Cour de cassation, 28 mars 2019. 18-15.742

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10122 F Pourvoi n° G 18-15.742 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Le Clos Pauline, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 15 février 2018 par la cour d'appel d'[...] chambre A), dans le litige l'opposant à M. N... F..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; M. F... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 19 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Haas, avocat de la société Le Clos Pauline, de Me Le Prado, avocat de M. F... ; Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé au pourvoi principal et celui annexé au pourvoi incident, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois principal et incident ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Le Clos Pauline, demanderesse au pourvoi principal Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit l'action de la SCI Le Clos Pauline irrecevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ; AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété pose pour principe que ce statut s'applique à tous immeubles ou tout groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'il est de droit que tout lot doit être composé indissociablement d'une partie privative et d'une partie commune ; qu'il doit comporter des parties privatives et on ne saurait être copropriétaire simplement de parties communes ; qu'en l'espèce, la SCI Le Clos Pauline fonde son action sur l'intérêt qu'elle aurait à agir en qualité de copropriétaire pour faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété ou faire cesser toute atteinte aux parties communes ; que c'est toutefois à bon droit que M. F... conteste la qualité de copropriétaire de la SCI Le Clos Pauline ; qu'en effet, M. F... est propriétaire des lots n° 1 et n° 2, tandis que la SCI est restée propriétaire du lot n° 3 ; qu'or le lot n° 3 ne comporte pas de parties privatives, ainsi qu'il découle de la définition des parties privatives donnée en page 9 du règlement de copropriété du 1er septembre 2000 ; ainsi, il est mentionné que : « les parties privatives d'un lot sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. » ; que suit une énumération de ces locaux : sols parquets, carrelages, cloisons intérieures, plafonds, corniches, enduits, revêtements intérieurs, menuiseries, barres d'appui, garde-corps, balustrades, terrasses, abat-jours, jalousies, appareils sanitaires, compteurs divisionnaires, installations électriques de chaque appartement, sonneries et installations téléphoniques, installations de chauffage, vitrages, châssis, peintures des choses privées, papiers, tentures et décors et in fine, « tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux » ; qu'au regard de cette définition des parties privatives, le lot 3 ne peut en comporter car il ne comprend par essence aucuns locaux puisqu'il s'agit, aux termes du règlement de copropriété avec état descriptif de division (p. 5) d'une parcelle de terre inculte « grevée d'une servitude non aedificandi » ; que le lot n° 3 n'a donc que des parties communes, en l'occurrence 758/1 000èmes indivis des parties communes et du sol ; que la SCI Le Clos Pauline détient dès lors un lot qui ne comporte que des parties communes, en sorte qu'elle n'a pas la qualité de copropriétaire ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE la SCI Le Clos Pauline fonde son action sur l'intérêt qu'elle aurait à agir en qualité de copropriétaire pour faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété ; que M. F... soutient que la SCI Le Clos Pauline n'est pas copropriétaire en ce que sa parcelle est nécessairement une partie commune dont elle a la jouissance privative ; que l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble ou tout groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que, bien que non formellement déclaré d'ordre public par l'article 43 de la même loi, ce texte a un caractère impératif, ce dont il résulte que les parties ne peuvent valablement décider par convention de soumettre au statut de la copropriété un ou des immeubles qui ne remplissent pas les critères légaux ; que, par ailleurs, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que, dans le cas présent, l'état descriptif de division du 1er septembre 2000 (pièce 10 de la demanderesse) stipule : - lot n° 1 : le droit d'édifier conjointement avec le propriétaire du lot n° 2 sur cette parcelle, dans un immeuble à usage d'habitation, un logement d'une SHON de 125 m² maximum.... Et les 117/1 000èmes indivis des parties communes et du sol ; - lot n° 2 le droit d'édifier conjointement avec le propriétaire du lot n° 1 sur cette parcelle, dans un immeuble à usage d'habitation, un logement d'une SHON de 125 m² maximum.... Et les 117/1 000èmes indivis des parties communes et du sol. - lot n° 3 : une parcelle de terre inculte grevée d'une servitude non aedificandi d'une superficie. Et les 758/1 000èmes indivis des parties communes et du sol ; qu'il ne peut sérieusement être remis en cause que la SCI Le Clos Pauline est bien propriétaire de la parcelle de terre désignée lot n° 3 ; que, contrairement à ce que soutient M. F..., elle ne peut donc être qualifiée de partie commune ; que cela résulte des titres, des échanges entre les parties et du fait que cette parcelle est clôturée et que la SCI Le Clos Pauline a supporté seule ses frais d'entretien depuis les ventes et l'établissement de l'état descriptif de division ; que, pour autant, alors qu'elle n'est pas bâtie et qu'elle ne peut l'être en raison de l'existence d'une servitude non aedificandi, ce qui de fait l'exclut du statut de la copropriété, son propriétaire, la SCI Le Clos Pauline, ne partage avec M. F... strictement aucune partie commune puisque : - il n'existe pas de bâtiment ou de partie de bâtiment qui soit affectée à l'usage de la SCI Le Clos Pauline, M. F... étant propriétaire des deux lots bâtis ; - il n'existe pas de terrain affecté à l'usage ou à l'utilité de tous ; qu'il s'ensuit que, quelle que soit l'intention initiale des parties, la parcelle de terre de la SCI Le Clos Pauline ne peut constituer un lot de copropriété et qu'elle ne peut être soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de réclamer la production d'une quelconque attestation notariée, la SCI Le Clos Pauline qui n'a pas la qualité de copropriétaire ne justifie pas d'un intérêt pour agir pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété ; ALORS, 1°), QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, selon l'état descriptif de division constituant le titre I du règlement de copropriété du 1er septembre 2000, le lot n° 3 était constitué, d'une part, d'une parcelle de terre inculte grevée d'une servitude non aedificandi et, d'autre part, de 758/1000èmes des parties communes et du sol ; qu'il se déduit nécessairement de cette définition du lot n° 3 que la parcelle de terre a un caractère privatif ; qu'en considérant néanmoins, pour lui dénier la qualité de copropriétaire et, partant, tout intérêt à agir pour faire respecter le règlement de copropriété, que le lot n° 3 appartenant à la SCI Le Clos Pauline ne comportait que des parties communes, en l'occurrence 758/1 000èmes indivis des parties communes et du sol, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété du 1er septembre 2000 en violation du principe faisant obligation au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; ALORS, 2°), QUE, même s'il ne répond pas à la définition figurant à l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, un ensemble immobilier peut être soumis conventionnellement au régime de la copropriété ; qu'en considérant, pour lui dénier la qualité de copropriétaire et, partant, tout intérêt à agir pour faire respecter le règlement de copropriété, que le lot n° 3 appartenant à la SCI Le Clos Pauline n'était pas bâti et ne pouvait pas l'être, cependant que l'ensemble immobilier avait fait l'objet d'une soumission conventionnelle au régime de la copropriété par l'effet du règlement de copropriété du 1er septembre 2000, la cour d'appel a violé les articles 1134, devenu 1103, du code civil et 1er de la loi du 10 juillet 1965. Moyen produit par de Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. F..., demandeur au pourvoi incident Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté M. F... de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts, AUX MOTIFS QU'à l'appui de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros de dommages-intérêts, N... F... justifie avoir souscrit un prêt relais en vue de l'achat d'une nouvelle résidence venant à son terme en avril 2017, selon un courriel du crédit agricole Alpes Provence du 3 novembre 2016 ; qu'il produit également un courrier de l'agence immobilière cabinet Lazon du 17 octobre 2016 faisant état d'une offre d'achat présentée par un acquéreur le 12 septembre 2016 ; que ces éléments sont insuffisants à démontrer que N... F... se trouve dans l'impossibilité de vendre son bien à raison de la procédure diligentée par la SCI le clos Pauline et à caractériser le préjudice invoqué ; que la demande formée en cause d'appel sera rejetée ; ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'à l'appui de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts, M. F... a produit un courrier de l'agence immobilière cabinet Lazon du 17 octobre 2016 auquel était joint un courrier de M. X... du 12 septembre 2016, confirmant son offre d'achat ferme de la propriété sise chemin de la Blaque au prix de 1 535 000 euros à condition que « l'assignation dont vous m'avez parlé soit définitivement réglée », M. X... précisant qu'il ne pouvait s'engager sur l'achat d'une maison avec une telle procédure en cours ; qu'en déboutant M. F... de sa demande sans analyser, même de façon sommaire, du courrier de M. X... du 12 septembre 2016 de nature à démontrer le préjudice de M. F... lié à l'impossibilité de vendre son bien à raison de la procédure diligentée par la SCI Le Clos Pauline, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.