Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 23/00857

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 23/00857 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YL7D Minute : 24/81 S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Madame [K] [T] Monsieur [S] [Z] [C] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Octobre 2024 DEMANDEUR : S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Madame [K] [T] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] non comparante, ni représentée Monsieur [S] [Z] [C] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 09 Septembre 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 février 2014, la SA d'HLM EFIDIS a donné à bail à Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] un logement et un box de stationnement situé [Adresse 8] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 629,56 euros, 39,89 euros pour le jardin et la terrasse et 65,52 euros pour le parking, augmenté des provisions sur charges. Selon mention au registre du commerce et de sociétés de Paris du 16 janvier 2019, la SA d'HLM EFIDIS, a été absorbée par suite de fusion par la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL. Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3433,39 euros en principal, au titre des loyers impayés au 31 mars 2023. La Caisse d'allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 avril 2023 reçue le 15 mai 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire, " ordonner l'expulsion de Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, " dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution, " condamner solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] au paiement de la somme de 3995,21 euros au titre de la dette locative avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l'article 1344-1 du code civil et au paiement des loyers et charges échus jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation, sans préjudice des sommes dues à la date de l'audience, " les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu'à reprise effective des lieux, " les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 31 octobre 2023. À l'audience du 9 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3203,54 euros arrêtée au 2 septembre 2024, loyer du mois d'août inclus. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement, d'office, et demande en cas la suspension des effets de la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient que Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé, après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers par provision en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne qu'un plan d'apurement est convenu entre les parties pour un remboursement de 200 euros par mois. Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C], régulièrement assignés à personne, et à domicile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 octobre 2023 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 28 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 octobre 2023. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2014, du commandement de payer délivré le 24 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 septembre 2024 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 149,99 et 125,71 euros, soit la somme de 275,70 euros. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2927,84 euros, par provision, au titre des sommes dues au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 24 mai 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2014 à compter du 25 juillet 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, malgré l'absence de Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C], il ressort des éléments communiqués par le bailleur qu'un échéancier de remboursement a été conclu le 22 janvier 2024, en vue du remboursement en 20 échéances. L'examen du décompte montre la reprise de paiements réguliers qui ont contribué à diminuer la dette. Les locataires sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Il convient donc d'accorder à Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient en ce cas de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi et de condamner, par provision, Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2014 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5], sont réunies à la date du 25 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, par provision, la somme de 2927,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 septembre 2024 échéance d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ACCORDE un délai à Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] à s'acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE in solidum Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 25 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE in solidum Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [K] [T] et Monsieur [S] [Z] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales, DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT