Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 23/03997

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/03997 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMQV N° de MINUTE : 24/01288 DEMANDEUR S.C.I. [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 13] représentée par Maître Nicolas BOUTTIER de la SELEURL SELARL DE M° Nicolas BOUTTIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B1025 C/ DEFENDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, SASU CITYA EVAM-GID (CABINET EVAM) [Adresse 4] [Localité 12] représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 05 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La S.C.I. [Adresse 8] est propriétaires des lots n°11, 20, 21 et 26 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 13] (93). Par exploit de commissaire de justice délivré le 03 mai 2023, la S.C.I. [Adresse 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic, la SASU CITYA EVAM-GID (CABINET EVAM), devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir déclarer non écrit l'article 8 et l'article « DIVISION DE L'IMMEUBLE » du règlement de copropriété, de voir ordonner une expertise aux fins de déterminer les charges applicables et de voir condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement des charges indûment perçues. La S.C.I. [Adresse 8] conteste la clef de répartition définie par le règlement de copropriété du 24 septembre 1958 modifié par actes des 19 juin 1980 et 29 décembre 1980. Elle fait état d’un audit du règlement de copropriété réalisé par le cabinet WEISSE, géomètre-expert, qui ne porterait que sur les seules les charges générales, compte tenu des documents transmis. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 novembre 2023, la SCI [Adresse 8] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : RETENIR que l’article 8 du règlement de copropriété portant répartition des charges de la copropriété du [Adresse 9] à [Localité 13] est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 RETENIR que les « lots » n°20 et 21 ne portent que sur la jouissance privative de parties communes RETENIR que ces « droits de jouissance » ne correspondent pas à des lots de copropriété En conséquence, DECLARER NON-ECRITS l’article 8 et l’article « Division de l’immeuble » du règlement de copropriété portant répartition des charges de la copropriété du [Adresse 9] à [Localité 13] dont l’immeuble figure au cadastre comme suit : Section N° Lieudit Surface AJ [Cadastre 5] [Adresse 7] [Adresse 15] 00 ha 01 a 96 ca AJ [Cadastre 6] [Adresse 10] [Adresse 15] 00 ha 02 a 13 ca DECLARER NON-ECRIT l’article « Division de l’immeuble » du règlement de copropriété de la copropriété du [Adresse 9] à [Localité 13] CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à verser à la SCI [Adresse 8] la somme totale de 22.459,30 € correspondant aux charges indûment perçues depuis 2018, 1er trimestre 2023 inclus du fait des lots n°20 et 21 ORDONNER une expertise et nommer tout Expert Judiciaire qu’il plaira à la présente juridiction de désigner avec la mission suivante : − se rendre sur les lieux − entendre les parties − se faire remettre tout document utile à sa mission, et notamment les plans de l’immeuble, le règlement de copropriété, ses éventuels modificatifs, les clés de répartition des charges, et plus généralement, tout document qu’il estimera nécessaire pour remplir sa mission − établir un projet de répartition des charges communes générales, communes spéciales, et des charges relatives aux services et éléments d’équipement commun − établir un nouvel état descriptif de division de l’immeuble − faire les comptes entre les parties CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à prendre en charge les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par Me Nicolas BOUTTIER, SELARL de Me Nicolas BOUTTIER, Avocat, conformément aux termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 8] invoque les articles 1er, 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 1353 du code civil, et fait principalement valoir que : - le règlement de copropriété comporte des dispositions contradictoires, classant les lots 20 et 21 en parties privatives selon la division de l'immeuble tout les considérant comme parties communes aux termes de ses articles 1 et 3, - un lot sur lequel s'exercerait un droit de jouissance ne peut faire l'objet d'une privatisation par le biais de la constitution d'un lot de copropriété selon une jurisprudence constante ; de plus, un droit de jouissance ne peut engendrer le paiement de charges à ce seul titre, - il n'est pas cohérent que des lots sur lesquels s'exercent des droits de jouissance se voient attribuer des tantièmes supérieurs à ceux de lots d'appartement, - il y a donc bien lieu de demander la répétition de l'indu à l'égard des charges réglées au titre des lots 20 et 21, soit à hauteur de 22.459,30 euros au titre des charges de la période de 2018 à 2023, premier trimestre 2023 inclus, - les lots 20 et 21 ne confèrent pas la qualité de copropriétaire à leur titulaire et ne peuvent donc être considérés comme des lots au sens de la loi, - s'ils devaient être considérés comme des lots, le rapport d'audit du cabinet WEISS établit que la quote-part