Cour de cassation, 28 juin 1995. 93-10.913

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mlle Murielle X..., demeurant ... (17e), en cassation d'un arrêt rendu le 30 octobre 1992 par la cour d'appel de Paris (23e chambre civile, section B), au profit : 1 / du syndicat des copropriétaires du ... (17e), pris en la personne de son syndic, la société anonyme NBA, ... (9e), 2 / de M. Roger Y..., demeurant ... (17e), 3 / de M. Gérard Z..., demeurant ... (7e), ci-devant et actuellement ... (7e), 4 / de M. Didier A..., demeurant ... (18e), défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent ; LA COUR, en l'audience publique du 23 mai 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mlle X..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., de Me Boulloche, avocat de MM. Y... et Z..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 octobre 1992), qu'ayant acquis de MM. Y... et Z..., marchands de biens, par acte authentique, au septième et dernier étage d'un immeuble en copropriété réhabilité par les soins des vendeurs, six lots désignés comme studios ou pièces d'habitation, représentant la totalité des parties privatives de ce niveau et le droit de jouissance de l'escalier depuis le sixième étage et du palier du septième étage de cet escalier, Mlle X... a fait aménager un appartement couvrant la totalité de la surface du septième étage avec une porte palière au sixième étage au pied de l'escalier d'accès ; que les services de sécurité ayant constaté la condamnation de la ventilation haute de l'escalier et l'impossibilité d'accéder à la toiture et au local-poulie de l'ascenseur, l'autorité administrative a enjoint au syndic de prendre toutes dispositions utiles pour remettre les lieux en conformité ; qu'après dépôt du rapport d'un consultant, le syndicat des copropriétaires a assigné Mlle X... et MM. Y... et Z... en paiement du coût des travaux de conformité ; que Mlle X... a demandé à être garantie par MM. Y... et Z... ; Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en garantie à l'encontre de MM. Y... et Z..., alors, selon le moyen, "1 ) qu'en présence d'un contrat ambigu, les juges du fond ont l'obligation de rechercher quelle a été l'intention commune des parties ; que si l'acte de vente du 1er octobre n'avait fait que mentionner la cession au profit de Mlle X... d'un droit d'usage sur l'escalier menant à l'appartement qui lui était vendu, la mention de ce droit d'usage était immédiatement suivie du rappel de l'existence d'une servitude qui n'avait de sens qu'appliquée à un véritable usage privatif exclusif ; que le rapprochement de ces deux stipulations faisait naître une incertitude sur la nature et la portée du droit de jouissance ainsi cédé ; qu'en affirmant cependant que les droits cédés à Mlle X... étaient clairement définis, sans rechercher quelle avait été la commune intention des parties relativement à ce droit de jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 2 ) qu'un marchand de biens, professionnel de l'immobilier, a l'obligation de rédiger un acte qui fasse apparaître clairement la nature et la portée des droits cédés et d'informer l'acquéreur profane de l'étendue de ceux-ci ; d'où il suit qu'en s'abstenant de rechercher comme l'y invitaient les conclusions de Mlle X... si les vendeurs n'avaient pas commis une faute en rédigeant, de manière particulièrement ambiguë, l'acte de vente et en omettant de l'informer sur la nature et la portée des droits vendus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les biens et droits immobiliers acquis par Mlle X... étaient clairement définis dans l'acte de vente et que la mention d'une "servitude d'accès" à diverses parties communes n'était pas de nature à induire en erreur l'acquéreur sur l'étendue de sa propriété, la cour d'appel, qui n'a relevé aucune ambiguïté ni aucune contradiction des stipulations contractuelles, n'était pas tenue de procéder à une recherche ou à une interprétation que ses constatations rendaient inutiles ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que Mlle X... avait eu connaissance du règlement de copropriété et de son modificatif, que les énonciations de l'acte de vente lui donnaient toutes précisions sur les biens et les droits immobiliers qu'elle avait acquis et qu'elle ne rapportait pas la preuve que MM. Y... et Z... aient commis une faute en relation certaine et directe avec ses propres manquements à l'égard de la copropriété, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme au titre des travaux de conformité, alors, selon le moyen, "1 ) qu'il résulte des propres conclusions du syndicat que la situation irrégulière de l'immeuble au regard des règlements de sécurité contre l'incendie est imputable aux travaux de réhabilitation générale décidés et exécutés par les constructeurs dès avant la mise en copropriété de l'immeuble ; d'où il suit qu'en condamnant la copropriétaire envers le syndicat pour un fait reconnu par ce dernier comme n'étant pas imputable à Mlle X..., la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) qu'il résulte, en outre, des propres conclusions du syndicat des copropriétaires que les organes de ce dernier n'avaient pas informé Mlle X... de la situation administrative de l'immeuble et ne s'étaient pas assurés de la conformité des travaux de réhabilitation générale effectués par MM. Y... et Z... dès avant la vente à Mlle X..., avec les exigences administratives relatives à la prévention des incendies ; d'où il suit qu'en entrant en voie de condamnation contre Mlle X... sans vérifier si celle-ci n'avait pas été victime d'une carence des organes du syndicat dans l'accomplissement des obligations lui incombant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas démontré que la situation irrégulière de l'immeuble au regard des règles de sécurité-incendie résultait des travaux de réhabilitation générale décidés et exécutés par les constructeurs et retenu qu'elle était seulement imputable à Mlle X..., qui, ne pouvant ignorer la situation administrative de l'immeuble et l'étendue de ses droits, avait fait exécuter des travaux sur les parties communes sans que le syndic en ait été informé et sans autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de MM. Y... et Z... les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne Mlle X..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-huit juin mil neuf cent quatre-vingt-quinze.