Cour d'appel, 21 novembre 2023. 20/18590

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18590 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2TE Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2020 -Tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE - RG n° 1119000204 APPELANTE Madame [T], [F], [S] [M] NEE [P] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280 INTIMES Monsieur [G] [N] [Adresse 1] [Localité 3] / FRANCE Représenté par Me Alexandra CHARNOIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC121 Madame [W] [X] [J] épouse [N] [K] [Adresse 1] [Localité 3] / FRANCE Représentée par Me Alexandra CHARNOIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC121 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Ncolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 2 octobre 2008, Mme [M] a donné à bail à M. et Mme [N] une maison d'habitation situé à [Localité 3], [Adresse 1]. Les 19 janvier et 20 mars 2017, elle a fait signifier à M. et Mme [N] un congé pour reprise avec effet au 2 octobre 2017. M. et Mme [N] n'ayant pas libéré les lieux, Mme [M] les a assignés en demandant au tribunal d'ordonner sous astreinte leur expulsion du logement qu'ils occupent sans droit ni titre, d'ordonner le séquestre des biens laissés dans les lieux et l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 922,80 euros au titre du pavillon et de 50 euros au titre du parking à compter du 3 octobre 2017 et jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [N] ont conclu à la nullité du congé et, partant au rejet des demandes formées contre eux. Ils ont en outre sollicité la condamnation de Mme [M] à leur délivrer les quittances de loyers depuis septembre 2014 et à leur payer la somme de 8 700 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait de la non-délivrance de ces quittances, la somme de 8 700 euros faute pour Mme [M] d'avoir justifié le montant des charges pour lesquels ils ont payé une provision mensuelle de 700 euros et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 13 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de remboursement des charges formée par M. et Mme [N] ; - déclaré nul le congé pour reprise et débouté Mme [M] de ses demandes ; - condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 317,28 euros correspondant au solde locatif arrêté au 31 octobre 2018 ; - condamné Mme [M] à remettre à M. et Mme [N] les quittances locatives de la période du 3 octobre 2008 au 31 décembre 2018 ; - débouté M. et Mme [N] de leur demande en paiement de dommages-intérêts ; - condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour déclarer nul le congé pour reprise, le tribunal a retenu que Mme [M] n'apporte pas la preuve du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise du logement pour y loger son fils sans fournir d'éléments sur la situation de ce dernier. Il a ensuite constaté que les pièces produites par Mme [M] pour justifier le montant des charges dues par M. et Mme [N] (tableau de répartition des charges locatives pour l'ensemble immobilier auquel appartient le logement litigieux, liste des dépenses engagées de 2008 à 2018 pour cet ensemble immobilier, factures, appels de cotisations d'assurances et avis d'impositions de cette période, décompte loyer/charges applicables aux locataires), avec l'indication des tantièmes correspondant à ce logement, sont 'peu compréhensibles et difficilement exploitables en l'état' et 'apparaissent contradictoires'. Il a en outre rejeté la demande subsidiaire d'expertise au motif que celle-ci est destinée à suppléer la carence de Mme [M] dans l'administration de la preuve. Le tribunal a en conséquence fixé à 2 317,28 euros la somme due par Mme [M] après déduction de l'arriéré locatif d'un montant de 5 722,24 euros de la somme de 8 039,52 euros correspondant au total des provisions sur charges réglées par M. et Mme [N] d'octobre 2008 à septembre 2018 mais non justifiées. Mme [M] a interjeté appel de ce jugement. Elle déclare justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise en indiquant que le logement était destiné à y loger son fils qui réside à son domicile. M. et Mme [N], qui ont déclaré avoir quitté le logement le 13 janvier 2022, concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il condamne Mme [M] à leur payer la somme de 2 317,28 euros. Contestant être redevables d'un arriéré de loyers, ils sollicitent, en l'absence de justification des charges locatives, la condamnation de Mme [M] à leur payer la somme de 9 371,64 euros correspondant au total des provisions sur charges réglées d'octobre 2008 à décembre 2020. SUR CE : 1 - Sur la validité du congé Considérant que le congé doit être déclaré non valide s'il apparaît qu'il a été délivré aux fins de reprise alors que l'intention du bailleur était de relouer le logement après le départ du locataire ; qu'en l'espèce, s'il a été indiqué que le congé était destiné à la reprise du logement par le fils de Mme [M], qui était domiciliée chez sa mère, les lieux n'ont pas été occupés par ce dernier après le départ de M. et Mme [N], Mme [M] ne soutenant pas que cette relocation était justifiée par la libération tardive du locataire ; qu'en outre, M. et Mme [N] produisent un congé pour reprise délivré le même jour à l'encontre d'une locataire occupant le pavillon voisin, dont Mme [M] est également propriétaire, pour y loger son autre fils, ainsi que la justification que ce pavillon, à la suite du départ de sa locataire, a été à nouveau offert à la location et reloué à un tiers ; qu'il résulte de ces éléments que le congé pour reprise a été délivré dans le seul but de relouer le logement avec un loyer bien supérieur à celui payé par les locataires évincés ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a annulé le congé et rejeté la demande d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; 2 - Sur les demandes au titre du loyer et des charges Considérant que les moyens soutenus en appel par Mme [M] relatifs à la prescription de la demande de remboursement des charges formées par M. et Mme [N] ne font que réitérer ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte ; Considérant que Mme [M] produit un décompte des loyers dus par M. et Mme [N] et des règlements effectués par ces derniers et par la caisse d'allocation familiale dont il ressort que l'arriéré locatif s'élève à 5 722,24 euros, soit 4 804,59 au titre des loyers et 917,65 euros au titre des charges, contesté par M. et Mme [N] qui n'apportent toutefois pas la preuve du règlement de tout ou partie de cet arriéré ; Considérant que Mme [M] produit en outre l'ensemble des factures réglées par Mme [M] au titre de l'entretien des parties communes et la répartition de ces charges entre les différents lots selon les tantièmes attribués à chacun, soit 237/10 000èmes pour le pavillon litigieux ; Considérant qu'il convient, en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il condamne Mme [M] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 317,28 euros au titre du solde locatif au 31 décembre 2018 et, statuant à nouveau, de condamner ceux-ci à payer à Mme [M] la somme de 5 722,24 euros ; 3 - Sur les demandes relatives aux quittances de loyers Considérant que le non paiement de loyers ayant été justifié, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [M] à remettre à M. et Mme [N] les quittances de loyers ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par ceux-ci en réparation du préjudice que leur aurait causé la non-délivrance de ces quittances ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement par arrêt contradictoire Confirme le jugement sauf en ce qu'il rejette la demande de Mme [M] contre M. et Mme [N] en paiement de la somme de 5 722,24 euros au titre de l'arriéré locatif, condamne Mme [M] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 318,28 euros au titre du solde locatif arrêté au 31 décembre 2018, condamne Mme [M] à remettre à M. et Mme [N] les quittances de loyers de la période du 3 octobre 2008 au 31 décembre 2018 et en ce qu'il la condamne à payer à M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau : Condamne M. et Mme [N] à payer à Mme [M] la somme de 5 722,24 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges ; Rejette toutes autres demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens. La Greffière La Présidente