des parties communes des lots 20 et 21 n'est pas proportionnelle à leur valeur relative, impliquant dès lors que la répartition des charges découlant du règlement de copropriété est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, - or toute clause de répartition contraire à la loi doit être réputée non écrite (Civ 3e, 28 janv. 2016, n°14-26921) et toute annulation de répartition de charges de copropriété doit donner lieu à l'établissement d'une nouvelle répartition de charges (Civ. 3e, 30 janv. 2008, n°06-19.773). Il y a donc lieu de déclarer non écrite l'article 8 du règlement de copropriété ainsi que l'article de division de l'immeuble prévoyant la répartition des charges, - contrairement à ce que le syndicat allègue, la répétition de l'indu n'est pas fondée sur l'annulation de la répartition des charges mais sur l'inexistence juridique de lots recouvrant uniquement un droit de jouissance, les lots 20 et 21 n'étant pas des lots au sens de la loi de 1965 et ne pouvant dès lors générer des charges (Civ 3e, 6 juin 2007, n° 06-13477). - seule la voie judiciaire est de nature à permettre la mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires n'ayant rien fait pour remédier à l'illécéité de la clause de répartition des charges. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires s'est constitué. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 06 novembre 2023, a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : DEBOUTER la SCI [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la SCI [Adresse 8] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, La CONDAMNER aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque les articles 1302 et suivants du code civil ainsi que la loi du 10 juillet 1965, et fait principalement valoir que : - plus de la moitié de la somme dont la SCI [Adresse 8] sollicite la répétition de l'indu est prescrite, la présente action obéissant aux règles de la prescription quinquennale ce qui implique que seules les charges payées à compter du 03 mars 2018 pourraient faire l'objet d'une éventuelle répétition, l'assignation datant du 03 mars 2023, - le montant sur lequel porte la demande de répétition n'est de surcroît pas certain puisque la SCI sollicite la désignation d'un expert judiciaire aux fins de déterminer la clef de répartition des charges au sein de la copropriété, - la cour de cassation a clairement posé le principe qu'une nouvelle répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et que tant qu'une nouvelle répartition n'a pas été adoptée en remplacement de l'ancienne, celle-ci perdure (Cass 3e civ, 10 juil. 2013, n°12-14.569), - il ne peut en conséquence être sollicitée de répétition de l'indue sur les charges appelées en application de l'actuelle clef de répartition, - il n'y a pas non plus lieu d'ordonner une expertise judiciaire puisque la réalisation d'une expertise amiable et contradictoire a été votée en résolution n°24 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2022 et adoptée à la majorité simple. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. * L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 mars 2024, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 05 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Selon l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsqu'une clause relative à la répartition des charges est ainsi réputée non écrite, le juge procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. * En l'espèce, l'article 8 du règlement de copropriété « répartition des charges communes » précise que « Les charges communes, sauf ce qui est dit ci-dessus, seront réparties entre tous les co-propriétaires au prorata des millièmes affectés à chaque lot, tel que ces millièmes sont indiqués ci-dessus, ou dans les proportions indiquées pour chaque lot pour les charges communes à certains lots seulement. Toutefois, la consommation d'eau sera récupérée différemment si l'Assemblée Générale des co-propriétaires le décide, à la majorité simple. Dès à présent chaque propriétaire est autorisé à faire poser à ses frais un compteur divisionnaire. ». Aux termes de la clause « DIVISION DE L'IMMEUBLE » du règlement de copropriété du 13 avril 1980, le lot 20 correspond à « le droit de jouissance exclusif de la parcelle de terre figurant sous teinte bleue au plan ci-joint. Et les soixante six millièmes des parties communes : 66/1000° » tandis que le lot 21 est décrit comme « le droit de jouissance exclusif de la parcelle de terre figurant sous teinte orange au plan ci-joint. Et les cent dix neuf millièmes des parties communes : 119/1000° ». Les parcelles de terre auxquelles ces lots font référence correspondent, au regard de la clause « DESIGNATION DE L'IMMEUBLE» du règlement de copropriété, à des cours. La division de l'immeuble, telle qu'elle ressort dudit règlement, érige en lots les droits de jouissance s'exerçant sur ces cours et précise les tantièmes des parties communes qui y sont rattachés. Cependant, un droit de jouissance exclusif sur une partie commune de la copropriété ne peut constituer la partie privative d'un lot au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, un tel droit ne constituant pas un droit de propriété. Ainsi, lorsque le règlement de copropriété et l'état descriptif de division érigent par erreur une partie commune objet d'un droit de jouissance exclusif en lot affecté d'une quote-part de copropriété, le titulaire de ce lot est fondé à solliciter son retrait sans que puisse lui être opposé la règle de l'intangibilité de la répartition des quotes-parts de parties communes (Civ.3e. 15 fév. 2023, n°21-23.528). Dès lors, les mentions figurant dans la clause « DIVISION DE L'IMMEUBLE » au titre des lots 18, 19, 20, 21 et 22 du règlement de copropriété sont illicites et ladite clause doit en conséquence être déclarée non écrites. En revanche, au regard de sa formulation, l'article 8 du règlement de copropriété n'apparaît pas contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, ce dernier se limitant à rappeler que les copropriétaires sont tenus des charges communes au prorata des millièmes affectés à chaque lot. Il n'y a donc pas lieu de le déclarer non écrit. A l'occasion de l'assemblée générale du 15 décembre 2022, les copropriétaires ont adopté en résolution n°24 la désignation du cabinet WEISSE, géomètre-expert, en vue de lui confier la mission de réaliser l'actualisation de l'état descriptif de division et des plans de l'immeuble ; cette mission n'a depuis lors jamais été mise en œuvre et ne prévoit pas, en l'état de son libellé, la détermination d'une nouvelle grille de répartition des charges. De surcroît, ladite assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2022 a refusé la résolution n°22 portant sur le projet de nouvelle répartition des charges communes générales établi par le cabinet WEISSE. Il convient donc d'ordonner l'expertise sollicitée, dont la teneur sera précisée au dispositif, et ce, afin de proposer une nouvelle grille de répartition des charges adaptée à la configuration de la copropriété et ce, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence de quoi, il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission. M. [R] [O], géomètre foncier, expert près la Cour d'appel de Paris, sera désigné en qualité d'expert judiciaire. Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la S.C.I. [Adresse 8], demandeur à la présente instance et qui sollicite une nouvelle répartition des charges. Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les frais irrépétibles et les dépens. Au regard de la nécessité de rendre effective l’organisation de l’expertise, il n'y a pas lieu d'écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, Constate le caractère non écrit de la clause « DIVISION DE L'IMMEUBLE » du règlement de copropriété du 24 septembre 1980 et de l'acte rectificatif dudit règlement de copropriété du 19 juin 1980, Ordonne avant dire-droit une expertise et commet pour y procéder : Monsieur [R] [O] [Adresse 3] [Localité 11] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Email : [Courriel 14] avec pour mission de : 1°/ se faire remettre tous les documents relatifs à la copropriété de l'ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 13] (93), notamment le règlement de copropriété reçu le 24 septembre 1958, les modificatifs des 19 juin 1980 et 29 décembre 1980, la grille de répartition des charges telles qu’issue de ces documents, les différents procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété, les comptes de cette copropriété, 2°/se rendre sur les lieux, 3°/ recueillir tous les éléments permettant d’établir l'état de division de la copropriété ainsi qu'une grille de répartition des charges adaptées aux différents modificatifs de ladite division des lots 4°/ proposer une grille de répartition des charges, 5°/ proposer d’établir les comptes entre les parties, 6°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, et d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations recueillies, l’état de ses investigations et tous les documents utiles; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties, 7°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige, * Dit que l’expert pourra, si nécessaire, s’adjoindre tout spécialiste de son choix ; * Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile ; * Dit qu’à cet effet, l’expert procédera à ses opérations contradictoirement, après convocation des parties et de leurs conseils, par Lettre Recommandée avec Avis de Réception ; * Dit qu’une somme de 2.000,00 Euros à valoir sur la rémunération de l’expert sera consignée à la régie du tribunal par la S.C.I. [Adresse 8] avant le 25 octobre 2024 ; * Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque par application de l’article 271 du code de procédure civile ; * Rappelle à l’expert, qu’en application de l’article 267 du code de procédure civile, il ne doit commencer ses opérations qu’à compter de la réception d’un avis de consignation délivré par la régie ; * Dit qu’à compter de cet avis, il disposera d’un délai de 4 mois pour déposer un rapport ; * Dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous la surveillance du juge de la mise en état ; * Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci sera remplacé d’office ou à la requête de la partie la plus diligente ; Réserve les frais irrépétibles et les dépens. Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT