Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 21/07039

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 20 Décembre 2024 AFFAIRE N° RG 21/07039 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OINZ NAC : 96Z Jugement Rendu le 20 Décembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : Société TSF BACKLOT 217, Société par actions simplifié à associé unique régulièrement immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro 840 435 747, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par Maître Hélène DESTREM de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS plaidant, DEMANDERESSE ET : COEUR ESSONNE AGGLOMERATION, Etablissement de Coopération Intercommunale, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par Maître Christophe CABANES de la SELARL CABANES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant, DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Julie HORTIN, Juge siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assistées de Madame Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 03 octobre 2024. Le délibéré a été prorogé au 28 novembre puis au 20 décembre 2024. JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Le 6 juin 2018, CŒUR D’ESSONNE AGGLOMERATION a consenti auprès de la SASU TSF BACKLOT 217 un bail dérogatoire au visa de l’article L.145-5 du code de commerce. L’objet de ce bail dérogatoire consistait en la location d’un espace aux fins de construction de décors et de tournages de films en extérieur et intérieur. Plusieurs baux ponctuels ont été conclus pour le tournage du film d’Astérix 5 : un bail du 31 mars 2021, dont l’objet est la location d’une parcelle n°[Cadastre 3]. Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de 105 jours, allant du 8 mars au 30 juillet 2021 inclus. Ce bail a été complété par un avenant n°1 en date du 31 juillet 2021. Ainsi, la durée du bail a été prolongée du 31 juillet au 6 août 2021 et ce, pour un montant de 350 euros HT par jour. Un bail régi du 7 juin 2021, dont l’objet est la mise à disposition des bâtiments « [Adresse 5], [Adresse 7], [Adresse 4] et pavillon de chasse » ainsi que des espaces extérieurs « zone tarmac parking entre les bâtiments et une partie du décor extérieur ». Ce bail a été complété par un avenant. Un bail régi du 6 juillet 2021 dont l’objet était la location de la [Adresse 6] pour la réalisation du tournage du film. Par courrier du 1er juin 2021, CŒUR D’ESSONNE AGGLOMERATION a entendu mettre fin au bail dérogatoire. La société TSF BACKLOT 217 a reçu 4 avis de sommes à payer le 29 septembre 2021. Il s’agit : De l’avis de sommes à payer, bordereau 27, titre 71 de l’exercice 2021 concernant la location « [Adresse 8] tournage Astérix 5 juin-août 2021 » pour un montant de 81.600 euros De l’avis de sommes à payer, bordereau 27, titre 72, concernant la location de la parcelle de tournage Astérix 5 Mars –août 2021 pour un montant de 46.200 euros De l’avis de sommes à payer, bordereau 27, titre 73, concernant la location « [Adresse 6] tournage Astérix 5 du 7 au 30 juillet 2021 pour un montant de 25.920 euros De l’avis de sommes à payer, bordereau 27, titre 74, part fixe de redevance 2021 pour un montant de 19.812,81 euros. Par acte du 26 novembre 2021, la SASU TSF BACKLOT 127 a fait assigner COEUR ESSONNE AGGLOMERATION devant le tribunal judiciaire d'Evry, aux fins de contestations de ces avis de payer. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 31 mai 2023, la SASU TSF BACKLOT 127 sollicite de : ANNULER les avis de sommes à payer : Bordereau 27, titre 71 de l’exercice 2021 concernant la location « [Adresse 8] tournage Astérix 5 juin-août 2021 » pour un montant de 81.600 euros bordereau 27, titre 72, concernant la location de la parcelle de tournage Astérix 5 Mars –août 2021 pour un montant de 46.200 euros bordereau 27, titre 73, concernant la location « [Adresse 6] tournage Astérix 5 du 7 au 30 juillet 2021 pour un montant de 25.920 euros bordereau 27, titre 74, part fixe de redevance 2021 pour un montant de 19.812,81 euros CONDAMNER CŒUR D’ESSONNE AGGLOMERATION d’avoir à régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC. Au soutien de ses prétentions, la SASU TSF BACKLOT 127 fait valoir : - que les quatre avis de sommes à payer qui lui ont été adressés sont incomplets dans la mesure où ils ne permettent pas de déterminer la convention sur laquelle ils se fondent, ni ne permettent de comprendre le quantum sollicité. - que l’exception d’inexécution peut être opposée au bailleur sur le fondement de l’article 1218 du Code civil en raison des nuisances sonores causées par des travaux de construction sur le site voisin qui n’ont pas permis une jouissance paisible des lieux par le preneur. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 11 août 2023, COEUR ESSONNE AGGLOMERATION sollicite de : A titre principal, DÉBOUTER la Société TSF BACKLOT 217 de sa demande d’annulation des titres litigieux ; RECONNAITRE le bien-fondé des titres litigieux ; A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une annulation des titres CONSTATER que CŒUR D’ESSONNE AGGLOMERATION dispose à l’encontre de la société TSF BACKLOT une créance certaine, liquide et exigible ; CONDAMNER la société TSF BACKLOT à lui payer les montants visés par les titres exécutoires, à savoir la somme de 81 600 euros, la somme de 46 200 euros, la somme de 25 920 euros et la somme de 19 812,81 euros, soit un montant total de 173 532,81 euros TTC. En tout état de cause CONDAMNER la Société TSF BACKLOT 217 à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Au soutien de ses prétentions, CŒUR D’ESSONNE AGGLOMERATION fait valoir : - qu’au regard des renseignements mentionnés dans chaque titre et des stipulations de chacun des baux, la société TSF BACKLOT 2017 a nécessairement été en mesure de comprendre les sommes réclamées. - qu’aucune exception d’inexécution ne peut être retenue dans la mesure où le bailleur n’est pas responsable des troubles causées par des tiers. Elle rajoute que l’absence de paiement des loyers est une riposte qui ne peut être considérée comme proportionnée. Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été fixée au 29 février 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 2 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.   MOTIVATION DE LA DÉCISION I/ Sur la contestation des titres exécutoires L’article 24 du décret n°2012-1246 du 7 novembre 2012 relatif à la gestion budgétaire et comptable publique impose d’indiquer dans l’ordre de recette les bases de la liquidation. La circulaire 11-008-M0 du 21 mars 2011 relative à la forme et au contenu des pièces de recettes des collectivités territoriales et leurs établissements dispose que :« la collectivité ou l’établissement créancier doit indiquer, soit dans le corps même de l’avis des sommes à payer, soit par référence à un document annexe joint à cet avis ou envoyé précédemment au débiteur, les bases et les éléments de calcul sur lesquels il se fonde pour mettre les sommes en cause à la charge de ce dernier ». Ainsi, le titre de recette doit indiquer, soit dans le titre lui-même, soit dans des documents précédemment adressés au débiteur, les bases et éléments de calculs. La société TSF BACKLOT 2017 conteste cet avis pour les raisons suivantes : Absence d’explication sur le montant dans le titre exécutoire, les modalités de calculs n’étant précisées que dans les conclusions. Absence de précisions sur la convention sur lequel le titre se fonde. Elle précise que le seul fait qu’il est possible de déterminer la convention ne suffit pas puisque la convention de bail n’est pas visée. CŒUR ESSONE AGLOMERATION fait valoir qu’il est possible de déterminer, la convention et que le calcul a été expliqué depuis dans le cadre des conclusions. Elle fait également valoir qu’une lettre de relance a été transmise au preneur le 17 novembre 2021 et qu’une lettre de mise en demeure a été envoyée le 23 décembre 2021. En l’espèce, il convient de constater que les titres exécutoires ne précisent pas sur quel contrat ils se fondent et qu’ils ne visent pas la lettre de mise en demeure du 23 décembre 2021. Le mode de calcul n’est pas établi. Ainsi, le bordereau 27, titre 74, pour un montant de 19.812,81 euros ne vise pas sur quel fondement la somme est sollicitée, le fait qu’il soit fait référence à une part fixe et que seul un contrat de bail comprend une part-fixe est insuffisant pour s’assurer du fondement du titre. De même, le bordereau 27, titre 71, pour un montant de 81600 euros vise bien le [Adresse 8], mais ne fait pas état du calcul réalisé pour parvenir à la somme sollicité. Cet avis est donc insuffisant pour s’assurer du fondement du titre. S’agissant du bordereau 27, titre 72 le seul fait de viser location parcelle n’est pas suffisant dans la mesure où plusieurs terrains ont été pris à bail entre les parties. S’agissant du bordereau 27, titre 73, si le bail de référence est identifiable dans le titre exécutoire ([Adresse 6]) il n’est pas possible de comprendre le montant sollicité puisque le bail fait état dans son article 7 d’un tarif de 21.600 euros HT alors que la somme réclamée est de 25.920 euros avec la TVA comprise. Par conséquent, les quatre titres exécutoires seront annulés : Bordereau 27, titre 71 pour un montant de 81.600 euros, Bordereau 27, titre 72, pour un montant de 46.200 euros, Bordereau 27, titre 73, pour un montant de 25.920 euros Et le bordereau 27, titre 74, pour un montant de 19.812,81euros II/ Sur la demande subsidiaire en paiement des sommes visées dans les titres exécutoires L’article 1353 du Code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». A- Sur la somme de 19.812,81 euros visé dans l’avis bordereau 27, titre 74 CŒUR ESSONE AGLOMERATION fait valoir que toutes les sommes dues au titre du bail du 6 juin 2018 n’ont pas été payées. Elle produit à ce titre : Le contrat de bail du 6 juin 2018 La lettre de mise en demeure du 1er février 2022 faisant état d’un arriéré locatif à hauteur 19.812,81 euros. CŒUR ESSONE AGLOMERATION explique que la part fixe est de 38.880 euros. Elle précise que les locaux ont été occupés du 1er janvier au 5 juin 2021 inclus et qu’il a été calculé un loyer au prorata du nombre de jours occupés soit 38.880 euros / 365jours X 155 jours = 16.510,68 euros. Cependant il convient de relever que l’article 5 du contrat de bail stipule que le loyer est versé par le preneur selon une part fixe définie en annexe 4. Or cette annexe n’est pas produite. Faute de pouvoir déterminer le montant initial du loyer, CŒUR ESSONE AGLOMERATION sera déboutée sur ce point. B- Sur la somme de 81.600 euros visé dans l’avis bordereau 27, titre 71 CŒUR ESSONE AGLOMERATION fait valoir que toutes les sommes dues au titre du bail du 7 juin 2021 n’ont pas été payées. Elle produit à ce titre Le contrat de bail du 7 juin 2021, amendé par un avenant du 1er août 2021. Il est précisé dans le contrat de bail que le bail est consenti et accepté pour une durée du 7 juin au 31 juillet et que toute tacite reconduction est exclue. Il est également stipulé que le montant est fixé à 55.000 euros HT pour la durée de l’occupation. L’avenant précise que la durée du bail a été prolongée pour une durée de 13 jours, soit jusqu’au 13 août inclus et que pour la durée supplémentaire, le montant est fixé à 13.000 euros. La lettre de mise en demeure du 1er février 2022 faisant état d’un arriéré locatif à hauteur 81.600 euros. Il convient de relever que le montant du loyer est prévu HT dans le contrat de bail et dans l’avenant. Aucune mention n’est faite quant à une facturation de la TVA. La somme de 68.000 euros sera donc retenue. La société TSF BACKLOT 217 ne produit dans ses conclusions aucun moyen pour contester ce montant, se limitant à rappeler que le calcul n’a été apporté que dans les conclusions du demandeur. Elle ne conteste pas ne pas avoir payé ces sommes et ne produit aucune preuve du paiement. Par conséquent, la société TSF BACKLOT 217 sera condamnée au paiement de la somme de 68.000 euros au titre de l’arriéré de loyer concernant le bail du 7 juin 2021. C- Sur la somme de 46.200 euros visé dans l’avis bordereau 27, titre 72, concernant la location de la parcelle de tournage Astérix 5 Mars –août 2021 CŒUR ESSONE AGLOMERATION fait valoir que toutes les sommes dues au titre du bail du 31 mars 2021 n’ont pas été payées. Elle produit à ce titre Le contrat de bail du 31 mars 2021, amendé par un avenant du 31 juillet 2021. Il est précisé dans le contrat de bail que le bail est consenti et accepté pour une durée du 8 mars au 30 juillet 2021 et que toute tacite reconduction est exclue. Il est également stipulé que le montant est fixé à 36.750 euros HT pour la durée de l’occupation. L’avenant précise que la durée du bail a été prolongée jusqu’au 6 août inclus et que pour la durée supplémentaire, le montant est fixé à 1.750 euros. La lettre de mise en demeure du 1er février 2022 faisant état d’un arriéré locatif à hauteur 46.200 euros. Il convient de relever que le montant du loyer est prévu HT dans le contrat de bail et dans l’avenant. Aucune mention n’est faite quant à une facturation de la TVA. La somme de 38.500 euros sera donc retenue. La société TSF BACKLOT 217 ne produit dans ses conclusions aucun moyen pour contester ce montant, se limitant à rappeler que le calcul n’a été apporté que dans les conclusions du demandeur. Elle ne conteste pas ne pas avoir payé ces sommes et ne produit aucune preuve du paiement. Par conséquent, la société TSF BACKLOT 217 sera condamnée au paiement de la somme de 38.500 euros au titre de l’arriéré de loyer concernant le bail du 31 mars 2021. D- Sur la somme de 25.920 euros visé dans l’avis bordereau 27, titre 73, « [Adresse 6] tournage Astérix 5 du 7 au 30 juillet 2021 CŒUR ESSONE AGLOMERATION fait valoir que toutes les sommes dues au titre du bail du 6 juillet 2021 n’ont pas été payées. Elle produit à ce titre Le contrat de bail du 6 juillet 2021, qui mentionne en son article 7 un loyer à hauteur de 21.600 euros pour les 18 jours ouvrés d’occupation. Il convient de