Texte intégral
CIV.3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 septembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10376 F
Pourvoi n° S 15-13.898
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Demandols, société civile immobilière de construction vente, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la société Puciken, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gaschignard, avocat de la société Demandols, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Puciken ;
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Demandols aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Demandols ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Puciken ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Demandols
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la déclaration d'intention d'aliéner du 12 janvier 2011 vaut promesse synallagmatique de vente et d'achat sous la condition du non exercice du droit de préemption par son bénéficiaire, déclarer parfaite entre les parties la vente d'un chalet sur la commune de St Etienne de Tinée pour un prix de 300.100,86 € TTC, avec la reprise des marchés souscrits par le vendeur pour un prix de 186.278,31 €, dit que la décision vaut vente et ordonné sa publication à la conservation des hypothèques, et condamné la société Demandols à payer la SCI Puciken une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE la déclaration d'intention d'aliéner, qui est destinée à permettre l'exercice du droit de préemption réservé à la commune, est une formalité, sans laquelle la vente authentique ne peut intervenir, puisqu'elle comporte le prix ainsi que les conditions précises de la vente projetée avec la description du bien ; que la DIA de la société Demandols mentionne qu'elle est faite au bénéfice de la société Puciken moyennant le prix de 300.100,86 € TTC versé comptant à la signature de l'acte authentique ; qu'elle stipule que le chalet est vendu en cours d'édification, la cession devant intervenir à charge pour l'acquéreur de payer les divers engagements signés par le vendeur pour un montant de 186.278,31 € ; que la DIA a été reçue par la mairie le 14 janvier, qui a fait connaître son refus de préemption le 20 janvier 2011 ; que les précisions ainsi inscrites sur cette DIA ainsi que les courriers échangés entre les parties et notamment le mail du responsable de la société Demandols du 5 janvier 2011, adressant au notaire les éléments permettant d'établir la DIA et lui faisant part de ce qu'il savait que l'acquéreur mettait en place une société familiale pour cette opération et le mail de M. G..., futur gérant de la SCI Puciken, au responsable de la société Demandols en date du 10 janvier 2011 lui envoyant les statuts de la société en vue de l'établissement de la DIA démontrent bien que M. G... agissait alors pour le compte de la société en cours de formation, que les parties, à savoir à l'époque, M. G... et la société Demandols, quand bien même la DIA mentionne le nom de la société Puciken, étaient alors d'ores et déjà d'accord sur la chose et le prix et que le vendeur savait qu'il s'était accordé avec M. G..., mais que la société Puciken devait se substituer à M. G... ; que la société Demandols oppose désormais que la société acquéreur n'étant pas inscrite au registre du commerce à la date de la DIA, elle ne peut se prévaloir d'un accord sur la chose et le prix ; qu‘il résulte d'une part des statuts de la société Puciken qui est une société familiale constituée entre les seuls époux G... que celle-ci a pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers et notamment d'un terrain sis à St Etienne de Tinée sur lequel est édifié un chalet brut de décoffrage ainsi que toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet ; que les dispositions finales de ces statuts prévoient également que leur signature emportera reprise automatique des engagements résultant des actes accomplis pour le compte de la société en formation lorsque la société aura été immatriculée au registre du commerce et des sociétés ; que d'autre part, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de cette société en date du 18 janvier 2011 postérieur à l'immatriculation qui a été faite le 14 janvier 2011 que cette assemblée s'est réunie avec l'ordre du jour suivant « pouvoir à donner au gérant pour acquérir sur la commune de Saint Etienne de Tinée un chalet en cours d'édification et pour la reprise de divers engagements » ; que les différents associés présents ont ensuite voté à l'unanimité tous les pouvoirs à M. G... pour signer la vente en l'étude du notaire moyennant le prix convenu et la prise en charge des engagements du vendeur conformément à la DIA ; qu'il ne peut être avancé qu'il n'y a pas eu de reprise par la société des actes conclus quand elle était en cours de formation ; que la société appelante fait vainement valoir que cette assemblée générale devait être déposée au greffe du tribunal de commerce ou aurait dû être visée par le notaire dans son procès-verbal du mois de juillet 2011 constatant la carence du vendeur à comparaître sur la sommation qui lui avait été délivrée ; que la circonstance que cette assemblée ait eu lieu le 18 janvier 2011, antérieurement à la date de renonciation par la commune à son droit de préemption est indifférente, l'accord des parties n'étant de toute façon intervenu qu'en parfaite connaissance de l'envoi de cette DIA et en conséquence sous la réserve du non exercice par la mairie de son droit de préemption ; que ce moyen que la société venderesse invoque à la fois, à l'appui d'une demande d'irrecevabilité et de rejet au fond de la demande sera donc écarté ; que l'accord de volonté des parties ne peut être sérieusement contesté en l'état des observations déjà ci-dessus faites, étant de surcroît relevé que les mentions mêmes du procès-verbal de l'assemblée générale qui donne tous pouvoirs au gérant de la société acquéreur, M. G..., pour signer l'acte dans les conditions précisément visées de la DIA manifestent, sans discussion sérieuse possible, l'accord de l'acquéreur ; qu'il résulte également d'un mail du 14 janvier 2011 que le gérant de la société Demandols recevait, le jour même, M. G... pour convenir de la date de signature de l'acte, et que lorsque la société venderesse a reçu le projet de vente que le notaire a adressé aux parties le 25 janvier 2011 sur ses instructions, ni celle-ci, ni l'acquéreur n'ont prétendu que le contenu de ce projet ne reflétait pas la commune volonté des parties, ce qui vide de toute portée les moyens critiqués de l'appelant sur l'absence de preuve de l'accord des parties ; que dans ces conditions, il est également vain d'affirmer qu'il n'existe aucune continuité entre M. G... et la société Puciken ; que la circonstance que la DIA ne mentionne pas la valeur de l'avantage en nature de la société acquéreur qui est étrangère aux bases de l'accord précédemment caractérisé s'avère sans incidence sur le droit contractuel de la vente tel que résultant du code civil ; que la société venderesse ne démontre pas l'absence de cause dès lors qu'elle n'appuie ce moyen que sur l'absence de contrepartie dans la déclaration d'intention d'aliéner ainsi que sur l'absence d'existence juridique de la société Puciken jusqu'au 14 janvier 2011, et que d'une part, le moyen tiré de l'immatriculation de la SCI Puciken est vidé de sa substance par les observations ci-dessus, que d'autre part, un prix a bien été payé, qu'enfin le seul éventuel déséquilibre économique de la convention, au demeurant allégué mais non prouvé, ne pourrait fonder qu'une action en rescision pour lésion, qui n'est pas exercée dans le cadre de cette instance ; que les désaccords postérieurs des parties invoqués par l'appelant au travers des courriers du printemps 2011 qui concernent une situation différente de celle existant au mois de janvier 2011 sont inefficaces à remettre en cause les conditions de celui-ci ; que la privation de jouissance, telle qu'analysée par le tribunal dans le jugement attaqué n'est pas sérieusement contestée par l'appelante qui écrit seulement qu'elle doit être purement et simplement rejetée car non fondée en droit et en fait, sans toutefois développer aucun moyen précis de ce chef, étant à ce propos observé qu'elle sollicite elle-même la somme de 50.000 € pour l'immobilisation du chalet pendant plus de trois ans ; que le tribunal a exactement retenu que la SCI Puciken avait été privée de la jouissance du chalet alors qu'elle aurait pu prétendre à sa livraison pour la fin de l'année 2011 ; que la cour fixera donc souverainement le préjudice de ce chef à la somme de 30.000 € ;
ET AUX MOTIFS QUE la déclaration d'intention d'aliéner est une formalité préalable à l'aliénation ; que la vente authentique ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou implicite du titulaire du droit de préemption ; que la DIA comporte obligatoirement le prix et les conditions de l'aliénation projetée, une description juridique du bien, l'indication de l'identité de l'acquéreur éventuel étant facultative ; qu‘en l'espèce la DIA déposée par la société Demandols le 12 janvier 2011 mentionne qu'elle est au bénéfice de la SCI Puciken, moyennant le prix de 300.100,86 € TTC comptant à la signature de l'acte authentique et précise en annexe que le chalet est vendu en cours d'édification en l'état et que la cession doit intervenir à charge pour l'acquéreur de prendre en charge divers engagements signés par le vendeur avec diverses entreprises pour un montant total de 186.278,31 € ; que le prix de vente et le montant de la reprise des marchés du chalet ont préalablement été déterminés par un bilan financier prévisionnel dont il n'est pas contesté qu'il a été établi par la société Demandols ; que c'est au vu de ces documents que le notaire, Maître Q..., a été chargé de rédiger un projet d'acte de vente entre la société Demandols et la SCI Puciken qui devait être régularisé le 28 janvier 2011 ; que pour des raisons de santé, M. G... n'ayant pu se rendre à la signature, il a proposé un rendez-vous de signature en avril 2011, auquel la société Demandols ne s'est pas rendue, arguant d'un conflit avec la société Double Pat et le cabinet [...] l'empêchant d'envisager de céder le chalet à Maître G..., avant qu'une issue ne soit trouvée dans le conflit l'opposant à Maître J... ; qu'aux termes des articles 1583 et 1589 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès l'accord sur la chose et sur le prix, et la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la DIA signée le 12 janvier 2011 par la société Demandols comporte les mentions relatives à la chose vendue à savoir un chalet en cours d'édification en l'état, sur deux niveaux, d'une SHON de 138 m², au prix de 300.100,86 € TTC, fixé au vu d'un bilan financier prévisionnel établi par le vendeur, JC [...], adressé à l'acquéreur, M. G..., le 5 novembre 2010 ; que ce prix est détaillé et comprend le coût du terrain, les frais de géomètre, les terrassements VRD et gros oeuvre, les honoraires de maître d'oeuvre et l'assurance DO, un forfait concernant les honoraires techniques et les frais annexes, et l'identité de l'acquéreur ; que cette DIA reflète la commune intention des parties a permis l'élaboration du projet d'acte de vente qui devait être signé le 25 janvier 2011 et démontre que les parties avaient définitivement arrêté les modalités de la vente en janvier 2011, seule la régularisation de l'acte authentique n'ayant pu être effectuée en raison de l'hospitalisation de M. G... ; que lorsque la vente envisagée par les parties est une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, la DIA s'analyse en une offre de contracter et plus particulièrement en une promesse synallagmatique de vente et d'achat sous la condition du non exercice du droit de préemption par son bénéficiaire ; que la vente du chalet est parfaite en raison de l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; que pour s'opposer à la vente, la société Demandols argue d'abord d'un contentieux avec une société Double Pat, étrangère à ces accords conventionnels ; que le litige aurait été réglé amiablement puisque la société Demandols a vendu à cette société un appartement ; qu'elle indique qu'elle ne souhaite pas vendre à perte, alors que cet argument ne concerne pas le prix de vente déjà déterminé par la société Demandols, mais éventuellement le coût des travaux exécutés que la SCI Puciken s'engage à rembourser sur justificatifs ; que les autres arguments relatifs à l'absence d'accord écrit, à l'absence de partenariat, à une cause illicite, à une absence de cause sont inopérants au regard d'une part d'une DIA établie et signée en toute connaissance de cause par la société Demandols et à l'attestation établie par M. C... V... le 1er août 2012 qui indique que contrairement à leurs accords de partenariat, M. L... a subitement changé d'avis en refusant de régulariser la cession du terrain et du gros oeuvre du chalet à M. G... après sa maladie ; que pour refuser de vendre, contrairement à l'engagement réciproque des parties, la société Demandols fait valoir qu'elle est une société commerciale et qu'elle n'a pas vocation à vendre au prix de revient craignant de se voir reprocher un acte anormal de gestion ; qu'il existe une autonomie du droit fiscal par rapport au droit civil, si l'administration fiscale venait éventuellement à redresser cette vente en la qualifiant d'acte anormal de gestion, pour autant la validité contractuelle de l'acte ne serait pas remise en cause ; que la société Demandols, professionnel de l'immobilier a expressément accepté de prendre un prétendu risque fiscal en toute connaissance de cause, puisque lorsqu'elle a signé et déposé la DIA le 12 février 2011, elle était en possession d'une lettre de mise en garde de son comptable en date du 27 décembre 2010 ; qu'au vu des actes de vente du 26 novembre 2010, il apparaît que la société Demandols a une vision à géométrie variable de la nécessité de justifier d'un bénéfice pour la vente des chalets ; que le premier, qui concerne un chalet objet de la même promotion immobilière, est conclu entre la société Demandols, représenté par son cogérant M. L... et les époux U... pour le prix de 87.547 € ; que le second qui concerne également un chalet est conclu entre la société Demandols représentée cette fois par son autre cogérant M. U... et SCI Ciavalet dont le gérant est M. L... pour le prix de 73.195 € ; que M. L... et M. U... sont gérants non associés de la société Demandols, le capital social étant détenu par la SARL Pythagore Immobilier et par la SARL Foncière Azur-Provence ; que ni M. U..., ni la SCI Ciavalet ou M. L... ne possèdent de compte courant ; qu'ils sont donc tiers à l'égard de la société Demandols tout comme la SCI Puciken et ne peuvent donc justifier le modique montant des ventes dont ils ont bénéficié par l'existence de comptes d'associés et de conventions de rémunération ; que la société Demandols ne rapporte pas la preuve d'une quelconque dissimulation du prix, aucune des parties n'ayant demandé que le prix mentionné soit inférieur au prix réellement payé et aucune contrepartie au titre d'un prix inférieur n'a été imposée par le vendeur à l'acquéreur ; que la vente portant sur un chalet non achevé sur la commune de St [...] , implanté sur un terrain cadastré section [...] 199 et 205 pour une contenance de 4 ares et 99 centiares est parfaite, moyennant le versement de 300.100,86 € TTC et de celle de 186.278,31 € au titre des travaux exécutés par les entreprises ; qu‘il n'est pas contesté que les époux G... sont privés depuis plus de deux ans de leur chalet alors qu'ils ont vendu leurs appartements à N... pour pouvoir financer l'acquisition de ce chalet ;
1° ALORS QUE seuls les actes accomplis par les personnes agissant au nom d'une société en formation peuvent être repris, une fois celle-ci immatriculée, et engagent cette société ; que pour dire parfaite la vente du chalet par la société Demandols à la SCI Puciken, la cour d'appel retient que la déclaration d'intention d'aliéner en date du 12 janvier 2011 vaut promesse synallagmatique de vente et d'achat, et que les actes accomplis par la SCI Puciken avant son immatriculation, intervenue le 14 janvier 2011, ont été repris ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la déclaration d'intention d'aliéner ne mentionnait pas comme acquéreur la « SCI Puciken » elle-même, et non pas une personne agissant au nom de celle-ci, sans préciser qu'elle était alors en cours de formation, de sorte qu'en réalité, cette promesse synallagmatique de vente et d'achat avait été conclue par une personne morale dépourvue de toute personnalité juridique et ne pouvait donc être reprise par la SCI Puciken, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du code civil, ensemble l'article 1843 dudit code et l'article 6 du décret du 3 juillet 1978 ;
2° ALORS QU'à peine de nullité, toute vente doit être précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner comportant l'indication du prix et, lorsque le prix s'entend en tout ou partie d'une contrepartie en nature, l'indication d'une estimation de la valeur de cette contrepartie ; que la nullité encourue est d'ordre public ; qu'en retenant que qu'est dépourvue d'incidence la circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner ne mentionne pas la valeur de l'avantage en nature concédé à la société acquéreur est sans incidence sur la validité de la vente, la cour d'appel a violé l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;
3° ALORS subsidiairement QUE la société Demandols faisait valoir que le prix de la vente, égal au coût de revient, ne pouvait s'expliquer que par les diligences que M. G..., avocat, indiquait avoir effectuées pour la réalisation de l'opération immobilière sans donner lieu à perception d'honoraires, de sorte que la déclaration d'intention d'aliéner établie le 12 janvier 2011 était irrégulière en tant qu'elle ne mentionnait pas la valeur des prestations accomplies par M. G... et qui avait justifié la diminution du prix ; qu'en se bornant à affirmer que la valeur de l'avantage en nature consenti à l'acquéreur aurait été « étrangère » aux bases de l'accord sans rechercher si la valeur des prestations accomplies par M. G... n'avaient pas été prises en compte dans la détermination du prix et n'était pas seule à pouvoir expliquer celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.
