Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 19/04228

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me SCHMITT Copies certifiées conformes délivrées le : à Me KRIEF-DABI et Me DE ARAUJO ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 19/04228 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR67 N° MINUTE : Assignation du : 04 Mars 2019 JUGEMENT rendu le 13 Décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [C] [P]-[W] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Sophie KRIEF-DABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0620 DÉFENDEURS Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET ORALIA GARRAUD MAILLET, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Martine SCHMITT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0590 S.A.S. CABINET ORALIA GARRAUD MAILLET, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963 Décision du 13 Décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/04228 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR67 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, Première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente Madame Céline CHAMPAGNE, Juge assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, DÉBATS A l’audience du 04 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE L’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des [Adresse 6], est administré par la SAS Cabinet Oralia Garraud Maillet. Mme [C] [P]-[W] est propriétaire au sein de l’immeuble de chambres de service au 6ème étage du bâtiment “15 bis” représentant les lots 43, 44, 45 et 46 lesquelles sont desservies par un couloir, partie commune. M. [N] [U] et Mme [Y] [U] (ci-après consorts [U]) sont propriétaires au même étage des chambres de service correspondant aux lots n° 37 et n° 40. Aux termes de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 7 décembre 2017, les copropriétaires ont adopté le principe de la vente et de la transformation en parties privatives, de parties communes situées au 6ème étage au profit des consorts [U]. Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2018, les copropriétaires se sont prononcés pour la réduction de la superficie à vendre à 3, 70 m² au lieu des 7 m² initialement prévus. La résolution n°5 de cette assemblée relative à la vente d’autres parties communes au 6ème étage au profit de Mme [P]-[W] n’a quant à elle, fait l’objet d’aucun vote. Aux termes de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018, la superficie de la partie de couloir commun, objet de la cession, a été ramenée à 4, 1 m² et a été vendue aux consorts [U] au prix de 27 700 euros. En conséquence, l’assemblée générale a approuvé la création des lots n° 62 et 63. La résolution n° 32 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018 a autorisé les consorts [U] à effectuer à leurs frais les travaux de fermeture au moyen d’une porte de l’espace nouvellement créé en lots privatifs n° 62 et n° 63. Par acte d’huissier en date du 4 mars 2019, Mme [C] [P]-[W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’annulation des résolutions n° 31 et 32 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018. Par acte d’huissier du 12 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SAS Cabinet Oralia Garraud Maillet en intervention forcée. Le 20 octobre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des RG 19/04228 et 20/03908 et l’affaire s’est poursuivie sous le RG 19/04228. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 août 2023, Mme [C] [P]-[W] demande au tribunal de : « Vu les articles 24, 25, 26, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 11-3 et 13 du décret du 17 mars 1967, Vu l’assemblée générale du 28 novembre 2018, Vu l’absence de notification de l’assemblée du 26 juin 2018, Vu la fraude et l’abus de majorité, Vu les pièces versées au débat, - DECLARER Madame [P]-[W] recevable et bien fondée en sa demande, Et y faisant droit, - ANNULER les résolutions n° 31 et 32, adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] du 28 novembre 2018, - JUGER qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la requérante sera dispensée, en cas de succès de ses prétentions, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], - DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante, - DEBOUTER le Cabinet GARRAUD MAILLET de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante, - CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à verser à la requérante la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de : « Vu les articles 8, 14, 18, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 10, 13, 11-I et 17 du décret du 17 mars 1967, Vu les articles 1991 et suivants du Code civil, Décision du 13 Décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/04228 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR67 - DEBOUTER Madame [P] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], En tout état de cause, - CONDAMNER le CABINET ORALIA GARRAUD MAILLET à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de toutes condamnations, frais et accessoires qui seraient prononcées à son encontre du chef des demandes de Madame [P]-[W], - CONDAMNER le CABINET ORALIA GARRAUD MAILLET à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct de la procédure, - CONDAMNER tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2023 la SAS Cabinet Oralia Garraud Maillet demande au tribunal de : « Vu les articles 1992 et 1991 du code civil, - Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société CABINET GARRAUD MAILLET, - Débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions contre la société CABINET GARRAUD MAILLET, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ou tout succombant au paiement de la somme de 2.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître DE ARAUJO en application de l’article 699 du CPC. » En application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 4 octobre 2024 a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. Décision du 13 Décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/04228 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR67 MOTIFS Sur la demande d’annulation des résolutions n° 31 et n° 32 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018 Mme [C] [P]-[W] rappelle que l’assemblée générale litigieuse a été précédée de l’assemblée générale du 26 juin 2018. Elle indique que lors de l’assemblée générale du 26 juin 2018, les copropriétaires ont, d’une part, voté pour un projet non conforme à la convocation s’agissant de la vente de parties communes aux consorts [U] et d’autre part, n’ont pas voté sur le projet de vente de parties communes à son profit alors que ce projet avait été présenté dans les formes. Elle explique que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2018 n’a pas été signé et qu’il n’a jamais été notifié aux copropriétaires. Mme [C] [P]-[W] expose que l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2018 constitue une fraude et l’a « empêchée de comprendre la situation juridique et créé une confusion à son préjudice ». Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, Mme [C] [P]-[W] sollicite l’annulation des résolutions n° 31 et n°32 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018. Elle affirme que la convocation à l’assemblée générale du 28 novembre 2018 ne comportait pas son projet de rachat de parties communes au 6ème étage alors qu’elle s’était manifestée dès le 25 avril 2018 pour les acquérir. Elle mentionne que son projet de rachat n’empêchait pas le projet des consorts [U]. Elle fait valoir que le vote de ces résolutions correspondant d’une part à la cession aux consorts [U] de la partie de couloir desservant leurs lots et d’autre part à la fermeture de la partie privative ainsi créée, est constitutif d’un abus de majorité. Elle explique que ce vote est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires dans la mesure où ils se privent du revenu qu’aurait généré la cession de parties communes à son profit et que ce vote privilégie les seuls intérêts des consorts [U]. Elle expose que le notaire instrumentaire n’est pas mentionné dans la résolution n° 31 qui est donc incomplète. En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions. L'abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle la décision, bien que respectant les règles de majorité requise, n'est pas inspirée par l'intérêt collectif du syndicat mais par l'intérêt privé de certains copropriétaires ou la volonté de nuire à certains d'entre eux. Décision du 13 Décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 19/04228 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPR67 Il incombe en l’espèce à Mme [C] [P]-[W] de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision adoptée par l'assemblée générale, les juges du fond n'ayant pas à se livrer à un contrôle de son opportunité. En l’espèce, il ressort des éléments du débat que la convocation à l’assemblée générale du 28 novembre 2018 a été notifiée aux copropriétaires dont Mme [C] [P]-[W], le 26 octobre 2018. Il n’est nullement justifié que Mme [C] [P]-[W] ait transmis une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une résolution visant à acquérir une partie du couloir commun. Dans ces conditions, elle échoue à démontrer que le projet de vente au profit des consorts [U] induit une inégalité à son préjudice, étant relevé qu’il ressort de ses propres écritures que les deux projets de vente sont compatibles. De même, son argumentation relative au fait que la copropriété s’est privée d’une somme d’argent en ne votant pas de cession de parties communes à son profit est inopérante. Mme [C] [P]-[W] ne démontre pas en quoi la cession de parties communes au profit des consorts [U], qui n’est pas incompatible avec son projet d’achat et qui procure une somme d’argent aux copropriétaires sans porter atteinte à leurs droits, contrevient à l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires. L’absence de notification de l’assemblée générale du 26 juin 2018 est sans incidence sur la validité des résolutions n° 31 et n° 32 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018. Mme [C] [P]-[W] n’explique pas en quoi les articles 11 3° et 13 du décret du 17 mars 1967 qu’elle invoque permettent de prononcer la nullité de la résolution n° 31 pour défaut d’indication de l’identité du notaire chargé de recevoir l’état descriptif de division modificatif. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter Mme [C] [P]-[W] de sa demande de nullité des résolutions n° 31 et 32 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018. Il y a lieu en outre de relever que l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre le syndic est sans objet. Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SAS Cabinet Oralia Garraud Maillet à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Le syndic, considéré comme un mandataire, répond de sa gestion, en application de l’article 1992 du code civil, envers le syndicat son mandant. Comme l’indique l’article 1991 du code civil, il est tenu d’accomplir le mandat et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de cette inexécution. Il s’agit d’une responsabilité d’ordre contractuel qui découle du lien juridique l’unissant au syndicat. L’article 18 IV affirme que le syndic est seul responsable de sa gestion. Il doit pourvoir à l’entretien et à la conservation de l’immeuble, soit en exécution des décisions de l’assemblée générale, soit en raison de ses pouvoirs propres. Il est également tenu d’une obligation de conseil. Il appartient au syndicat des copropriétaires qui recherche la responsabilité du syndic de démontrer l’existence d’une faute, même simple, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Le syndic peut s’exonérer de sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence. Un syndicat des copropriétaires peut effectivement solliciter réparation du préjudice subi à condition qu’il soit collectif, c’est-à-dire qu’il touche l’ensemble des copropriétaires, et qu’il soit ressenti de manière identique par chacun d’entre eux. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas un préjudice distinct de celui résultant des démarches effectuées pour le présent litige qui seront indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur les demandes accessoires Mme [C] [P]-[W] qui succombe est condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître De Araujo en application de l’article 699 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, elle est condamnée à verser la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutée de sa demande formée à ce titre. Il n’apparaît pas inéquitable de débouter la SAS Cabinet Oralia Garraud Maillet de sa demande au titre des frais irrépétibles à l’égard de Mme [C] [P]-[W], dans la mesure où cette dernière n’a formulé aucune demande à son encontre dans le cadre de la présente instance. Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter Mme [C] [P]-[W] de sa demande formée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire. PAR CES MOTIFS Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE Mme [C] [P]-[W] de sa demande d’annulation des résolutions n° 31 et n° 32 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 28 novembre 2018 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Mme [C] [P]-[W] aux dépens ; ACCORDE à Maître Marilina De Araujo le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [C] [P]-[W] à verser la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE Mme [C] [P]-[W] et la SAS Cabinet Oralia Garraud Maillet de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE Mme [C] [P]-[W] de sa demande formée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; ORDONNE l’exécution provisoire ; REJETTE le autres demandes plus amples et contraires. Fait et jugé à Paris le 13 Décembre 2024. La Greffière La Présidente