relever que le contrat produit a bien été signé par les deux parties. La lettre de mise en demeure du 1er février 2022 faisant état d’un arriéré locatif à hauteur 25.920 euros. Il convient de relever que le montant du loyer est prévu HT dans le contrat de bail et dans l’avenant. Aucune mention n’est faite quant à une facturation de la TVA. La somme de 21.600 euros sera donc retenue. La société TSF BACKLOT 217 ne produit dans ses conclusions aucun moyen pour contester ce montant, se limitant à rappeler que le calcul n’a été apporté que dans les conclusions du demandeur. Elle ne conteste pas ne pas avoir payé ces sommes et ne produit aucune preuve du paiement. Par conséquent, la société TSF BACKLOT 217 sera condamnée au paiement de la somme de 21.600 euros au titre de l’arrière de loyer concernant le bail du 6 juillet 2021. III/ Sur l’exception d’inexécution soulevée par la société TSF BACKLOT 217 Il résulte de l'article 1728 du Code civil que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1353 du Code civil. Le preneur a l’obligation de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir, pour refuser, le paiement des loyers échus, de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires. Le preneur peut néanmoins se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, en ne mettant pas à sa disposition un local lui permettant d'exercer son activité professionnelle conformément à la destination du bail. Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu'au cours de celle-ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l'usage auquel elle est destinée dans la convention des parties. De son côté, le preneur qui excipe du défaut de délivrance doit démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. La société TSF BACKLOT 217 fait valoir que l’obligation de jouissance paisible des lieux n’a pas été respectée par le bailleur en raison des nuisances sonores causées par travaux de construction menés par Parcolog à proximité immédiate des lieux loués. Cependant, en vertu de l’article 1725 du Code civil : « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». Si le bailleur doit assurer la jouissance paisible des locaux loués, il n’est pas tenu de répondre des dommages causés par des tiers sur le bien loué. Or en l’espèce, il est constant que les nuisances sonores sont réalisées sur une parcelle voisine à celles prises à bail. Il convient d’ailleurs de relever que les parties sont libres d’insérer dans le contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge ou d’augmenter ses obligations. Or aucun des quatre baux litigieux ne comporte une clause de garantie du bailleur contre toute nuisance sonore y compris celles qui pourraient être causées par des tiers. Dès lors, CŒUR ESSONE AGGLOMERATION n’ayant commis aucun manquement contractuel, le locataire, la société TSF BACKLOT 217 ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne pourra être retenu. IV/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens  En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, société TSF BACKLOT 217, partie perdante à titre principal, doit donc être condamnée aux entiers dépens. B- Sur l’article 700 du code de procédure civile  Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamnée aux dépens, la SASU TSF BACKLOT 127 indemnisera COEUR ESSONNE AGGLOMERATION de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros. C- Sur l’exécution provisoire  L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, ANNULE les quatre titres exécutoires suivants émis par CŒUR ESSONE AGGLOMERATION : Bordereau 27, titre 71 pour un montant de 81.600 euros, Bordereau 27, titre 72, pour un montant de 46.200 euros, Bordereau 27, titre 73, pour un montant de 25.920 euros,Et le bordereau 27, titre 74, pour un montant de 19.812,81euros ; DÉBOUTE COEUR ESSONNE AGGLOMERATION de sa demande en paiement de la somme de 19.812,81 euros ; CONDAMNE, la SASU TSF BACKLOT 127 à payer à COEUR ESSONNE AGGLOMERATION la somme de 68.000 euros au titre de l’arriéré de loyer concernant le bail du 7 juin 2021 ; CONDAMNE, la SASU TSF BACKLOT 127 à payer à COEUR ESSONNE AGGLOMERATION la somme de 38.500 euros au titre de l’arriéré de loyer concernant le bail du 31 mars 2021 ; CONDAMNE, la SASU TSF BACKLOT 127 à payer à COEUR ESSONNE AGGLOMERATION la somme de 21.600 euros au titre de l’arrière de loyer concernant le bail du 6 juillet 2021 ; CONDAMNE la SASU TSF BACKLOT 127 à payer à COEUR ESSONNE AGGLOMERATION la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE la SASU TSF BACKLOT 127 aux dépens ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Ainsi fait et rendu le VINGT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,