Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06144 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ5Q
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2021 -Tribunal de proximité de CHARENTON LE PONT - RG n° 1121000267
APPELANTS
Monsieur [I] [B]
né le 27 mai 1978 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Madame [V] [F] épouse [B]
née le 2 octobre 1979 à [Localité 13]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentés et assistés par Me Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0740
INTIMES
Monsieur [A] [N]
né le 15 janvier 1959 à [Localité 8] (19)
et
Madame [R] [U] épouse [N]
née le 16 juillet 1961 à [Localité 7] (92)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 189 substituée à l'audience par Me Béatrice COHEN-LARCHEVEQUE, même cabinet, même toque
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
En vertu d'un acte sous seing privé en date du 16 janvier 2015, M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] ont conclu un contrat de location relatif à un local à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 9], et appartenant à M. [A] [N].
Un état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire le 14 décembre 2015.
Par acte d'huissier de justice du 24 septembre 2019, M. [A] [N] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.408,25 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16 septembre 2019.
Par acte d'huissier en date du 15 juillet 2020, M. [A] [N] Mme [R] [U] épouse [N] ont fait délivrer à M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] un congé aux fins de reprise pour habiter à effet au 15 février 2021.
Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élevait à la somme de 2.679,75 euros par mois.
Les époux ont quitté le logement le 20 août 2020 et un état des lieux de sortie a été effectué par constat de Maître [G] [H] le 25 août 2020 en présence de M. et Mme [N] et de M. [I] [B].
Par jugement du 29 septembre 2019, le tribunal d'instance de Charenton-le-Pont a notamment :
condamné solidairement M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à verser à M. [A] [N] la somme de 6.555,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 07 juillet 2020 ;
constaté la résiliation à compter du 24 novembre 2019 du bail convenu entre les parties;
ordonné l'expulsion de M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B], faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
condamné solidairement M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à verser à M. [A] [N] une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 2 679,75 euros se substituant aux loyers et charges, à compter du 25 novembre 2019 jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
Par acte d'huissier en date du 10 mai 2021, M. [A] [N] a fait assigner M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-Le-Pont et a demandé au juge, au visa des articles 7c et 22 de la loi du 6 juillet 1989, de :
condamner solidairement M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à lui payer la somme totale de 6.271 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021 jusqu'à la date effective de paiement,
dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
condamner in solidum M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner in solidum M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] en tous les dépens.
À l'audience du 9 novembre 2021,M. [A] [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et sollicité le débouté des demandes adverses.
M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B], représentés par leur conseil, ont formé les demandes suivantes :
déclarer les demandes de M. et Mme [B] recevables et bien fondées,
débouter purement et simplement Mme et M. [N] de l'ensemble de leurs prétentions,
déclarer que Mme et M. [B] n'ont commis aucun dégradation et que le bien donné à bail par Mme et M. [N] était insalubre dès l'origine,
À titre reconventionnel,
déclarer que le congé délivré par Mme et M. [N] est frauduleux au regard des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au rapport locatif,
En conséquence ;
condamner M. [N] à payer aux époux [B] une somme qui ne saurait être inférieure à 6.000 euros et ce au titre de l'amende pénale prévue par la loi,
condamner M. [N] à payer aux époux [B] la somme qui ne saurait être inférieure à 4.500 euros au titre de leurs préjudices matériel et moral,
condamner Mme et M. [N] au paiement des entiers dépens outre 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire entrepris du 14 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le- Pont a ainsi statué :
CONDAMNE solidairement M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à verser à M. [A] [N] la somme de 3.554,50 euros au titre des réparations locatives augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, date de la mise en demeure ;
DÉBOUTE M. [A] [N] de ses autres demandes ;
INVALIDE le congé pour reprise délivré à M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] par exploit du 15 juillet 2020 ;
DÉBOUTE M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] de leurs demandes,
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
CONDAMNE in solidum M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à verser à M. [A] [N] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 23 mars 2022 par M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 avril 2024 par lesquelles M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] demandent à la cour de :
'DECLARER les demandes de Mme et M. [B] recevables et les déclarer bien-fondés ;
DEBOUTER purement et simplement Mme et M. [N] de l'ensemble de leurs présentations ;
DECLARER que Mme et M. [B] n'ont commis aucunes dégradations et que le bien donné à bail par Mme et M. [N] était insalubre dès l'origine ;
À titre reconventionnel :
DECLARER que le congé délivré par Mme et M. [N] est frauduleux au regard des dispositions de l'article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs ;
DECLARER que les devis et factures de réparation des peintures et de l'enduit sont faux et ne correspondent pas aux réelles superficies louées ;
En conséquence :
CONDAMNER M. [N] à payer aux époux [B] une somme qui ne serait être inférieure à 6.000 euros et ce au titre de l'amende pénale prévue par la loi ;
CONDAMNER M. [N] à payer aux époux [B] la somme qui ne serait être inférieure à 5.500 euros au titre de leurs préjudices matériel et moral ;
CONDAMNER Mme [N] au paiement des entiers dépens outre 3.555,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 février 2024 aux termes desquelles M. [A] [N] et Mme [R] [U] épouse [N] demandent à la cour de :
'DEBOUTER M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
CONFIRMER le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Charenton le Pont en ce qu'il a :
- CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [V] [F] épouse [B] à verser à Monsieur [A] [N] la somme de 3554,50 euros au titre des réparations locatives augmentée des intérêts au taux légal du 23 février 2021, date de la mise en demeure;
- INVALIDE le congé pour reprise délivré à Monsieur [I] [B] et Madame [V] [F] épouse [B] par exploit du 15 juillet 2020;
- DEBOUTE Monsieur [I] [B] et Madame [V] [F] épouse [B] de leurs demandes;
- RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
- CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [V] [F] épouse [B] au paiement la somme de 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.
INFIRMER la décision déférée en ce qu'elle a débouté Monsieur [A] [N] de ses autres demandes.
En conséquence,
CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [V] [F] épouse [B] à verser à Monsieur [A] [N] la somme de 2216,50 euros au titre du remboursement des travaux de réfection du parquet, ainsi que la somme de 500,00 euros au titre du remplacement du système de fermeture de la poignée de la porte fenêtre gauche de la chambre principale.
Y ajoutant,
METTRE hors de cause Madame [R] [U] épouse [N].
CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [V] [F] épouse [B] à payer à Monsieur [A] [N] la somme supplémentaire de 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [V] [F] épouse [B] en tous les dépens de première instance et d'appel'.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la mise hors de cause de Mme [R] [U] épouse [N]
Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.
Aux termes de l'article 555 du code de procédure civile, ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
En l'espèce, M. et Mme [B] ont formé appel du jugement déféré à l'encontre de Mme [N] alors que celle-ci n'était pas partie en première instance et que seul M. [N] est propriétaire du logement qu'ils ont pris à bail, ainsi qu'il ressort de l'attestation notariée du 19 avril 2019 produite aux débats.
Il n'est pas démontré que l'évolution du litige nécessite l'intervention en appel de Mme [R] [U] épouse [N].
Il sera fait droit à sa demande de mise hors de cause.
Sur la demande en paiement au titre de la remise en état de l'appartement
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.
Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.
Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Un état des lieux est établi (..) lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (...)'.
Poursuivant l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a mis à leur charge les réparations locatives au titre de la réfection des peintures de l'appartement et au titre du remplacement des radiateurs, M. et Mme [B] maintiennent que les dégradations constatées résultent de divers dégâts des eaux que le bailleur n'a pas réparés, et contestent les justificatifs produits relatifs aux dépenses alléguées par le bailleur.
M. [A] [N] a, quant à lui, formé appel incident et maintient toutes ses demandes relatives à la remise en état des lieux en ce compris la réfection des parquets pour 2.216,50 euros et la réparation de la porte-fenêtre de la chambre pour 500 euros.
S'agissant de la demande au titre de la réfection des peintures de l'appartement, il est constant que lors de l'entrée dans les lieux, les locataires ont bénéficié de la franchise d'un mois de loyer pour réaliser eux-mêmes les peintures du logement pris à bail.
M. et Mme [B] produisent le devis et la facture de janvier 2015, de ces travaux de peinture concernant l'ensemble de l'appartement, pour une somme de 4.900,50 euros.
Le 27 mai 2018, un dégât des eaux en provenance de l'étage supérieur a endommagé les embellissements de l'appartement loué et en particulier le parquet du séjour, et les murs et plafonds de la cuisine, du couloir et de la chambre principale, ainsi qu'il résulte des constats amiables de dégât des eaux des 29 et 30 août 2018.
A la suite de ce dégât des eaux, M. [N] a perçu une indemnisation de 7.260 euros pour la réfection du parquet du séjour et de l'entrée, ainsi que le remplacement de deux éléments hauts non locatifs du mobilier de cuisine (courriel de son assureur du 22 février 2019 et courrier de la Matmut du 24 mai 2019).
Il ressort du rapport d'expertise définitif du 28 mars 2019 réalisé pour la société Suravenir Assurances, assureur de M. [B], que M. et Mme [B] ont quant à eux perçu de leur assurance, à la suite de ce dégât des eaux, un règlement de 6.092,62 euros pour la réalisation des peintures constatées endommagées par l'expert, à savoir celles des plafonds et murs des deux chambres, de l'entrée et de la salle de bain.
L'état des lieux de sortie contradictoire réalisé par huissier le 25 août 2020 démontre cependant que la réfection des peintures de l'appartement n'a pas été faite dès lors que la peinture de toutes les pièces y est décrite comme défraîchie, même fortement défraîchie et sale dans la cuisine, outre cloquée et présentant des traces jaunâtres dans le couloir d'entrée, cloquée et fissurée au plafond du placard dressing de la première chambre, et présentant des cloquages sur les murs dans la salle de douche ainsi que des cloquages épars au plafond de la salle de bain.
M. [N] produit plusieurs pièces qui démontrent qu'il a fait réaliser par la société Groupe Arc en Ciel, la réfection des peintures endommagées dans la cuisine, l'entrée, la chambre côté rue, la salle d'eau et la salle de bain pour une somme totale de 5.516,50 euros TTC, à savoir :
- le devis du 27 octobre 2020 et la facture correspondante n° 201013 du 7 novembre 2020
- le relevé de compte société générale du 10 octobre 2020 au 9 novembre 2020 laissant apparaître à la date du 28 octobre, un virement de 2.000 euros pour le Groupe Arc en Ciel
- l'attestation de M. [Y] [D] certifiant avoir reçu le règlement de 5.516,50 euros pour les travaux de peinture effectués fin 2020 selon la facture n° 201013 et précisant que la surface indiquée sur le devis et la facture correspond à la surface à peindre pour chaque pièce, soit les murs, les plafonds et les portes, qu'il ne s'agit pas de la surface au sol.
Aucun élément ne permet de considérer que les devis et factures de réparation des peintures et de l'enduit sont des faux, ainsi que le soutiennent les appelants, qui seront déboutés de leur demande de les voir déclarer faux et ne correspondant pas aux réelles superficies louées.
Dès lors, compte-tenu de l'état des lieux de sortie qui décrit la peinture de la cuisine comme sale et fortement défraîchie et de l'indemnisation perçue par l'assurance au titre de la rénovation des peintures endommagées par le dégât des eaux du 27 mai 2018, le premier juge a considéré à juste titre que M. [N] était bien fondé à solliciter le remboursement des travaux de peinture qu'il avait fait réaliser.
S'agissant de la réclamation relative aux radiateurs de l'appartement, il convient de préciser que ceux-ci sont décrits comme en bon état dans l'état des lieux d'entrée contradictoire du 14 décembre 2015.
Il résulte de l'état des lieux de sortie qu'étaient manquants sur deux radiateurs, dans le salon et dans la troisième chambre, les boutons de réglage de la température appelés 'robinets'.
M. [N] fait valoir que les radiateurs ont dû être remplacés et verse aux débats une facture Leroy Merlin d'un montant de 538 euros pour deux radiateurs pour une vente réalisée le 26 octobre 2020 et portant le numéro 644040 réglée par carte bancaire.
Il ne s'explique pas toutefois sur les éléments insérés en page 9 et 10 des conclusions d'appelants, correspondant à un courriel de la société Leroy-Merlin du 15 avril 2024, auquel sont annexés les duplicatas de ses tickets de caisse du 26 octobre 2020 relatifs à la vente n° 644040, dont l'un à 10h13 correspond à l'achat des radiateurs et l'autre à 10h22 correspond à l'annulation de cet achat.
Dans ces conditions, le remplacement des radiateurs allégué par M. [N] n'est pas démontré et il sera fait droit à la contestation de chef de M. et Mme [B].
S'agissant ensuite de la réfection des parquets du couloir et des deux chambres (la chambre principale et la deuxième chambre), M. [N] maintient sa demande au motif que l'huissier a constaté que le parquet était très endommagé.
Il produit la facture de la société Groupe Arc en Ciel du 19 septembre 2020 au titre de la rénovation du parquet de ces pièces (ponçage et vitrification).
L'état des lieux d'entrée décrit le sol du couloir et des chambres en bon état, avec toutefois des traces et usure dans les chambres 1 et 3.
L'état des lieux de sortie mentionne que :
- le parquet du couloir présente des traces de frottements, de rayures ainsi que des traces noirâtres
- le parquet de la première chambre présente des traces noirâtres, des traces de frottement et des rayures éparses
- le parquet de la deuxième et de la troisième chambre présente des traces de frottement, des rayures et des traces noirâtres.
Aucune photographie n'est toutefois annexée à ce constat d'huissier de sorte qu'il ne peut être déterminé si les traces et rayures décrites sont importantes et la cour relève que seule la deuxième chambre a nécessité une réfection de son parquet alors que les dégradations étaient décrites de la même façon s'agissant de la chambre 2 et 3.
De surcroît, comme l'a exactement énoncé le premier juge, l'usure du parquet n'est pas anormale compte-tenu de l'occupation de l'appartement pendant une durée de cinq ans par une famille de cinq personnes.
Ce poste sera écarté également en appel.
Enfin, s'agissant de la réparation de la porte-fenêtre, M. [N] n'apparaît pas davantage fondé devant la cour à solliciter le remboursement d'une facture qui lui incombe à savoir celle du système complet de fermeture et de la poignée de la porte-fenêtre gauche de la chambre côté rue et ce d'autant qu'il reconnaît lui même que cette poignée était défectueuse et qu'il ne prouve par aucun élément que l'utilisation par les locataires de cette porte-fenêtre a empêché une réparation à moindre coût.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le montant des réparations locatives doit être ramené en appel à la somme de 5.516,50 euros.
M. et Mme [B] doivent donc être condamnés solidairement à payer à M. [N] la somme de 3.016,50 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 2.500 euros versé lors de l'entrée dans les lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, date de la mise en demeure, infirmant le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation.
Sur la régularité du congé pour reprise du 15 juillet 2020
M. et Mme [Z] ont donné congé aux locataires par acte d'huissier de justice signifié le 15 juillet 2020, indiquant leur volonté de reprendre le logement pour eux-mêmes alors qu'ils sont domiciliés au [Adresse 3], et précisant : 'Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le fait que M. [N] souhaite être à proximité du siège de son entreprise situé à [Localité 11] et de leurs enfants domiciliés à [Localité 14] et [Localité 10]'.
M. et Mme [B] maintiennent devant la cour que ce congé est frauduleux au motif que M. et Mme [Z] n'ont pas occupé les lieux et les ont remis en location après leur départ.
M. [Z] répond que le motif de la reprise de son appartement, soit le rapprochement géographique du lieu d'exercice de son activité professionnelle s'est avéré sans objet postérieurement à la délivrance du congé du fait de la perte de son emploi, que si la reprise n'a pas été effective, cela résulte d'un motif légitime, indépendant de sa volonté.
Il ajoute qu'en tout état de cause, le premier juge a considéré à juste titre que le congé du 15 juillet 2020 n'était pas valable puisqu'il a été délivré aux locataires à une date où le bail était déjà résilié, dès lors que suivant jugement du 29 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton Le Pont a constaté la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2019.
Selon l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce (version en vigueur du 1er septembre 2019 au 1er août 2020, en application de l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019), lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Ce texte ajoute qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci.
La décision de reprendre le logement pour l'habiter ou le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi constitue en elle-même le motif suffisant et effectif du congé.
Le juge doit rechercher, lorsqu'une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude.
En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [N] et son épouse, bénéficiaires de la reprise, n'ont jamais occupé le logement litigieux, celui-ci ayant été au contraire proposé à la location suivant annonce extraite du site Leboncoin dès le 17 novembre 2020, après l'exécution de travaux de remise en état.
Or, il est constant que le bénéficiaire de la reprise doit occuper effectivement les lieux dans un délai raisonnable après le départ du locataire, à titre d'habitation principale et pour une durée suffisante, sauf si l'inoccupation est due à une cause légitime ou extérieure au bailleur.
Si M. [N] justifie avoir été employé au sein de la société Kodak située à [Localité 11], en qualité de responsable technique ventes Europe du 5 août 2019 au 4 août 2020 et que ce contrat de travail n'a pas été renouvelé puisqu'il a été admis au bénéficie de l'allocation d'aide au retour à l'emploi après la fin de son contrat de travail, cette circonstance n'est pas suffisante pour justifier du défaut de reprise des lieux puisque le congé avait été donné également pour permettre un rapprochement avec 'leurs enfants domiciliés à [Localité 14] et [Localité 10]'.
A défaut de motif légitime justifiant l'absence de reprise, le congé pour reprise délivré le 15 juillet 2020 à M. et Mme [B] apparaît frauduleux.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que le congé n'était pas valable.
Devant la cour, M. et Mme [B] maintiennent leur demande de dommages et intérêts qu'il portent à la somme de 5.500 euros, faisant valoir qu'ils ont été obligés de se mettre en quête d'un nouveau logement en pleine période estivale et contraints de changer leurs enfants d'établissements scolaires. Ils maintiennent en outre leur demande au titre de l'amende pénale d'un montant de 6.000 euros.
En l'espèce, il est constant qu'après la délivrance du congé frauduleux, les locataires ont quitté les lieux le 25 août 2020.
Ils justifient de leur relogement dans un appartement situé à [Localité 15], soit à proximité du logement pris à bail initialement.
Néanmoins, M. et Mme [B] ne peuvent valablement solliciter des dommages-intérêts pour avoir recherché un nouveau logement en pleine période estivale et avoir été contraints de changer leurs enfants d'établissements scolaires dès lors qu'ils ne pouvaient ignorer qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail leur avait été délivré le 24 septembre 2019 et qu'une procédure aux fins de constatation d'acquisition de la clause résolutoire était pendante devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton le Pont, l'affaire ayant été plaidée le 30 juin 2020.
Si lors de la délivrance du congé, la décision était mise en délibéré, le jugement rendu le 29 septembre 2020 a constaté la résiliation du bail de M. et Mme [B] à compter du 24 novembre 2019 et ordonné leur expulsion.
Il n'est pas donc pas justifié d'un préjudice lié à leur départ des lieux qu'ils devaient de toute façon, libérer.
Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts et celle relative à l'amende pénale, qui ne relève pas de la compétence du juge civil, seront rejetées, confirmant le jugement déféré sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.
M. et Mme [B], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Met hors de cause Mme [R] [U] épouse [N]
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à verser à M. [A] [N] la somme de 3.554,50 euros au titre des réparations locatives augmentée des intérêts au taux légal du 23 février 2021, date de la mise en demeure,
Et statuant à nouveau sur ce seul chef réformé :
Condamne solidairement M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] à verser à M. [A] [N] la somme de 3.016,50 euros au titre des réparations locatives augmentée des intérêts au taux légal du 23 février 2021, date de la mise en demeure,
Et y ajoutant,
Déboute M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] de leur demande de voir déclarer que les devis et factures de réparation des peintures et de l'enduit sont faux et ne correspondent pas aux réelles superficies louées,
Condamne in solidum M. [I] [B] et Mme [V] [F] épouse [B] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
