Texte intégral
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 22 octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10415 F
Pourvoi n° Y 19-21.602
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
M. Q... P... , domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-21.602 contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à l'établissement public l'Institut de France, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de M. P... , de Me Occhipinti, avocat de l'établissement public l'Institut de France, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Q... P... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. P... et le condamne à payer à l'établissement public l'Institut de France la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. P...
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR dit le loyer fixé dans le bail liant les parties manifestement sous-évalué, D'AVOIR fixé le nouveau loyer mensuel du logement situé [...] dont M. Q... P... est locataire à la somme de 3.218,60 € à compter du 1er octobre 2008, avant l'application des dispositions du décret n° 2009-1042 du 27 août 2009 qui limite le montant de la hausse du loyer, d'AVOIR fixé à la somme de 2.499,86 € hors charges, le loyer effectif mensuel à compter de cette même date, et d'AVOIR dit que la hausse du loyer s'appliquera par sixième hors indexation et d'avoir débouté l'exposant de ses demandes plus amples ou contraires ;
AUX MOTIFS QUE l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15,1 un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la Commission de conciliation. À défaut d'accord constaté par la Commission, le juge est saisi avant le terme du contrat » ; Attendu que selon les dispositions de l'article 19 de la même loi : « Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'État définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois il est de six dans les communes.' faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de location pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. » ; Attendu que s'il appartient au juge de préciser en quoi les références prises en considération respectent les dispositions de l'article 19, les obligations résultant des alinéas 2 et 3 de l'article 19, s'imposent au seul bailleur, et non au juge (Cass Civ 3ème 8 juin 1995 ; 30 octobre 1991, 18 décembre 1991 ; 15 avril 1992 ; 21 décembre 1993; 21 juin 1995) ; Attendu que selon les dispositions de l'article 2 du décret du 27 août 2009, le montant du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement ; Attendu en l'espèce que les conclusions de l'expert judiciaire sur la sous-évaluation du loyer alléguée sont les suivantes : - sur les principales caractéristiques du logement et de l'immeuble où il se trouve : - l'appartement est situé au 4ème étage dans l'immeuble du [...] , dans un quartier prestigieux : le quartier [...], entre la Place [...], et l'avenue [...], à proximité de la porte [...], des transports (métro, bus, rer) des commerces et de toutes les commodités, - sa situation peut ainsi être qualifiée de très bonne, - l'immeuble est de bon standing, son ravalement est récent et en bon état; la couverture est étanche. son gros oeuvre est bon ; l'immeuble est en pierres de taille en façade rue et en briques de parement pour le reste, - les parties communes sont en bon état d'entretien mais ne sont pas spacieuses, - l'immeuble possède plusieurs équipements collectifs (digicode, interphone, ascenseur dans l'escalier principal, chauffage collectif, escalier de service (large et agréable) ); - l'appartement est situé dans le bâtiment « cour » , il est composé notamment de cinq pièces principales (3 chambres, salon et séjour), - il possède un confort satisfaisant, sauf toutefois à relever notamment que : - la distribution des pièces n'est pas fonctionnelle, - les deux-pièces de réception et l'une des chambres sont exposées au Nord et ne sont pas ensoleillées, - la grande chambre exposée à l'est est sombre, - les fenêtres sont à simple vitrage, d'où une isolation thermique médiocre, - l'installation électrique est ancienne et non conforme aux normes de sécurité, - il n'y a pas de ventilation haute dans la cuisine, - la fenêtre de l'entrée ne possède pas de trous d'évacuation des eaux de ruissellement, - les peintures sont anciennes, vétustes et non entretenues - la seconde salle de bain ne possède ni fenêtre ni ventilation et ses équipements sont anciens et de qualité médiocre, - le parquet de la salle de bains et celui du fond du couloir sont affaissés ; - Les locataires disposent également de deux chambres de service au sixième et dernier étage ( de respectivement 3,80 m² et de 8,60 m²) ; - la superficie du logement est de 157 m² avec une hauteur sous plafond de 3 mètres ; - ces éléments font classer l'appartement dans la catégorie des ' grands appartements anciens, avec confort, et de qualité moyenne, situé dans le quartier [...]' ; - deux listes de références locatives concernant cette catégorie de logements permettent de calculer la valeur locative du logement concerné : - une liste de 25 références établie par l'Olap, - et l'état locatif de l'immeuble pour les grands appartements de 150 m² environ et notamment les appartements du bâtiment « cour » situés au deuxième troisième et cinquième étages ; - parmi les 25 références de l'Olap, sont retenues les 7 références qui correspondent à des locaux dont la surface varie entre 133 et 175 m² ( au regard de la surface de 157 m² l'appartement concerné), situés entre le rez-de-chaussée et le 4ème étage, les locataires en place étant arrivés entre mai 1995 et septembre 2007, - la moyenne des loyers au m² correspondant à ces 7 références s'établit à 18,60 euros le mètre carré, - s'agissant des références de l'état locatif de l'immeuble sont retenues les 5 qui correspondent à de grands appartements (type F4 et F5) et loués à usage d'habitation ( les grands appartements de type F6 de plus de 185 m² ( tels les locations de M F... et de M. R...) étant à exclure ) ; il s'agit de locaux situés entre le 1er et le 6ème étage, et dont les locataires en place sont arrivés entre avril 2004 et mars 2007 ; - pour 2 des références de l'immeuble ainsi retenues, un abattement de 10 % est pratiqué sur le loyer au m² pour tenir compte de la réalisation de travaux de rénovation, - la moyenne des loyers afférents aux cinq références de l'immeuble s'établit à 17,36 euros le m², - il s'ensuit une moyenne générale de 18,6 euros le m² + 17,36 euros le m²: 2 = 17, 98 m²; Attendu que pour s'opposer aux demandes du bailleur et aux conclusions de l'expert judiciaire, M Q... P... expose que : - rapproché du loyer actuel le loyer de 3588 euros demandé par le bailleur (22,85 euros le m² ) est disproportionné au regard de l'emplacement géographique de l'immeuble et des caractéristiques de l'appartement, - les six références fournies par l'Institut de France dans le cadre de son offre de renouvellement du bail ne sont pas pertinentes car : - soit (pour quatre d'entre elles, situées dans des parties privilégiées du 17e arrondissement, à proximité de l'avenue [...]) elles sont, comme le relève le rapport de M M..., géographiquement éloignées du quartier de la [...] qui constitue une zone immobilière homogène, - soit parce que (pour les deux autres) les appartements concernés, entièrement rénovés et mis aux normes, ont des caractéristiques très différentes du logement concerné ; - l'expert judiciaire et M M..., expert mandaté par M Q... P... ont relevé à cet égard les nombreux défauts que présente ce logement, tenant en particulier à l'absence d'ensoleillement des pièces de réception et de l'une des chambres, à l'ensoleillement réduit de la grande chambre, à une insuffisance du système de chauffage, au fait que la distribution des pièces n'est pas fonctionnelle, à la mauvaise isolation/ ventilation de certaines pièces, à l'ancienneté de l'installation électrique, ainsi qu'à la vétusté des locaux ; - s'agissant des références retenues par l'expert judiciaire : 6 des 7 références de l'Olap ne sont pas pertinentes car : - elles sont trop éloignées du voisinage de l'immeuble et situées dans des parties privilégiées du 17e arrondissement, alors que l'appartement concerné se trouve dans un secteur de standing moyen qui subit une forte fréquentation liée à la présence de nombreux restaurants, et dans lequel les conditions de stationnement sont difficiles; - les cinq références locatives situées dans l'immeuble ne sont pas pertinentes car : - elles ne correspondent pas, par leurs caractéristiques, leur standing, par la qualité et le niveau de leurs équipements, au logement loué à M Q... P... , - pour trois d'entre elles il s'agit de locations de moins de trois ans d'ancienneté, - ces cinq références correspondent à des logements situés dans le bâtiment de standing du [...], avec balcon donnant sur la rue, ce qui n'est pas le cas du logement de M Q... P... ; Qu'il fait valoir essentiellement que : - ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise de M. M... les références locatives de l'Olap utilisées par l'expert judiciaire ne se situent pas dans le voisinage de l'immeuble où se trouve l'appartement concerné, - alors qu'en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, l'existence d'une sous-évaluation manifeste doit s'apprécier au regard des références fournies par le bailleur, le premier juge a retenu les références que propose l'expert judiciaire sans dire pourquoi celles fournies par le bailleur ne sont pas pertinentes et pourquoi celle de l'expert le sont davantage, - la règle des deux tiers posée par l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été respectée par l'expert judiciaire dès lors que sur les 12 références qu'il retient plus de quatre sont des locations de moins de trois ans d'ancienneté ; Attendu sur le premier point, que l'expert judiciaire ( p 12 du rapport ) a situé à juste titre l'immeuble concerné dans le quartier [...], lequel constitue l'un des quatre quartiers administratifs du 17e arrondissement de Paris, et le 69e des 80 quartiers administratifs de Paris ; Qu'en considération de cet emplacement et après avoir déterminé des principales caractéristiques du logement concerné, il a sollicité de l'Olap des références de logements constituant de « Grands appartements anciens, avec confort, et de qualité moyenne situés dans le quartier [...] » ; Que le moyen n'est donc pas fondé ; Attendu sur le second point qu'aux termes de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut d'accord constaté par la Commission, le juge est saisi avant le terme du contrat » ; Attendu que de ces dispositions il résulte qu'à défaut d'accord constaté par la Commission le juge apprécie souverainement les loyers de références produits pour les loyers comparables et qu'il n'est pas tenu de se fonder sur les seules références annexées à la proposition du bailleur ( Civ 3ème 8 juin 1995 ; 13 juillet 1994 ) ; Que le moyen ne peut donc être retenu ; Attendu sur le troisième point que les obligations résultant de l'article 19 alinéa 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 s'imposent au bailleur et non au juge ( Civ 3ème 8 juin 1995, 30 octobre 1991, 18 décembre 1991) ; Que le moyen n'est pas fondé ; Que M Q... P... soutient, à titre subsidiaire, que selon les conclusions du rapport d'expertise de M M..., le loyer doit être fixé à partir du loyer des locations suivantes de l'immeuble : - appartement de M A..., - appartements de : M F..., Mme L..., M. R..., et M C..., qui sont des baux récents ( 2007/2008), logements qui n'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation de la part du bailleur, - appartements de M Y... et de M J... qui ont fait l'objet de rénovation mais sans donner lieu à une rénovation somptuaire ; Mais attendu qu'il a été retenu ci-dessus que, même s'ils ne concernent pas des logements de l'immeuble, les loyers de six des références de l'Olap retenues par l'expert judiciaire peuvent utilement servir de références pour l'application de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; Que concernant les sept références citées par M Q... P... l'expert judiciaire a écarté à juste titre : - les références correspondant aux locations de M F... et M R..., s'agissant de grands appartements type F6 de plus de 185 m², - la référence au logement de M A..., au motif que le loyer de cette location ( à savoir 10,88 euros le m² ) est anormalement bas et n'est pas représentatif de la moyenne des loyers pratiqués dans l'immeuble ; - la référence au logement de Mme L..., s'agissant d'un appartement situé au rez-de-chaussée, alors que l'appartement de M Q... P... est situé au quatrième étage ; Que les références correspondant aux logements de M Y... et de M J... ont été retenues par l'expert judiciaire ; Attendu que bailleur demande que le loyer mensuel soit fixé à la somme de 3588 euros, soit 22,85 euros le m² ; Qu'au soutien de son appel incident il fait valoir essentiellement que : - les loyers pratiqués dans l'immeuble du bailleur-propriétaire de tous les appartements de l'immeuble ne constituent pas des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage car ils portent sur des logements qui vont, eux-mêmes, faire l'objet d'une procédure de réévaluation, - ces références ne sont donc pas pertinentes ; - par ailleurs parmi les 7 références de l'Olap retenues par l'expert judiciaire, se trouve un logement en rez-de-chaussée ( référence de la rue [...]) ; - or cette référence n'est pas pertinente dans la mesure où, l'appartement de M Q... P... se trouve au quatrième étage et où la situation en rez-de-chaussée est un facteur de dépréciation de l'appartement et donc de minoration du loyer, - s'agissant des références de locations de l'immeuble l'expert judiciaire aurait dû retenir la location de Mme L... dont le loyer est manifestement sous-évalué ; - l'Institut de France fournit trois nouvelles références locatives : il s'agit de nouveaux contrats de location conclus en 2017 et 2018 pour des logements situés dans l'immeuble, - s'agissant des défauts de l'appartement notés par l'expert, le défaut d'entretien des locaux est imputable au locataire, - en outre celui-ci a réalisé sans autorisation des travaux dans l'ancien cabinet de toilette ; - la surface des deux chambres de service doit être prise en considération dans le calcul de la