Texte intégral
COUR D’APPEL DE [Localité 18]
TOTAL COPIES 7
COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT
3
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
3
COPIE EXPERT
COPIE DOSSIER + A.J.
1
N° : N° RG 20/04559 - N° Portalis DBYB-W-B7E-M26D
Pôle Civil section 1
Date : 29 Avril 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
CHAMBRE : Pôle Civil section 1
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEURS
Monsieur [E] [Z]
né le [Date naissance 7] 1953 à [Localité 21], demeurant [Adresse 12]
Madame [J] [Z]
née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 21], demeurant [Adresse 13]
héritiers de Monsieur [N] [Z], décédé le [Date naissance 9] 2023, né le [Date naissance 1] 1928 à [Localité 14],
représentés par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEURS
S.A.S. MENUISERIE ISOLA, RCS [Localité 18] 433 247 384 prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [B] [Y]
né le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 19], demeurant [Adresse 5]
Madame [L] [U] [S] [A] épouse [Y]
née le [Date naissance 6] 1941 à [Localité 16] (12), demeurant [Adresse 5]
représentés par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER
Syndic. de copro. Résidence “Nautiques de [Localité 25]” Pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GROUPE GESIM, RCS n° 350.768.115, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis SYNDIC [Adresse 8]
représenté par Maître François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocats au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Christine CASTAING
Asssesseurs : Emmanuelle VEY
[C] [P]
assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 03 Février 2025
MIS EN DELIBERE au 29 Avril 2025
JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY vice-présidente et signé par Christine CASTAING, première vice- présidente et le greffier et mis à disposition le 29 Avril 2025
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [N] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [Z] sont propriétaires d’un appartement portant le numéro B 18 au sein de la résidence “les Nautiques de [Localité 25]” sis [Adresse 10] à [Localité 26].
En 2011, les anciens propriétaires de l’appartement situé au-dessus du leur ont fermé leur terrasse pour en faire une loggia.
Se plaignant qu’en sous-face du balcon saillant des époux [Y], se produisent des infiltrations lors des orages et que de l’eau stage le long de la loggia et s’infiltre dans leur appartement, par acte du 1er février 2019, ils les ont fait assigner en référé devant le présent tribunal aux fins de désignation d’un expert.
Par ordonnance en date du 14 février 2019, M. [F] était désigné en cette qualité, les opérations d’expertise étaient étendues à la société Menuiserie Isola par ordonnance du 9 juillet 2019. Son rapport était déposé le 24 février 2020.
Par acte d’huissier en date du 15 octobre 2020, Monsieur [N] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [Z] ont fait assigner Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [Y], ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence “Nautiques de [Localité 24] Clair” sis [Adresse 10] à Sète devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir la condamnation des époux [Y] à supprimer l’ensemble menuisé créé sur la loggia du logement B23 ainsi que la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 406, 20 euros au titre de leur préjudice financier, la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice esthétique depuis 2013 et la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant en cas d’exécution forcée le paiement des sommes correspondant au montant de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996.
Saisi sur incident, le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 14 octobre 2021, a :
Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence “les Nautiques de [Localité 25]” sis [Adresse 10] à [Localité 26], Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée invoquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “les Nautiques de [Localité 25]” sis [Adresse 10] à [Localité 26], Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [Z] à l’encontre des époux [Y], Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence “les Nautiques de [Localité 25]” sis [Adresse 10] à [Localité 26] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Débouté les époux [Y] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence “les Nautiques de [Localité 25]” sis [Adresse 10] à [Localité 26] à verser aux consorts [Z] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence “les Nautiques de [Localité 25]” sis [Adresse 10] à [Localité 26] aux dépens de l’incident.
Par acte en date du 16 septembre 2021, les époux [Y] ont fait assigner devant le présent tribunal la société Menuiserie Isola (RG n°21/03881).
Par avis du 29 juillet 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’affaire inscrite sous le numéro 21/03881 sous l’affaire inscrite sous le n) 20/04559.
M. [N] [Z] est décédé en cours de procédure, ses héritiers étant par ailleurs codemandeurs.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, les consorts [Z] demandent au tribunal de :
Juger que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [Z] sont désormais propriétaires indivis du fait du décès de leur père, Monsieur [N] [Z]. Leur donner acte de leur intervention volontaire es qualité d’héritiers. Au principal
Juger qu’ils subissent un trouble anormal du voisinage, Au subsidiaire
Juger que la baie vitrée a été réalisée en contravention avec le règlement de copropriété ce qui engage la responsabilité contractuelle des époux [Y].Juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas agi pour faire respecter le règlement de copropriété. En conséquence, et en toute hypothèse, Condamner les époux [Y] à supprimer l'ensemble menuisé crée sur la loggia du logement B23 sis [Adresse 10] à [Localité 26], résidence « les Nautiques de [Localité 24] [Adresse 15] » sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir. Condamner solidairement les époux [Y], le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Nautiques de [Localité 25] » à leur payer la somme de 406,20 € au titre de leur préjudice financier. Condamner solidairement les époux [W], le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Nautiques de [Localité 25] » à leur payer la somme de 3 000 € au titre du préjudice esthétique subit depuis 2013, Condamner solidairement les époux [W], le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Nautiques de [Localité 25] » à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner solidairement les époux [W], le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [20] de [Localité 25] » aux entiers dépens en ce compris, à titre de dommages et intérêts complémentaires, en cas d'exécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l'article 10 du décret 96-1080 du 12/12/1996 modifié par décret 2001/212 du 08/03/2001. Dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.
Au soutien de leurs demandes, les consorts [Z] font essentiellement valoir que :
La responsabilité des époux [Y] et celle du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Les époux [Y] ont fait réaliser des travaux qui leur causent un préjudice. Ils ont fait réaliser ces travaux en violation avec le règlement de copropriété et la résolution de l’assemblée générale du 8 mai 1999.
Le syndic engage quant à lui sa responsabilité face à son inertie pour assurer la mise en conformité des lieux avec le règlement de copropriété.
Ils sollicitent la suppression de l’ensemble menuisé pour faire cesser le trouble anormal du voisinage, ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices consistant en la remise en peinture de la sous-face de la loggia, ainsi et que la réparation de leur préjudice esthétique.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, les époux [Y] demandent au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 544 et 1240 et suivants du code civil et des articles 1231 et suivant du code civil, de :
A titre principal
Juger que les consorts [Z] ne rapportent pas la preuve d’un trouble anormal du voisinage qui leur soit imputable. Juger que les consorts [Z] sont mal fondés à invoquer une contravention du règlement de copropriété. Débouter les consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. Débouter les consorts [Z] de leur demande de condamnation sous astreinte. A titre subsidiaire
Limiter le montant du préjudice indemnisable à la somme de 550€ telle que retenue par l’expert pour la reconstitution des écoulements d’eau. Débouter les consorts [Z] de leurs demandes au titre du préjudice financier et du préjudice de jouissance. En tout état de cause
Condamner la Société Menuiserie Isola à les relever et garantir indemnes de toute condamnation pouvant intervenir contre eux au bénéfice des consorts [Z].Condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.
En défense, les époux [Y] font observer que les demandeurs doivent voir leurs prétentions rejetées notamment en raison de l’absence de trouble anormal de voisinage en raison de l’installation de la baie vitrée en loggia.
Ils rappellent que le problème des infiltrations en sous face des balcons était à l’origine d’une procédure judicaire initiée par le syndicat des copropriétaires en 1993. Le rapport de l’expert [D] précisait que l’étanchéité des niveaux P5, P4 et P2 et ou imperméabilisation n’ont pas été réalisées.
Ce désordre manifestement ancien n’a jamais empêché les demandeurs de jouir de leur terrasse.
A cet effet, le présent tribunal avait déjà jugé que la demande du syndicat des copropriétaires devait entrer en voie de rejet dans la mesure où l’étanchéité des dalles qui ne recouvrent pas des locaux habitables n’était pas obligatoire.
L’expert désigné dans le cadre du présent litige ne relève aucun trouble anormal du voisinage et indique que les écoulements se limitent à l’emprise de la seule loggia sans toucher la partie habitable et rappelle que les décollements de peinture ne sont pas anormaux compte tenu de la situation à proximité de la mer de cet immeuble.
Sur la prétendue violation du règlement de copropriété du fait des auteurs des époux [Y] par fermeture de la loggia en 2011, l’assemblée générale a expressément indiqué qu’aucune action ne serait engagée vis-à-vis des copropriétaires ayant procédé à la fermeture des loggias et alors qu’ils n’ont pas attaqué cette résolution. Dès lors, leur demande tendant à la démolition de la baie vitrée ayant pour fonction la fermeture de la loggia sera rejetée.
Ils sollicitent le rejet des demandes d’indemnisation.
En toutes hypothèses, en cas de condamnation, ils demandent à être relevés et garantis par la société Menuiserie Isola, société ayant procédé au remplacement de la baie vitrée, laquelle état débitrice d’une obligation de conseil à leur égard.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 6 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] demande au tribunal de :
Dire et juger qu’aucun trouble excessif du voisinage n’est caractérisé et pour le moins ne lui est imputable, Dire et juger qu’il n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité solidaire voire même divise, Dire et juger que la sous-face de la loggia est partie privative du lot des demandeurs et qu’il n’appartient pas au syndicat de procéder à sa remise en peinture pour raison de vétusté, Dire et juger que les demandeurs ne peuvent justifier d’un quelconque préjudice visuel ou esthétique indemnisable, A titre principal,
Débouter, en conséquence, les consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, comme étant infondées tant en droit qu’en fait, Les Condamner, solidairement, à payer et porter au syndicat de la copropriété la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’à la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense au titre tant de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire que de la présente procédure au fond. Les Condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance, de ceux de référé et d’expertise, dont les frais de consignation qui resteront à leur charge.Condamner, toutefois, les consorts [Y] à rétablir les équipements collectifs de leur loggia afin de permettre une circulation normale des eaux de pluie sur ladite loggia, A titre subsidiaire :
Condamner les consorts [Y] à relever et garantir le syndicat de toutes les condamnations qui seraient dirigées contre lui, Les Condamner, dans ce cas au paiement de la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles engagés par le concluant pour assurer sa défense au titre de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire que de la présente procédure au fond, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, de ceux de référé et d’expertise.
En défense, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’en 1993 une expertise avait été confiée à M. [D], lequel avait précisé que seules les loggias situées au niveau P3 avaient fait l’objet d’une étanchéité et le tribunal l’avait débouté de sa demande d’étanchéisation des loggias des niveaux P6, P5, P4 et P2 en ce y compris les loggias B23 et B18.
L’expert [F], désigné, dans le présent litige a, quant à lui, indiqué que les dégradations plus ou moins marquées des sous faces de loggia étant quasi généralisées sur l’ensemble de la résidence, il considérait qu’elles n’ont aucun impact sur la valeur locative des appartements.
Les demandeurs sont propriétaires depuis 1991 et affirment n’avoir subi de désordre qu’à compter de l’installation fermée de la loggia en 2012 alors qu’un huissier de justice a pu constater en 2002 la présence de traces d’infiltrations avec fissurations et un descriptif avec photographies de la sous face appartenant aux demandeurs y est annexé. Ce phénomène existe donc depuis 20 ans. Par voie de conséquence, les époux [Z] échouent à démontrer un trouble excessif du voisinage ayant pour conséquence une atteinte radicale et permanente à l’usage de leur loggia.
Il n’est pas plus démontré de faute dont le SDC serait à l’origine en lien direct avec un quelconque préjudice.
Ils ne peuvent se prévaloir du procès-verbal d’AG du 8 mai 1999 alors qu’ils n’étaient ni présents ni représentés et n’ont pas non plus contesté cette résolution. De sorte qu’ils ne peuvent 20 ans après rechercher la responsabilité du SDC.
Leurs prétendus préjudices devront être également écartés en ce que la reprise de peinture apparait d’usage au regard de la proximité de l’immeuble avec la mer et que de par le règlement de copropriété les loggias sont incluses dans les lots et donc parties privatives. Le préjudice de jouissance doit également être écarté en ce que l’expert a précisé qu’il ne s’agissait que de défauts d’aspect sans conséquences sur l’usage des lieux.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la société Menuiserie Isola demande au tribunal sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile, de :
Débouter Monsieur et Madame [Y] de toute leur demande fins et conclusions formées à son encontre. Condamner toute partie perdante à lui payer la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
En défense, la société Menuiserie Isola fait valoir en substance que :
Les époux [Y] demandent à être relevés et garantis des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre mais sans aucun fondement juridique.
Elle rappelle qu’elle a procédé à un changement de la baie vitrée existante en 2012 qui a donné entière satisfaction sans intervenir sur le système d’évacuation des eaux pluviales.
Les consorts [Z] ne donnent aucune indication sur la date d’apparition des désordres et ne peut être au plus tard que le 9 juin 2013 date du courrier adressé à Gesim. Il en résulte qu’’à la date de l’assignation délivrée aux époux [Y], l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage était prescrite.
Les causes du désordre n’ont pu être déterminées par l’expert de sorte qu’il ne saurait lui être imputée une quelconque part de responsabilité.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2025.
A l’issue des débats à l’audience du 3 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Il sera préliminairement rappelé qu’au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à une constatation ou à un donner acte ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartient à cette juridiction de répondre.
Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
1/ Sur le trouble anormal de voisinage
En droit, la théorie des troubles de voisinage, dégagée par la jurisprudence sur le fondement de l’article 544 du code civil, pose le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Cette responsabilité revêt un caractère purement objectif qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance, indépendant de toute notion de faute, et indépendamment des autres régimes de responsabilité.
Par ailleurs, le trouble n’importe que s’il est anormal dans les relations de voisinage. Ainsi, il doit être recherché si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.
Il suffit donc, en principe, de constater un dommage traduisant un inconvénient excessif de voisinage pour que le demandeur obtienne réparation du préjudice ou du désagrément qui lui est causé.
Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de lieu ou bien que lorsqu’il y a un trouble de voisinage, « l’anormalité des troubles de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances de temps et de lieu, tout en tenant compte de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent, mais aussi qu’elle ne doit pas être appréciée « en fonction de la seule réceptivité des victimes ».
Il incombe au demandeur de démontrer l’anormalité du trouble.
Si la preuve fait défaut, le trouble demeure incertain et le juge ne pourra faire droit à la demande.
Il appartient au juge de se prononcer au regard des éléments qui lui sont fournis par les parties.
Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’alinéa 1er de l’article 1242 du code civil, « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».
L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.
Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.
L’expert expose :
On constate en plafond de la loggia entre 30 et 40 cm de la rive, la présence de dégradations de la sous face avec des décollements de peinture et une altération de la surface du béton.
Suite aux pluies de la veille, les tests à l’humidimètre à pointes confirment une humidité active comprise entre 50 et 70 % au droit des dégradations. Sur les parties non dégradées le testeur ne réagit pas.
On note un écoulement actif d’eau au niveau de l’angle supérieur Nord…. On note la présence d’une fissure filiforme sur la dalle béton d’environ 2/10ème de mm Il s’agit d’une simple fissure de retrait mais qui favorise le cheminement d’eau depuis la loggia supérieure….
Les écoulements se limitent à l’emprise de la loggia du lgt B18 sans toucher de partie habitable.
Nous avons pu accéder au logement supérieur B23 de M [Y] et plus particulièrement à la loggia qui surplombe celle du lgt B18….
La loggia est fermée par un ensemble menuisé toute hauteur de 4 vantaux, positionné en retrait de 40 cm par rapport au grade corps béton. L’eau de pluie qui tombe sur la loggia s’accumule dans l’intervalle de 40 cm et se et en charge sur quelques millimètres jusqu’à ce que le niveau atteigne le trop plein d’évacuation. … La mise en charge de l’eau entraine une sollicitation plus importante de la dalle qui n’est pas étanchée avec une fissuration de retrait qui se superpose avec la zone de stagnation de l’eau.
Ce mode de fonctionnement résulte de la mise en œuvre d’une traverse basse de menuiserie étanchée sur le carrelage qui fait obstacle aux écoulements tels que prévus à l’origine de la construction. Il y a indéniablement une aggravation des percolations d’eau au travers de la dalle. On a pu d’ailleurs constater que la sous face faisait partie des plus endommagées de la résidence…..le phénomène de stagnation de l’eau entraîne a minima 50 % de dégradations supplémentaires.
L’expert précise que les travaux modificatifs avec réalisation d’une véranda entrainant modification du principe d’évacuation des eaux de pluie entrainent des stagnations d’eau anormales qui aggravent la percolation naturelle de l’eau liée à l’absence d’étanchéité des terrasses, aggravation liée à l’absence d’étanchéité des terrasses, aggravation liée à la mise en charge de l’eau derrière la traverse basse de la menuiserie.
Il résulte de l’analyse réalisée par l’expert judiciaire que si, comme le soutiennent les époux [Y] et le SDC, des dégradations étaient présentes dès 2002 au moment de l’établissement du constat par Maitre [H], huissier de justice, ces dégradations se sont aggravées du fait de la modification apportée par les époux [Y] à la baie vitrée.
En effet, l’expert rappelle que les désordres ont pour origine tant le défaut d’étanchéité des dalles réalisées au moment de la construction de l’immeuble que la mise en charge de l’eau sur la terrasse due à la présence de la menuiserie réalisée par la société Menuiserie Isola à la demande des époux [Y].
Dans ces circonstances, il ne peut être argué de l’absence de trouble anormal de voisinage, le changement de menuiserie étant à l’origine de cette aggravation dans la mesure où cette fermeture de la loggia fait obstacle à l’écoulement des eaux pluviales et entraine stagnation et par voie de conséquence dégradation en sous face.
Sur la reprise des désordres
L’expert fournit des explications dans le cadre de son rapport et considère qu’il y a lieu de reconstituer le cheminement initial de l’eau sur la loggia du lgt B23, soit en supprimant l’ensemble menuisé, soit en créant des passages d’eau sous le dormant afin d’éviter les stagnations. Cela va conduire à des arrivées d’eau sur le sol de la loggia du lgt [Y]. Le coût des travaux est évalué à la somme de 550 € TTC.
Une fois les modifications réalisées sur l’emprise de la loggia du lgt B23, il conviendra de remettre en état le plafond de la loggia du lgt B18 pour un coût de 406,20 € TTC.
L’expert a pris la précaution de rappeler qu’il y aura toujours une dégradation du fait des choix constructifs opérés à l’origine, et que l’étanchéité n’est pas imposée entre des ouvrages extérieurs non habitables.
Les consorts [Z] sollicitent au titre de leur préjudice de trouble anormal de voisinage la démolition de la baie vitrée posée sur la loggia des époux [Y].
Toutefois, l’expert dans le cadre des travaux de reprise préconisés a indiqué qu’une solution permettait de créer des passages d’eau sous le dormant afin d’éviter les stagnations.
Par voie de conséquence, la solution telle qu’exprimée par l’expert et retenant un coût de travaux de 550 € TTC sera retenue.
Sur la responsabilité
Tenant l’action principale des consorts [Z] fondée sur le trouble anormal de voisinage, seuls les époux [Y] seront condamnés in solidum au titre de ces travaux de reprise.
Sur la garantie de la société Menuiserie Isola
Les époux [Y] font valoir que la société Menuiserie Isola a manqué à son obligation de conseil.
La société menuiserie Isola fait valoir qu’elle n’est pas intervenue sur l’étanchéité de la terrasse des époux [Y].
Toutefois et compte tenu de la configuration des lieux, la baie vitrée venant en clôture de la terrasse, la société Menuiserie Isola aurait dû recueillir des informations quant à l’évacuation des eaux pluviales pour vérifier que leur écoulement n’était pas obstrué par la pose de la baie et ce de plus fort alors que l’expert indique que la solution préconisée au niveau des travaux de reprise ressort de la création de passages d’eau sous le dormant.
Par voie de conséquence, la société Menuiserie Isola sera condamnée à relever et garantir les époux [Y] des condamnations prononcées à leur encontre.
Sur les préjudices
Remise en état des peinturesLes consorts [Z] sollicitent la condamnation des époux [Y] et du SDC à la reprise de la peinture en sous face évaluée à la somme de 406,20 euros.
Toutefois, l’expert retient dans sa réponse à un dire que la tenue d’une peinture en sous face d’une loggia particulièrement exposée aux intempéries a une durée de vie limitée (2 à 4 ans). Il indique que même sans les défauts actuels aggravant les désordres elle aurait de toute façon due être refaite.
Il résulte de l’analyse opérée par l’expert que les peintures en sous face sont à réaliser de manière régulière et ce, même en l’absence d’aggravation par remplacement de la baie vitrée.
Il s’ensuit que ce poste de préjudice sera rejeté.
Préjudice esthétiqueLes consorts [Z] considèrent que la sous face de leur loggia souffrant de dégradations il sont subi un préjudice esthétique sans s’expliciter sur ce type de préjudice.
A ce titre, selon leurs dernières écritures, Mme [Z] ne réside pas dans cet immeuble pas plus que [E] [Z]. Il n’est pas plus justifié de la mise en location du bien et d’une perte financière liée à une location à moindre coût du fait de ces dégradations.
L’expert lui-même explique que les dégradations plus ou moins marquées des sous faces de loggia étant quasi généralisées sur l’ensemble de la résidence on peut considérer qu’elles n’ont aucun impact sur la valeur locative des appartements qui sont tous sur le même niveau d’égalité.
Enfin, bien que les consorts [Z] aient dénoncé ce désordre en 2012, il appert que ces dégradations préexistaient selon le constat d’huissier réalisé en 2002 par Maître [H], Huissier de justice.
Par voie de conséquence, il ne saurait être imputé aux époux [Y] ou encore au SDC, préjudice qui n’est pas en lien direct avec l’installation d’une nouvelle baie vitrée en remplacement de la précédente.
Par voie de conséquence ce poste de préjudice sera rejeté.
Tenant ce qui précède et l’absence de préjudice retenu par le tribunal, il n’y a pas lieu de statuer sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, outre qu’elle apparait au dispositif des écritures des demandeurs, avoir été sollicitée à titre subsidiaire.
Il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur la demande d’exonération formée par les consorts [Z] au titre des charges générales d’administration en vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965.
Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire
Les époux [Y] et la société Menuiserie Isola succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens.
Il convient de rappeler que l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers en matière civile et commerciale a été abrogé par le décret 26-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice.
Cette demande, fondée sur un texte abrogé, sera nécessairement rejetée d’autant que le tarif des commissaires de justice est désormais régi par des textes d’ordre public intégrés au code de commerce ne permettant pas, sauf exceptions non justifiées en l’espèce, de mettre à la charge du débiteur le droit proportionnel dû par le créancier.
L'équité commande de lcondamner in solidum les époux [Y] et la société Menuiserie Isola en outre à payer aux consorts [Z] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,
Dit qu’en raison du décès de Monsieur [N] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [Z] sont propriétaires indivis du bien,
Reçoit l’intervention volontaire de Madame [J] [Z] et Monsieur [E] [Z], en leur qualité d’héritiers de Monsieur [N] [Z],
Déboute Madame [J] [Z] et Monsieur [E] [Z] de leur demande de suppression de l’ensemble menuisé créé sur la loggia du logement B23 sis [Adresse 11] [Localité 26] [Adresse 23],
Condamne Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [Y] à faire réaliser des passages d’eau sous le dormant de leur baie vitrée et ce afin d’éviter les stagnations, travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 13 de son rapport, travaux chiffrés à la somme de 550 euros TTC, et au besoin les condamne à leur payer la somme de 550 euros TTC,
Déboute Madame [J] [Z] et Monsieur [E] [Z] de leur demande de dommages et intérêts correspondant à leurs préjudices financier et esthétique,
Déboute Madame [J] [Z] et Monsieur [E] [Z] de leur demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 22] les Nautiques de [Localité 24]-Clair,
Condamne la société Menuiserie Isola à relever et garantir Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [Y] des condamnations prononcées au titre des travaux à réaliser consistant en des passages d’eau sous le dormant de la baie vitrée, chiffrés à 550 € TTC ainsi qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens,
Condamne in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [Y] et la société Menuiserie Isola aux dépens,
Rejette le surplus des demandes.
Condamne in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [Y] et la société Menuiserie Isola à payer la somme de 2 000 euros à Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [Z], ensemble, en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes à ce titre,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
