Cour d'appel, 27 juin 2023. 21/02168

Arrêt N° PC R.G : N° RG 21/02168 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FUU7 [S] S.A.R.L. LES SAVEURS DES ILES S.A.S. BOURBON LUMIERE C/ S.A. SODIAC COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS ARRÊT DU 27 JUIN 2023 Chambre civile TGI Appel d'une ordonnance rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 18 NOVEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 23 DECEMBRE 2021 rg n°: 20/00402 APPELANTS : Monsieur [R] [P] [S] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Xavier BELLIARD de l'AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. LES SAVEURS DES ILES [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Xavier BELLIARD de l'AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.S. BOURBON LUMIERE [Adresse 3] [Localité 5] INTIMEE : S.A. SODIAC [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Clôture: 21 février 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Avril 2023 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseiller Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 27 Juin 2023. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  27 Juin 2023. Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier. LA COUR Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2012, la Société Dionysienne d'Aménagement et de Construction (ci-après SODIAC) a consenti à la SARL Les saveurs des îles, ayant pour gérant M. [S], la location d'un local commercial pour une durée de neuf années, situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1.900 euros HT, outre 219,50 euros au titre de la provision pour charges. Alléguant le défaut de paiement des loyers, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 23 juin 2020 à la SARL Les saveurs des îles pour avoir paiement de la somme de 142.269,37 euros tout en se prévalant de la clause résolutoire insérée au contrat. Puis, la SODIAC a fait assigner en référé la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] devant le président du tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et L 145-41 du code de commerce aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial liant la SODIAC à la SARL LES SAVEURS DES ILES ; - constater que la SARL LES SAVEURS DES ILES n'occupe plus les lieux, qu'elle s'est livrée à une substitution d'occupant et que Monsieur [R] [P] [S] est occupant sans droit ni titre ; - ordonner l'expulsion tant de Monsieur [R] [P] [S] que de ses biens et de toute personne qui se trouverait dans les lieux de son chef ou de son fait avec si besoin est, le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; - condamner à titre provisionnel la SARL LES SAVEURS DES ILES à payer le montant à parfaire de 160.947,24 euros TTC au titre de l`arriéré locatif, échéance d'octobre 2020 incluse, assorti des intérêts légaux depuis le commandement de payer en date du 23 juin 2020 ; - condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [P] [S] à payer le montant de 2.209,50 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à libération complète et effective des lieux ; - juger que le dépôt de garantie s'élevant à 3.980 euros restera acquis à la SODIAC au titre de la clause pénale ; - condamner solidairement la SARL LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [P] [S] à payer à la SODIAC la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à s'acquitter des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Par ordonnance contradictoire en date du 18 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société LES SAVEURS DES ILES et la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC), par acquisition de la clause résolutoire, en date du 24 juillet 2020. DISONS qu'à compter du 24 juillet 2020, Monsieur [R] [S] qui occupe les locaux commerciaux sis [Adresse 1] (lots 17), en lieu et place de la société LES SAVEURS DES ILES, est devenu occupant sans droit ni titre. ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [R] [S] des lieux qu'il occupe et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique. CONDAMNONS la société LES SAVEURS DES ILES à verser à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) la somme globale provisionnelle de 147 878,45€ selon décompte arrêté au mois de juin 2021 (inclus). REJETONS le surplus des demandes. CONDAMNONS in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] à payer à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) une somme de 1 500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. CONDAMNONS in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer établi le 23 juin 2020. La SARL LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] ont interjeté appel par déclaration déposée au greffe de la cour le 23 décembre 2021. Un avis de fixation de l'affaire à bref délai a été adressé aux parties le 18 janvier 2022. Les appelants ont signifié la déclaration d'appel à la SODIAC par acte d'huissier délivré le 25 janvier 2022. Les premières conclusions d'appelants ont été déposées par RPVA au greffe de la cour d'appel le 18 février 2022. La SODIAC a constitué avocat le 19 janvier 2022 et déposé ses premières conclusions d'intimée par RPVA le 16 mars 2022. La clôture est intervenue le 21 février 2023. *** Selon leurs dernières conclusions déposées par RPVA le 1er décembre 2022, la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [S] demandent à la cour de : - INFIRMER l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * Constaté la résolution du bail commercial, par acquisition de la clause résolutoire ; * Dit que Monsieur [S] est à compter du 24 juillet 2020 devenu occupant ans droit ni titre ; * Ordonné la libération des lieux ; * Condamné la société SAVEUR DES ILES à verser à la SODIAC la somme globale provisionnelle de 147 878,45 Euros ; * Condamné in solidum la société SAVEUR DES ILES et Monsieur [S] à payer à la SODIAC une somme de 1 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers STATUANT A NOUVEAU Déduire la somme totale de 24.334,80 Euros, arrêtée au 30/ 10/ 2020, de la valorisation de la dette réclamée à titre d'arriérés de loyer, du fait de l'inexacte fixation du loyer en considération d'une surface louée inférieure à celle stipulée dans le bail. Déclarer non écrite la clause d'indexation présente dans le bail commercial en date du 12 décembre 2012. Déduire la somme totale de 10.368,26 Euros, arrêtée au 01/10/2020, de la valorisation de la dette réclamée à titre d'arriérés de loyer. CONFIRMER l'ordonnance entreprise pour le surplus de ses dispositions ; Condamner la société SA SODIAC l'Etat à payer à « Monsieur société SAVEUR DES ILES et à Monsieur [S] » une somme de 2 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d'appel. *** Par conclusions déposées le 16 mars 2022, la SODIAC demande à la cour de : CONFIRMER l'ordonnance (RG n° 20/00402) rendue le 18 novembre 2021 par le Juge des référés près le Tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'elle a jugé : - « CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société LES SAVEURS DES ILES et la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC), par acquisition de la clause résolutoire, en date du 24 juillet 2020. - DISONS qu'à compter du 24 juillet 2020, Monsieur [R] [S] qui occupe les locaux commerciaux sis [Adresse 1] (lots 17), en lieu et place de la société LES SAVEURS DES ILES, est devenu occupant sans droit ni titre. - ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [R] [S] des lieux qu'il occupe et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique. - CONDAMNONS in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] à payer à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) une somme de 1 500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. - CONDAMNONS in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer établi le 23 juin 2020. » D'autre part, sur l'appel incident : INFIRMER l'ordonnance (RG n° 20/00402) rendue le 18 novembre 2021 par le Juge des référés près le Tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'elle a jugé : CONDAMNONS la société LES SAVEURS DES ILES à verser à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) la somme globale provisionnelle de 147.878,45€ selon décompte arrêté au mois de juin 2021 (inclus). REJETONS le surplus des demandes. Et, statuant à nouveau : CONDAMNER la société LES SAVEURS DES ILES à verser à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) la somme provisionnelle de 160.947,24 € au titre de l'arriéré locatif ; CONDAMNER Monsieur [S] à verser à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) la somme provisionnelle de 2.648,48 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de signification de la décision ; CONDAMNER la société LES SAVEURS DES ILES à verser à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) la somme provisionnelle de de 3.980 € au titre de l'application de la clause pénale ; En tout état de cause : CONDAMNER in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] à payer à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) une somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] aux dépens. *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Sur la résiliation du bail : Les appelants demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté la résolution du bail commercial, par acquisition de la clause résolutoire. Mais ils discutent seulement le quantum de la dette locative et la validité de la clause d'indexation sans tirer de conséquence sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire. La SODIAC conclut à la confirmation de l'ordonnance querellée, s'agissant de la résiliation de plein droit du bail. Le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location à la date du 24 juillet 2020 en considérant qu'elle entraîne corrélativement et définitivement la fin de la sous-location ou mise à disposition des locaux par le preneur initial à Monsieur [S] tout en soulignant que la société LES SAVEURS DES ILES a cessé son activité. Ceci étant exposé, Les parties produisent le bail litigieux. Cette convention contient la clause résolutoire usuelle pour le cas de défaut de paiement du loyer prévoyant la résolution de plein droit du contrat un mois après la délivrance d'un commandement de payer les loyers et charges, resté sans effet. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 23 juin 2020. Il vise les loyers et charges échus impayés pour un montant de 141.756,28 euros en principal, en vertu d'un arrêté de compte locatif daté du 20 juin 2020. Il mentionne l'intention pour le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire et rappelle les dispositions de l'article L. 143-2 du code de commerce. La société LES SAVEURS DES ILES ne justifie pas avoir réglé les loyers dus à la date du commandement, preuve dont la charge lui incombe. Cependant, l'appelante se limite à contester l'ordonnance quant au quantum de la dette locative sans démontrer qu'elle a payé au moins la part qu'elle reconnaît de voir. En effet, la société LES SAVEURS DES ILES invoque dans ses conclusions : . La nullité de la clause d'indexation ; . L'erreur sur la fixation du loyer initial et ses conséquences. Elle en déduit que sa dette devrait être évaluée à la somme de 169.446,20 euros. Ainsi, devant le juge des référés, l'appelante admet implicitement que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, permettant ainsi le jeu de la clause résolutoire. L'ordonnance querellé doit donc être confirmée de ce chef et sur les conséquences de la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, le montant reconnu par la preneuse suffisant à établir la validité des effets du commandement de payer que la société LES SAVEURS DES ÎLES n'a pas attaqué après sa délivrance. Sur l'indemnité d'occupation : Le dispositif de l'ordonnance de référé querellée ne comporte aucune mention relative à une indemnité d'occupation. La SODIAC, en appel incident sollicite la somme mensuelle de 2.648,48 euros à ce titre. L'appelante n'a pas conclu sur ce point. Pourtant, selon les termes de l'ordonnance de référé en cause, la SODIAC avait bien conclu pour obtenir du juge des référés de : « Condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [P] [S] à payer le montant de 2.209,50 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à libération complète et effective des lieux. » Il résulte du dossier que la société LES SAVEURS DES ILES n'est plus occupante des lieux alors que la SODIAC précisait avoir découvert courant 2020 que la défenderesse avait cessé son activité, selon une annonce publiée au BODACC le 24 janvier 2014, et que Monsieur [R] [S], gérant de la société LES SAVEURS DES ILES, avait repris une activité en son nom propre à l'adresse du local loué, et ce à compter du 1er aout 2013. Or, le juge des référés n'a pas retenu la demande d'indemnité d'occupation provisionnelle à l'encontre de Monsieur [R] [S] en considérant qu'il n'existait pas de lien contractuel avec la SODIAC, ce qui rendait contestable son obligation. Cependant, l'absence de lien contractuel correspond en réalité à toutes les situations de résolution de bail, justifiant ainsi l'allocation de dommages et intérêts provisionnels définis comme une indemnité d'occupation due par un occupant sans titre pendant la période postérieure au contrat de bail. Ainsi, l'ordonnance querellée doit être infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation de Monsieur [R] [S] à payer à la SODIAC une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, à compter la date de signification de la décision. Aussi, compte tenu du montant de l'indemnité d'occupation qui avait été sollicitée en première instance, il convient de condamner Monsieur [R] [S] à payer à la SODIAC une indemnité d'occupation mensuelle de 2.209,50 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à libération complète et effective des lieux. Sur le montant de la provision : Aux termes du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le premier juge a alloué la somme globale provisionnelle de 147 878,45 euros, selon décompte arrêté au mois de juin 2021 (inclus). Cette somme est inférieure à celle admise par l'appelante qui estime que l'arriéré locatif devrait atteindre la somme de 169.446,20 euros. La SODIAC sollicite la réformation de la décision sur ce point et réclame une provision de 160.947,24 euros au titre de l'arriéré locatif. Compte tenu de l'estimation proposée par la société LES SAVEURS