Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/00709 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752NC
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 20 Février 2025
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[T] [L]
[Y] [F]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 20 Février 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [T] [L], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024002475 du 12/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7])
M. [Y] [F], demeurant [Adresse 4]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Décembre 2024
Guy DRAGON, Juge, assisté de Christine SCHRICKE, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2025, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er août 2022, l’EURL CHEZ MICHEL a donné à bail à compter du même jour à Mme [T] [C] et à M. [Y] [F], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1090,00 euros, payable à échoir au plus tard le 1er de chaque mois, outre 30 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé conclu le 27 juillet 2022, l’EURL CHEZ MICHEL a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A101174246714 en garantie du paiement des loyers et des charges de Mme [T] [C] et de M. [Y] [F].
Suite au non-paiement par Mme [T] [C] et par M. [Y] [F] des échéances de loyers et de l'actionnement de la garantie par l’EURL CHEZ MICHEL, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice signifié le 19 janvier 2024, fait commandement à Mme [T] [C] et à M. [Y] [F] d'avoir à lui payer la somme de 3521,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2024, outre 205,36 euros de frais en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux loués en se prévalant des dispositions de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 22 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié le 23 avril 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Mme [T] [C] et M. [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire ;
l'expulsion de Mme [T] [C] et de M. [Y] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
leur condamnation solidaire à lui payer :
* la somme de 5113,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 3521,00 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
* une indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
* la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
leur condamnation solidaire en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 avril 2024.
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 5 septembre 2024 et renvoyée à deux reprises jusqu’à celle du 5 décembre 2024, à la requête au moins de l’une des parties, où elle a été retenue.
A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, précise que M. [Y] [F] a quitté le logement et ne maintient sa demande de résiliation du bail et d’expulsion qu’à l’encontre de Mme [T] [C]. Elle actualise par ailleurs sa demande en paiement à la somme de 6615,43 euros, arrêtée au 26 novembre 2024, au titre des loyers et charges échus et impayés et demande la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de celle-ci en faisant valoir que M. [Y] [F] reste tenu du paiement des loyers et des charges dus jusqu’à une période de six mois après la fin de son préavis, soit jusqu’au 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [T] [C], représentée par son conseil demande au tribunal de :
débouter ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes, fins et conclusions ;dire et juger que Mme [T] [C] pourra bénéficier de délais de paiement sur une durée de 3 ans avec solde de la dernière mensualité en versant la somme de 50,00 euros par mois ;condamner ACTION LOGEMENT aux dépens.
Elle expose que depuis le mois de juillet elle a repris le paiement de la totalité des loyers et que le dossier Fonds Solidarité Logement qu’elle a présenté a été déclaré recevable.
Bien que régulièrement assigné à sa personne M. [Y] [F] n'a pas comparu.
Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le droit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs
Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.
La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.
L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.
En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de l’EURL CHEZ MICHEL.
Sur la demande de paiement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs l’article 8-1-VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
En l’espèce M. [Y] [F] a donné congé à son bailleur par courrier recommandé distribué le 26 juin 2024, de telle sorte qu’il reste solidairement tenu du paiement des loyers jusqu’au 27 mars 2025.
D’autre part, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de quittances subrogatives signées par l’EURL CHEZ MICHEL en date des 11 janvier 2024, 19 avril 2024 et 7 juin 2024.
En outre il résulte du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, des quittances subrogatives précitées, du décompte de créance en date du 26 novembre 2024 produits par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES que Mme [T] [C] et M. [Y] [F] restent devoir la somme de 6615,43 euros au titre des indemnités d'occupation, loyers et charges impayés arrêtés au 26 novembre 2024.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [T] [C] et M. [Y] [F] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6615,43 euros, au titre des loyers et charges arrêtés 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 3521,00 euros et pour le surplus à compter de l'assignation.
Sur la demande de résiliation et ses conséquences
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.
Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
→ Sur la résiliation du bail
En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit, à l’issue d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer, concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2024 pour la somme en principal de 3521,00 euros.
Or, il ressort du relevé de compte locataire et des quittances subrogatives depuis l'origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2024.
→ Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce Mme [T] [C] produit une attestation de son bailleur datée du 29 novembre 2024 certifiant que celle-ci a payé en totalité ses loyers des mois de juillet 2024 à novembre 2024.
La locataire justifie également pouvoir bénéficier d’une aide financière du Fonds Solidarité Logement suivant la décision de recevabilité qui lui a été notifiée le 29 août 2024.
Mme [T] [C] sera ainsi autorisée à s'acquitter de sa dette en 35 mensualités de 50,00 euros, en plus du loyer courant, et une 36ème et dernière mensualité venant solder la dette locative en principal intérêts et frais, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [T] [C] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.
Sur l’indemnité d’occupation
Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.
En cas de résiliation effective du bail, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à voir fixer une de l'indemnité d'occupation, dont il convient de fixer le montant par référence à la valeur locative du bien et correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié.
En cas de résiliation effective du bail, Mme [T] [C] sera condamnée à payer lesdites d'indemnités à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que leur paiement au bailleur sera justifié par une quittance subrogative et M. [Y] [F] sera solidairement tenu au paiement de celles-ci jusqu’à la date du 27 mars 2025.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [C] et M. [Y] [F], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.
Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de ce chef.
En application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de l’EURL CHEZ MICHEL;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2022 entre l’EURL CHEZ MICHEL et Mme [T] [C] et M. [Y] [F] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 20 mars 2024 ;
ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l'égard de Mme [T] [C] pendant le cours des délais de paiement accordés ;
CONDAMNE solidairement Mme [T] [C] et M. [Y] [F] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6615,43 euros, au titre des loyers et charges arrêtés 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 3521,00 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
ACCORDE à Mme [T] [C] des délais de paiement, et l'AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 35 mensualités de 50,00 euros et une 36ème mensualité qui doit solder la dette locative en principal, intérêts et frais;
RAPPELLE que la mensualité de 50,00 euros est due en plus du montant du loyer courant ;
DIT que le paiement de la mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement jusqu'à parfait règlement ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date,
DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible,
AUTORISE, à défaut pour Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
CONDAMNE solidairement Mme [T] [C] et M. [Y] [F] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de ce chef ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition le 20 février 2025.
La greffière, Le juge,
