Tribunal judiciaire, 01 octobre 2024. 24/00360

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00360 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZJ2 MINUTE N° : 24/00154 COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL -------------------- JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS : Madame [H] [Z] [U] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Monsieur [D], muni d’un pouvoir écrit Monsieur [O] [M] [D] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madeline ROYO, Assisté de : Florence CHEMIN, Faisant Fonction de Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 03 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier, Copie exécutoire délivrée le :1ER octobre 2024 aux parties EXPOSE DU LITIGE Par contrat conclu le 16 juillet 2021 par l'intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [M] [D] et à Madame [H] [Z] [U] un appartement à usage d'habitation n°35 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974) pour un loyer mensuel de 663 euros et une somme de 84 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 663 euros versé lors de la conclusion du contrat. Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la SAEM CDC HABITAT, cette dernière leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 20 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui leur était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion des locataires ainsi que des occupants de leur chef sous astreinte et à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement à leurs frais, risques et périls et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés aux défendeurs et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demandait au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d'une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte. L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée. A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Au visa de son exploit introductif d'instance, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l'intégralité de ses demandes, s'en rapporte s'agissant de la demande de délais de paiement formulée par les locataires et précise que la dette locative s'élève à la somme de 8 641,36 euros selon décompte daté du 29 août 2024. En réponse, Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U], représentée par Monsieur [O] [M] [D], muni d'un pouvoir régulier, se reconnaissent redevables de certaines sommes à l'égard de la demanderesse mais expliquent qu'ils ont effectué plusieurs versements pour apurer leur dette locative, que l'un d'entre eux a sollicité un prêt de 4 000 euros pour la minorer davantage et sollicitent l'octroi des plus larges délais de paiement mais aussi la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il en a été donné lecture à l'audience. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024. Par note en délibéré reçue au greffe le 11 septembre 2024, la SAEM CDC HABITAT signale que les défendeurs ont versé la somme de 600 euros en date du 4 septembre 2024 et celle de 2 000 euros, et non de 4 000 euros comme évoqué à l'audience, en date du 10 septembre suivant, de sorte que leur dette locative n'est plus que de 6 041,36 euros. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 14 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable au regard de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail d'habitation conclu 16 juillet 2021 par la SAEM CDC HABITAT, d'une part, et Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U], d'autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle " à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance, (…) le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". En l'espèce, le 20 mars 2023, la société bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 2 016,56 euros. Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. Or, à la date du 20 mai 2023, les locataires ne s'étaient pas acquittés du montant de leur dette locative. En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 21 mai 2023. Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire. En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte de créance locative daté du 11 septembre 2024 que la dette locative s'élève, sous déduction des frais de procédure, à la somme de 5 659,84 euros, que les locataires ont réglé la somme globale de 8 900 euros en plusieurs versements (2 avril, 4 juillet, 20 août, 4 et 10 septembre 2024) et que leur dette a considérablement diminué. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. De ces éléments, il résulte que les demandes de libération des lieux, d'expulsion ainsi que celles qui sont relatives au sort des meubles présents dans les lieux seront rejetées. Sur le montant de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il ressort du décompte daté du 11 septembre 2024, les défendeurs sont redevables, sous déduction des frais de procédure, de la somme 5 659,84 euros à l'égard de la SAEM CDC HABITAT. Dès lors que Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] ne justifient pas d'un paiement libératoire et qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie. Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5 659,84 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 20 mars 2023, sur la somme de 2 016,56 euros. Au vu de la clause contractuelle qui prévoit la solidarité entre les colocataires, cette condamnation sera prononcée de manière solidaire entre les défendeurs. Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part ou des sommes dues au titre du règlement de l'arriéré d'autre part justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 794,76 euros. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant. Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L'indemnité d'occupation correspond à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l'indemnité par l'effet de l'indexation. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d'exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (160,91 euros TTC) et de l'assignation (68,74 euros TTC). Ni l'équité ni la situation respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées. Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique en application de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, DIT la SAEM CDC HABITAT recevable en ses demandes, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 16 juillet 2021 par Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] concernant le logement n°35 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974) sont réunies à la date du 21 mai 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 5 659,84 euros (cinq mille six cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes) selon décompte arrêté au 11 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 2 016,56 euros, Vu l'article 24, alinéas 3 et 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiée par l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, AUTORISE Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 155 euros (cent cinquante-cinq euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, le loyer et les charges courants devant être payés en sus, DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée justifiera, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, * que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour les locataires d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SAEM CDC HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] soient condamnés in solidum à verser à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 794,76 euros (sept cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-seize centimes), courant jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et augmentée des intérêts légaux à compter de chaque indemnité, que l'indemnité d'occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant, qu'elle ne donnera lieu ni à indexation, ni à paiement d'une régularisation de charges, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [M] [D] et Madame [H] [Z] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (160,91 euros TTC) et de l'assignation (68,74 euros TTC), DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, LA GREFFIERE LA JUGE