Texte intégral
Du 13 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00596 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDIG
[I] [W], [M] [E]
C/
[L] [K]
- Expéditions délivrées à Mme [W],
à Me LAMPE
- FE délivrée aux demandeurs
Le 13/09/2024
Avocats : Me Thierry LAMPE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEURS :
Madame [I] [W]
née le 28 Août 1975 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Présente
Monsieur [M] [E]
né le 16 Février 1967 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Absent
DEFENDEUR :
Monsieur [L] [K]
né le 23 Juin 1980 à [Localité 8]
[Adresse 5],
[Adresse 5]
Représenté par Me Thierry LAMPE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Juillet 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 8 janvier 2021, à effet du même jour, Madame [O] [Y] a donné à bail à Monsieur [L] [K] un logement [Adresse 10] à [Localité 7].
Aux termes d’un acte authentique du 24 octobre 2023, contenant partage de l’indivision faisant suite au décès de Madame [O] [G] née [Y], ledit logement a été attribué à Madame [I] [E] épouse [W] et Monsieur [M] [E], chacun pour moitié indivise.
Par acte de Commissaire de justice du 12 décembre 2023, Madame [I] [W] et Monsieur [M] [E], venant tous deux aux droits de Madame [O] [Y], ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3671,10 euros au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de décembre 2023 et un rappel de charges de l’exercice 2022, et d’avoir à justifier d’une assurance locative.
L’arriéré locatif n’ayant pas été régularisé, les consorts [W]-[E] ont fait assigner, par acte introductif d'instance en date du 2 avril 2024, Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 mai 2024 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives et défaut d’assurance des lieux loués, obtenir son expulsion de corps et de biens et celle de tous occupants de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, autoriser les bailleurs à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur ainsi que sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5122,59 euros impayée arrêtée au 20 mars 2024, des indemnités d'occupation égales au montant du dernier loyer et charges, jusqu'à la totale libération des lieux, de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juillet 2024 pour permettre à Monsieur [K] d’obtenir l’Aide Juridictionnelle.
Lors de l'audience du 12 juillet 2024, Madame [I] [W] comparait en personne et expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 6288,12 euros hors dépens à la date du 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale.
Elle s’oppose à tout délai de paiement et indique que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.
Monsieur [M] [E] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.
En défense, Monsieur [K], représenté par son conseil expose avoir pris acte de l’intérêt à agir des demandeurs, ces derniers ayant justifié de leur qualité de propriétaires indivis du logement objet du litige. Il produit une attestation d’assurance multirisques occupant du 23 mai 2024 couvrant le logement objet du litige. Il explique avoir réglé deux termes visés dans le commandement (juillet et octobre 2023) et sollicite par conséquent le rejet de la demande de résiliation du bail. Monsieur [K] sollicite à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire sans proposer toutefois un échéancier.
Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des bailleurs.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 3 avril 2024, plus de six semaines avant l’audience.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la CCAPEX en date du 13 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire
une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Le locataire a justifié à l’audience la souscription d’une assurance multirisques couvrant le logement objet du litige, de sorte que la demande de résiliation sur le fondement de défaut d’assurance, au visa de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, n’a plus d’objet.
Les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 3671,10 euros au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de décembre 2023, au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 12 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Le défendeur produit deux justificatifs de virements de 460 euros des 19 juillet et 18 octobre 2023. Cependant, ces montants ont été imputés sur une période antérieure, ce dont il n’est pas débattu.
Les demandeurs justifient de la TEOM 2023 et de la régularisation des charges au titre de l’année 2022 (74 euros et 694,12 euros), ces deux montants figurant dans le montant du solde, objet du commandement.
En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 janvier 2024.
Monsieur [K] expose qu’il ne dispose d’aucunes ressources, qu’il a le projet de reprendre une activité professionnelle dès que sa situation administrative le permettra. Il est constant que la situation de Monsieur [K] ne lui permet pas d’être susceptible de reprendre le paiement du loyer courant.
Dès lors, Monsieur [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 24 janvier 2024, ce qui constitue pour Madame [I] [W] et Monsieur [M] [E] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, les bailleurs soutiennent que le solde dû au 1er juillet 2024 s’élève à la somme de 6288,12 euros. Il n’est toutefois produit aucun décompte ni historique des sommes dues depuis l’assignation du 2 avril 2024, les demandeurs procédant par voie d’affirmation. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il sera retenu le solde dû au 2 avril 2024, soit la somme de 5122,59 euros, terme de mars 2024 inclus.
Le locataire, qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, sera donc condamné au paiement de la somme de 5122,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Monsieur [K] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur, partie perdante.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il n’est justifié d’aucun frais, la demande au titre des frais irrépétibles sera en conséquence rejetée.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
REJETONS la demande d’irrégularité du commandement du 12 décembre 2023,
CONSTATONS que Madame [I] [W] et Monsieur [M] [E] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges par commandement de payer en date du 12 décembre 2023,
CONDAMNONS Monsieur [L] [K] à quitter les lieux loués, logement [Adresse 10] à [Localité 7],
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,
CONDAMNONS Monsieur [L] [K] à régler à Madame [I] [W] et Monsieur [M] [E], la somme de 5122,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er avril 2024 jusqu'à libération effective des lieux,
REJETONS le surplus des demandes,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [L] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
