Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/06397

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copies conformes délivrées le : 18/12/2024 à : - Me M. POUILLET - Me L. LOYER Copie exécutoire délivrée le : 18/12/2024 à : - Me M. POUILLET La Greffière, Pôle civil de proximité ■ PCP JCP référé N° RG 24/06397 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IWV N° de MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 18 décembre 2024 DEMANDERESSE La [Adresse 6] [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Muriel POUILLET, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A607 DÉFENDERESSE Madame [L] [R], demeurant à la [Adresse 5] représentée par Me Laurent LOYER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1567 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2024 par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière. Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/06397 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IWV EXPOSÉ DU LITIGE La CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] est une fondation privée reconnue d’utilité publique qui a pour mission d’accueillir des étudiants et chercheurs en mobilité internationale et de favoriser le dialogue des cultures. Elle a une capacité d’accueil de 6.700 logements, répartis dans 40 maisons, situées [Adresse 3] à [Localité 9]. Mme [L] [R] y a obtenu l’attribution d’un logement - étudiant selon contrat de location du 5 septembre 2022 pour la période du 1er septembre 2022 au 30 juin 2023, soit la durée de l’année universitaire, moyennant le versement d’une redevance mensuelle de 468 euros. Suivant avenant en date du 7 juin 2023, la poursuite du séjour a été autorisée jusqu’au 31 juillet 2023, moyennant le versement d’une redevance actualisée à la somme de 476,73 euros. Par courriel du même jour, la [Adresse 4] [Localité 8] a avisé Mme [L] [R] de ce que son studio serait repris à la date du 1er août 2023 et qu’il lui appartenait de prendre toutes mesures utiles pour son relogement. Mme [L] [R] se maintenant dans les lieux, la CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] lui a fait délivrer une sommation d’avoir à quitter les lieux le 29 janvier 2024, puis une mise en demeure aux mêmes fins par l’intermédiaire de son conseil le 30 avril 2024, en vain. C’est dans cet état que, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la [Adresse 4] PARIS a fait assigner Mme [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir : - condamner Mme [L] [R] à quitter le logement qu’elle occupe au sein de la Résidence [7]) sise [Adresse 2], dès la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard, courant à partir du 16ème jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux, - ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique, - condamner Mme [L] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de la somme de 476,73 euros à compter du 31 juillet 2023, - condamner Mme [L] [R] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de constat de commissaire de justice. Au soutien de ses demandes, la CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] fait valoir que l'occupation de Mme [L] [R] est sans droit ni titre depuis le 1er août 2023, ce qui lui cause un préjudice tenant à l'impossibilité de louer le bien. À l’audience du 5 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée, Mme [L] [R] ayant déposé une demande d’aide juridictionnelle. À l’audience du 14 novembre 2024, la [Adresse 4] [Localité 8], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a expliqué que Mme [L] [R] avait été accueillie pour une année universitaire sans qu’il n’y ait aucune ambiguïté sur la durée du contrat, la durée du préavis ou encore les modalités de formes de la résiliation, de telle sorte qu’aucune contestation ne saurait être élevée sur ce point. Elle a ajouté que c’est à titre exceptionnel qu’elle a bénéficié d’un mois supplémentaire et que le service social n’a pu faire droit à sa nouvelle demande. Sur la demande de délais de grâce, elle a indiqué que Mme [L] [R] était en M1 de lettres, que, si elle avait effectivement fait des demandes de logements - étudiants, elle ne les avait faites que dans [Localité 8] intra-muros, alors même qu’elle effectue ses études à distance et pourrait donc élargir le champ géographique de ses demandes, afin de multiplier ses chances, exposant, par ailleurs, que si Mme [L] [R] justifie de pathologies, ces dernières sont stabilisées à ce jour. En réponse, Mme [L] [R], représentée par son conseil, a conclu, au principal, à l’existence de contestations sérieuses et à l’incompétence du juge des référés, sollicitant la condamnation de la CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] à lui verser la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle a sollicité un délai de douze mois pour quitter les lieux. Elle a expliqué que le contrat liant les parties ne comportait pas d’éléments relatifs aux modalités de son expiration, aux délais et formes du préavis, le contrat se contentant d’un simple renvoi au règlement de l’admission et du séjour, ainsi qu’au règlement particulier de la maison d’accueil, lesquels ne sont pas produits. Mme [L] [R] a ajouté que la [Adresse 4] [Localité 8] ne produisait aucune décision de non réadmission, pas plus que les multiples renouvellements dont elle a bénéficié, de sorte que la demanderesse ne justifie pas de la réalité de l’expiration ou de la révocation du contrat de location. Sur sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, Mme [L] [R] a précisé être âgée de 31 ans, disposer de faibles ressources, avoir des problèmes de santé et bénéficier d’une reconnaissance d’adulte - handicapée. Elle a, enfin, ajouté avoir déposé une demande au titre du DALO et avoir fait de très nombreuses démarches pour tenter de se reloger. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2024. MOTIFS Sur la compétence du juge des référés En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. En l’espèce, Mme [L] [R] soutient que le juge des référés serait incompétent pour statuer en raison de contestations sérieuses liées à l’absence de précisions du contrat d’hébergement, lequel ne comprendrait pas d’éléments relatifs aux modalités de son expiration, aux délais et formes du préavis, le contrat se contentant d’un simple renvoi au règlement de l’admission et du séjour, ainsi qu’au règlement particulier de la maison d’accueil, lesquels ne sont pas produits. Elle a ajouté que la CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] ne produisait aucune décision de non réadmission, pas plus que les multiples renouvellements dont elle a bénéficié, de sorte que la demanderesse ne justifie pas de la réalité de l’expiration ou de la révocation du contrat de location. En réponse, la [Adresse 4] [Localité 8] a indiqué que le contrat est parfaitement clair et complet et que ses clauses ne comportent aucune ambiguïté. Elle a ajouté qu’hormis l’avenant du 7 juin 2023 autorisant la poursuite de l’occupation jusqu’au 31 juillet 2023, Mme [L] [R] n’avait bénéficié d’aucun renouvellement. Le contrat liant les parties versé aux débats comporte un article 5 : « Durée du contrat » rédigé comme suit : Le contrat est conclu du 1er septembre 2022 au 30 juin 2023. En application de l’article L 631-12 du code de la construction et de l’habitation, le résident ne bénéficie pas d’un droit au maintien dans les lieux. La durée du contrat de location est donc ferme. Si le résident souhaite bénéficier d’un nouveau séjour à la Cité internationale, il doit en faire la demande conformément au règlement de l’admission et du séjour dont il a préalablement pris connaissance. Une nouvelle admission n’est pas garantie ni automatique. Il n’existe donc aucune ambiguïté sur la durée du contrat de location, laquelle est ferme. De même, l’avenant au contrat régularisé le 7 juin 2023 mentionne clairement que le résident est autorisé à poursuivre son séjour du 1er juillet 2023 au 31 juillet 2023 et que cette prolongation n’implique aucun droit au maintien dans les lieux ni à un nouveau séjour pour l’année universitaire suivante. De sorte que Mme [L] [R] ne peut raisonnablement prétendre ne pas connaître le terme exact de la fin de son contrat. De plus, sont versées aux débats les conditions générales de réservation en date du 12 août 2022, régulièrement signées par Mme [L] [R], aux termes desquelles cette dernière reconnaît avoir accepté les différents règlements de la CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8], à savoir le règlement des admissions, la charte informatique et le règlement particulier de la maison qu’il va intégrer. C’est donc bien en toutes connaissances de cause que Mme [L] [R] s’est engagée et il n’y a aucune contestation sérieuse. Sur la demande d’expulsion en raison de l'occupation illicite du logement En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [L] [R] n’a pas libéré le logement mis à sa disposition par la [Adresse 4] [Localité 8] à l’issue de son admission, arrivée à échéance le 31 juillet 2023, ce, malgré un courriel du 7 juin 2023 l’informant de la prolongation exceptionnelle de son séjour jusqu’au 31 juillet 2023 et de la nécessité pour elle de rechercher une solution de relogement, une lettre de mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 29 janvier 2024 faisant état de l’absence de droit au maintien dans les lieux et de sa qualité d’occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2023, des délais pour partir lui ayant toutefois été accordés à titre exceptionnel, le temps pour elle de trouver un nouveau logement, et, enfin, une lettre recommandée avec accusé réception émise par le conseil de la demanderesse le 30 avril 2024. Dès lors, l'occupation des lieux par Mme [L] [R] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d'occupation, la CITE INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] n'ayant nullement consenti à une telle occupation postérieurement au 31 juillet 2023, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite. Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [L] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’occupation des lieux étant, par ailleurs, indemnisée par la fixation d’une indemnité d’occupation. Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant, cependant, tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, afin de préserver les intérêts de la [Adresse 4] [Localité 8], il convient de dire que Mme [L] [R] sera redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance actuellement perçue, à savoir 476,73 euros à compter du 1er août 2023, date à laquelle la défenderesse a été privée de tout droit d’occupation sur le logement, et jusqu'à la libération effective des lieux. Mme [L] [R] sera, ainsi, condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effets du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 du même code ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier que Mme [L] [R] n’a pour seules ressources que l’allocation adulte - handicapée. Elle est âgée de 31 ans et suit actuellement un Master 1 de langues et littérature française à distance à la Sorbonne. Elle s’est vu reconnaître un taux d’incapacité compris entre 50 et 70 %, une orientation vers un service d’accompagnement médico-social pour adultes - handicapés et de la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé. Dans le cadre de sa problématique de logement, elle a également été orientée vers un service d’accompagnement à la vie sociale. Son médecin, le Docteur [Z], atteste de son suivi de longue date, d’une pathologie psychiatrique globalement stabilisée mais d’une vulnérabilité. Il indique, également, que des démarches pour l’obtention d’un logement pérenne sont en cours. Mme [L] [R] justifie, également, d’une demande de logement social depuis le 30 décembre 2020, renouvelée régulièrement à ce jour et d’une demande de DALO effectuée en août 2024. Mme [C], assistante sociale de l’hôpital [Localité 10] indique que Madame [L] [R] est très angoissée par sa situation locative, qu’elle n’a pas d’entourage lui permettant d’être hébergée et est très isolée, et que cette situation a un impact certain sur sa santé et ses études. En considération de ces éléments, il y a donc lieu d’accorder un délai de trois mois à Mme [L] [R] pour quitter les lieux. Sur les demandes accessoires Mme [L] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. Il convient donc de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse et l’existence d’un trouble manifestement illicite, Constatons que Mme [L] [R] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] ; Accordons à Mme [L] [R] un délai de trois mois pour quitter les lieux ; Disons qu’à défaut pour Mme [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux passé ce délai, la CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Déboutons la [Adresse 4] [Localité 8] de sa demande d'astreinte ; Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons Mme [L] [R] à verser à la CITÉ INTERNATIONALE UNIVERSITAIRE DE [Localité 8] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant de 476,73 euros à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamnons Mme [L] [R] à verser à la [Adresse 4] [Localité 8] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Mme [L] [R] aux dépens ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière, La Première Vice-Présidente, Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/06397 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IWV