Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]
JUGEMENT DU 24 MARS 2025
Minute n° :
N° RG 24/03251 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKY
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [Z] [S] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [F] [K], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
A l'audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [F] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 21 septembre 2022, pour un loyer mensuel de 302,26 euros hors charges, payable à terme échu.
Le 29 février 2024, la SA d’HLM [Adresse 3] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d'une situation d'impayés.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 29 février 2024 à Madame [F] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.373,16 euros, selon décompte en date du 21 février 2024.
Le même acte a fait commandement à la locataire d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d'un mois.
La SA d’HLM [Adresse 3] a ensuite fait assigner le 27 juin 2024 Madame [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;
-Ordonner l'expulsion de Madame [F] [K], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-Ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [F] [K] au paiement de la somme de 1.373,16 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
-Condamner Madame [F] [K] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts;
-Condamner Madame [F] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
-Condamner Madame [F] [K] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;
-Condamner Madame [F] [K] au paiement des frais et dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juin 2024.
A l’audience du 23 janvier 2025, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [Z] [S], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.342,75 euros. Elle a indiqué que l’assurance a été transmise. Aussi, elle a précisé que le dernier paiement remontait au 27 décembre 2024 et qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements en janvier.
Citée à étude, Madame [F] [K] n’a pas comparu.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience mais la locataire ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés.
Toutefois, un courrier de l'association AHU du 3 octobre 2024 fait étant que la locataire vit seule dans le logement. Madame [K] a expliqué la dette locative par un arrêt-maladie long et une baisse de ses revenus. Elle a indiqué avoir démissionné de son travail et avoir effectué quelques missions d’intérim avant de trouver un contrat d’alternance pour une formation d’aide-soignante en août 2024. Elle a expliqué avoir repris le paiement de son loyer et s’est engagée à mettre en place un plan d’apurement.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.
Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.
En l'espèce, le bail du 21 septembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9 page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 1.373,16 euros.
Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.
Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 29 avril 2024 à 24 heures.
Entre le 29 février 2024 et le 29 avril 2024 à 24 heures, Madame [F] [K] a procédé à deux règlements pour un total de 1.000 euros.
Il en résulte que Madame [F] [K] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 29 février2024.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 29 avril 2024 et il y aura lieu de le constater.
Il convient également d’indiquer que la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a précisé que l’assurance avait été transmise par la locataire.
En conséquence, l'expulsion de Madame [F] [K] du logement sera ordonnée, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (assurance).
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Madame [F] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 29 avril 2024 et, à compter du 30 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.
La SA d’HLM [Adresse 3] produit un décompte démontrant que Madame [F] [K] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (137,29 euros, 170,28 euros et 161,86 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2.342,75 euros à la date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.
Absente à l'audience, Madame [F] [K] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
En conséquence, Madame [F] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 2.342,75 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.373,16 euros à compter du 29 février 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.
Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [F] [K] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.
Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [F] [K], celle-ci n’étant pas présente à l’audience et la reprise du paiement des loyers courants n'étant pas avérée selon le décompte transmis.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [F] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Madame [F] [K] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 21 septembre 2022 entre la SA d’HLM [Adresse 3] et Madame [F] [K], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Madame [F] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [F] [K] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.342,75 euros (selon décompte en date du 21 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.373,16 euros à compter du 29 février 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus. ;
CONDAMNE Madame [F] [K] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [F] [K] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Madame [F] [K] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.
La Greffière, La Juge,