valeur locative ; Attendu sur le premier point que les dispositions de l'article 19 de du 6 juillet 1989 n'interdisent pas de prendre en considération les loyers pratiqués dans l'immeuble appartenant au bailleur dès lors que les loyers servant de référence sont représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; Attendu sur les deuxième et troisième points que l'expert judiciaire propose (p 14 du rapport) de retenir les références de l'immeuble correspondant à des appartements en étage; qu'il a ainsi demandé au bailleur de produire un état locatif de l'immeuble pour des logements situés en étage ; Attendu que l'appartement M Q... P... étant situé au quatrième étage, les logements situés au rez-de-chaussée ne peuvent être regardés comme des logements comparables ; Qu'il s'ensuit que sur les 5 références de L'Olap, l'une d'entre elles retenue par l'expert ( référence n° 4 ) ne peut servir d'élément de comparaison, s'agissant d'un logement situé en rez-de-chaussée ; Que pour le même motif ( s'agissant des références de l'immeuble ) l'appartement de Mme L... ne peut servir d'élément de comparaison ; Attendu sur le quatrième point ( portant sur la production de nouvelles références locatives), que s'agissant de locations nouvelles, postérieures à octobre 2008, date de prise d'effet du renouvellement du bail de M Q... P... , les loyers concernés ne peuvent servir de référence car il ne peuvent être représentatifs de loyers habituellement constatés, en octobre 2008, dans le voisinage pour des logements comparables; Attendu sur le cinquième point que l'expert judiciaire fait essentiellement état de conséquences de la vétusté, laquelle relève des obligations du bailleur ; Attendu toutefois que les défauts constatés dans la pièce que, sans autorisation, le locataire a transformé en salle de bains, ne peuvent pas être pris en considération dans l'évaluation du loyer, ces désordres étant imputables au locataire ; Attendu sur le dernier point que l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 vise les loyers concernant des logements comparables ; Que l'expert a réuni des références locatives afférentes à des logements comparables ; qu'il a ainsi pris en considération, pour son étude comparative, tant la superficie de ces logements que celle de 157 m² correspondant au logement lui-même de M et Mme P... ; Que la surface des deux chambres de service situées au 6ème étage de l'immeuble sera cependant prise en considération dans le calcul de la valeur locative ; Attendu que les constatations de l'expert judiciaire relatives à la situation de l'immeuble, aux caractéristiques de celui-ci et du logement, ci-dessus rappelées, lui ont permis de classer l'appartement concerné dans la catégorie des grands appartements anciens avec confort et de qualité moyenne et situés dans le quartier [...] ; Qu'à l'exclusion de la référence n° 4 (concernant le logement situé rue [...]), les références Olap retenues par l'expert judiciaire concernent des logements comparables à celui de M Q... P... , en ce que, correspondant à la définition susvisée, ils sont situés en étage et dans le quartier [...], avec des surfaces comprises entre 133 m² et 175 m² et ont été loués à des locataires arrivés entre mai 1995 et septembre 2007 ; Que ces références aboutissent à une moyenne de 18, 78 euros le m² ; Qu'à l'exclusion de la référence du logement de M G... d'une superficie de 210 m² et donc excessive, au regard de celle du logement concerné, les références de l'immeuble retenues par l'expert judiciaire concernent des logements comparables à celui de M Q... P... , en ce qu'entrant dans la catégorie susvisée définie par cet expert, ils se trouvent dans le quartier [...], ont des surfaces comprises entre 129 et 182 m², sont situés en étage et ont été loués entre avril 2004 et mars 2007 ; Que ces références aboutissent à une moyenne de 17,41 euros le m² ; Attendu que des développements qui précèdent il résulte qu'à l'exclusion des références portant sur l'appartement de M G... et sur l'appartement de la rue [...] étant écartées ) les références retenues par l'expert judiciaire répondent à la définition de « logements comparables » de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 . Qu'il convient de les retenir ; Qu'elles font ressortir que le loyer du logement concerné est manifestement sous-évalué ; Attendu que compte tenu de l'ensemble des éléments ci-dessus, et spécialement, des 10 références de l'expert judiciaire susvisées, retenues pour des logements comparables, des données propres tant à l'appartement qu' à l'immeuble et à l'emplacement de celui-ci, telles que décrites par l'expert judiciaire, de la valeur locative attachée aux deux chambres de service situées au 6ème étage de l'immeuble, la cour dispose des données d'appréciation suffisantes pour retenir le prix de 19 euros le m² ; Que le nouveau loyer s'établit en conséquence à 19 euros X ( 157 m² + 12, 40 m² ( correspondant aux deux chambres de service ) = 169, 40 m² ) = 3 218, 60 euros ; qu'après application de la limitation prévue par l'article 2 du décret du 27 août 2009, le loyer effectif est de : 3 218, 60 euros - 1 781,12 euros ( ancien loyer ) = 1437,48 euros, 1437,48 euros : 2 = 718, 74 euros ( montant calculé au titre de la limitation réglementaire ) 1781,12 euros, + 718, 74 euros = 2 499, 86 euros, étant précisé que l'augmentation devra être étalée sur 6 mois hors indexation » (arrêt, pages 4 à 11) ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE les parties sont liées par un bail du 17 mai 2002 à effet du 1 er juillet 2002 pour un loyer trimestriel de 4573,47 euros actualisé à 5343.36 euros (1781.12 euros par mois, soit 11.34 €/m2) ; par acte du 12 décembre 2007 portant sur un appartement situé au 4ème étage d'un bâtiment cour de l'immeuble sis [...] ; l'offre de renouvellement de bail avec proposition d'un nouveau loyer faite le 12 décembre 2007 qui comporte le montant du nouveau loyer, 3.588 euros, la reproduction de l' article 17 -c de la loi du 6 juillet 1989 et les références utilisées pour sa détermination, non contestée en la forme, est régulière. Le principe de la continuité du bail s'accompagne de celui de la fixité du loyer, sauf indexation. L'admission d'une réévaluation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail suppose au préalable le constat de la sous-évaluation manifeste du loyer pratiqué. Le bailleur a indiqué que le nouveau loyer devait être fixé à la somme de 3.588 euros à compter du 1eroctobre 2008 sur la base de 22.85 €/m2. L'Institut de France a saisi la commission départementale de conciliation le 7 avril 2008. La commission départementale de conciliation a rendu son avis le 14 mai 2008. Le collège des bailleurs a estimé que compte tenu de la situation géographique de l'immeuble et des références produites par le bailleur à l'appui de sa demande sa proposition était justifiée. Le collège des locataires a pour sa part estimé qu'il existait un litige sur la superficie du logement-occupé par Monsieur et Madame P... . Il a considéré qu'un loyer en principal de 18 € le m2 avant application du décret en vigueur pourrait être appliqué à la location. Une expertise a été réalisée par Monsieur H... T..., expert judiciaire, le 11 septembre 2009. L'appartement est composé de cinq pièces principales (trois chambres, un salon et un séjour), d'une entrée (9,40 m2), d'une cuisine (12,40 m2), d'une salle de bains (5,60 m2), d'un ancien cabinet de toilette transformé en 2ème salle de bains (4,20 m2), de WC (1,80 m2) et dégagements. La surface de l'appartement est de 157 m2, Les locataires disposent également d'une pièce de service de 3,80 m2, d'une 2eme pièce de service de 8,60 m2 avec lavabo et d'une cave de 10 m2 environ. L'expert note que l'appartement possède un confort satisfaisant. Il fait toutefois valoir que la distribution n'est pas fonctionnelle (cuisine éloignée, long couloir), que les deux pièces de réception (salon et séjour) et l'une des chambres sont exposées au nord et ne sont pas ensoleillées, que la grande chambre exposée à l'est est sombre, que seules les cinq pièces principales sont équipées de radiateurs, que les fenêtres sont à vitrage simple (isolation thermique médiocre), que l'installation électrique est ancienne et non conforme aux normes de sécurité, que la seconde salle de bains ne possède ni fenêtre, ni ventilation et ses équipements sont anciens et de qualité médiocre, que le sol de la salle de bains n' est pas étanche et vétuste (parquet affaissé), que le parquet du fond du couloir est affaisse vers la cuisine, qu'il n'y a pas de ventilation haute dans la cuisine, que la fenêtre de l'entrée ne possède pas de trous d'évacuation des eaux de ruissellement, que les peinturés sont anciennes, vétustes et non entretenues. L'expert relève que la situation de l'immeuble est très bonne, entre la [...] : L'immeuble a été édifié dans les années 1890, il est de type haussmannien. Le gros oeuvre est bon. la façade présente un bon aspect avec présence de balcons aux étages nobles. Le ravalement est récent et en bon état. Les parties communes sont en bon état d'entretien mais ne sont pas spacieuses. L'entretien des parties communes est assuré par une gardienne. L'immeuble possède un digicode. un interphone, un ascenseur, le chauffage collectif, un tapis d'escalier, un escalier de service. Le standing de l'immeuble est qualifié de bon. L'expert a retenu une moyenne générale de 17,98 euros le m2 en prenant en considération la moyenne de 7 références de l'OLAP correspondant à des appartements de surface entre 133 et 175 m2 anciens avec confort et de qualité moyenne situé dans le quartier [...], soit 18,60 euros le m2, et 5 références comparables de l'immeuble, soit 17.36 euros le m2. Il a estimé le loyer à la somme de 2.822,86 euros, soit une différence de 1.041.87 euros avec l'ancien loyer. L'Institut de France a contesté les conclusions de l'expertise en faisant valoir que la référence aux autres loyers de l'immeuble n'était pas pertinente, l'ensemble des loyers devant faire l'objet d'une revalorisation et que certaines des références OLPA retenues par l'expert étaient contestables, l'une des références concernant un appartement en rez-de-chaussée. Concernant les défauts relevés par l'expert, il a souligné le fait que l'usure des revêtements résultait d'un défaut d'entretien du locataire, que celui-ci avait réalisé les travaux dans l'ancien cabinet de toilette sans autorisation et qu'il ne pouvait se plaindre de la mauvaise qualité-des matériaux qu'il avait lui-même installés. Enfin il a considéré que la surface des deux chambres de service, de 3,80 m2 et 8,60 m2 devait être prise en considération dans la superficie de l'appartement. Monsieur Q... P... a également contesté les conclusions d'expertise en exposant que l'expert avait retenu comme référence l'appartement de Monsieur Y... pour un loyer de 26,83 le m2 alors qu'il s'agissait d'un appartement de deux pièces non comparables. Les références OLAP retenues ne se situaient par ailleurs pas dans le même quartier que l'appartement litigieux. Le locataire a retenu pour sa part cinq références d'appartements situés dans le même immeuble pour une moyenne de 15,02 euros. Il a souligné qu'il convenait de prendre en considération les défauts relevés par l'expert dans son rapport, que la surface des chambres de service ne pouvait être prise en considération et qu'il avait pris possession de l'appartement en 2000 en mauvais état. 11 convient de retenir une surface de l'appartement de 157 m2 conformément à l'évaluation faite par l'expert, les surfaces des chambres de service ne pouvant être prises en considération. La jouissance par le locataire de deux chambres de service sera en revanche prise en compte comme élément accroissant la valeur locative de l'appartement. Le loyer actuellement pratiqué, d'un montant mensuel de 1.781,12 euros par mois, soit compte tenu de la surface, 11,34 euros le m2, est inférieur à la moyenne basse des références soumises par le locataire lui-même est donc manifestement sous-évalué. Les références OLAP retenues par l'expert concernent des appartements se situant dans le même quartier que l'appartement litigieux, avec des surfaces entre 133 et 175 m2, situés entre le rez-de-chaussée et le 4eme étage, les locataires étant arrivés entre 1995 et 2007. Le loyer au m2 le plus faible est de 17 euros le m2 correspondant à un appartement situé [...] , au 4eme étage, de 143 m2 avec un locataire entré dans les lieux en juin 2005. le loyer au 5e plus élevé étant de 22,50 euros correspondant à un appartement situé [...] , au 3eme étage, de 141 m2, les locataires étant arrivés en octobre 2005. Il est à noter que Monsieur et Madame P... occupent l'appartement depuis 2002. Les références de l'immeuble retenues concernent des appartements avec une surface entre 129 et 210 m2; situé entre le 1er et le 6eme étage loués entre 2004 et 2007, Les prix du loyer au m2 s'élèvent entre 15,36 euros et 19,43 euros. Deux des appartements ont été rénovés. L'appartement se situe en étage élevé au 4ème étage dans un immeuble de bon standing et au calme compte tenu du recul de la cour. Les défauts constatés par l'expert concernant la piètre qualité des matériaux et la pièce transformée par le locataire sans autorisation en salle de bains ne peuvent être pris en considération dans l'évaluation du loyer en ce qu'ils sont imputables au locataire. La situation de l'appartement est également très satisfaisante, dans un quartier prestigieux. L'appartement et l'immeuble présentent des prestations de qualité (parquet, cheminées, chambres de service, gardienne, interphone, digicode, ...). Cependant, les pièces principales donnent sur cour et bénéficient d'un ensoleillement réduit du fait notamment de leur exposition. L'état de l'appartement est satisfaisant mais vétuste, Monsieur Q... P... ayant pris la suite de son père qui louait depuis 1966. Le bailleur n'a donc pas procédé depuis au rafraîchissement de l'appartement, l'électricité est ancienne et non conforme aux normes de sécurité, les fenêtres sont de simples vitrages, il n'y a pas d'aération haute dans la cuisine, le parquet est par endroits affaissé. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, des références produites, de leurs spécificités au regard du local en cause, de l'ancienneté du bail, de la surface et de l'emplacement de l'appartement, il convient de retenir un prix de 17,70 euros du mètre carré avant application du décret n° 2009-1042 du 27 août 2009 qui prévoit que la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement. Le nouveau loyer est donc à compter du 1 er octobre 2008 de 2.778,90 euros et, après application de la limitation réglementaire, le loyer effectif de 2.280,01 euros, l'augmentation étant étalée sur 6 ans hors indexation. L'exécution provisoire de la décision étant de droit en vertu de l'article 17 -c alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, il n'y a pas lieu de la prononcer » (jugement, pages 7 à 10) ;
1°) ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, déterminés par les prétentions respectives des parties ; Qu'en l'espèce, il résulte tant des conclusions des parties que des mentions de l'arrêt attaqué que ni le preneur ni le bailleur n'ont entendu se fonder sur les résultats de l'expertise judiciaire pour déterminer l'existence d'une sous-évaluation manifeste du loyer, au sens de l'article 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Que pour estimer que le loyer du logement concerné était manifestement sous-évalué, la cour d'appel, écartant les références invoquées par le bailleur et celles invoquées par le preneur, s'est exclusivement fondée sur celles mentionnées par l'expert judiciaire, ayant retenu un prix moyen de 17,41 € le m² ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS D'AUTRE PART QUE les parties ayant la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions, il n'appartient pas au juge de pallier la défaillance d'une partie dans l'administration de la preuve ; Qu'en application de l'article 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer en cours, laquelle est une condition préalable à toute proposition de réévaluation du loyer, incombe exclusivement au bailleur ; Qu'en l'espèce, pour estimer que le loyer du logement concerné était manifestement sous-évalué, la cour d'appel s'est exclusivement fondée sur les références retenues par l'expert judiciaire ; Qu'en statuant ainsi, tout en écartant les références invoquées par le bailleur, lequel n'entendait pas se prévaloir des références retenues par l'expert judiciaire, la cour d'appel qui a pallié la carence du bailleur dans l'administration de la preuve lui incombant, a violé l'article 6 du code de procédure civile, ensemble l'article 146 du même code et l'article 1353 du code civil ;
3°)ALORS DE TROISIEME PART QU'il résulte de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que pour déterminer si, au sens de l'article 17 c) de la même loi, le loyer du logement concerné est manifestement sous-évalué, il convient de prendre comme références des loyers représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés « dans le voisinage » de celui du logement concerné ;Qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que pour contester la pertinence des références retenues par le bailleur, d'une part, et par l'expert judiciaire, d'autre part, l'exposant a soutenu que celles-ci ne se situaient pas dans le voisinage de l'immeuble où se trouve l'immeuble concerné (arrêt, page 7) ; Qu'en relevant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'expert avait pu à bon droit retenir, et prendre pour éléments de référence de son étude, les loyers pratiqués dans le « quartier administratif » où se situe l'appartement litigieux, la cour d'appel qui s'est retranchée derrière une notion qui n'est pas légalement reconnue, a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés ;
4°) ALORS DE QUATRIÈME PART QU'il résulte de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que pour déterminer si, au sens de l'article 17 c) de la même loi, le loyer du logement concerné est manifestement sous-évalué, il convient de prendre comme références des loyers représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés « dans le voisinage » de celui du logement concerné ; Qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que pour contester la pertinence des références retenues par le bailleur, d'une part, et par l'expert judiciaire, d'autre part, l'exposant a soutenu que celles-ci ne se situaient pas dans le voisinage de l'immeuble où se trouve l'immeuble concerné (arrêt, page 7) ; Qu'en relevant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'expert avait pu à bon droit examiner les loyers pratiqués dans le « quartier administratif » où se situe l'appartement litigieux, sans rechercher si ces références se situaient dans le voisinage de cet appartement, la cour d'appel, qui s'est déterminée par une motivation inopérante, a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés ;
5°) ALORS DE CINQUIÈME PART QUE pour statuer sur une demande de réévaluation du loyer sur le fondement des articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit vérifier que les références produites au débat, et susceptibles de démontrer l'existence d'une sous-évaluation manifeste du loyer, concernent pour au moins deux tiers d'entre elles des locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataires depuis trois ans ; Qu'en l'espèce, pour rejeter l'argumentation du preneur, qui faisait valoir que la règle des deux tiers susvisée n'avait pas été respectée par l'expert judiciaire, dès lors que sur les 12 références qu'il retient, plus de quatre concernent des locations de moins de trois ans d'ancienneté, la cour d'appel a retenu que les obligations résultant de l'article 19 al. 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 s'imposent au bailleur et non au juge ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'en se fondant exclusivement, pour trancher le litige, sur les références fournies par l'expert, elle devait vérifier si les références litigieuses retenues par l'homme de l'art se rapportaient pour deux tiers au moins à des locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataires depuis trois ans, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;
6°) ALORS DE SIXIÈME PART QUE pour fixer la valeur locative de l'appartement litigieux à la somme de 19 € le m², après avoir estimé que les références des logements comparables aboutissaient à une moyenne de 17,41 € le m², la cour d'appel s'est bornée à relever que cette valeur se déduit des références retenues par l'expert judiciaire pour des logements comparables et des données propres tant à l'appartement qu'à l'immeuble et à l'emplacement de celui-ci, telles que décrites par l'expert judiciaire ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel du preneur, faisant valoir que, comme l'expert M... et l'expert judiciaire T... l'ont énoncé, l'appartement était affecté de plusieurs défauts et éléments de nature à réduire sa valeur locative, notamment la distribution des pièces qui n'est pas fonctionnelle, l'exposition au nord de plusieurs pièces, le manque d'isolation des fenêtres, l'absence de ventilation de la salle de bains, l'affaissement du parquet du fond du couloir, l'absence, dans le fenêtre de l'entrée, de trous d'évacuation des eaux de ruissellement, la non-conformité de l'installation électrique, le caractère énergivore du logement du fait de son défaut d'isolation, enfin le fait que M. P... a repris l'appartement en très mauvais état en 2000 (conclusions d'appel de l'exposant, pages 14 à 16), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS DE SEPTIEME PART QU'en estimant que le montant du loyer du logement occupé par M. P... doit être calculé sur la base d'une surface totale de 169,40 m², incluant la surface des deux chambres de service (3,80 m² et 8,60 m²), soit 12,40 m², tout en relevant que le bailleur demandait à ce que le loyer mensuel soit fixé à la somme de 3 588 €, soit 22,85 € le m² (arrêt, page 8), ce dont il résulte que l'intéressé ne demandait pas à inclure la surface des chambres de service dans le calcul du montant du loyer, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations et méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
8°) ALORS ENFIN QUE si la superficie d'un local qui ne répond ni aux exigences de l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dès lors que sa surface est inférieure à 9 m², ni à celles de l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, s'agissant de combles non aménagés et constituant une dépendance d'un logement, peut, le cas échéant, être prise en considération pour déterminer la valeur locative globale dudit logement, elle ne peut en revanche constituer une surface habitable ni, partant, être prise en compte pour évaluer le montant du loyer ; Qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué qu'en plus du logement d'une superficie de 157 m² qu'il occupe au quatrième étage de l'immeuble, le locataire dispose, dans les combles, au sixième étage du même immeuble, de deux chambres de service ayant pour la première une superficie de 3,80 m², et pour la seconde une superficie de 8,60 m², équipée d'un lavabo (arrêt p 6); Qu'en estimant, en cet état, que le montant du nouveau loyer devait être déterminé en tenant compte de la valeur locative de ces deux chambres de service pour d'une part fixer la valeur locative de l'appartement à la somme de 19 € le m², soit une somme supérieure à celle retenue par l'expert judiciaire, d'autre part considérer que la surface à retenir pour fixer le prix du loyer était celle de 169,40 m², incluant la superficie des deux chambres de service, la cour d'appel a violé, par fausse application, les textes susvisés, ensemble les articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige.
Le greffier de chambre
