Cour d'appel, 28 juin 2023. 20/07643

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 28 JUIN 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07643 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4T3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/03760 APPELANTE SCI BLANCHE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 379 505 415 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 Ayant pour avocat plaidant Me Reynald BRONZONI de l'AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R0250 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] ET [Adresse 2] Représenté par son syndic, le Cabinet ORALIA AGENCE [Adresse 4], SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 712 044 890 C/O Cabinet ORALIA, Agence [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS La société civile immobilière Blanche est propriétaire de lots dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3]. Par acte du 26 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] l'a assignée en paiement de charges de copropriété et a sollicité, aux termes de ses dernières conclusions, sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer : - la somme de 11.153,46 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2015, date de la mise en demeure par avocat, - la somme de 1.058,43 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, - la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, - la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. La société Blanche a sollicité quant à elle, le débouté du syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes outre sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens. Par jugement du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société civile immobilière Blanche à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] : la somme de 11.153,46 € au titre des charges arrêtées à la date du 1er janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2015, la somme de 452,43 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la même date avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019, - condamné la société civile immobilière Blanche à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] : la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné la société civile immobilière Blanche aux dépens dont distraction au profit de Maître Eléonore Dassault, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile. La société Blanche a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 19 juin 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 15 février 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 8 mars 2021 par lesquelles la société Blanche, appelante, invite la cour, à : - infirmer le jugement rendu le 20 mai 2020 en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] les sommes de : 11.158,46 € au titre des charges arrêtées à la date du 1er janvier 2020, 452,43 € au titre des frais de recouvrement, 2.000 € au titre de dommages et intérêts, 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes telles que formulées à son encontre, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] au paiement d'une somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] aux entiers dépens ; Vu les conclusions notifiées le 3 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1103 et 1104 du code civil, à : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu'il a condamné la société Blanche au paiement des sommes suivantes : 11.153,46 € au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2015, 452,43 € au titre des frais de recouvrement, 2.000 € à titre de dommages et intérêts, 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, et statuant à nouveau, - condamner la société Blanche au paiement des sommes suivantes : 230,71 € au titre du reliquat des sommes dues pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, 159 € au titre des frais de recouvrement, 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, - débouter la société Blanche de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Blanche aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore Daniault, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Devant la cour, la société Blanche maintient sa contestation au titre des charges d'entretien des garages considérant ne pas en être redevable dès lors qu'aucun entretien n'est effectué dans le premier sous-sol qui ne dessert aucune partie commune et n'est composé que de ses emplacements de parking et de la réserve de son local commercial ; L'article 12 du règlement de copropriété prévoit au sujet des charges communes relatives aux garages que 'les propriétaires auront à leur charge exclusive les frais d'entretien de ces emplacements et de leurs accès ainsi que ceux de la consommation d'eau et d'électricité qui sera constatée par des compteurs spéciaux. Ces charges seront réparties entre les propriétaires des lots n°43 à 96 et 174 à 179 au prorata de leur quote (-part) des charges communes générales' ; Il est constant que la société Blanche est propriétaire des emplacements de parking, lots n°69 à 73 selon l'ancienne numérotation ; Comme l'a dit le tribunal, elle est tenue, aux termes du règlement de copropriété, des frais d'entretien des garages ; Ces frais d'entretien comprennent notamment les frais d'entretien annuel de la porte de garage et les travaux d'entretien (remplacement règlette, refixation des règlettes fluo, dépannage porte de garage, remplacement de câble...) ainsi qu'il ressort de l'état des dépenses annuelles ; La société Blanche ne peut valablement contester sa participation aux charges communes d'entretien des garages dès lors qu'elle n'est propriétaire que des parties privatives situées au premier sous-sol et non de l'intégralité de ce sous-sol et qu'elle empreinte les voies d'accès qui sont des parties communes ; Comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, la société Blanche n'est pas propriétaire des aires de circulation et équipements communs, lesquels font partie des parties communes aux propriétaires des bâtiments A et B, ainsi que le précise le règlement de copropriété en son article 4 (sont des parties communes aux seuls copropriétaires des bâtiments A et B, notammnent les tuyaux de ventilation, de chute et d'écoulement des eaux, les canalisations, les rampes de descente aux sous-sols, les descentes de cave, les couloirs et dégagements des sous-sols) ; Egalement, les comptes de la copropriété ont été validés par les assemblées générales successives de sorte que la société Blanche ne peut valablement contester désormais les dépenses faites au titre des charges d'entretien des garages qui ont été approuvées ; S'agissant des frais d'électricité, les factures privatives produites ne permettent pas de dispenser la société Blanche de son obligation en paiement des charges communes d'électricité ; Enfin, les justificatifs des dépenses engagées sont consultables auprès du syndic ; La contestation relative aux frais d'entretien des garages est inopérante et sera rejetée ; La société Blanche maintient également devant la cour, sa contestation des frais relatifs à l'assemblée générale du 5 février 2015, les considérant indus en l'absence de diligences réalisées par le syndicat des copropriétaires pour publier le règlement de copropriété modifié ; Or, comme l'a relevé le tribunal, cette charge résulte directement du jugement du 3 juillet 2014 qui dispose que la société Blanche devra 'prendre en charge les frais afférents à la convocation de cette assemblée générale, à sa tenue et à la notification du procès-verbal y afférent' ; De surcroît, si le syndicat des copropriétaires reconnaît que la publication du modificatif n'a pu encore être régularisée, les appels de fonds, à compter du mois d'août 2015, font bien état des tantièmes modifiés lors de l'assemblée générale du 5 février 2015 de sorte que l'assemblée générale a bien été suivie d'effet ; La contestation doit également être rejetée ; La société Blanche fait ensuite état en appel d'un chèque n° 3256079 de 1.353,32 € débité de son compte le 5 février 2015, qui n'a pas été imputé à son compte de charges ; Néanmoins, les pièces produites (copie du chèque et relevé de compte portant mention de la ligne débit) sont insuffisantes à démontrer que le chèque a bien été encaissé par le syndic dès lors qu'il n'est pas justifié du compte bénéficiaire du chèque ; L'absence de réponse au courrier de réclamation du 8 juillet 2015 n'est pas davantage probante ; Ledit chèque ne peut donc être pris en considération ; Enfin, la société Blanche a été destinataire de l'ensemble des appels de fonds et de travaux et les dépenses annuelles ont été annexées aux convocations aux assemblées générales lui permettant de vérifier l'exactitude des charges qui lui ont été imputées ; Le syndicat des copropriétaires verse à l'appui de sa demande en paiement : - la matrice cadastrale - les décomptes - les appels de charges du 4ème trimestre 2007 au 1er octobre 2020 - les régularisations annuelles de charges - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 25 mars 2008, 31 mars 2009, 29 mars 2010, 29 mars 2011, 26 mars 2012, 5 avril 2013, 7 avril 2014, 14 avril 2015, 11 avril 2016, 24 avril 2017, 10 avril 2018 approuvant les comptes des années 2007 à 2017 et fixant le budget prévisionnel pour les exercices 2008 à 2019 outre votant un certain nombre de travaux - les états des dépenses 2009 à 2019 - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 13 mars 2019 et 5 octobre 2020 approuvant les comptes des années 2018 et 2019 et fixant les budgets prévisionnels 2020 et 2021 - l'attestation de non recours de l'assemblée générale du 5 octobre 2020 ; Comme l'a dit le tribunal, le décompte produit par le syndicat fait apparaître que le compte de la société Blanche est dans une position débitrice depuis le 25 juin 2009, cette position débitrice s'accroissant progressivement ; Contrairement aux allégations de la société Blanche maintenues en appel, le compte de copropriété commence le 25 juin 2009 avec la première écriture plaçant son compte de copropriété en situation débitrice ; Arrêté au 1er janvier 2020, le compte de copropriété de la société Blanche présentait un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 11.153,46 € à la date du 1er janvier 2020 ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Blanche à payer au syndicat, la somme de 11.153,46 € au titre des charges arrêtées à la date du 1er janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2015, date de réception de la mise en demeure ; En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Blanche est redevable d'une somme de 230,71 € au titre du reliquat des sommes dues au titre des charges des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 ; Il ressort en effet du décompte produit que ces appels n'ont été que partiellement réglés ; Il sera fait droit à la demande en paiement du reliquat ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - les relances des 25 novembre 2013, 23 juillet 2014, 7 mai 2015, 21 juillet 2015, 3 février 2016, 2 septembre 2016, 30 novembre 2017, 31 mai 2018 - les mises en demeure du 19 mars 2014, 3 septembre 2014, 6 octobre 2015, 27 juillet 2016, 28 octobre 2016, 27 octobre 2017, 26 avril 2018 - le commandement de payer du 8 avril 2016 et la facture de l'huissier - les contrats de syndic - la facture de suivi de procédure du 10 novembre 2020 ; Les frais réclamés et inscrits au décompte à compter du 3 février 2016 au titre de ces mises en demeure, relances et commandement de payer sont donc justifiés à hauteur de 452,43 € ; Ils entrent bien dans la catégorie des frais de l'article 10-1 précité et doivent être mis à la charge de la société Blanche ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 452,43 € au titre des frais de recouvrement nécessaires à la charge du copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019, date de la demande en justice ; Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme supplémentaire de 159 € au titre de la facture du syndic de suivi du dossier procédure ; Ces frais correspondent toutefois à des diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires, ne relèvent des frais de l'article 10-1 ; La demande formée en appel au titre des frais nécessaires de recouvrement sera rejetée ; Sur la demande de dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, 'Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; En l'espèce, comme l'a exactement relevé le tribunal, le compte de la société Blanche est resté débiteur pendant une décennie dont près de cinq ans avec un solde débiteur supérieur à 10.000 € sans que le litige qui opposait les deux parties au sujet de modifications portant sur l'état descriptif de division ne puisse justifier une telle situation ; Cette carence à s'acquitter des charges courantes sans justification et alors que la société Blanche a été destinatire de l'ensemble des appels de fonds et régularisations annuelles de charges caractérise sa mauvaise foi ; Les manquements systématiques et répétés de la société Blanche à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Blanche à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Blanche, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Blanche ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société Blanche à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 230,71 € au titre du reliquat des sommes dues au titre des charges des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 ; Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande actualisée en appel au titre des frais de recouvrement ; Condamne la société Blanche aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 3], la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT