Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/11350

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 715 Rôle N° RG 22/11350 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ37C [V] [F] [D] [W] [H] [R] C/ [S] [Y] [Z] [X] [M] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cédric FERRIER Me Maxence WALAS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 07 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/07021. APPELANTS Monsieur [V] [F] [D] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007356 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur [W] [H] [R] né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [S] [Y] [Z] [X] né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 8] (CAMEROUN) demeurant [Adresse 7] représenté par Me Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [M] [C] née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 8] (CAMEROUN) demeurant [Adresse 7] représentée par Me Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PERRAUT, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023, Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2018, Monsieur [S] [Y] [Z] [X] et Madame [M] [C] ont consenti à Monsieur [V] [F] [D] un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T3, situé [Adresse 6] pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 480 euros révisable annuellement, outre 100 euros à titre de provision pour charges. Monsieur [W] [H] [R] s'est porté caution solidaire. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à M. [V] [D] le 24 mars 2021 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 3 511,50 euros au prinicipal. Il a été dénoncé à la caution le 26 mars 2021. Par acte d'huissier en date du 6 décembre 2021, dénoncé le 8 décembre 2021 par voie électronique au Préfet des Bouches du Rhône, M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] ont fait assigner M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] par devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE en référé afin d'obtenir : - le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; - l'expulsion du locataire des lieux loués ainis que celle de tous occupants de son chef ; - la condamnation solidaire des défendeurs au paiement provisionnel de la somme de 4 953,50 euros due au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 17 novembre 2021, outre intérêts à taux légal ; - la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux ; - la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 7 juillet 2022, le juge des référés a : - constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire au 24 mai 2021 ; - ordonné l'expulsion de M. [V] [F] [D] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, le cas échéant, avec l'assistance de la force publique ou d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procéures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles était régi par les articles L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - condamné solidairement M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] au paiement de la somme de 5 901,50 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 mai 2022, outre les intérêts à taux légal à compter du prononcé de la décision ; - condamné solidairement M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] à payer à M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 580 euros par mois, jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés ; - condamné solidairement M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] à payer M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné solidairement M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] aux dépens ; - rejeté toute demande contraire ; - rappellé l'exécution provisoire de la décision. Selon déclaration reçue au greffe le 5 aout 2022, M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 28 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1219 du Code civil, de la cour qu'elle : - infirme en toutes ses dispositions la décision entreprise ; - et statuant à nouveau : - constate la présence d'une contestation sérieuse ; - dise n'y avoir lieu à référé ; En conséquence : - déboute M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] de leurs entières demandes ; - renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond ; - condamne M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] à payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par dernières conclusions transmises le 4 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] sollicitent de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et : - condamne in solidum, M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] à leur verser la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'acquisition de la clause résolutoire : En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l'article 835 du même Code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Par ailleurs aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 du même texte dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce par exploit du 24 mars 2021 M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] ont fait commandement à M. [V] [F] [D] d'avoir à payer la somme de 3 511,50 euros au principal, représentant les loyers dus du 23 décembre 2019 au 1er mars 2021. Ce commandement, délivré à l'étude d'huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Pour autant, les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois. Néanmoins le locataire invoque l'existence d'une contestation sérieuse liée à l'indécence du logement faisant obstacle à l'acquisition de ladite clause. Ainsi en application de l'article 1219 du Code civil « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Le non-respect de ses obligations contractuelles par le bailleur ne permet au locataire de ne pas remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués. Le manquement complet du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier l'arrêt du paiement des loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution. En effet aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : - il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Par ailleurs, l'article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : (...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. (...) Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. En outre, il résulte de la combinaison des articles sus-évoqués avec l'article 1719 du code civil qu'il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En l'espèce il ressort de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 20 novembre 2018, un bon, voire très bon, état général de l'appartement. Afin de démontrer les désordres affectant le bien objet de la location, M. [V] [F] [D] produit trois photographies relatives au chauffe-eau, au mécanisme des toilettes et à un jardin extérieur. Or ces photographies ne sont pas datées. De plus elles ne permettent d'établir qu'il s'agit bien du cumulus, du mécanisme des toilettes et de l'extérieur du bien objet de la location. Ces éléments sont insuffisants à démontrer l'existence de désordres. Par ailleurs, M. [V] [F] [D] n'a jamais formulé aucune réclamation quant à la présence de désordres affectant l'appartement, sous quelque forme que ce soit (courrier recommandé, courriel...). Par conséquent M. [V] [F] [D] ne produit aucune pièce probante démontrant l'existence de désordres au sein du logement de la responsabilité du bailleur et qui rendraient celui-ci inhabitable ou non conforme à son utilisation. Il ne peut en conséquence soulever une exception d'inexécution. L'obligation de paiement des loyers n'est donc pas sérieusement contestable. Par conséquent M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] seront déboutés de leur demande. L'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] solidairement aux dépens de l'instance et les a condamné in solidum à payer à M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] la somme de six-cents euros (600 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] supporteront les dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle, dont distraction au profit de Maître Maxence WALAS en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de deux-mille-cinq-cents euros (2 500 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne M. [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] in solidum à payer à M. [S] [Y] [Z] [X] et Mme [M] [C] la somme de deux-mille-cinq-cents euros (2 500 euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne [V] [F] [D] et M. [W] [H] [R] in solidum aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle, dont distraction au profit de Maître Maxence WALAS en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; La greffière, La présidente,