Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00760

N° RG 24/00760 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHOS Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [F] [O] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : L’OPH DE CHARTRES METROPOLE - dénommé C’CHARTRES HABITAT E.P.I.C. immatriculé au RCS de CHARTRES sous le n° B 272 800 020 dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par Me CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 avocat du barreau de PARIS D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [F] [O] demeurant Étage3 Appt C301 - 4 avenue Lumière - 28000 CHARTRES non comparant, ni représenté D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME En présence de : Gaëlle LABAUDRE, magistrat à titre temporaire stagiaire Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet au 13 avril 2023, l'Office Public de l’Habitat de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT (ci-après “C’CHARTRES HABITAT) a consenti à Monsieur [F] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 4 Avenue Louis Lumière, Bâtiment C, 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 843.22 euros. C’CHARTRES HABITAT a également consenti à Monsieur [F] [O] un bail portant sur deux places de parking, n°71 et 72, au sein de la Résidence Rénouv-O sur CHARTRES, par actes sous seing privé prenant effet à la même date. Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 610.86 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 13 octobre 2023 par voie électronique. Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, le prononcé de la résiliation des trois baux à titre subsidiaire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : une somme d’un montant de 8 620.30 euros au titre des loyers et charges impayés,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 30 janvier 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 avril 2024. C’CHARTRES HABITAT, représenté par son conseil, indique maintenir ses demandes telles que formulées dans son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 11 723.77 euros, échéance de mars 2024 incluse. Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [F] [O], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 juin 2024. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : Sur la recevabilité : C’CHARTRES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins 06 semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Son action est donc recevable. Sur le fond : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus qui ne produit effet que 06 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés délivrés postérieurement au 29 juillet 2023 qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative sans porter atteinte aux droits des locataires qui n’auraient pas été informés de ce nouveau délai. En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son paragraphe 5.6 qui mentionne un délai de 02 mois pour régulariser après délivrance du commandement de payer. En outre, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 10 octobre 2023 pour un montant en principal à hauteur de 4610.86 euros. Ce commandement de payer, délivré après la réforme du 29 juillet 2023, mentionne le délai de 06 semaines pour régler la dette locative. Il y a donc lieu d’appliquer ce délai de 06 semaines. Pour calcuer ce délai, le code de procédure civile ne décomptant qu’en jours, mois ou années, il y a lieu de convertir ces 06 semaines en 42 jours. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 610.86 n’a pas été réglée par Monsieur [F] [O] dans le délai de 06 semaines suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail d’habitation s’est trouvé résilié de plein droit le 22 novembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser C’CHARTRES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Concernant la demande d’expulsion des parkings En l’espèce, la demande prinicpale de constat d’acquisition de la clause résolutoire ne porte que le bail d’habitation. Cette demande ayant favorablement abouti, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire aux fins de prononcer la résolution des contrats de baux. Or le contrat de bail portant sur les places de parking n’est pas accessoire au contrat de bail d’habitation dès lors que les adresses de ces biens ne sont pas identiques et qu’aucune clause contractuelle ne fait état du lien entre les parkings et la bail d’habitation. Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de ce parking en l’absence de demande principale de résiliation du contrat de bail portant sur les parkings. Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur . En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme égale à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 novembre 2023, Monsieur [F] [O] est donc sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant des loyers, augmentée des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis. L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à CHARTRES HABITAT METROPOLE ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation. Sur la demande de provision au titre de l'ariéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrats de baux prenant effet au 13 avril 2023, le commandement de payer en date du 10 octobre 2023 et des décomptes de créance dont un décompte arrêté au 26 mars 2024. Néanmoins, Monsieur [F] [O] ne comparaît pas à l’audience et il n’est pas rapporté la preuve qu’il a bien eu connaissance du décompte actualisé. Afin de respecter le principe du contradictoire, ce décompte sera écarté et seul le montant sollicité dans le cadre de l’assignation sera retenu. Monsieur [F] [O] n’apporte de fait aucun élément pour contester la créance. En conséquence, Monsieur [F] [O] sera condamné à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme provisionnelle de 8 620.30 euros au titre de l’arriéré locatif représentant les loyers et charges impayés au 20 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Monsieur [F] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023. Monsieur [F] [O] sera condamné au paiement de la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de l’Office public de l’Habitat CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES, recevable; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les 06 semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail prenant effet le 13 avril 2024 entre l’Office public de l’Habitat CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES , d’une part, et Monsieur [F] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au 04 Avenue Louis Lumière, Bâtiment C, est résilié depuis le 22 novembre 2023, ORDONNE à Monsieur [F] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au au 04 Avenue Louis Lumière, Bâtiment C, 28000 CHARTRES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DEBOUTE l’Office public de l’Habitat CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES, de sa demande d’expulsion des parkings situé Résidence Renouv’O 28000 CHARTRES CONDAMNE Monsieur [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, ni révisable et ni indexable, égale aux loyers, augmentés des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [F] [O] à payer à l’Office public de l’Habitat CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES, la somme de 8 620.30 (huit mille six cent vingt euros et trente centimes) représentant les loyers et charges impayés au 20 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse. CONDAMNE Monsieur [F] [O] au paiement de la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNEMonsieur [F] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023 ; RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2024. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDAPauline DE LORME