Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/02271

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 3] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/02271 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4SL Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/490 S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION C/ [Z] [K] COPIE CERTIFIEE CONFORME LE à Me BERGER LUCAS Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [Z] [K] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2017, la société AIGUILLON CONSTRUCTION consentait un bail d’habitation à M. [Z] [K] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 431,38 € et d’une provision pour charges de 67 €. Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2023, AIGUILLON CONSTRUCTION délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.000,19 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier en date du 20 janvier 2023, la bailleresse signalait à la CAF d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [Z] [K]. Par assignation en date du 11 mars 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; - Ordonner l’expulsion de [Z] [K] ; - Condamner [Z] [K] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 762,15 € d’arriéré locatif, arrêté au 23 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Le 13 mars 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 1.085,36 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 547,49 € (loyer résiduel 137,84 €). Elle précisait que [Z] [K] avait repris le paiement régulier de son loyer et respectait un plan d’apurement du passif locatif comprenant des échéances de 100 € par mois sur 11 mois. Bien que régulièrement cité par acte délivré à étude, [Z] [K] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail : L’assignation a été signifiée, le 11 mars 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 13 mars 2024, soit l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’audience au fond. Le commandement de payer a été délivré, le 23 janvier 2023, soit, plus de deux mois avant l’assignation. Cependant, l’information préalable à la CAF a été adressée par courrier simple en date du 20 janvier 2023. La relance de la CAF du 10 juillet 2023 ne peut être considérée comme un accusé réception du signalement de la situation d’impayé envoyée 6 mois plus tôt, tant la dette peut être évolutive en quelques mois et tant l’arriéré visé au commandement, arrêté en décembre 2022, n’a, en réalité, plus rien à voir avec celui objet des débats. Il s’agirait de dettes différentes compte tenu des nombreux versements postérieurs. Dès lors, les formalités préalables à la délivrance d’une assignation ne peuvent être considérées comme accomplies et l’action du demandeur n’apparaît pas, en l’état, recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes connexes à la requête en constat de la résiliation du bail, à savoir les demandes relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation, seront également déclarées irrecevables 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, la requérante évalue la dette locative au jour de l’audience à 1.085,36 €. Cependant, en l’absence du défendeur à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées (décompte du 13 mai 2024). Le dispositif de l’assignation vise un arriéré de loyer estimé à 762,15 €. Or, le dernier décompte transmis contradictoirement par la bailleresse en mars 2024 s’arrête au 17 mars 2023, ne permettant pas à la juridiction de vérifier l’évolution de la dette depuis 17 mois, notamment, de vérifier si cette dette existe toujours au jour de l’audience malgré la reprise du règlement de son loyer par le locataire, sachant que les paiements intervenus depuis avril 2023 doivent s’imputer en priorité sur les impayés les plus anciens. De surcroit, un décompte arrêté au 17 mars 2023 ne prend pas en compte le délai de deux mois suivant le commandement. Ainsi, faute pour AIGUILLON CONSTRUCTION de prouver le maintien d’un arriéré locatif au jour de l’audience, la demande de condamnation au paiement s’avère sans objet. Il y a donc lieu de l’en débouter. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, AIGUILLON CONSTRUCTION sera condamnée aux dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de la société AIGUILLON CONSTRUCTION aux fins de constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire irrecevable ; DECLARE, en conséquence, les demandes aux fins d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [K] de son logement et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation irrecevables ; DÉBOUTE la société AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE la société AIGUILLON CONSTRUCTION aux dépens ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,