Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 19/02657

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : à Me BRAULT (J0082) Me DUPONCHEL (J0113) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 19/02657 N° Portalis 352J-W-B7D-CPHWT N° MINUTE : 3 Assignation du : 26 Février 2019 JUGEMENT rendu le 20 Février 2025 DEMANDEURS Madame [A] [W] [Adresse 3] [Localité 11] Madame [S] [W] [Adresse 7] [Localité 10] Monsieur [B] [W] [Adresse 9] [Localité 2] (SUISSE) Madame [O] [W] [Adresse 3] [Localité 11] Madame [X] [W] épouse [C] [Adresse 6] [Localité 12] Monsieur [T] [W] [Adresse 4] [Localité 13] Décision du 20 Février 2025 18° chambre 2ème section N° RG 19/02657 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPHWT représentés par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082 DÉFENDERESSE S.A.S. BOUCHERIE ECONOMIQUE (RCS de PARIS n°395 304 116) [Adresse 1] [Localité 11] représentée par Maître Pierre DUPONCHEL de la SELASU DUPONCHEL - SAINT MARCOUX avocat à la cour, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0113 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de M. Paulin MAGIS, Greffier, DÉBATS A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 février 2025. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2011, l'indivision [W] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 14], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2018, l'exercice de l'activité de «BOUCHERIE, VOLAILLES, GIBIERS, CHARCUTERIE, TRIPERIE, ROTISSERIE, COMESTIBLES » et un loyer annuel de 27 000 euros, hors taxes et hors charges. Les locaux sont ainsi désignés : « Au rez-de-chaussée sur rue : une boutique, une arrière-boutique, chambre froide, dégagement, passage vers le local commercial du [Adresse 8], escalier donnant accès à l’entresol, escalier donnant accès au sous-sol. Entresol : une pièce pouvant servir de bureau. Sous-sol : cave, chambre de congélation.». La société BOUCHERIE ECONOMIQUE exerce son activité dans trois locaux qui communiquent entre eux appartenant à trois bailleurs distincts : - les locaux situés [Adresse 1] appartenant aux consorts [W], - les locaux situés [Adresse 5] appartenant à la société D'ANTIN RESIDENCES, - les locaux situés [Adresse 8] appartenant à la société SCI 56 DOMREMY. Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 janvier 2018, la société BOUCHERIE ECONOMIQUE a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2018. Selon acte d'huissier de justice signifié le 28 décembre 2018, Mme [A] [W], Mme [S] [W], M. [B] [W], Mme [O] [W], Mme [X] [W] et M. [T] [W] (ci-après les consorts [W]) ont donné congé à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE pour le 30 juin 2019, en refusant le renouvellement du bail et en offrant de lui régler une indemnité d'éviction. Par acte d'huissier de justice signifié le 26 février 2019, les consorts [W] ont assigné la société BOUCHERIE ECONOMIQIE à comparaître devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris notamment aux fins de voir valider le congé avec refus de renouvellement et fixer l'indemnité d'éviction ainsi que l'indemnité d'occupation. Par une ordonnance en date du 14 août 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin de déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation et désigné pour y procéder Mme [J] [K]. L'expert a déposé son rapport le 31 décembre 2020. Par une ordonnance du 26 mai 2023, le juge de la mise en état a débouté la société BOUCHERIE ECONOMIQUE de sa demande de voir ordonner une nouvelle expertise. Dans leurs dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023), au visa des articles L.145-14 et L. 145-28 du code de commerce, les consorts [W] demandent au tribunal de : « Statuant sur le périmètre de l’éviction : • Juger que l’indemnité consécutive au refus de renouvellement portant sur les locaux appartenant aux Consorts [W] ne doit indemniser que le préjudice consécutif à ce refus ; • Juger dès lors que l’assiette de l’indemnité d’éviction doit être limitée aux seuls locaux dont le bail n’est pas renouvelé puisque l’éviction n’entraîne que la perte partielle du fonds et qu’une exploitation demeure possible sur les autres locaux selon les conclusions expertales et en l’absence de caractère indivisible ; • Juger dès lors que l’indemnité principale s’appréciera au prorata de la surface relative au bail faisant l’objet du refus de renouvellement ; Statuant sur le montant de l’indemnité d’éviction : • Fixer l’indemnité d’éviction revenant à la Société BOUCHERIE ECONOMIQUE à la somme globale, sauf à parfaire, de 417.610 € (QUATRE CENT DIX-SEPT MILLE SIX CENT DIX EUROS), outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs; • Subsidiairement, fixer l’indemnité d’éviction à un montant maximum de 533.420 € (CINQ CENT TRENTE TROIS MILLE QUATRE CENT VINGT EUROS), outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs ; Statuant sur l'indemnité d’occupation exigible à compter du 1er juillet 2019 : • Fixer l’indemnité d’occupation due par la Société BOUCHERIE ECONOMIQUE à compter du 1er juillet 2019 et jusqu’à complète libération des locaux évincés, à la somme annuelle en principal de 31.973,76 € (TRENTE ET UN MILLE NEUF CENT SOIXANTE TREIZE EUROS SOIXANTE SEIZE CENTIMES), outre les charges, taxes et accessoires exigés par la convention locative échue ; • Condamner la Société BOUCHERIE ECONOMIQUE au paiement de l’indemnité d’occupation, outre les charges, taxes et accessoires exigées par la convention locative échue pour la période du 1er juillet 2019 jusqu’à parfaite restitution des locaux, sous déduction des sommes payées durant cette période à titre d’indemnité provisionnelle ; En tout état de cause : • Débouter la Société BOUCHERIE ECONOMIQUE de l’ensemble de ses moyens et prétentions particulièrement infondés ; • Statuer ce que de droit au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’au titre des dépens de l’instance. » Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 06 juillet 2023), au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce, la société BOUCHERIE ECONOMIQUE demande au tribunal de : « A titre principal de : - Dire que l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la société Boucherie Economique dans les locaux appartenant aux consorts [W], - Fixer à la somme de 1. 269 445 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par les consorts [W] à la société Boucherie Economique incluant l’indemnité due au licenciement (80 445 €), Dans l’hypothèse où le Tribunal considère que la résiliation du bail n’entraine qu’une perte partielle du fonds de commerce. - Condamner les consorts [W] à payer la société Boucherie économique la somme de 1.327 400 euros au titre de l’indemnité totale d’éviction, comprenant : o L’indemnité principale de 713 400 € o Les indemnités accessoires : 614 000 €, à savoir : ▪ Frais de déménagement : 2.000 € ▪ Trouble commercial : 91.000 € ▪ Frais de réinstallation : 500.000 € ▪ Indemnités de licenciement 21.000 € En tout état de cause : - Condamner les consorts [W] à payer à la société Boucherie Economique la somme de 8000 euros au titres de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.». Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leur moyens. Par ordonnance du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et son renvoi à l'audience qui s'est tenue à juge rapporteur le 05 décembre 2024, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 20 février 2025. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de «juger » et « dire » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur la demande en paiement de l'indemnité d'éviction L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction. Il est par ailleurs admis qu'elle s'évalue à la date la plus proche de l'éviction. a) Sur l'indemnité principale L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail. - Sur le caractère transférable du fonds de commerce L'expert considère que la possibilité de transférer le fonds de commerce est peu probable compte tenu de l'activité exercée et de l'absence de locaux disponibles dans un périmètre équivalent et souligne que le bailleur n'a pas proposé de locaux de substitution. Elle relève que le local considéré dispose d'une surface de vente égale à un peu moins de la moitié de la surface de vente totale ainsi que des annexes reliées, que le deuxième local situé [Adresse 5] dispose d'une surface de vente égale à un peu plus de la moitié de la surface de vente totale ainsi que des annexes mais sans chambre froide (arrière-boutique et cave non reliée) et que le troisième local situé [Adresse 8] est exclusivement à usage de réserves et de chambre froide. Elle indique que la société BOUCHERIE ECONOMIQUE pourra conserver une exploitation plus petite en continuant son activité sur une partie des locaux mais sans pouvoir réaliser le même chiffre d'affaires car, même si la surface de vente est préservée pour moitié, les produits ne pourront plus être exposés et surtout travaillés de la même façon. Elle en conclut que la société BOUCHERIE ECONOMIQUE devra être indemnisée sur la base d'une perte partielle d'exploitation. Il s'avère que si la société BOUCHERIE ECONOMIQUE exerce une même activité dans trois locaux distincts qui lui sont donnés à bail par trois bailleurs différents, ces trois locaux ne font l'objet d'aucune indivisibilité à défaut de stipulation précise en ce sens. L'éviction doit par conséquent s'apprécier au regard des seuls locaux concernés. Selon la société BOUCHERIE ECONOMIQUE, son activité est ainsi organisée : - le local loué situé [Adresse 1], donné à bail par les consorts [W], comporte: • au rez de chaussée : une partie de la surface de vente, une arrière-boutique, la chambre froide, un dégagement, un espace cuisine avec lavabo, l'accès vers l’entresol, l'accès vers le sous-sol, un passage vers le local situé [Adresse 8], • à l’entresol : un bureau, une réserve, • au sous-sol : les moteurs des chambres froides, les vestiaires, une réserve ; - le local loué situé [Adresse 5] comporte : une partie de la surface de vente, l’arrière-boutique, une partie de la chambre froide ; - le local situé [Adresse 8] comporte : l’arrière-boutique, les sanitaires, une chambre froide, une cave au sous-sol. La société BOUCHERIE ECONOMIQUE ne rapporte pas la preuve que les normes sanitaires applicables ne lui permettront pas d'exercer son activité dans les deux autres locaux ainsi qu'elle le soutient. En effet, le rapport d'inspection sanitaire qu'elle communique à ce sujet ne concerne que les locaux dans leur configuration actuelle. Elle ne produit aucun rapport sanitaire qui analyserait un projet de restructuration des locaux ou/et de réorganisation de son activité au regard des normes sanitaire applicables et qui établirait qu'elles ne sont pas respectées. En outre, s'agissant du rapport produit, il mentionne deux irrégularités qui ne peuvent être retenues au sujet de l'exploitation future. D'une part, il relève la faible dimension des vestiaires alors que l'exercice de l'activité dans des locaux de surface réduite impliquera le licenciement d'une partie du personnel ainsi que l'expert l'a indiqué. D'autre part, il indique que la capacité de la chambre froide est insuffisante au regard de l'activité alors qu'à l'avenir celle-ci sera moins importante ainsi que l'a également relevé l'expert. De surcroît, l'expert confirme qu'il n'y aura pas de perte de clientèle. Enfin, il convient de relever que si elle a acquis un fonds de commerce qui incluait les droits aux baux des trois locaux, la société BOUCHERIE ECONOMIQUE ne pouvait ignorer les difficultés que la résiliation de l'un des trois baux pouvaient engendrer quant à l'exercice de son activité et en faire supporter les conséquences aux seuls consorts [W]. Compte tenu de ces éléments, il convient de retenir qu'il y aura une perte partielle du fonds de commerce. L'indemnité à évaluer doit donc correspondre à une indemnité de remplacement qui sera égale à la valeur du fonds de commerce, laquelle sera évaluée en fonction de la surface relative au bail faisant l'objet de l'éviction, et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail. - Sur la valeur du fonds de commerce L'expert évalue la valeur marchande du fonds de commerce en appliquant la méthode du chiffre d'affaires ainsi que la méthode de l'évaluation par la rentabilité à partir de l'excédent brut d'exploitation. - En application de la méthode d'évaluation par le chiffre d'affaires, l'expert évalue le chiffre d'affaires moyen HT de la société BOUCHERIE ECONOMIQUE au regard des chiffres d'affaires annuels des trois dernières années de la période de juin 2016 à juin 2019, en précisant exclure le chiffre d'affaires de l'année 2019/2020 de 1 901 129 euros compte tenu de son caractère exceptionnel : - 2018/2019 1 706 406 euros - 2017/2018 1 723 714 euros - 2016/2017 1 647 079 euros - 2015/2016 1 711 162 euros soit une moyenne de 1 692 300 euros HT. Il s'avère en effet que de 2016 à 2020, le chiffre d'affaires de la société BOUCHERIE ECONOMIQUE a évolué chaque année de - 3%, - 4 %, 4 %, -1 % et 10 %. L'évolution positive de 10% durant l'exercice 2019-2020 s'explique, selon la société BOUCHERIE ECONOMIQUE, par la hausse de la consommation durant la période de confinement. Contrairement à ce que soutient la société BOUCHERIE ECONOMIQUE, il est justifié de ne pas tenir compte du chiffre d'affaires de l'exercice 2019-2020 dès lors qu'il n'est pas représentatif de l'activité habituelle puisqu'il résulte de circonstances exceptionnelles et ponctuelles qui ne se sont pas reproduites. Les consorts [W] sollicitent qu'il soit tenu compte des chiffres d'affaires des années ultérieures, dont ils justifient, en excluant le chiffre d'affaires de l'année 2020/2021 de 1 838 142 euros qui reste supérieur à ceux des années antérieures à la crise sanitaire mais en tenant compte du chiffre d'affaires de l'année 2021-2022 conforme à ceux des années antérieures à la crise sanitaire. L'indemnité d'éviction devant être appréciée à la date la plus proche de l'éviction, il convient d'en tenir compte : 2021/2022 1 605 860 euros 2018/2019 1 706 406 euros 2017/2018 1 723 414 euros soit un chiffre d'affaires moyen de 1 678 560 euros HT. La société BOUCHERIE ECONOMIQUE ne rapporte pas la preuve que conformément à l'usage de la profession de la boucherie, ainsi que le soutient l'expert M. [D] [N] dont elle a sollicité l'avis, il conviendrait de prendre en compte le chiffre d'affaires toutes taxes comprises, étant souligné que cela paraît inopportun dans la mesure où la société BOUCHERIE ECONOMIQUE ne conserve pas la TVA. Au vu du chiffre d'affaires moyen et au regard du barème qui fixe une échelle de coefficient de 20 % à 70% compte tenu de l'activité exercée, l'expert applique un coefficient de 55% compte tenu de la pérennité de la clientèle à l'emplacement du local. Elle précise que le local se situe dans un quartier populaire, dense et commerçant, avec une clientèle de proximité exclusivement mais que la [Adresse 16] n'est pas une artère principale connue. Elle relève également que les locaux bénéficient d'une bonne visibilité compte tenu d'un linéaire important, que l'agencement intérieur est correct, que la part des locaux annexes est importante par rapport à la surface de vente, ce qui est adapté à l'activité, et que les locaux bénéficient d'une terrasse. Elle note toutefois que l'importance des surfaces au sous-sol n'est pas très utile pour l'exploitation, que les locaux sont un peu « datés » et qu'ils ne disposent pas de vitrine, ce qui est néanmoins fréquent pour l'activité de boucherie-charcuterie. Elle considère que l'activité est saine et pérenne mais retient la précarité de la situation compte tendu de deux baux de propriétaires différents, le local de la [Adresse 15] appartenant à une société dont le gérant est celui de la société BOUCHERIE ECONOMIQUE. Compte tenu de cette analyse et en l'absence de contestation des parties, le taux de 55% sera retenu. La valeur marchande de l'intégralité du fonds de commerce s'évalue donc à (1 678 560 euros x 55 % =) 923 208 euros. L'expert évalue ensuite l'indemnité d'éviction partielle au regard des seuls locaux concernés par l'éviction. Elle considère que la surface pondérée du local considéré de 61 m2P représente 53% de la surface pondérée totale de 115,10 m2P, la surface du local situé [Adresse 5] étant évaluée à 46,20 m2P et celle du local situé [Adresse 15] à 8,0 m2P. Elle en conclut que l'indemnité d'éviction partielle doit représenter 53 % de la valeur marchande de l'intégralité du fonds de commerce. Il n'y a pas lieu de tenir compte d'une meilleure rentabilité de la nouvelle surface de vente compte tenu de la réduction évidente des charges à venir, dont le coût salarial, et de fixer en conséquence l'indemnité partielle à 45% de la valeur du fonds de commerce, ainsi que le soutiennent les consorts [W], ni de la fixer à 60 % dans la mesure où la surface de vente de 34 m2 représente 40% de la surface de vente avant éviction de 84 m2, ainsi que le soutient la société BOUCHERIE ECONOMIQUE. En effet, il n'est pas opportun de tenir compte d'une réduction de la surface de vente ni de l'importance de la surface des locaux techniques par rapport à la surface de vente dès lors qu'à la suite de l'éviction, il sera nécessaire de réaménager les locaux en fonction de la surface restante et de la diminution consécutive de l'activité et que les surface de vente et surface technique ne seront plus celles de la configuration actuelle. Par conséquent, l'indemnité d'éviction partielle doit être fixée à (923 208 x 53% =) 489 300,24 euros. - L'expert a également évalué le fonds de commerce en appliquant la méthode de l'évaluation par la rentabilité à partir de l'excédent brut d'exploitation (EBE). La valorisation qu'elle a obtenue est sensiblement proche de celle précédemment obtenue par l'application de la méthode du chiffre d'affaires et l'expert considère que cette dernière doit être retenue. L'indemnité d'éviction en raison de la perte partielle du fonds de commerce s'évalue ainsi à (923 208 x 53% =) 489 300,24 euros. Il n'est pas soulevé par les parties qu'elle serait inférieure à la valeur du droit au bail, laquelle a été évaluée par l'expert à 26 132 euros. Par conséquent, l'indemnité principale sera fixée à la somme de 489 300,24 euros. b) Sur les indemnités accessoires Il ressort de l'article L.145-14 du code de commerce que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. - Sur les frais de remploi L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l' article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. En l'absence de perte totale du fonds de commerce, il n'y a pas lieu à indemnisation des frais de remploi. - Sur le trouble commercial L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. L'expert indique ne pas pouvoir évaluer le trouble commercial résultant des travaux qui devront être réalisés, la société BOUCHERIE ECONOMIQUE n'ayant produit aucun devis. Elle précise également qu'il est d'usage d'évaluer le trouble commercial à trois mois d'excédent brut d'exploitation (EBE). La société BOUCHERIE ECONOMIQUE n'ayant produit aucun devis, le trouble commercial doit être évalué à trois mois d'EBE, soit, selon l'EBE calculé par l'expert, (139 916 euros x 3/12 =) 34 979 euros. - Sur les frais de déménagement L'expert a évalué les frais de déménagement selon les trois devis produits par la société BOUCHERIE ECONOMIQUE de 1 580 euros HT (devis ADS), 1 740 euros HT (devis DEMECO) et 2 800 euros HT (devis LES DEMENAGEURS BRETONS) en ne retenant que la moitié de la moyenne des trois devis soit (2 040/2 =) 1 020 euros HT. Dès lors que le déménagement ne concernera qu'une partie des locaux, le coût de 1 020 euros doit être retenu. - Sur les frais de réinstallation Selon l'expert, il s'agit en l'espèce des frais de recloisonnement des locaux et de réaménagement des espaces de travail. L'expert indique qu'ils ne pourront être évalués que sur justificatifs. La société BOUCHERIE ECONOMIQUE ne produisant aucun justificatif et ne donnant aucune indication sur les aménagements auxquels elle va procéder, il ne peut être fait droit à sa demande de versement d'une somme de 500 000 euros. Les consorts [W] proposent, à titre subsidiaire, le versement d'une somme de 18 040 euros qu'ils évaluent à un maximum de 500 euros/m2 de surface de vente (57,31 m2 - 19,63 m2 de surface annexe = 37,68 m2 x 500 euros = 18 040 euros). Cependant, tant les surfaces de vente que les surfaces annexes du rez-de-chaussée et du sous-sol devant faire l'objet d'un réaménagement, l'indemnisation doit être appréciée au regard de la totalité de ces surfaces et compte tenu du coût de 500 euros/m2 proposé par les consorts [W], soit : - locaux [Adresse 5], 57,31 m2 x 500 = 28 655 euros - locaux [Adresse 15], 27 m2 x 500 = 13 500 euros soit un coût total de 42 155 euros. L'indemnité au titre des frais de réinstallation est donc fixée à 42 155 euros. - Sur les frais de licenciement Conformément à l'usage, les frais de licenciement du personnel seront remboursés sur justificatifs. - Sur la perte du stock L'expert indique qu'il est d'usage de retenir 80% de la valeur nette comptable du stock à la date la plus proche du départ du locataire mais qu'en l'espèce, le stock pouvant être partiellement conservé grâce à une gestion anticipée, il y a lieu de retenir 20% de la valeur nette comptable. La société BOUCHERIE ECONOMIQUE ne produit aucun justificatif qui permettrait d'apprécier la perte à 80 % de la valeur nette comptable ainsi qu'elle le sollicite. L'évaluation à 20% proposée par l'expert en raison de la possibilité d'une gestion anticipée est justifiée et elle sera appréciée selon la valeur nette comptable du stock de 6 190 euros figurant au dernier bilan produit en cours d'expertise, qui est indiquée par les consorts [W] et qui n'est pas contestée par la société BOUCHERIE ECONOMIQUE, soit (6 190 x 20% =) 1 238 euros, qu'il convient d'arrondir à 1 240 euros ainsi que le proposent les consorts [W]. **** Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction doit être fixée ainsi qu'il suit: - indemnité principale 489 300,24 euros. - indemnités accessoires • trouble commercial 34 979, 00 euros • frais de déménagement 1 020, 00 euros • frais de réinstallation 42 155,00 euros • perte du stock 1 240,00 euros soit une indemnité totale de 568 694,24 euros, outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs. Les consorts [W] seront condamnés, sous réserve de l'absence d'exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE la somme de 568 694,24 euros au titre de l'indemnité d'éviction, outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par les consorts [W] à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE sur les justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière. 2- Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Selon l'article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. L'expert évalue l'indemnité d'occupation à la somme de 29 119 euros hors taxes. Dans le cadre de la valorisation du droit au bail, elle a fixé la surface des locaux à 173,20 m2, leur surface pondérée à 61 m2P et la valeur locative à 520 euros/m2P, puis appliqué une majoration de 2% pour droit de terrasse et retenu une valeur locative de 32 354 euros au 1er juillet 2019. En appliquant ensuite un coefficient de précarité de 10%, elle a évalué l'indemnité d'occupation annuelle à 29 119 euros hors taxes. La société BOUCHERIE ECONOMIQUE ne formule aucune observation quant à l'indemnité d'occupation. Les consorts [W] sollicitent qu'il soit appliqué à la valeur locative brute une majoration globale de 12% pour tenir compte non seulement du droit de terrasse mais aussi du droit de percement de liaison avec les locaux voisins ainsi que de la libre cession de bail. Cependant, le contrat de bail ne stipulant aucune autorisation de percement, il ne sera pas appliqué de majoration. En revanche, le contrat de bail accorde la possibilité au preneur de céder son droit au bail, indépendamment du fonds de commerce, ce qui constitue une dérogation au droit commun qui lui est favorable et qui justifie une majoration supplémentaire de la valeur locative qui sera fixée à 7 %. L'évaluation de la valeur locative à laquelle l'expert a procédé, qui est justifiée au regard notamment des caractéristiques des locaux et des prix pratiqués dans le voisinage, et qui n'est pas contestée par les parties, sera retenue. L'indemnité d'occupation annuelle au 1er juillet 2019 doit donc être fixée ainsi qu'il suit: - valeur locative brute, 61 m2P x 520 euros/m2P = 31 720 euros - valeur locative nette (application des majorations de 2% pour le droit de terrasse et de 7% pour l'autorisation de cession, soit une majoration totale de 9%), (31 720 + (31 720 x 9% = 2 854,80 =) 34 574,80 euros - indemnité d'occupation (application du coefficient de précarité de 10 %), (34 574,80 - (34 574,80 x 10 % = 3 457,48=) 31 117,32 euros, soit une indemnité d'occupation de 31 117,32 euros. Ainsi, la société BOUCHERIE ECONOMIQUE sera condamnée à payer aux consorts [W] une indemnité d'occupation annuelle de 31 117,32 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2019. 4- Sur les demandes accessoires a) Sur les dépens Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par les consorts [W], ceux-ci seront condamnés aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise. b) Sur les frais irrépétibles Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. L'équité commande de condamner les consorts [W] à payer à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE la somme de 6 000 euros. PAR CES MOTIFS le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Condamne Mme [A] [W], Mme [S] [W], M. [B] [W], Mme [O] [W], Mme [X] [W] et M. [T] [W], sous réserve de l'absence d'exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE la somme de 568 694,24 euros (cinq cent soixante huit mille six cent quatre vingt quatorze euros et vingt quatre centimes) au titre de l'indemnité d'éviction, outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par les consorts [W] à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE sur les justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière, se décomposant comme suit : - indemnité principale : 489 300,24 euros - indemnité pour trouble commercial : 34 979 euros - frais de déménagement : 1 020 euros - frais de réinstallation : 42 155 euros - perte du stock : 1 240 euros - frais de licenciement du personnel: en mémoire, à payer selon justificatifs produits par la locataire ; Condamne la société BOUCHERIE ECONOMIQUE à payer à Mme [A] [W], Mme [S] [W], M. [B] [W], Mme [O] [W], Mme [X] [W] et M. [T] [W] une indemnité d'occupation annuelle de 31 117,32 euros (trente et un mille cent dix sept euros et trente deux centimes) , hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2019; Condamne Mme [A] [W], Mme [S] [W], M. [B] [W], Mme [O] [W], Mme [X] [W] et M. [T] [W] aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire ; Condamne Mme [A] [W], Mme [S] [W], M. [B] [W], Mme [O] [W], Mme [X] [W] et M. [T] [W] à payer à la société BOUCHERIE ECONOMIQUE la somme de 6 000 euros (six mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Sabine FORESTIER