Cour d'appel, 12 novembre 2024. 23/01792

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01792 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAED Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MONTREUIL SOUS BOIS- RG n° 11-22-000245 APPELANTS Monsieur [N] [R] [Z] Né le 21 Mai 1980 à [Localité 5] (Côte d'Ivoire) [Adresse 2] [Localité 4] Madame [S] [C] [E] [Z] Née le 13 Mai 1991 à [Localité 6] (Côte d'Ivoire) [Adresse 2] [Localité 4] Tous deux représentés par Me Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341 INTIMÉE S.A. IMMOBILIERE 3F Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533 [Adresse 1] [Localité 3] DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 06 avril 2023, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 11 mars 2020, la SA Immobilière 3F a donné en location à M.[N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 561, 42 euros, hors charges. Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] 1e 6 janvier 2022 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 4 392,10 euros au titre des arriérés de loyers au terme de décembre 2021, outre les frais et débours. Saisi par la SA Immobilière 3F par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 15 décembre 2022, le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 mars 2020 liant la SA Immobilière 3F et M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 6 mars 2022 ; - ordonné en conséquence à M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ; - dit qu'à défaut pour M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné solidairement M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] à verser à la SA Immobilière 3F la somme de 6 197, 43 euros (six mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-trois centimes) (décompte arrêté au 13 octobre 2022, incluant la mensualité de septembre 2022), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022 sur la somme de 4 392, 10 euros ; - condamné solidairement M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] à verser à la SA Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (767, 71 euros en septembre 2022), à compter de l'échéance du mois d'octobre 2022, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; - condamné in solidum M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; - dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 16 janvier 2023, M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 mars 2020 liant la SA Immobilière 3F et M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 06 mars 2022 ; - ordonné à M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ; - dit qu'à défaut pour M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai la SA Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné solidairement M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] à verser à la SA Immobilière 3F la somme de 6.197,43 euros (Six mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-trois centimes) (décompte arrêté au 13 octobre 2022, incluant la mensualité de septembre 2022), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2022 sur la somme de 4.392,10 euros ; - condamné solidairement M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] à verser à la SA Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (767,71 euros en septembre 2022), à compter de l'échéance du mois d'octobre 2022, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; - condamné in solidum M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] aux entiers dépens ; En conséquence, - ordonner la poursuite de l'exécution du contrat de bail régularisé en date du 11 mars 2020 entre M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] et la SA Immobilière 3F ; - ordonner le maintien dans les lieux sis [Adresse 2] de M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] ; - juger que M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] ont soldé l'arriéré locatif et qu'il n'existe plus de dette de loyer ; - condamner la société Immobilière 3F à verser à M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens. La SA Immobilière 3F, intimée à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 6 avril 2023 à personne morale et les conclusions d'appelants le 17 avril 2023, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En liminaire, la cour rappelle qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière. Sur le paiement de la dette locative et les délais de paiement Les appelants exposent avoir sollicité des délais de paiement afin de pouvoir solder leur arriéré locatif en plusieurs mensualités, en sus du loyer courant, et ainsi pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils font grief au premier juge d'avoir considéré qu'ils ne démontraient pas être en capacité de régler leur dette locative de façon échelonnée alors même que leur dette locative était très importante (6 197,43 euros). Ils font valoir devant la cour que M. [Z] a une situation professionnelle stable et des revenus réguliers et exerce la profession de surveillant pénitencier pour laquelle il perçoit un salaire mensuel compris entre 1 000 et 2 000 €. Ils indiquent avoir procédé à d'importants remboursements au titre de leur arriéré de loyers et avoir pu obtenir un crédit auprès d'une banque, d'un montant total de 3 500 €, négocié des mensualités de remboursement peu élevées afin d'être en mesure de régler leur dette locative, et de continuer à payer leur loyer. Ils soutiennent que la dette locative qui était en décembre 2022 d'un montant de plus de 6 000 € a été désormais totalement soldée et qu'un courrier en ce sens a été adressé à la SA Immobilière 3F par leur conseil le 17 février 2023, aux fins d'attirer l'attention du bailleur sur les solutions d'apurement qui ont ainsi pu être trouvées par les preneurs. Ils font valoir que le règlement de leurs loyers courants se poursuit à chaque échéance. Sur ce, Il ressort du décompte produit par les appelants que leur dette locative est soldée et que les loyers courants sont désormais réglés à échéance, le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 6 197,43 euros (six mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-trois centimes) selon décompte arrêté au 13 octobre 2022 incluant la mensualité de septembre 2022, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2020 sur la somme de 4 392,10 euros. La SA Immobilière 3F est déboutée de sa demande au titre de l'arriéré locatif. M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z], y compris dans le dispositif de leurs conclusions, estiment qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et leur expulsion. M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] ne contestent cependant pas que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Dès lors, la cour analyse leur demande comme une demande de suspension de la clause résolutoire à laquelle il convient de faire droit en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci étant réputée n'avoir jamais joué puisque la dette locative a été soldée ; des délais de paiement sont donc accordés à M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] comme il sera dit au dispositif. La SA Immobilière 3F est aussi déboutée de ses demandes d'expulsion, relatives aux meubles et au paiement d'une indemnité d'occupation. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au regard de l'acquisition de la clause résolutoire qui n'est ainsi pas remise en cause, le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] conservant la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 15 décembre 2022, sauf en ce qu'il a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 janvier 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 mars 2020 liant la SA Immobilière 3F et M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 6 mars 2022 ; -dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L-433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné in solidum M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; - dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau des chefs infirmés, Autorise rétroactivement M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] à se libérer de leur dette avant le 03 septembre 2024, Constate que le paiement est intervenu à l'expiration du délai accordé, Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué, Déboute la SA Immobilière 3F de ses demandes d'expulsion, et de paiement d'une indemnité d'occupation et d'un arriéré de loyers et charges, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [N] [R] [Z] et Mme [S] [C] [E] [Z] supporteront in solidum la charge des dépens d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,