Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09328 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVWJ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de Bobigny - RG n° 22/00223
APPELANT
M. [D] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Pasquale BALBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB131
INTIMEE
L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH [Localité 4] HABITAT,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Le 3 juin 2020, l'Office public de l'habitat Est ensemble habitat (OPH Est ensemble habitat), venant aux droits de [Localité 4] habitat, a consenti à M. [K] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel en principal de 221,21 euros payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges.
Par acte du 17 juin 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 450,74 euros arrêtée au 1er juin 2021 et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours.
Par acte du 14 décembre 2022, l'OPH Est ensemble habitat a assigné M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut de production de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs, expulsion du locataire et condamnation de celui-ci au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif.
Par ordonnance du 24 mars 2023, le juge des référés a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 3 juin 2020 par [Localité 4] Habitat, aux droits duquel vient l'office public de l'Habitat Montreuillois, à M. [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 4] sont réunies à la date du 17 juillet 2021 ;
ordonné en conséquence à M. [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance ;
dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office public de l'Habitat Montreuillois pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M. [K] à payer à l'office public de l'Habitat Montreuillois à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 18 juillet 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
condamné M. [K] à verser à l'office public de l'Habitat Montreuillois, à titre provisionnel, la somme de 1.400,53 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 février 2023, terme du mois de janvier 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 864,67 euros à compter du 14 décembre 2022, et sur le surplus à compter de la décision ;
condamné M. [K] à verser à l'office public de l'Habitat Montreuillois une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [K] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.
Par déclaration du 23 mai 2023, M. [K] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juin 2023, il demande à la cour de :
infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
en tout état de cause,
statuant à nouveau,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
lui accorder un échéancier de paiement pour solder la dette locative, à savoir le paiement de 34 mensualités de 50 euros outre le loyer courant, charges comprises ;
juger qu'en cas de non paiement d'un seul terme, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
débouter l'OPH Est ensemble de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner l'OPH Est ensemble aux dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Balbo conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juillet 2023, l'OPH Est ensemble habitat demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance du 24 mars 2023 en ce qu'elle a :
ordonné à M. [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance ;
dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force public ;
rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M. [K] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 18 juillet 2021 et jusqu'à la date de délibération définitive des lieux et la restitutions des clés ;
condamné M. [K] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1.400,53 euros, à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 février 2023, terme du mois de janvier 2023 inclus ;
condamné M. [K] à lui payer une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 3 juin 2020 par [Localité 4] habitat, aux droits duquel il se trouve, à M. [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 4] sont réunies à la date du 17 juillet 2021 ;
statuant à nouveau,
constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 3 juin 2020, par [Localité 4] Habitat, aux droits duquel il se trouve, à. M. [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 4] sont réunies à la date du 17 août 2021;
condamner M. [K] à lui verser la somme de 1.497,13 euros, terme du mois de juin 2023 inclus ;
juger qu'il s'en rapporte à justice sur la demande de délais sollicitée par M. [K] étant précisé qu'en cas de délais accordés et à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme (comprenant le loyer courant et la mensualité d'arriéré à hauteur de 50 euros), la totalité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets ;
condamner M. [K] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs
M. [K] ayant justifié être assuré contre les risques locatifs en produisant une attestation d'assurance valable jusqu'au 29 août 2023, le bailleur renonce à sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance et sollicite en conséquence l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2021, dans le délai d'un mois du commandement délivré au locataire le 17 juin 2021.
Il maintient en revanche sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 août 2021, dans les deux mois du commandement délivré le 17 juin 2021, pour défaut de paiement des loyers.
M. [K] ne conteste pas l'absence de règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti, ni le montant de l'arriéré locatif. Il sollicite seulement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
La demande d'infirmation de l'ordonnance, formée à titre incident par l'intimé, sur les causes de la résiliation et la date de celle-ci, sera donc accueillie.
Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
M. [K] sollicite des délais de paiement de 36 mois, exposant être en cours de régularisation de sa situation locative, moyennant des versements de 50 euros par mois qui s'ajoutent au loyer courant.
L'OPH Est ensemble Habitat ne s'oppose pas à l'octroi de ces délais, confirmant le règlement par le locataire de la somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant et la stabilisation de la dette, qui s'élève à 1.497,13 euros.
Au regard des efforts de M. [K], qui a repris le paiement du loyer courant et respecte un échéancier, sa demande sera accueillie dans les termes du dispositif.
Le décompte produit par le bailleur fait apparaître une dette de 1.497,13 euros au 5 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus.
M. [K] sera dès lors autorisé à régler cette somme en 29 mensualités de 50 euros, s'ajoutant au loyer courant, et une 30ème réglant le solde. Il lui est rappelé qu'à défaut de paiement d'un seul terme de l'échéancier accordé ou du loyer courant, la totalité du solde sera exigible et son expulsion pourra être poursuivie par le bailleur.
La décision sera donc infirmée.
Sur les frais et dépens
Le sort des dépens et de l'indemnité allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
En appel, la demande de délais formée par M. [K] étant accueillie, il n'est pas partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile et ne sera donc pas tenu aux dépens, qui resteront à la charge de chacune des parties.
En équité, la demande formée par l'office public de l'habitat sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle condamne M. [K] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation, et à payer à l'office public de l'Habitat Est ensemble habitat la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 août 2021 ;
Condamne M. [K] à payer à l'OPH Est ensemble habitat une provision de 1.497,13 euros au titre de l'arriéré locatif au 5 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus ;
Dit que M. [K] pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 29 mensualités de 50 euros et une 30ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [K] se libère de sa dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [K] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
M. [K] sera condamné, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à l'OPH Est ensemble habitat une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés en appel ;
Rejette la demande de l'OPH Est ensemble habitat fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