DES INDES, le montant incontestable de l'obligation de payer une provision peut être fixée à la somme de 160.947,24 euros sans que le juge des référés n'ait à se prononcer sur les modalités de calcul de l'arriéré locatif ou l'interprétation des clauses du contrat pour déterminer le montant réel et complet de cet arriéré locatif, une telle mission relevant de l'office du juge du fond. L'ordonnance querellée sera réformée de ce chef. Sur l'application de la clause pénale : La SODIAC demande à la cour de condamner la société LES SAVEURS DES ILES à verser à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) la somme provisionnelle de de 3.980 € au titre de l'application de la clause pénale. Selon l'ordonnance querellée, la SODIAC avait vainement réclamé, en application des dispositions de l'article 11 inséré au contrat de location, la conservation du dépôt de garantie d'un montant de 3.980 euros. Le premier juge avait alors considéré que ces dispositions contractuelles concernent le montant des loyers payés d`avance, et non un dépôt de garantie, et qu'en tout état de cause elles s'apparentent à une clause pénale susceptible d'appréciation par le juge du fond, avant de rejeter cette demande en vertu de la limitation des pouvoirs du juge des référés. La SODIAC avait bien précisé dans ses écritures de première instance que juger que ce dépôt de garantie lui resterait acquis au titre de la clause pénale. L'appelante n'a pas conclu sur le sort du dépôt de garantie et sa nature de clause pénale ne cas d'inexécution des obligations du preneur. Pourtant, le bail stipule clairement, dans la clause relative au DEPOT DE GARANTIE, que « dans le cas de résiliation par suite d'inexécution par le preneur d'une quelconque de ses obligations, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts et sans préjudice de tous autres. » En conséquence, la SODIAC est bien fondée à revendiquer à titre de provision la somme de 3.980,00 euros qu'elle détient au titre du dépôt de garantie. Mais il n'y a pas lieu de condamner la société LES SAVEURS DES ILES à payer une telle somme puisque celle-ci est déjà entre les mains de la SODIAC depuis la conclusion du contrat. L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef. Sur les autres demandes : L'article 484 du code de procédure civile prescrit que l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires. Selon les conclusions des appelants, ceux-ci demandent à la cour, statuant comme juge des référés, de se prononcer sur : . La déduction de la somme totale de 24.334,80 Euros, arrêtée au 30/ 10/ 2020, de la valorisation de la dette réclamée à titre d'arriérés de loyer, du fait de l'inexacte fixation du loyer en considération d'une surface louée inférieure à celle stipulée dans le bail ; . Le caractère non écrit de la clause d'indexation présente dans le bail commercial en date du 12 décembre 2012 ; . La déduction de la somme totale de 10.368,26 Euros, arrêtée au 01/10/2020, de la valorisation de la dette réclamée à titre d'arriérés de loyer. Or, les prétentions invoquées dans le dispositif des conclusions des appelants ne relèvent pas du pouvoir d'appréciation du juge des référés, d'autant moins, en l'occurrence, qu'elles ne visent qu'à soutenir l'évaluation du montant incontestable de l'arriéré locatif, tel que l'arrêt le retient. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes constituant plutôt des moyens tendant à réduire le montant réclamé par la SODIAC. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] supporteront les dépens in solidum. Ils devront payer sous la même solidarité la somme de 4.000,00 euros à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, INFIRME l'ordonnance entreprise sur le montant de la provision allouée à la SODIAC, sur le rejet de la demande relative au dépôt de garantie à titre de clause pénale et sur le rejet de la demande d'indemnité d'occupation formée contre Monsieur [R] [S] ; LA CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SODIAC une indemnité d'occupation mensuelle de 2.209,50 euros jusqu'à la libération effective des lieux, à compter la date de signification de la décision ; CONDAMNE la société LES SAVEURS DES ILES à payer à la SODIAC une provision de 160.947,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2020 ; AUTORISE la SODIAC à conserver, à titre de provision, la somme de 3.980,00 euros qu'elle détient au titre du dépôt de garantie en exécution de la clause pénale à laquelle est tenue la société LES SAVEURS DES ILES ; Y AJOUTANT, CONDAMNE in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] à payer à la Société Dyonisienne d'Aménagement et de Construction (SODIAC) la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la société LES SAVEURS DES ILES et Monsieur [R] [S] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT