Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/04575

N° RG 24/04575 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWPM 3ème Ch. Civile Cab. 1 N° RG 24/04575 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWPM Minute n° Copie exec. à : Me Emmanuel JUNG Le Le greffier Me Emmanuel JUNG RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG JUGEMENT DU 22 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la société MASALA - NEO 3 IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 903187664, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103 DEFENDEUR : Madame [E] [R], née le 2 mai 1978 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Vincent BARRÉ, Vice-président, Président, assisté de Aude MULLER, greffier OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions DÉBATS : A l'audience publique du 10 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Octobre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier Mme [E] [R] est propriétaire des lots n°3 et 9 au sein l’immeuble soumis au régime de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice délivré à Mme [R] le 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de paiement, avec exécution provisoire, des sommes suivantes : - 9 381,15 € au titre des arriérés de charges de copropriété, de l’appel de fonds travaux rénovation énergétique au 22 mars 2024 et de l’appel de fonds électricité communs augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 octobre 2023, - 800 € à titre de dommage et intérêts en raison du préjudice causé par la résistance abusive au paiement des charges - 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens Mme [R], assignée par dépôt à étude, n'a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La procédure a été clôturée le 10 septembre 2024, a été évoquée à l’audience de la même date et a été mise en délibéré au 22 octobre 2024. EXPOSE DES MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la demande en paiement : L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il résulte de l'article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L'assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l'assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. L'article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les éléments suivants : - un extrait du livre foncier, - le contrat de syndic pour la période du 15 mars 2023 au 30 juin 2024, - un appel de fonds du 1er trimestre 2022, - les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024, - l’appel de fonds travaux poutres + soupiraux du 24 novembre 2022, - l’appel de fonds travaux électricité communs du 23 octobre 2023, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2022, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires extraordinaire du 24 août 2022, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires extraordinaire du 26 octobre 2022, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2023, - un extrait de compte du 22 avril 2024 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, - un extrait de compte du 4 septembre 2024 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, Le syndicat des copropriétaires demande que Mme [R] soit condamnée à payer la somme de 9 381,15 € au titre : - d’un arriéré de charges générales à hauteur de 6 643,25 €, dont un solde au 1er octobre 2021 de 3 595,24 €, - des appels de fonds travaux pour un montant total de 2 737,90 €. Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 avril 2022 montre que les comptes de l’exercice 2021 ont été approuvés, que des budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023 ont été adoptés et qu’un fonds travaux est adopté. L’assemblée générale extraordinaire du 26 octobre 2022 a voté des travaux de réfection de poutrelles métalliques du sous-sol et le remplacement des grilles des soupiraux et d’une aération sur la porte d’accès de la cave ainsi que les honoraires du syndic pour ces travaux. Enfin, l’assemblée générale ordinaire du 15 mai 2023 a approuvé les comptes clos au 31 décembre 2022, a modifié le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024. Ainsi, les comptes pour les exercices 2021 et 2022 et les budgets prévisionnels pour les exercices 2023 et 2024 ont été approuvés, de même que le fonds travaux et les travaux de réfection de poutrelles métalliques du sous-sol et de remplacement des grilles des soupiraux. Les procès-verbaux des assemblées générales produits ne mentionnent pas de travaux d’électricité des communs. Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires affirme que le solde de Mme [R] était débitrice d’une somme de 3 595,24 € au 1er octobre 2021, aucun élément n’est produit sur ce point, ni procès-verbal d’assemblée générale, ni appel de fonds, ni décompte annuel de charges, le seul historique du 30 décembre 2020 au 1er octobre 2021, ne permettant pas au tribunal de contrôler les sommes mises en compte, étant insuffisant. Il sera en conséquence jugé que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du solde de reprise au 1er janvier 2022 d’un montant de 3 595,24 € et du vote de travaux relatifs à l’électricité des communs pour une somme de 488,74 € par l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires justifie d’une inscription d’hypothèque légale le 8 juin 2023 pour des frais à hauteur de 254,72 €. Les frais de constitution d’hypothèque seront retenus, ces frais étant jugés nécessaires dans le cadre du recouvrement des charges impayées, le contrat de syndic fixant ce type de prestation à la vacation. Au regard des appels de charges et de fonds travaux, faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, pris en application des assemblées générales des copropriétaires ordinaires et extraordinaires conformément aux procès-verbaux rappelés plus haut, et des frais de constitution d’hypothèque, Mme [R] est redevable d’une somme de 5 452,42 € (charges : 4 782,22 € + fonds travaux 88,06 € + travaux sous-sol 2 161,11 € + frais hypothèque 254,72 € - régularisations de charges 2021, 2022 et 2023) Mme [R] sera condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, faute de justifier d’une sommation à la date du 20 octobre 2023. - Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que l'application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d'un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d'argent à l'échéance. Si le syndicat des copropriétaires fait état du non-paiement par Mme [R] des charges de copropriété à l’échéance et de ce que le syndicat des copropriétaires se trouve pénalisé, il procède par affirmation sans notamment justifier d'un préjudice indépendant du retard de paiement. La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée. - Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : Mme [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande en outre de mettre à sa charge la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires. - Sur l’exécution provisoire : Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de cinq mille quatre cent cinquante-deux euros et quarante-deux centimes (5 452,42 €) au titre des charges de copropriété impayées pour la période arrêtée au 1er juillet 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 3 mai 2024, CONDAMNE Mme [E] [R] aux entiers dépens, CONDAMNE Mme [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de huit cents euros (800 €) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] du surplus de ses demandes, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit. Le Greffier Le Président Aude MULLER Vincent BARRÉ