat de loyers, -que le logement est indécent ce qui justifie l'exception d'inexécution de paiement des loyers à compter du 15 juin 2017, -qu'il doit leur être accordé un préjudice de jouissance et le remboursement de leur relogement en meublé provisoire ainsi que des factures acquittées pour la bailleresse. Mme [T] conclut : Débouter les appelants de toutes leurs demandes fins et conclusions REFORMER la décision de première instance en ce qu'elle a : - Dit que le logement T2/T3 sis lieudit [Adresse 3] objet du bail en date du 11 avril 2015 méconnaît les critères de décence fixés à l'article 2 du décret n°120-2002 du 30 janvier 2002 - Condamné Mme [T] à payer à [Z] [V] et [N] [D] la somme de 6.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance - Condamné Mme [T] à payer à [Z] [V] et [N] [D] la somme de 320 euros correspondant au coût du dépannage et de la mise en sécurité du tableau électrique effectués par l'entreprise HEUER le 25 décembre 2018 - Condamné [B] [T] aux dépens - Débouté Mme [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile Et ce faisant Constatant le comportement fautif des locataires Rejeter toute demande de réparation de préjudice de jouissance formulée par M. [V] et Mme [D] Rejeter la demande d'exception d'inexécution des locataires Rejeter la demande de remboursement de la facture HEUER A titre subsidiaire si par extraordinaire était retenu un trouble de jouissance au profit des locataires et une indemnité destinée à le réparer il conviendrait d'ordonner la compensation avec les sommes restant dues par les locataires à la bailleresse. ET CONFIRMER la décision de première instance pour le surplus Y AJOUTANT, Condamner in solidum Mme [D] et M. [V] à payer à Mme [T] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les procédures de première instance et d'appel. Condamner les même aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître [O] sur son affirmation de droit. Elle soutient: -qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que le logement a été donné en bon état d'usage et d'entretien, -qu'il est curieux que les locataires dès juin 2017 établissent un constat d'huissier sur des traces d'humidité alors qu'ils ne l'ont alertée que le 24 juillet 2018, suite au remplacement d'un receveur de douche qui fuyait, -que si l'expert retient comme cause d'humidité des remontées capillaires elles ont été aggravées par l'inoccupation du logement depuis octobre 2019, -que l'huissier précise que les locataires ne chauffaient pas le logement, -que l'appartement voisin ne présente aucune trace d'humidité, -que depuis qu'elle l'occupe après avoir lessivé et peint les murs, en chauffant et aérant normalement elle ne déplore aucun problème d'humidité, comme le confirme le constat d'huissier du 4 janvier 2022, et le constat du service hygiène de la mairie du 14 janvier 2022, -qu'ainsi c'est l'usage inapproprié et non conforme du bien donné à bail par les locataires qui a engendré l'apparition et le maintien d'humidité et de moisissures, d'autant que ces derniers se sont évertués à retarder les interventions qu'ils sollicitaient, -qu'en ce qui concerne la non conformité de l'installation électrique elle a réagit très rapidement, -que l'arriéré locatif selon décompte est de 6 650€ au 2 juillet 2021, -que les locataires ne justifient pas avoir réglé la facture HEUER du 25 décembre 2018 concernant le tableau électrique, -que les locataires n'ont pas fait appel du rejet par le jugement entrepris de leur demande en remboursement de 1770€ au titre des loyers en meublés et en remboursement des factures [V] et [J] de sorte qu'ils ne peuvent rien demander à ces titres. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 décembre 2022. Par conclusions du 5 janvier 2023, Mme [D] et M.[V] sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture aux fins de communiquer la pièce n°37 qui rapporte la preuve que Mme [T] a été remboursée des loyers qu'elle prétend par ailleurs impayés à tort par le biais d'un contrat C-GLI qui concerne la garantie des loyers impayés. Mme [T] s'oppose à tout rabat de la clôture. MOTIFS DE LA DECISION Sur le rabat de l'ordonnance de clôture Il résulte de l'article 784 du code de procédure civile que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, la demande de rabat de l'ordonnance de clôture est motivée par la volonté de produire une pièce n°37 qui établirait que les loyers prétendument impayés auraient été réglés par le biais d'un contrat C-GLI qui concerne la garantie des loyers impayés. Or la société C-GLI qui apparaît sur les décomptes versés aux débats, dès le première instance, est une société de gestion des loyers impayés, sans que son intervention n'établisse d'aucune manière l'existence d'un contrat de garantie des loyers impayés qui aurait été caché par Mme [T]. Ainsi, les appelants ne justifient nullement d'une cause grave révélée après clôture et sont déboutés de leur demande. Sur la décence du logement et l'exception d'inexécution L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible du logement. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit ce qu'est un logement décent. Les locataires soutiennent que le logement, qui leur a été donné à bail, ne répondait pas aux normes en vigueur s'agissant de l'électricité, de la ventilation, de l'isolation phonique et thermique et du poêle à bois. Tant le constat d'huissier du 15 juin 2017 que celui du 3 juillet 2018 confirment ces désordres. Le service communal d'hygiène et de santé de la ville de HY7RES a relevé ces mêmes désordres à la suite de la visite des lieux le 20 novembre 2018. L'expert judiciaire dans son rapport du 30 décembre 2020 relève la présence d'un important taux d'humidité relevé au testeur et la dégradation des matériaux au niveau de la partie basse de certains murs intérieurs et la même difficulté en partie basse du mur extérieur, ainsi que le très mauvais état de la façade du bâtiment. Il impute cette humidité très importante à des remontées capillaires, phénomène aggravé par l'inoccupation du logement loué, qu'il déduit de l'absence de mobilier dans la chambre et de produit de toilette dans la salle de bain lors des opérations d'expertise. Il considère que le gros oeuvre du logement n'est pas en bon état d'entretien et ne protège pas les locaux contre les remontées d'eaux. Il conclut à la non conformité aux normes de sécurité des branchements électriques, pointant le départ du feu survenu le 25 décembre 2018 en raison d'un mauvais serrage du neutre et de la section non conforme du câble. Si Mme [T] établit, par son constat d'huissier du 13 février 2019, que l'appartement voisin de celui donné à bail, se situant également en rez de chaussée, ne comporte aucune trace d'humidité, alors que la façade est la même, ainsi que les murs et qu'elle même, depuis qu'elle a repris le bien pour l'occuper, sans rénovation ni isolation thermique des murs, ne se heurte à aucun problème d'humidité, en chauffant et aérant normalement le logement (constat d'huissier du 4 janvier 2022 et constat du service hygiène de la ville du 14 janvier 2022), cela ne permet pas de conclure que les problèmes d'humidité sont exclusivement imputables aux locataires. En effet, l'appartement voisin peut être doté d'un système de ventilation efficient et rien n'établit que Mme [T] n'a pas effectué des travaux concernant la ventilation du logement depuis sa reprise. Pour autant, l'expert a retenu l'aggravation des désordres du fait de l'inoccupation des lieux durant certaines périodes et de l'absence de chauffage par les locataires. Ainsi, le comportement des locataires absents du 1er février au 30 avril 2019 d'après le contrat de bail meublé produit, entre le 10 et le 24 mai 2021 selon constats d'huissier, ayant alerté la bailleresse un an après le premier constat d'huissier, ne chauffant pas les lieux (nid d'oiseau dans le conduit du poêle) doit être retenu pour apprécier du préjudice de jouissance qu'ils ont subi durant 44 mois. Par ailleurs, la non conformité électrique a présenté un risque qui s'est réalisé le 25 décembre 2018 et a été réparé le jour même. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a évalué à la somme de 6 000€ le préjudice de jouissance subi. Il résulte des dispositions de l'ancien article 1184 du code civil et de l'article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus, sauf impossibilité totale pour lui d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination. Retenant que les éléments produits ne caractérisent pas cette impossibilité, c'est a juste titre que le premier juge a débouté les locataires de leur demande en exception d'inexécution. Sur la demande en remboursement de 1770€ au titre des loyers en meublés, en remboursement des factures [V] et [J] et en contestation de la validité du congé L'article 562 du code de procédure civile énonce que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément. Les appelants ont fait appel du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la restitution du dépôt de garantie, au moyen tiré de l'exception d'inexécution et en ce qu'il a retenu un arriéré de loyer dû de 5 253,42€, n'ayant pas fait appel des chefs du jugement relatifs au remboursement de 1770€ au titre des loyers en meublés, au remboursement des factures [V] et [J] et à la contestation de la validité du congé, la cour n'en est pas saisie. Sur l'arriéré locatif et la restitution du dépôt de garantie L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a pour obligation principale de payer le loyer et les charges afférents au logement loué aux termes convenus. La bailleresse verse aux débats le bail et un décompte des loyers dus établi par la société C-GLI au 7 juin 2021 pour un montant de 5 985€. Les locataires au titre du loyer de juillet 2018 justifient d'un virement à la bailleresse de 66,58€, ayant imputé sur ce loyer les travaux de réfection du bac à douche. Or ces travaux ne sont pas imputables à la bailleresse de sorte que les locataires restent devoir la somme de 598,42€ au titre du loyer de juillet 2018. En effet, si l'existence d'une fuite du bac à douche est établie au regard du procès verbal du 3 juillet 2018 et de l'expertise judiciaire qui lui impute la trace d'infiltration sur le mur du fond du placard de la chambre, aucun élement du dossier ne détermine l'origine de la fuite et son imputation à un défaut d'entretien du bailleur. En outre, rien n'établit davantage que les locataires aient avisé la bailleresse avant d'engager les travaux de réfection. Par ailleurs, il résulte des relevés bancaires de la bailleresse qu'elle a perçu le 28 juillet 2020 le montant du loyer du mois de juin 2020, non repris dans le décompte. Ainsi, la dette locative est de 5 253,42€ au 7 juin 2021, juin 2021 inclus. La restitution des clés ayant eu lieu le 2 juillet 2021, il convient de déduire de cette dette le dépôt de garantie de 650€. Aussi, les locataires sont condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 4 603,42€ au titre des loyers et charges dus au 7 juin 2021, juin 2021 inclus après déduction du dépôt de garantie. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T] est condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, REJETTE la demande de M.[V] et Mme [D] tendant au rabat d le'ordonnance de clôture, CONFIRME le jugement rendu le 4 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON, SAUF en ce qu'il a condamné solidairement M.[V] et Mme [D] à payer à Mme [T] la somme de 5 253,42€ au titre des loyers et charges impayés, Statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M.[V] et Mme [D] à payer à Mme [T] la somme de 4 603,42€ au titre des loyers et charges dus au 7 juin 2021, juin 2021 inclus après déduction du dépôt de garantie, ORDONNE la compensation des créances réciproques, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT