Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 24/02925

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/02925 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KG2N MINUTE n° : 2024/ 550 DATE : 16 Octobre 2024 PRÉSIDENT : M. Yoan HIBON GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT DEMANDEURS Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 8] représenté par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [Y] [J] épouse [C], demeurant [Adresse 8] représentée par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEUR Syndicat des copropriétaires [7], dont le siège social est sis [Adresse 8] représenté par Me Sébastien GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 18 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Serge DREVET Me Sébastien GUENOT 2 copies service des expertises 1 copie dossier délivrées le : Envoi par Comci à Me Serge DREVET Me Sébastien GUENOT FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Monsieur [W] [C] et madame [Y] [J], épouse [C] sont propriétaires de plusieurs lots d'un ensemble immobilier dénommé [7] sis à [Localité 6]. Suite à l'apparition de désordres, les époux [C] adressaient plusieurs déclarations de sinistre à l'assureur dommage ouvrage. L'expert mandaté par l'assureur dommage ouvrage a évalué le coût de reprise d'une partie des dommages à la somme de 33 155, 80 euros. La compagnie ELITE INSURANCE COMPAGNY, assureur dommage ouvrage n'a accepté de verser au syndicat des copropriétaires que la somme de 21 328,43 € au motif que la SARL [7], à l'origine du projet immobilier, n'avait pas adressé à l'assureur un dossier technique et juridique complet. Exposant que les travaux n'avaient toujours pas débuté et que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes, les époux [C] ont saisi le juge des référés aux fins de désignation d'un expert au contradictoire notamment du syndicat des copropriétaires. Suivant ordonnance de référé du 20 Février 2019, M. [T] [N] a été désigné es-qualité d'expert judicaire avec une mission habituelle en la matière. M. [T] [N] a déposé son rapport d'expertise judicaire le 30 octobre 2021 au terme duquel il confirmait l'existence de désordres trouvant leur origine et cause dans les parties communes. S'agissant des désordres d'humidité en pied des murs de leur appartement, l'expert affirmait en page 28 de son rapport que " …l'intégralité des parois verticales du rez-de-chaussée de l'appartement est gorgée d'humidité. S'agissant d'une partie habitable, ces nuisances rendent l'ouvrage impropre à sa destination ". Par la suite le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SARL [7], en charge de la construction de l'ensemble immobilier, la SMABTP, la société DEKRA INDUSTRIAL, et la compagnie d'assurance GAN, une assignation aux fins de les voir condamnés au paiement de diverses sommes. Au terme de son exploit introductif d'instance, le syndicat des copropriétaires précisait : " …le syndicat des copropriétaires a parfaitement qualité pour agir dans la mesure où les désordres déplorés dans les lots des époux [C] trouvent leur origine, comme l'expert judicaire le rappel, dans les parties communes de la copropriété. …en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres provenant des parties communes susceptibles d'affecter les lots privatifs des copropriétaires… ". Arguant de la reconnaissance par le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, les époux [C] lui ont fait délivrer le 9 mai 2023 une assignation à comparaître devant le juge des référés. Suivant ordonnance de référé en date du 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires [7] a été condamné : - À effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par l'expert judiciaire, Monsieur [T] [N] en page 29,33, 38, 42,49 et 54 dans son rapport d'expertise judiciaire du 30 octobre 2021 sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de six mois après signification de ladite ordonnance. - À payer aux époux [C] une somme de 4000 € à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation de leur préjudice - Au paiement d'une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Aux entiers dépens de l'instance. Un appel de cette ordonnance est actuellement toujours en cours. Le 17 novembre 2023 Monsieur et Madame [C] ont demandé au syndic de copropriété de bien vouloir soumettre lors de la prochaine assemblée générale extraordinaire l'ensemble de leurs demandes ainsi que les devis qu'ils ont fait établir. Une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 5 janvier 2024. Suivant procès-verbal qui s'en est suivi, les travaux listés par l'expert judiciaire en page 29 et 33 de son rapport d'expertise judiciaire ont été adoptés mais aucun de devis proposé par les époux [C] n'a été accepté. Exposant que l'expert [N] n'avait pas évalué le coût des travaux de remise en état des parties privatives leur appartenant et se fondant sur un procès-verbal de commissaire de justice en date du 27 février 2024 dont il ressort que leur appartement est totalement insalubre et inhabitable et sur un devis de remise en état des parties privatives et suivant exploit de commissaire de justice du 5 avril 2024, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, les époux [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de : Condamner le Syndicat des copropriétaires [7] à payer aux époux [C] la somme provisionnelle de 30.000 euros à valoir sur l'indemnisation de leurs préjudices. Désigner tel expert qu'il plaira à Monsieur le président de bien vouloir nommer avec la mission ci-dessus proposée Condamner le Syndicat des copropriétaires [7] à payer aux époux [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance. Dire que les requérants seront dispensés de participer aux coûts de la procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Réserver les dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de débouter les époux [C] de leurs demandes et de les condamner au paiement d'une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires oppose des contestations sérieuses à la demande de provision en précisant que l'expert [N] n'a fourni aucun élément particulier quant au coût des travaux de reprise de l'appartement de Monsieur et Madame [C]. Au regard de la faible superficie de l'appartement, la demande de provision des époux [C] apparaît manifestement excessive. Les époux [C] serait de particulière mauvaise foi puisqu'ils ont refusé la réalisation de travaux visant à réparer des défauts d'étanchéité qui affectaient le seuil de leur appartement, des travaux d'entretien et de réparation de la VMC de leur bâtiment. Le syndicat des copropriétaires a en outre entrepris des travaux mais s'est heurté à la faillite de l'assureur dommage ouvrage. Par conclusions notifiées par RPVA le 11 juillet 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens les époux [C] maintiennent leurs demandes. Ils précisent que les désordres au sein des parties privatives sont apparus bien avant la faillite de l'assureur dommages ouvrage. Ils rappellent que le rapport établi par l'expert [N] précise que les nuisances rendent l'ouvrage impropre à sa destination. L'expert judiciaire aurait implicitement acquiescé aux devis produits par les époux [C]. Le montant important du devis s'explique par les désordres constatés notamment au niveau du plafond et sur les murs, lesquels nécessitent une suppression de l'existant pour remplacer les matériaux gorgés d'eau. Si le syndicat des copropriétaires avait fait usage des fonds perçus en 2017, les dommages sur les parties privatives auraient pu être limités. Les époux [C] ne se sont jamais opposés aux travaux réalisés sur les parties communes. Par ailleurs, la nature et le coût des travaux de remise en état des parties privatives n'ayant pas été détaillés et chiffrés par M. [N], monsieur et Madame [C] sollicitent alors à bon droit la désignation d'un expert judiciaire. L'affaire, enrôlée sous le n° RG 24/02925, a été appelée à l'audience du 18 septembre 2024 et mise en délibéré au 16 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise L'article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l'organisation d'une mesure d'instruction légalement admissible s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. Pour l'application de ce texte, il doit être démontré l'existence d'un litige potentiel dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d'une prétention non manifestement vouée à l'échec. Il ressort des éléments produits par les demandeurs que les lots dont ils sont propriétaires supportent des désordres importants. En effet, en vertu du rapport d'expertise judiciaire établi par monsieur [N] le 30 octobre 2021, l'intégralité des parois verticales du rez-de-chaussée de l'appartement des époux [C] est gorgé d'humidité, rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Les époux [C] produisent en outre un procès-verbal de constat en date du 27 février 2024, mentionnant, dans l'appartement, " une forte odeur d'humidité ", de nombreuses traces d'humidité apparentes, y compris à proximité des prises électriques, des gonflements dans le bas des murs, aux niveaux des portes en bois. Le constat fait également état de l'eau stagnante et d'une fuite au niveau des places de stationnement ainsi que dans les locaux attenants, également propriété des époux [C]. Les parties reconnaissent en outre que le rapport rendu par [T] [N] ne chiffre pas le montant des travaux de reprise des lots des époux [C]. Il est pour autant nécessaire de valoriser lesdits travaux et ce d'autant plus qu'il apparaît établi que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l'ensemble immobilier. Le fait que le syndicat des copropriétaires conteste le montant prévu dans le devis de rénovation versé aux débats par les demandeurs confirme en outre la nécessité d'établir un chiffrage contradictoire. En l'état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour sa résolution, il échet donc de faire droit à la demande d'expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile. Sur la demande de provision L'article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : " le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ". Dans l'attente des opérations d'expertises judiciaire, en vue de déterminer les responsabilités encourues et la proportion des responsabilités, les demandeurs sollicitent le versement d'une provision de 30 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. Pour justifier d'une telle demande les époux [C] verse aux débats un devis de rénovation d'un montant global de 53 390,70 euros. Pour contester ledit devis, le syndicat des copropriétaires indique que le montant visé dans le devis serait manifestement disproportionné au regard notamment de la surface de l'appartement. Le syndicat des copropriétaires n'apporte en revanche aucun élément au tribunal permettant de justifier d'une valorisation moindre des travaux à entreprendre. Sur ce point, il convient de rappeler que l'expert [N] a estimé que l'appartement des demandeurs étaient impropre à a destination et ce alors que le rapport a été rendu au cours de l'année 2021. Le procès-verbal de constat produit en outre par les époux [C] fait état de désordres particulièrement important, rendant vraisemblable la nécessité de procéder à de lourds travaux. Par ailleurs, l'éventuelle opposition manifestée par les époux [C] à la réalisation de certains travaux dans les parties communes est sans incidence sur la nécessité de procéder aux réparations dans les parties privatives affectés par les désordres. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité et il apparaît établir que l'essentiel des désordres constatés dans les parties privatives trouveraient leur origine dans les parties communes. L'octroi d'une provision apparaît dès lors justifiée. S'agissant de son montant il apparaît équitable, au regard du devis produit et de la provision d'ores et déjà accordée par ordonnance du 6 septembre 20233, de la fixer à la somme de 20 000 euros. Sur les autres demandes Les demandeurs, compte tenu de la nature de l'instance et du fait qu'il ont intérêt à la mesure d'expertise, conservera leur charge des dépens de la présente instance. Il n'est pas possible de réserver les dépens dans l'attente d'une instance au fond dont le principe n'est pas certain. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des époux [C] la charge des frais irrépétibles engager pour la défense de leurs intérêts légitimes s'agissant de la demande de provision. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme de 1000 euros au titre de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort : ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder : [G] [K] [Adresse 4] Tél : [XXXXXXXX02] - Fax : [XXXXXXXX03] Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 5] Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant : - se rendre sur les lieux, sis [Adresse 8], lot n°4, 15, 20, 25 et 26, - examiner et décrire les dits bien immobiliers litigieux, - vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d'instance et relatés dans le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 27 février 2024 établi par Maître [E] [P], - si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause, - préciser la nature des désordres en indiquant notamment s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage en cause ou l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropre à leur destination ; dire si les éléments d'équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert, - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités, - identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l'expert et annexés à son rapport ; dans l'hypothèse où les parties n'ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise, - donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par les époux [C], en précisant la durée des travaux de reprise, - en cas d'urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés, - faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité, DISONS que l'expert fera connaître sans délai s'il accepte la mission, DISONS qu'à la fin de ses opérations, l'expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations, DISONS qu'il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif, DISONS que l'expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises, DISONS toutefois que, dans l'hypothèse où l'expert aurait recueilli l'adhésion formelle des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, DISONS que les époux [C] verseront au régisseur d'avances et de recettes du tribunal une provision de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l'Etat, DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque, DISONS que, lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire, DISONS que l'expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance, DISONS qu'en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d'office ou à la demande de la partie la plus diligente, DISONS que les opérations d'expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan, CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [7] à payer aux époux [C] une somme provisionnelle globale de 20 000 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice, CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [7] à payer aux époux [C] une somme globale de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, LAISSONS les dépens à la charge des époux [C], REJETONS le surplus des demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRESIDENT