Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ANGERS EXPROPRIATION Décision du 30 Septembre 2024 - n°minute : 40/2024 N° du dossier : N° RG 24/00004 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HTTS Commune de Chemillé-en-Anjou C/ [B] [TJ] [LR] [NH] veuve [V], héritiers présumés connus et inconnus de la succession non réglée de monsieur [I] [JW] [J] [V] né le 11 janvier 1948 à VARENNES-SUR-LOIRE (Maine-et-Loire) et décédé le 02 septembre 2015 à TRÉLAZÉ (Maine-et-Loire) : M.[O] [V], [Y] [V], [GF] [V], [BJ] [V], [N] [V], [P] [V] JUGEMENT EN FIXATION D'INDEMNITÉS ENTRE : commune de Chemillé-en-Anjou Hôtel de ville - 5, rue de l'Arzillé - BP 39 - 49120 CHEMILLÉ-EN-ANJOU représentée par monsieur [BU] [E], domicilié pour ses fonctions au siège de la commune, agissant en sa qualité d'adjoint à l'urbanisme et au foncier de ladite commune et spécialement habilité à l'effet des présentes aux termes d'une délibération du conseil municipal de la commune de Chemillé-en-Anjou en date du 26 janvier 2023, AUTORITÉ EXPROPRIANTE, représentée par Maître Aurélie BLIN membre de la SELARL LEX PUBLICA, avocate au Barreau d'ANGERS, ET : [B] [TJ] [LR] [NH] veuve [V] née le 12 juillet 1949 à ANGERS (Maine-et-Loire) 6, impasse des Mésanges - 85420 DAMVIX et les héritiers présumés connus et inconnus de la succession non réglée de monsieur [I] [JW] [J] [V] né le 11 janvier 1948 à VARENNES-SUR-LOIRE (Maine-et-Loire) et décédé le 02 septembre 2015 à TRÉLAZÉ (Maine-et-Loire), à savoir : [O] [D] [DK] [V] né le 06 mars 1970 à à ANGERS (Maine-et-Loire) 45, rue de Valongo - 49800 TRÉLAZÉ [Y] [S] [UC] [V] née le 25 janvier 1972 à à ANGERS (Maine-et-Loire) 19, rue des vallerots - Saint-Mathurin-sur-Loire - 49800 LOIRE-AUTHION [GF] [LM] [U] [V] née le 26 décembre 1972 à ANGERS (Maine-et-Loire) 3, rue des Fresnes - Fontaine-Guérin - 49250 LES BOIS D'ANJOU [BJ] [A] [GK] [V] né le 11 janvier 1976 à ANGERS (Maine-et-Loire) 6, rue des Fontaines - Les Rosiers-sur-Loire - 49350 GENNES-VAL-DE-LOIRE [N] [ND] [JI] [V] née le 11 janvier 1979 à ANGERS (Maine-et-Loire) 3 La Boule - 85480 THORIGNY [P] [M] [L] [V] née le 06 décembre 1980 à ANGERS (Maine-et-Loire) 2 bis, rue de la Tour - SAINT-RÉMY-LA-VARENNE - 49250 BRISSAC LOIRE AUBANCE PROPRIÉTAIRES EXPROPRIÉS, ni présents et ni représentés, EN PRÉSENCE DE : - monsieur le commissaire du Gouvernement domicilié en cette qualité, direction départementale des finances publiques de Maine-et-Loire - pôle d'évaluation domaniale - 1 rue Talot - B.P. 84112 - 49041 ANGERS CEDEX 01, représenté par monsieur [R] [EK], inspecteur des finances publiques, désigné par le directeur départemental des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire de gouvernement, - monsieur [X] [GB], maire de la commune de Chemillé-en-Anjou (Maine-et-Loire), et monsieur [VA] [BC], chargé de mission habitat à la commune de Chemillé-en-Anjou, - monsieur Benoit GIRAUD, président du tribunal judiciaire d'Angers, - mesdames [TF] [RO], juriste, et [T] [ZY], auditrice de justice, Après avoir entendu à l'audience du 26 septembre 2024 tenue publiquement à la mairie de Valanjou, commune déléguée de la nouvelle commune de Chemillé-en-Anjou (Maine-et-Loire), immédiatement après le transport sur les lieux, l'avocate de l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge : Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente au tribunal judiciaire d’Angers désignée en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de Maine-et-Loire pour une durée de trois ans, par ordonnance du 12 décembre 2022 du premier président de la cour d’appel d’Angers, Greffier : Sylvie KIMPPIENNE, greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 26 septembre 2024, À l’issue de celle-ci, la Présidente a faire savoir aux parties que le jugement serait rendu le 30 septembre 2024, JUGEMENT : - rendu à cette date par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Mme Geneviève LE CALLENNEC, juge de l’expropriation, et Mme Sylvie KIMPPIENNE, greffière. EXPOSÉ DU LITIGE Mme [B] [NH] veuve de M. [I] [V], M. [O] [V], Mme [Y] [V], Mme [GF] [V], M. [BJ] [V], Mme [N] [V], Mme [P] [V], ainsi que les héritiers présumés, connus et inconnus de la succession non réglée de M. [I] [V], né le 11 janvier 1948 à Varennes-sur-Loire (Maine-et-Loire), et décédé le 2 septembre 2015 à Trélazé (Maine-et-Loire), ci-après dénommés les consorts [V], sont propriétaires d’un immeuble situé 7, place Saint-Pierre à Chemillé-en-Anjou, commune déléguée de Valanjou (Maine-et-Loire), cadastré section AB n°79 d’une superficie de 196 m². L’immeuble se dégradant et menaçant ruine, la commune de Chemillé-en-Anjou a obtenu, par ordonnance de référé du tribunal administratif de Nantes du 20 février 2020, la désignation de M. [C] aux fins d’expertise, lequel a déposé un rapport daté du 27 février 2020. Par arrêté du 28 février 2022, le maire de la commune de Chemillé-en-Anjou a mis en demeure les propriétaires de l’immeuble d’assurer sa sécurisation et son confortement en procédant aux travaux de réparation nécessaires ou à défaut, aux travaux de démolition dans un délai de 6 mois, en interdisant définitivement l’habitation ou l’utilisation du bien. En l’absence de travaux, par délibération du 26 janvier 2023, le conseil municipal de la commune de Chemillé-en-Anjou a décidé de solliciter une procédure d’expropriation. Par arrêté du 8 mars 2023, le préfet de Maine-et-Loire a déclaré d’utilité publique l’expropriation par la commune de Chemillé-en-Anjou de l’immeuble en vue de procéder à sa démolition et prévenir d’un dommage imminent, en déclarant cessible immédiatement et en totalité l’immeuble au bénéfice de la commune et en fixant à un euro le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires conformément à l’avis des domaines en date du 6 janvier 2023. Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge de l’expropriation a transféré la propriété du bien à la commune de Chemillé-en-Anjou. Par courriers du 29 avril 2024, avec accusés de réception signés par chacun des consorts [V] au mois de mai 2024 et affichage suivant certificat d’affichage de la commune du 20 juin 2024, la commune de Chemillé-en-Anjou a notifié son offre d’indemnisation pour la somme d’un euro. En l’absence d’acceptation de l’offre, par courrier du 8 juillet 2024, enregistré au greffe le 12 juillet 2024, la commune de Chemillé-en-Anjou a saisi le juge de l’expropriation pour demander la fixation des indemnités d’expropriation en annexant un mémoire à sa requête. Par ordonnance du 26 juillet 2024, le juge expropriation a fixé la date du transport et l’audience qui s’ensuit le 26 septembre 2024 à 14 heures. L’ordonnance a été notifiée par la commune à chacun des consorts [V] par lettres recommandées en date du 7 août 2024 dont les accusés de réception ont été signés les 8, 9 et 21 août 2024. Ces derniers n’ont pas constitué avocat. Aux termes de son mémoire du 5 juillet 2024, la commune de Chemillé-en-Anjou demande au juge l’expropriation de fixer les indemnités dues aux expropriés à la somme de un euro. Dans ses écritures parvenues au greffe le 16 septembre 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation du prix de la propriété des consorts [V] à la somme de un euro. MOTIFS DE LA DECISION Sur la date de référence : La commune n’a pas présenté d’observation sur la date de référence. Le commissaire du gouvernement précise que la date de référence à retenir est celle du 29 avril 2024, date à laquelle est devenue exécutoire la dernière révision du PLU de Chemillé applicable à la parcelle expropriée. *** Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme. Aux termes de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, le bien est situé dans une zone soumise au droit de préemption. La dernière révision du PLU devenue exécutoire applicable à la parcelle expropriée est en date du 29 février 2024. La date de référence sera en conséquence fixée au 29 février 2024. C’est à la date de référence que l’on se place pour examiner la nature du bien et son usage effectif. A cette date, la parcelle est située en zone UAb du PLU de Chemillé. Sur la qualification de terrains à bâtir : La commune de Chemillé ainsi que le commissaire du gouvernement précisent que le bien peut être qualifié de terrain à bâtir dans le cadre d’une récupération foncière. *** Aux termes de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : - situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols (POS), un plan local d’urbanisme (PLU), un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ; - effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation. En l’espèce, l’immeuble est situé en zone UAb du PLU. La zone UA est une zone urbanisée à vocation mixte (habitat, équipement, activités), correspondant aux parties anciennes des espaces urbanisés du territoire caractérisée par une forme urbaine spécifique et une qualité architecturale à préserver. Le secteur UAb identifie les bourgs hors agglomération de Chemillé afin d’y fixer une hauteur maximale plus faible des constructions. De plus, tous les réseaux sont à proximité immédiate. Il s’ensuit que le bien peut être qualifié de terrain à bâtir. Sur la fixation des indemnités : La commune de Chemillé précise que le bien est situé dans le périmètre de protection des monuments historiques et que l’architecte des bâtiments de France, consulté au sujet de l’immeuble, a émis le souhait que la façade historique du bâtiment soit conservée. Elle produit deux termes de comparaison de terrains à bâtir situés sur la commune déléguée de Valanjou, cédés par la société Alter Public dans le cadre de l’aménagement de la ZAC “les Courtilliers” : - TC1 : acte notarié de vente du 31 janvier 2023 par la société Alter Public à Mme [F] et M. [Z] d’une parcelle de terrain à bâtir d’une surface de 469 m², classée en zone Ubb, cadastrée section D n°1555, au prix de 58 € le m² ; - TC2 : acte notarié de vente du 21 octobre 2022 par la société Alter Public à M. [K] et Mme [H] d’une parcelle de terrain à bâtir située à Valanjou, cadastrée section D n°1550, 1569 et 1570, classée en zone Ubb, d’une superficie de 431 m², au prix de 56 € le m². En retenant le prix TTC des ventes, la commune en conclut que la valeur du terrain nu peut-être estimé sur la base de 69 € le m² à 13 524 €. Elle explique que la démolition des constructions nécessite au préalable une mise en sécurité du bien estimé par le bureau d’études STBAT dans son diagnostic de structure du 10 mai 2021 à la somme de 126 550 € HT, soit 151 860 € TTC et que le coût de la démolition est évalué à la somme de 64 275,80 € HT ainsi qu’il résulte du rapport de la société AD Ingé du 20 septembre 2022. Elle en conclut que les indemnités proposées sont d’un montant total d’un euro. Le commissaire du gouvernement retient les termes de comparaison produits par la commune sauf à considérer que la valeur du terrain nu s’exprime en hors-taxes et non en toutes taxes comprises. Il produit 3 termes de comparaison : - TC1 : acte de vente du 24 février 2022 par la société Alter Public à Mme [W] d’une parcelle de terrain à bâtir située dans la ZAC des Courtilliers, cadastrée section D n°1551, 1570 et 1580, d’une surface de 356 m², au prix de 56,66 € le m² ; - TC2 : acte de vente du 1er février 2022 par la société Alter Cités à M. [G] et Mme [VT] d’un terrain à bâtir situé 6, rue des Pépinières à Bellevigne-en-Layon, cadastrée section AB n°330 d’une superficie de 734 m² au prix de 48,67 € le m² ; - TC3 : acte de vente du 24 février 2023 par la société Alter Cités à Mme [XN] d’une parcelle de terrain bâtir située le Clos des Cailleteries à Bellevigne-en-Layon, cadastrée section AH n°169, d’une surface de 413 m² au prix de 68,17 € le m². Il déduit de la valeur du terrain nu les frais de mise en sécurité et de démolition pour les sommes HT sus-mentionnées par la commune pour retenir une valeur de 1 € au titre des indemnités d’expropriation. *** Aux termes de l’article L.511-1 du code de l’expropriation, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L.511-2 à L.511-9, au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l'article L.300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation : 1° Des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L.511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser ; 2° A titre exceptionnel, des immeubles qui ne sont eux-mêmes ni insalubres, ni impropres à l'habitation ou à l'utilisation, lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d'immeubles insalubres ou d'immeubles menaçant ruine, ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l'habitat insalubre, alors même qu'y seraient également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine. L’article L.511-5 du code de l’expropriation prévoit que pour les immeubles mentionnés à l'article L.511-1, l'indemnité d'expropriation est fixée et calculée conformément aux dispositions des articles L.242-1 à L.242-7 et du livre III sous réserve des dispositions de l'article L.511-6. L’article L.511-6 du code de l’expropriation précise que pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation ou à l'utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L.511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril. Par ailleurs, l’article L.151-19 du code de l’urbanisme ayant trait au PLU (plan local d’urbanisme) précise que le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L.421-4 pour les coupes et abattages d'arbres. En l’espèce, le bien est interdit d’habitation. Il est précisé dans les écritures de la commune qu’il n’est plus occupé depuis l’année 2011. Le bien est une maison ancienne, dans un état de délabrement tel que que la toiture et les niveaux inférieurs se sont effondrés et que des travaux de confortement provisoires ont été effectués par la commune. Le rapport d’expertise judiciaire de M. [C] en date du 27 février 2020 et les photos qui y sont insérées illustrent cet état. Le rapport confirme le risque de péril imminent de l’immeuble pour les tiers qui n’est plus ni hors d’eau ni hors d’air. Toute habitation y a été interdite par l’arrêté municipal de mise en sécurité du 28 février 2022. Le transport sur les lieux a montré que la maison est située dans le périmètre de protection des monuments historiques puisque non loin du château de Valanjou. L’architecte des bâtiments de France a souhaité que la façade historique de la maison soit conservée. Le bien est en conséquence soumis aux dispositions précitées de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme. La dangerosité de l’immeuble et le péril imminent d’effondrement total ont nécessité la réalisation par la commune de Chemillé des travaux de confortement provisoires. Le transport sur les lieux a ainsi montré la réalisation de travaux de sécurisation provisoires sur la façade et le pignon qui seront conservés avec étaiement des fenêtres (photo 1 annexée au procès-verbal de transport). Le jardin situé à l’arrière de la maison a été nettoyé, la végétation retirée ainsi que les deux véhicules anciens hors d’usage enlevés (photo 2). Il subsiste la façade avant de la maison et un mur pignon, une palissade ayant été mise en place autour de l’immeuble. De plus, le mur pignon de la maison voisine a été bâché. Il convient en conséquence d’appliquer les dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation pour fixer l’indemnité d’expropriation. Il y a ainsi lieu de déterminer la valeur du terrain nu puis de déduire le coût de la déconstruction