Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/03110

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 22 JUIN 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03110 - N° Portalis DBVK-V-B7G-POKT Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 avril 2022 Tribunal Judiciaire de Narbonne - N° RG 20/00428 APPELANT : Monsieur [I] [G] [X] né le 28 Septembre 1963 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Mandine CORTEY LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, ayant plaidé pour Me Stéphanie BAGNIS de la SELARL BAGNIS-DURAN, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE INTIME : Monsieur [K] [C] né le 10 Octobre 1961 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Clarisse LIMOUZIN substituant Me Sandra CORDERO, avocats au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 avril 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère Madame Marianne FEBVRE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, prévu le 1er juin 2023 prorogé au 22 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière. * * * FAITS, PROCEDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Selon acte authentique du 15 novembre 2019, M. [K] [C] a consenti à M. [I] [G] [X] une promesse de vente d'un bien immobilier situé à [Localité 1] pour le prix de 789.000 €, avec une condition suspensive d'obtention de prêt prévoyant que le dossier d'emprunt devait être déposé avant le 16 décembre 2019. L'acte précisait que l'acquéreur déclarait avoir l'intention de recourir à 'un ou plusieurs' prêts auprès de tout organisme prêteur aux caractéristiques suivantes : - montant maximal de la somme empruntée : 950.000 €, - durée maximale de remboursement : 25 ans, - taux nominal d'intérêt maximal : 1,6 % hors assurances, et qu'il déclarait qu'il n'existait aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisageait de solliciter. Conformément à cet acte, un dépôt de garantie d'un montant de 10.000 € avait été constitué. En mars 2020, estimant que le bénéficiaire de la promesse n'avait pas fait suffisamment de diligences en vue de la réalisation de la clause suspensive, le vendeur promettant s'est opposé à sa demande de restitution du dépôt de garantie présentée en l'état d'un refus de prêt. C'est dans ce contexte et en l'absence de solution amiable que, le 13 mai 2020, M. [C] a fait assigner le bénéficiaire de la promesse de vente en paiement à titre de pénalité de la somme de 10.000 € qui avait fait l'objet d'un dépôt de garantie. Vu le jugement du 21 avril 2022 assorti de l'exécution provisoire par lequel - après avoir dit que M. [X] avait commis une faute contractuelle en ne sollicitant pas un prêt selon les critères fixés par le compromis de vente conclu le 15 novembre 2019 et qu'il était responsable de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt qui y est stipulée -, le tribunal judiciaire de Narbonne a - rejetant toute autre demande plus ample ou contraire - condamné M. [X] à payer à M. [C] les sommes suivantes : - les 10.000 € réclamés au titre de la clause pénale, avec intérêts aux taux légal à compter du 13 mai 2020, date de l'acte introductif d'instance, avec capitalisation des intérêts échus dus pour au moins une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil, - une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Vu la déclaration d'appel de M. [X] en date du 10 juin 2022, Vu ses dernières conclusions, en date du 13 mars 2023, par lesquelles il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et - après avoir jugé qu'il avait dûment respecté les modalités contractuelles du compromis de vente du 15 novembre 2019 -, en substance de condamner M. [C] à lui payer les sommes suivantes : - 10.000 € au titre du dépôt de garantie consigné auprès de Me [J], notaire, avec autorisation donnée à ce notaire de le lui restituer, et intérêts afférents à compter du jugement, - 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier résultant de la résistance abusive dont le promettant s'est rendu coupable, - 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Vu les dernières conclusions également prises le 13 mars 2023 pour le compte de M. [C], aux fins de confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamnation de M. [X] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 mars 2023 ; Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Pour dire que le bénéficiaire de la promesse de vente avait commis une faute contractuelle, qu'il était responsable de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt et le condamner au paiement de la somme de 10.000 € à titre de clause pénale, le tribunal a retenu que M. [X] - auquel il incombait de justifier de démarches conformes aux engagements qu'il avait pris au titre de la condition suspensive - ne justifiait de l'envoi que d'une seule demande de prêt auprès d'Axa Banque, laquelle ne remplissait cependant pas les caractéristiques du prêt mentionnés (taux nominal de 1,35 %, inférieur au taux maximal prévu, durée de 20 ans, également inférieure aux prévisions du contrat). Au soutien de son appel, celui-ci fait état de quatre demandes de crédit auprès de trois établissements, qu'il affirme conformes aux caractéristiques imposées dans le cadre de la condition suspensive, laquelle prévoyait une durée et un taux maximaux : - le premier, portant sur une somme de 530.237 €, remboursable sur 240 mois à un taux de 1.35 %, auprès de la société Axa, - le deuxième, portant sur une somme de 528.606 €, remboursable sur 240 mois à taux fixe, et 420 000 € sur 24 mois en prêt-relais, également auprès d'Axa, présenté par la société Ficodev (courtier), - les deux derniers, sur 15 ans et 2 ans (pour le prêt-relais) pour des taux de 0,66 % et 0,89 %, auprès de la Banque Populaire et de BNP Paribas. A ce stade, il convient de rappeler les termes de l'article L.313-41 du code de la consommation selon lequel, lorsque l'acte (promesse unilatérale de vente acceptée ou contrat préliminaire prévu à l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitat) indique que le prix payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide de l'un ou plusieurs prêts immobiliers, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement (...). L'alinéa 2 précise que, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Statuant au visa de l'ancien article 1178 du code civil devenu 1304, la cour de Cassation a eu l'occasion de préciser que, lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé et que tel n'était pas le cas lorsque la demande de prêt a été faite au nom d'une société civile immobilière en cours de constitution et non par les bénéficiaires de la promesse de vente eux-mêmes (Cass. 3ème civ., 27 février 2013, n° 12-13.796). C'est au débiteur qu'il appartient de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente (Cass. 1ère Civ., 13 février 2001, n° 98-17.881, Bull. 2001, I, n° 33). La Cour de cassation qui exerce son contrôle sur ce point, a pu casser pour violation de l'article 1178 du code civil, l'arrêt qui a débouté le vendeur de sa demande au titre de la clause pénale après avoir constaté, d'une part, que l'acquéreur avait sollicité d'une banque un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse de vente et, d'autre part, qu'il se contentait de produire une lettre d'un autre établissement indiquant que son dossier avait été détruit (Cass. 3e Civ., 20 novembre 2013, n° 12-29.021, Bull. 2013, III, n° 150). Or en l'espèce, et comme l'objecte à juste titre M. [C], intimé, M. [X] ne justifie pas avoir accompli les diligences qui s'imposaient à lui pour obtenir un prêt immobilier à des conditions conformes aux caractéristiques stipulées dans l'acte et ce, au plus tard le 16 décembre 2019. Le bénéficiaire de la promesse s'appuie en effet en premier lieu sur un courrier du 10 janvier 2020 par lequel Axa Banque a refusé une demande de prêt de 530.237 € sur 240 mois au taux de 1,35%. Or, il ressort de ce courrier que la demande a été présentée non par le bénéficiaire de la promesse qui était seulement M.[X], mais par M. [I] [X] et son épouse [H]. Par ailleurs, il n'est pas possible de déterminer, à partir de ce courrier ou d'une autre pièce versée aux débats, à quelle date a été présentée la demande refusée le 10 janvier 2020. M. [X] s'appuie dans un second temps sur le refus émis par la Banque Populaire le 20 décembre 2019. Or, s'il ressort du courrier de cet établissement bancaire que la demande a été déposée le 22 novembre 2019, là encore, elle émane de M. et Mme [X]. Par ailleurs, si le montant global des deux prêts (528.606 € pour l'un et 420.000 € pour l'autre) est conforme à la condition suspensive visant un maximum de 950.000 €, cette demande ne remplit pas les autres critères, s'agissant d'un prêt principal remboursable sur 240 mois et d'un prêt relais remboursable sur 24 mois, et étant tous deux au taux de 0,88 %, ce qui rendait l'accord beaucoup plus difficile à obtenir que ce qui avait été autorisé dans le contrat, avec une durée maximale de remboursement de 25 ans (soit 300 mois) et un taux nominal d'intérêt maximal de 1,6 % hors assurances. M. [X] n'est pas fondé à soutenir qu'un crédit remboursable sur 25 ans n'était pas envisageable eu égard à son âge dès lors qu'il avait expressément déclaré, dans le contrat, 'qu'il n'existait aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisageait de solliciter'. L'appelant ne produit aucune autre pièce susceptible de justifier d'autres demandes de prêt. Il produit un échange de mail avec un courtier faisant état d'un dossier déposé à la BNP Paribas le 10 décembre 2019, mais sans aucune autre information à ce sujet, ainsi qu'une étude de financement réalisée par ce courtier (Ficodev) pour le compte de M. et Mme [X], démontrant au contraire que les caractéristiques des prêts sollicités n'étaient pas conformes à la condition suspensive. En l'état, la cour confirmera le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Le premier juge a en effet constaté à juste titre que le promettant ne sollicitait pas l'application de l'article 1304-3 du code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l'accomplissement, ce qu'il aurait légitimement pu faire, mais réclamait seulement l'application de la clause pénale conventionnelle, prétention qu'il a accueilli au vu de la faute contractuelle du bénéficiaire de la promesse - dont la cour constate qu'il ne conteste pas cette sanction, fût-ce à titre subsidiaire. La cour confirmera également, et par voie de conséquence, le rejet de ses demandes accessoires en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et d'une indemnité au titre des frais irrépétibles. A l'inverse, étant partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [X] supportera les dépens d'appel et sera condamné à payer à M. [C] une indemnité au titre des frais que ce dernier a exposés dans le cadre de la présente procédure en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - Condamne M. [I] [X] à payer à M. [K] [C] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [I] [X] aux dépens d'appel. Le Greffier Le Président