Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 22/09234

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/09234 N° Portalis 352J-W-B7G-CXSZY N° MINUTE : 1 Assignation du : 20 Juillet 2022 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [K] [B][2] [2] [Adresse 3] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 08 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. PICARD SURGELES [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008 DEFENDEUR Monsieur [Z] [P] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962 PARTIES INTERVENANTES Madame [H] [P] [Adresse 4] [Localité 6] Monsieur [R] [P] [Adresse 8] [Localité 10] Madame [N] [P] [Adresse 4] [Localité 6] Madame [W] [P] [Adresse 5] [Localité 9] tous représentés par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 04 Septembre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 janvier 2012, Monsieur [Z] [P] a donné à bail à la SAS PICARD SURGELES des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] dans le [Localité 6], pour une durée de 9 ans, à compter du 12 janvier 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 115.000 euros. La destination des lieux est la suivante : vente et livraison de tous produits alimentaires conservés par le froid ou autres technologies de conservation, ainsi que tous produits et prestations complémentaires connexes ou annexes, à l'exclusion de toute autre activité. Par acte extrajudiciaire du 24 mars 2021, la SAS PICARD SURGELES a adressé à Monsieur [Z] [P] une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2021. Par mémoire préalable notifié le 22 février 2022 à Monsieur [Z] [P], la SAS PICARD SURGELES a demandé la fixation du montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2021, à la somme annuelle de 98.409 euros, hors taxes et hors charges ; elle demande également les restitutions des loyers trop-perçus qui porteront intérêts au taux légal, à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce, à compter de la prise d'effet du bail renouvelé, et à titre subsidiaire, d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux au 1er avril 2021. Par exploit de commissaire de justice du 20 juillet 2022, la SAS PICARD SURGELES a fait assigner Monsieur [Z] [P] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : A titre principal, - fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle de 98.409 euros, hors taxes et hors charges, pour une durée de 9 ans et ce, aux mêmes clauses, charges et conditions du bail expiré à l'exception des dispositions contraires à la loi PINEL du 18 juin 2014, - dire que les restitutions des loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce, à compter de la prise d'effet du bail renouvelé, A titre subsidiaire, - désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués, - fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant de la valeur locative de de 98.409 euros, En tout état de cause, - réserver les dépens. Monsieur [Z] [P] est décédé le 6 avril 2023. L'attestation notariale du 30 mai 2023 a établi la dévolution successorale comme suit : Madame [H] [F] veuve [P] (conjoint survivant), Monsieur [R] [P], Madame [N] [P] épouse [T], et Madame [W] [P] épouse [I] en qualité d'héritiers (ci-après, dénommé les " Consorts [P] "). Par mémoire notifié le 28 février 2023, la SAS PICARD SURGELES sollicite le juge des loyers commerciaux en réitérant ses demandes formulées dans son assignation datant du 22 juillet 2022. Au soutien de ses prétentions, la société preneuse fait valoir en substance : - que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à valeur locative, en ce que son montant est inférieur au montant du loyer plafonné de 126.144 euros, au 1er avril 2021 ; - qu'une expertise demandée unilatéralement par ses soins retient une surface pondérée de 191 m² P et une valeur locative de renouvellement de 423 euros/m²P/ an ; - qu'un abattement de 4% est justifié en raison d'une clause exorbitante qui met à sa charge des travaux de mise en conformité, alors qu'ils incombent par principe au bailleur. Par mémoire en réponse notifié le 25 juillet 2024, les consorts [P] sollicitent le juge des loyers commerciaux aux fins notamment de : A titre principal, - juger valable la reprise de l'instance par les consorts [P], venant aux droits de Monsieur [Z] [P] ; - juger que la valeur locative revendiquée par la SAS PICARD SURGELES sera écartée et la débouter de ses demandes ; - juger que le prix du bail renouvelé à la date du 1er avril 2021 s'élève à la somme annuelle en principal de 123.889 euros pour une durée de 9 ans et ce, aux mêmes clauses, charges et conditions du bail expiré à l'exception des dispositions contraires à la loi PINEL du 18 juin 2014, A titre subsidiaire, - juger que la valeur locative des locaux loués s'élève à la somme de 122.000 euros au 1er avril 2021, A titre très subsidiaire, - désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ; - juger que le loyer actuel demeure le loyer exigible pour la durée de l'instance, En tout état de cause, - dire que la présente décision constituera un titre exécutoire à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article 145-57 du Code de Commerce ; - condamner la SAS PICARD SURGELES à supporter les entiers dépens de l'instance. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [P] font valoir en substance : - que l'expertise amiable de la partie adverse relève, à tort, une surface de 191 m² P alors que celle-ci est de 210m² P ; - que le prix de 470 euros par m² retenu par la partie adverse dans son expertise est contestable dès lors qu'il s'agit d'un prix calculé par m² en fonction de la surface réelle des locaux et non de la surface unitaire pondérée au m², raison pour laquelle l'expert missionné par les bailleurs a retenu une valeur locative de 580 euros/m²P, soit une valeur locative globale de 122.000 euros, en adéquation avec le montant du loyer actuel de 123.889 euros qu'il conviendra de retenir. MOTIFS DE LA DECISION Sur la reprise d'instance Constate que l'instance interrompue le 6 avril 2023 par le décès de [Z] [P] est reprise à compter du 25 juillet 2024 par les consorts [P]. Sur le principe du renouvellement du bail Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 4] dans le 5ème arrondissement à compter du 1er avril 2021. Il conviendra de constater le principe de cet accord. Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé L'article L. 145-34 du code de commerce précise qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la SAS PICARD SURGELES, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé. Il convient de réserver les dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate que l'instance interrompue le 6 avril 2023 par le décès de [Z] [P] est reprise à compter du 25 juillet 2024 par Madame [H] [F] veuve [P], Monsieur [R] [P], Madame [N] [P] épouse [T], Madame [W] [P] épouse [I] ; Constate le principe du renouvellement du bail liant Madame [H] [F] veuve [P], Monsieur [R] [P], Madame [N] [P] épouse [T], Madame [W] [P] épouse [I] à la SAS PICARD SURGELES, à compter du 1er avril 2021 portant sur des locaux sis [Adresse 4] dans le [Localité 6] ; Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : [B] [K] [Adresse 3] [Courriel 11] Tel : [XXXXXXXX01] avec mission : - de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire et de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] dans le [Localité 6] et de les décrire, - d'entendre les parties en leurs dires et explications, - de donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, - de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et le montant du loyer plafonné, - de rendre compte du tout et donner son avis motivé, - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er juillet 2025, Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS PICARD SURGELES à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 20 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 23 janvier 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 08 novembre 2024. LA GREFFIERE LE PRESIDENT C. BERGER J-C. DUTON