du bâti pour arrêter ensuite le montant des indemnités. Sur la valeur du terrain nu : Ce sont les seuls montants hors taxes des transactions qui doivent être pris en compte. Il y a lieu de privilégier les termes de comparaison situés dans la même commune que le bien objet de la procédure. Il sera en conséquence retenu les deux termes de comparaison cités par la commune de Chemillé ainsi que le premier terme de comparaison produit par le commissaire du gouvernement, les termes de comparaison n°2 et 3 du commissaire du gouvernement situés respectivement à Champs-sur-Layon et Thouarcé n’étant pas pris en compte. Il ressort des termes de comparaison suivants : - TC1 : acte notarié de vente du 31 janvier 2023 par la société Alter Public à Mme [F] et M. [Z] d’une parcelle de terrain à bâtir d’une surface de 469 m², classée en zone Ubb, cadastrée section D n°1555, au prix de 58 € ; - TC2 : acte notarié de vente du 21 octobre 2022 par la société Alter Public à M. [K] et Mme [H] d’une parcelle de terrain à bâtir située à Valanjou, cadastrée section D n°1550, 1569 et 1570, classée en zone Ubb, d’une superficie de 431 m², au prix de 56 € HT ; - TC1 : acte de vente du 24 février 2022 par la société Alter Public à Mme [W] d’une parcelle de terrain à bâtir située dans la ZAC des Courtilliers, cadastrée section D n°1551, 1570 et 1580, d’une surface de 356 m², au prix de 56 € le m². La valeur du terrain nu sera en conséquence fixée sur la base de 57 € le m², soit 11.172 € pour le terrain d’une superficie de 196 m². Sur le coût des travaux de mise en sécurité et de démolition : La commune de Chemillé a entrepris des travaux de sécurisation provisoires dans l’attente des travaux définitifs de sécurisation des lieux et de démolition, la façade de la maison et le pignon étant conservés. La commune de Chemillé verse aux débats un diagnostic structure de l’immeuble établi par la société STBAT le 10 mai 2021 dont il ressort qu’il est nécessaire de procéder à des travaux de sécurisation pour un montant total de 126 550 € HT comprenant les travaux préparatoires, l’étaiement des ouvertures avec un étrésillonnement en bois, la mise en œuvre de massifs en béton, d’une structure métallique ainsi que la dépose de l’étaiement provisoire. Il est également produit une étude réalisée par la société AD Ingé en date du 20 septembre 2022 portant sur des travaux de démolition permettant la conservation de la façade et du pignon nord pour un montant de 64 275,80 € HT comprenant l’installation du chantier, la démolition à l’aide d’une pelle en surpression, des sciages et désolidarisation ainsi que des finitions, la reprise du mur mitoyen et le cas échéant, des frais en cas de présence d’amiante dans les déchets. Il découle de ces éléments que les travaux de mise en sécurité et de démolition de l’immeuble sont largement supérieurs à la valeur du terrain nu. En conséquence, l’indemnité totale devant revenir aux consorts [V] sera fixée à la somme de un euro. Sur les dépens : Les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la commune de Chemillé-en-Anjou. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, FIXE à la charge de la commune de Chemillé-en-Anjou, l’indemnisation de Mme [B] [NH] veuve de M. [I] [V], M. [O] [V], Mme [Y] [V], Mme [GF] [V], M. [BJ] [V], Mme [N] [V], Mme [P] [V], ainsi que les héritiers présumés, connus et inconnus de la succession non réglée de M. [I] [V], né le 11 janvier 1948 à Varennes sur Loire et décédé le 2 septembre 2015 à Trélazé , à la somme d’un euro ; Laisse les dépens à la charge de la commune de Chemillé-en-Anjou. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le trente septembre deux mil vingt quatre, la minute étant signée par Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente, juge de l’expropriation, et Sylvie KIMPPIENNE, greffière. La greffière, Le juge de l’expropriation,