Tribunal judiciaire, 21 décembre 2023. 21/01115

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°23/ du 21 DÉCEMBRE 2023 Enrôlement : N° RG 21/01115 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YMAS AFFAIRE : Mme [O] [U]-[C] (la SELARL MCL AVOCATS) C/ Mme [J] [G] (Me Gérald GENEST) DÉBATS : A l'audience Publique du 28 septembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 décembre 2023 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 Par Madame Stéphanie GIRAUD Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE Madame [O] [U]-[C] demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] représentée par Maître Antoine WOIMANT de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDERESSE Madame [J] [G] née le 20 juin 1977 à [Localité 5] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] représentée par Maître Gérald GENEST, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSÉ DU LITIGE : Madame [U]-[C] est copropriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3], [Localité 1], édifiée sur la parcelle cadastrée [Cadastre 4] B [Cadastre 2] : elle occupe le rez-de-chaussée de ladite maison. Madame [J] [G] est également copropriétaire au sein dudit immeuble, dont elle occupe le premier étage. Par demande de permis de construire déposée le 30 mars 2018, Madame [G] a sollicité une autorisation en vue de la réhabilitation et de l’extension de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 3], [Localité 1], édifiée sur la parcelle cadastrée [Cadastre 4] B [Cadastre 2]. Par acte en date du 19 juin 2018, la commune de [Localité 5] a certifié qu’un permis tacite a été accordé à Madame [G]. Le permis de construire bénéficiant à Madame [G] a été affiché en mairie le 26 juin 2018. Madame [U]-[C] se plaint de que son accord n’a pas été sollicité. Elle s’est opposée à l’exécution des travaux autorisés par ledit permis. Par recours gracieux en date du 20 aout 2018, Madame [U][C] a sollicité le retrait du permis de construire tacite dont bénéficie Madame [G], en raison de l’illégalité qui l’affecte. Par décision en date du 12 septembre 2018, la commune de [Localité 5] a rejeté le recours gracieux de Madame [U]-[C]. Madame [U]-[C] a ensuite saisi le Tribunal administratif de Marseille d’une demande d’annulation du certificat de permis tacite en date du 19 juin 2018, et de la décision de rejet du recours gracieux en date du 12 septembre 2018. Par décision en date du 14 janvier 2021 le tribunal administratif a rejeté le recours. Elle se plaint par ailleurs du fait que Madame [G] occupe, sans son accord, les combles de la copropriété – une chambre y aurait été aménagée – et le local situé sur les parties communes permettant l’accès au jardin de l’immeuble. Par courrier en date du 5 septembre 2018, Madame [U]-[C] a mis en demeure Madame [G] de procéder, sous quinzaine, à la libération des combles et à leur remise en état. A ce jour, Madame [G] n’a pas exécuté cette mise en demeure. Madame [U]-[C] a donc saisi le juge des référés du Tribunal de céans afin qu’il ordonne à Madame [G] de procéder à la libération et à la remise en état des combles de l’immeuble. Par ordonnance en date du 13 décembre 2019, le juge des référés du Tribunal de céans a rejeté la demande de Madame [U]-[C]. C’est dans ces conditions que Madame [U]-[C] a saisi le Tribunal de céans. Par assignation en date du 11 janvier 2020, [O] [U]-[C] a attrait [J] [G] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de : La procédure a été enrôlée sous le numéro RG21/01115. Par conclusions récapitulatives et responsives numéro 1 régulièrement signifiées au RPVA le 28 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [O] [U]-[C] demande au tribunal de : Vu le Code de procédure civile, Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en particulier ses articles 15 et 25, Vu le règlement de copropriété, en particulier ses articles 3, 10 et 11, Vu les pièces du dossier, - DE DIRE recevables ses demandes de libération et de remise en état des combles de l’immeuble sis [Adresse 3], [Localité 1] ; - DE DECLARER, le cas échéant, nulle et non écrite la clause compromissoire stipulée par l’article 39 du règlement de copropriété ; - DE DIRE fondées ses demandes de libération et de remise en état des combles de l’immeuble sis [Adresse 3], [Localité 1] ; - D’ORDONNER, en conséquence, à Madame [G] de libérer et de remettre en état les combles de l’immeuble sis [Adresse 3], [Localité 1], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - DE CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 24 500 € - somme à parfaire - compte tenu de l’usage et de la jouissance exclusive des combles durant la période comprise entre les mois d’avril 2018 et d’avril 2022 en application de l’article 815-9 du Code civil, assortie des intérêts au taux légal, à compter de la notification des présentes conclusions ; - D’ORDONNER la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code civil ; - DE CONDAMNER Madame [G] à lui payer, compte tenu de l’usage et de la jouissance exclusive des combles à venir, la somme de 500 euros par mois en application de l’article 815-9 du Code civil jusqu’à complète libération des combles ; - DE CONDAMNER, en cas de reconnaissance d’un droit de jouissance exclusif des combles à son profit, Madame [G] à lui payer, compte tenu de l’usage et de la jouissance exclusive des combles à venir, la somme de 500 euros par mois en application de l’article 815-9 du Code civil ; - DE REJETER l’intégralité des demandes de Madame [G] à lui payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - DE CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - DE CONDAMNER Madame [G] aux entiers dépens. Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 22 septembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Madame [J] [G] demande au tribunal de : Sur l'exception d'irrecevabilité : DIRE irrecevable l'assignation délivrée les 7 et 11 janvier 2021 par Madame [U] [C] comme contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété pris par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 3] [Localité 1] le 3 octobre 1961 en notamment en son article 39 qui prévoit, préalablement à toute action, le recours à l'arbitrage. PRENDRE ACTE de l'étude proposée par Gilles ROUZET, Conseiller honoraire à la Cour de cassation et DIRE que la clause compromissoire produit tous ses effets juridiques dans la mesure où aucune disposition spécifique n'a déclaré ladite clause illicite et que le droit commun, en l’occurrence, la loi du 10 juillet 1965, en son article 48, s'est simplement contenté de supprimer le chapitre 2 de la loi du 28 juin 1938, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant pas davantage fait état de l'obligation de déclarer nulle et non avenue une clause compromissoire qui aurait été incluse dans un règlement de copropriété, DIRE que Madame [U] [C] est bénéficiaire de l'acte de vente du 19 avril 1988 et qu'elle a consenti contractuellement à respecter les clauses du règlement de copropriété. DIRE en conséquence que l'article 39 du règlement de copropriété en date du 3 octobre 1961 et s'imposant à la copropriété sise au [Adresse 3] doit s'appliquer en l'espèce et que préalablement à la délivrance de l'assignation, Madame [U] [C] avait l'obligation de recourir à une mesure d'arbitrage. FAIRE APPLICATION de l'article 3 du règlement de copropriété et DIRE que les combles litigieux sont une partie commune qui en fonction de leur destination permet à Madame [G], pour la jouissance de sa fraction divise, d'en user librement sachant, qu'en aucun cas, Madame [G] n'a fait obstacle aux droits que Madame [U] [C] pouvait détenir sur la copropriété. FAIRE APPLICATION de l'article 3 alinéa 4 du règlement de copropriété qui dispose que les parties communes « appartiendront, aux propriétaires des lots dans les proportions ci-après établies, déterminées conformément à la loi proportionnellement aux valeurs respectives des fractions de l'immeuble, eu égard à leur étendue et à leur situation. » et DIRE que Madame [G] pouvait ainsi user librement des combles, son droit s'apparentant à un droit d'usage, soit un droit réel principal, à savoir un démembrement du droit de la propriété, permettant à son titulaire, l'usager, d'utiliser la chose et d'en percevoir les fruits mais dans les limites de ses besoins et de ceux de sa famille. DIRE non applicable dans le cas d'espèce les articles 10 et 11 du règlement de copropriété en ce que leurs dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'article 3 dudit règlement. RECEVOIR la demande reconventionnelle formée par Madame [G], ce par application de l'article 64 du CPC, et condamner Madame [U] [C] à supprimer l'immense véranda qu'elle a édifiée sur le jardin (voir photos produites par Madame [U]-[C] et constat d'huissier dressé le 1 juin 2017 par la SCP PLAISANT-LAMBERT), partie commune, sans demander l'autorisation à l'autre copropriétaire, le tout avec astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. FAIRE application de l'adage « NEMO AUDITUR PROPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS » et DIRE que dans le cas d'espèce, Madame [U] [C] ne peut être entendue en justice dans la mesure où elle invoque sa propre turpitude, et ne peut, en conséquence, réclamer un droit alors qu'elle-même a failli sur un droit de même nature. DIRE que Madame [U] [C], en utilisant la juridiction de céans pour parvenir à ses fins, a eu l'intention de nuire à Madame [G]. En conséquence, la condamner à verser à Madame [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et intention de nuire. EN CONSEQUENCE de tout ce qui précède, débouter Madame [U] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées dans son assignation délivrée les 7 et 11 janvier 2021. CONDAMNER Madame [U] [C] à verser à Madame [G] la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du CPC, dans la mesure où il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] des sommes qu'elle n'aurait pas dû normalement exposer. ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans la mesure où elle apparaît compatible avec la nature de l'affaire. CONDAMNER Madame [U] [C] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Gérald GENEST, Avocat qui y a pourvu. **** La procédure a été clôturée le 24 mars 2023, et fixée à l’audience du 28 septembre 2023. L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 décembre 2023. MOTIFS : A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif. Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs. De même, les dispositions du code de procédure civile obligent les parties à formuler expressément leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions, le tribunal ne statuant que sur celles-ci. Il découle de ce texte que le dispositif des conclusions doit récapituler les prétentions des parties de manière claire et distincte. Rappel des règles en matière de copropriété : En l’état des conclusions des parties, et de leurs demandes, il apparaît nécessaire pour le tribunal de rappeler les règles applicables en matière de copropriété, qui ne peuvent être confondues avec l’indivision. Il ressort des éléments de la procédure que la division de l’immeuble en plusieurs lots à usage d’habitation a été réglementée par acte notarié en date du 3 octobre 1961. L’acte intitulé « état descriptif de division » et « règlement de copropriété ». Par ces actes, le propriétaire entendait soumettre au régime de la copropriété les lots existants, et aux lois en vigueur et subséquentes. Ainsi, les dispositions applicables à la copropriété résultent aujourd’hui de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Cela implique, l’existence de parties privatives propriété exclusive des propriétaires des lots, et de parties communes qui sont la propriété du syndicat des copropriétaires. Le fait que chaque copropriétaire dispose d’une fraction divise sur les parties communes ne l’exonère pas de son obligation de solliciter l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, et ce même si la copropriété ne comprend que deux copropriétaires. Toute action sur une partie commune implique nécessairement l’accord de la copropriété, en application des règles de vote des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965. Une copropriété n’est pas une indivision. Dès lors tout acte visant à aménager une partie commune qu’elle soit à jouissance exclusive ou pas, implique nécessairement d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Sur la nullité de l’assignation tirée du non-respect de l’article 39 du règlement de copropriété, dont il résulte que les difficultés relatives à l’application du présent règlement de copropriété seront réglées par voie d’arbitrage : L’article 39 du règlement de copropriété prévoit que les parties devront recourir à l’arbitrage pour règles toutes les difficultés relatives à l’application du règlement de copropriété. Les parties pourront désigner à l’unanimité un arbitre, ou désigner chacune un arbitre. La demanderesse ne peut contester que ses demandes portent sur le respect des stipulations du règlement de copropriété et leurs applications, et plus précisément sur la libération et la remise en état des combles, parties communes. Le tribunal rappellera qu’il n’est aucunement lié par la position du juge des référés dont le rôle diffère de celui du juge du fond. Pour autant il sera rappelé à la défenderesse qu’en application des dispositions de l’article 73 du code de procédure civile et de l’article 779 du code de procédure civil, les exceptions de procédure tendant à voir annuler l’assignation relèvent de la seule compétence du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020. Aucune demande n’a été formulée à cette fin devant le juge de la mise en état, de sorte que le tribunal ne peut que se déclarer incompétent pour statuer sur cette question. La demande tendant à voir déclarer irrecevable et donc nulle l’assignation délivrée le 7 et 11 janvier 2021 est irrecevable devant le juge du fond. Sur la demande tendant à voir déclarer nulle et non écrite la clause compromissoire résultant de l’article 39 du règlement de copropriété : Madame [U] [C] soutient que la clause compromissoire aux fins d’arbitrage prévue aux termes de l’article 39 du règlement de copropriété est nulle et non avenue dans la mesure où les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et son article 48 a abrogé l’article 48 de la loi du 28 juin 1938. Elle vise les dispositions de l’article 2061 du code civil qui dispose que la clause compromissoire ne peut être admise que dans le cadre professionnel. La défenderesse expose de son côté que le code de procédure civile encourage l’arbitrage, la médiation et la conciliation en toutes matières civiles, y compris dans le domaine de la copropriété. Elle s’appuie en outre sur le rapport d’un conseiller honoraire à la cour de cassation publié en juin 2016 dont il ressort que la clause compromissoire stipulée dans un règlement de copropriété ancien, dit de loi 1938, ou dans celui soumis à la législation de 1965 n’est pas entachée de nullité, ni réputée non écrite (…). Elle ajoute que la demanderesse a consenti à se voir appliquer les dispositions du règlement de copropriété en ce qu’elles sont clairement visées dans l’acte d’acquisition de son bien en date du 19 avril 1988. Aux termes de l’article 2061 du code civil, la clause compromissoire doit avoir été acceptée par la partie à laquelle on l’oppose, à moins que celle-ci n’ait succédé aux droits et obligations de la partie qui l’a initialement acceptée. Lorsque l’une des parties n’a pas contracté dans le cadre de son activité professionnelle, la clause ne peut lui être opposée. En sus, il ressort de la loi du 10 juillet 1965 qu’elle a abrogé par son article 48 l’article 8 de la loi du 28 juin 1938. Il s’en déduit que, dans le cas d'un règlement de copropriété - de nature contractuelle - dont tous les lots sont destinés aux activités professionnelles de leurs propriétaires, il serait possible de prévoir un arbitrage en cas de conflit. Etendre cette permission aux autres règlements, cela paraît très difficile à envisager, nonobstant la disparition de l'interdiction qui était contenue à l'article 2061. Les énonciations et la mise en œuvre de la clause compromissoire sont rapportées aux articles 1442 et suivants du Nouveau Code de procédure civile. Il en résulte que si une clause compromissoire a été stipulée dans un contrat où elle n'est pas permise, la clause est réputée non écrite. En l’espèce, force est de constater qu’il ne s’agit pas d’un règlement de copropriété visant à réglementer la copropriété de lots destinés à des activités commerciales ou professionnelles, puisqu’il s’agit de lots à usage exclusif d’habitation. En conséquence, la présente clause issue de l’article 39 du règlement de copropriété établi le 30 octobre 1961, sera réputée non écrite, nulle et non avenue. Sur les demandes de Madame [U]-[C] : Le règlement de copropriété a été établi le 30 octobre 1961. Madame [U]-[C] est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 1], du lot 1 comprenant la propriété privative et particulière d’un appartement occupant la totalité du rez-de-chaussée dudit immeuble composé d’une chambre, d’une salle de bains, d’une salle à manger, d’une cuisine avec terrasse. Elle bénéficie de la jouissance exclusive et particulière du jardin situé sur le derrière de l’immeuble, et la jouissance en commun avec le lot numéro 2 du water-closet situé au rez-de-chaussée, outre-les 500/1000ème indivis des parties communes des constructions dudit immeuble, et les 650/1000ème indivis des parties communes générales. Par acte notarié en date du 27 février 2013, Madame [G] est devenue copropriétaire au sein du même immeuble, dut lot 2, qui se compose de la propriété exclusive et particulière de l’appartement situé au premier étage dudit immeuble se composant d’après les titres d’une cuisine, d’une salle à manger, et de deux chambres avec balcon. Elle dispose de la jouissance en commun, avec le lot 1 du water-closet, situé au rez-de-chaussée dudit immeuble, des 500/1000ème indivis de toutes les parties communes dudit immeuble, et des 350/1000ème indivis du sol sur lequel se trouve édifié l’entier immeuble. La demanderesse sollicite la libération et la remise en état des combles, exposant que la défenderesse les occupe sans droit ni titre et en violation des dispositions de l’article 3 du règlement de copropriété. La défenderesse ne conteste pas occuper les combles, et soutient qu’aux termes du règlement de copropriété elle peut user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacles aux droits des autres copropriétaires, et que par ailleurs, l’article 3 du règlement de copropriété, pris en son alinéa 4, fait de chaque copropriétaire, à proportion des fractions de l’immeuble qu’il détient, le propriétaire des parties communes eu égard à leur étendue et à leur situation. Elle ajoute en outre que les combles sont situées au-dessus de son appartement, et que la demanderesse ne peut y accéder qu’en passant par son appartement. Elle soutient disposer d’un droit d’user librement sans faire obstacle à la destination de l’immeuble, d’un droit réel principal, et d’un démembrement du droit de propriété, permettant à son titulaire d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits dans les limites de ses besoins et de ceux de sa famille. En l’espèce, il sera rappelé à la défenderesse mais aussi à la demanderesse, qu’elles ne sont pas propriétaires indivises, mais copropriétaires, et que les parties communes sur lesquelles elles détiennent des tantièmes de propriété appartiennent au syndicat des copropriétaires. L’existence d’un règlement de copropriété, et d’un syndicat des copropriétaires les soumet au régime de la copropriété et donc de la loi d’ordre public du 10 juillet 1965, dont il résulte que les copropriétaires ne peuvent ni modifier ni aliéner une partie commune sans avoir préalablement obtenu l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, et ce même si la copropriété n’est composée que de deux copropriétaires. L’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est obligatoire. La défenderesse précise par ailleurs, en produisant deux attestations de Monsieur [V] [H] ancien copropriétaire du lot 2, que ce dernier a procédé à la réfection totale du toit suite à des infiltrations qui descendaient jusqu’au rez-de-chaussée, et que les frais ont été partagés entre la propriétaire du lot 1, et les propriétaires du lot 2. Elle ajoute que d’autres travaux ont été aménagés avec l’accord de la propriétaire du lot 1 avant même qu’elle n’acquière le lot 2. Elle précise par ailleurs que le permis de construire prévoit juste un rehaussement des combles qui seront déplacées du 2ème au 3ème étage mais conserveront leur nature juridique conforme à l’article 3 du règlement de copropriété. Sur ce point il sera rappelé à Madame [G], qu’il lui appartenait de saisir l’assemblée générale des copropriétaires avant même de solliciter le permis de construire, s’agissant de modifier une partie commune. Il sera rappelé que les règles en matière de copropriété sont d’ordre public. Toutefois, si le tribunal peut ordonner la libération d’une partie commune, il ne peut en revanche ordonner la remise en état qui impliquerait des travaux sur les parties communes sans la présence en la cause du syndicat des copropriétaires. Le tribunal ne peut que déplorer l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires, en espérant que ce dernier ait eu une existence juridique et qu’il soit représenté par un syndic de copropriété, alors même qu’il est le principal concerné puisque tant la demande principale que la demande reconventionnelle portent sur l’occupation d’une partie commune. Ainsi, en l’état de ce constat, le tribunal entend rouvrir les débats, aux fins d’appel en cause du syndicat des copropriétaires. Il sera sursis à statuer sur les demandes principales et reconventionnelles de chacune des parties, ainsi que sur les demandes accessoires. L’affaire est renvoyée à la mise en état électronique du 23 mai 2024 à 14h, à charge pour la demanderesse d’appeler en la cause le syndicat des copropriétaires. PAR CES MOTIFS : Statuant en premier ressort, après audience à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal : Déclare irrecevable la demande de Madame [G] tendant à voir annuler l’assignation délivrée les 7 et 11 janvier 2021 Déclare nulle et non avenue l’article 39 du règlement de copropriété établi par acte notarié le 3 octobre 1961, Sur les demandes au fond : Ordonne la réouverture des débats, Ordonne à la demanderesse la mise en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice aux fins de permettre au tribunal de statuer sur les demandes au contradictoire de ce dernier, Sursoit à statuer sur les demandes principales de Madame [U] [C] et la demande reconventionnelle de Madame [G], ainsi que sur les demandes accessoires, Renvoie à la mise en état électronique du 23 mai 2024 à 14h pour l’appel en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT ET UN DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE