Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
JUGEMENT DU 15 Novembre 2024
N° RG 24/03798 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K74S
Jugement du 15 Novembre 2024
N : 24/709
[T] [L]
[O] [B] épouse [L]
C/
[Y] [E]
[W] [E], caution
[Z] [E], caution
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me DEMONT
COPIE CERTIFIE CONFORME
à Me COMBE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 15 Novembre 2024 ;
Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 27 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEURS
M. [T] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES
Mme [O] [B] épouse [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEURS :
Mme [Y] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Annaïg COMBE, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 352382024004548 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)
Mme [W] [E], caution
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Annaïg COMBE, avocat au barreau de RENNES
M. [Z] [E], caution
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Annaïg COMBE, avocat au barreau de RENNES
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en dates des 7 et 9 mars 2022, Monsieur et Madame [T] et [O] [L], représentés par leur mandataire, le Cabinet HEMON, ont donné à bail à Madame [Y] [E] des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 598 € et d’une provision pour charges de 72 €.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [W] [E] et Monsieur [Z] [E].
Ayant eu connaissance de la sous-location du logement en cause et par assignations des 17 et 21 mai 2024, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Prononcer la résiliation du bail,
• Enjoindre à Madame [Y] [E] de produire ses déclarations d’impôts, avis d’impôts et relevés AIRBNB depuis le 11 mars 2022,
• Condamner solidairement Madame [Y] [E], Madame [W] [E] et Monsieur [Z] [E] à leur payer les sommes suivantes :
o 33 000 € par provision au titre des sous-loyers perçus par Madame [Y] [E] durant deux années,
o 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 27 septembre 2024, aux termes de conclusions récapitulatives, Monsieur et Madame [L] maintiennent l’intégralité de leurs demandes et sollicitent le rejet des demandes des défendeurs.
En défense, aux termes de leurs conclusions n°2 reprises oralement à l’audience, les défendeurs demandent au tribunal de bien vouloir :
• Débouter Monsieur et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
• Condamner solidairement Madame [Y] [E], Madame [W] [E] et Monsieur [Z] [E] à régler à Monsieur et Madame [L] la somme de 126,42 € au titre des fruits civils perçus par Madame [Y] [E],
• A titre subsidiaire, permettre à Madame [Y] [E], Madame [W] [E] et Monsieur [Z] [E] de se libérer de la dette en réglant la somme de 148,78 € par mois pendant 12 mois,
• En tout état de cause, condamner solidairement Monsieur et Madame [L] à régler aux défendeurs la somme de 720 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• Ordonner la compensation des créances.
Pour un exposé des moyens présentés par les parties au soutien de leurs prétentions, il convient de se référer à leurs conclusions déposées à l’audience du 27 septembre 2024.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la sous-location et la résiliation du bail sollicitée par les bailleurs :
L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1717 du même code prévoit que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur. »
Aux termes du bail ayant pris effet le 11 mars 2022, le paragraphe intitulé « destination des locaux loués » (page 7) retient au titre du troisième cas, que :
le locataire s’interdit expressément : … « de céder en tout ou partie, à titre onéreux ou gratuit, les droits qu’il détient des présentes, ou de sous-louer, échanger ou mettre à disposition les locaux objet des présentes, en tout ou partie, en meublé ou non, le tout sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer et sans que cet éventuel accord puisse faire acquérir au sous-locataire aucun droit à l’encontre du bailleur ni aucun titre d’occupation, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables au contrat de sous-location. »
Madame [Y] [E] en sa qualité de locataire, ainsi que Madame [W] [E] et Monsieur [Z] [E] en leur qualité de cautions solidaires, ont signé électroniquement les termes du contrat de bail le 9 mars 2022 pour Madame [Y] [E] et Monsieur [Z] [E], et le 7 mars 2022 pour Madame [W] [E].
En l’espèce, il convient de considérer qu’aux termes du bail qui prévoit que le locataire « s’interdit expressément »…, les bailleurs ont exclu la possibilité pour leur locataire de sous-louer l’appartement donné à bail sans leur accord préalable et écrit.
Or, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Y] [E] a proposé à la sous-location l’appartement objet du bail au prix de 90 euros par nuit, tel que cela ressort des nombreuses captures d’écran (pièce n°2 des demandeurs) démontrant la réalité de ces locations ponctuelles à la lecture des avis des « voyageurs ».
Monsieur et Madame [L] ont découvert l’existence de cette sous-location par la mise en ligne de la sous-location par leur locataire.
Madame [Y] [E] ne conteste pas avoir sous-loué l’appartement.
En conséquence et, en offrant son logement à la sous-location dans le cadre de « locations airbnb », Madame [Y] [E] a violé les clauses du bail.
Compte tenu de la multiplicité des sous-locations réalisées découlant des nombreuses captures d’écran, il y a lieu de considérer que la sous-location était à titre onéreux, non ponctuelle compte tenu du nombre de sous-locations reconnues (11), et ne pouvait pas s’entendre en un simple prêt de l’appartement à un proche. Dès lors, la sanction d’un tel irrespect des clauses contractuelles doit être la résiliation du bail.
Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail et de rappeler qu’à compter de la date de la résiliation du bail, soit au jour de la signification du présent jugement, et jusqu’à sa libération effective des lieux loués, la locataire devra à ses bailleurs une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges.
Sur les conséquences de la sous-location :
Selon la jurisprudence, la sous-location n’ayant pas été autorisée par les bailleurs conformément aux termes du contrat de bail, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession aux propriétaires.
En l’espèce, Madame [Y] [E] expose avoir sous-loué l’appartement à onze reprises en 2 années de location, faisant état d’un revenu de 1.785,45 euros.
Les relevés airbnb recouvrant la totalité de la période du bail, il y a lieu de retenir le nombre de sous-locations démontré par Madame [Y] [E].
Il résulte des relevés airbnb sur la totale période du bail (années complètes 2022 et 2023 et période du 1er janvier 2024 31 mai 2024) que les revenus bruts perçus par Madame [Y] [E] se sont élevés à 2.153 euros.
Si les défendeurs soutiennent, sur le fondement de l’article 548 du code civil, que les loyers payés par la locataire à ses bailleurs doivent se déduire des fruits perçus lors des sous-locations, il y a lieu de retenir que seuls les frais relatifs à la sous-location et nommés par le prestataire « régularisations » et « frais de service » seront déduits.
Par conséquent, Madame [Y] [E] sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [T] et [O] [L] la somme de 1.785,45 euros au titre des loyers indûment perçus au titre de la sous-location de l’appartement pris à bail.
Sur les obligations des cautions solidaires :
Le contrat de bail indique que Monsieur [Z] [E] et Madame [W] [E] se sont portés cautions solidaires de Madame [Y] [E] sur toute la durée du bail et de ses renouvellements successifs.
Cependant, le bail produit et qui comporte 47 pages ne démontre pas le respect des dispositions de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989. En effet, ni l’existence de la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que Monsieur [Z] [E] et Madame [W] [E] ont de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’ils contractent, ni de la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, ni la mention prévue à l’article 2297 du code civil, ne découlent du bail.
Ces formalités étant prescrites à peine de nullité du cautionnement, et n’étant pas démontrées en l’espèce, il convient de constater la nullité de l’engagement de caution de Monsieur [Z] [E] et Madame [W] [E] à l’égard de Madame [Y] [E].
Les demandes présentées par les bailleurs à l’encontre de Monsieur [Z] [E] et Madame [W] [E] seront par conséquent rejetées.
Sur l’exécution provisoire :
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espère, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Sur les dépens et les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :
Eu égard à la solution du litige retenant la faute contractuelle de Madame [Y] [E] à l’égard de ses bailleurs, il convient de condamner Madame [Y] [E] aux entiers dépens de la présente instance.
Pour les mêmes raisons, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux et non couverts par les dépens. Madame [Y] [E] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
CONSTATE que Madame [Y] [E] a offert le logement pris à bail à la sous-location en violation les clauses du bail ;
PRONONCE en conséquence la résiliation du bail conclu les 7 et 9 mars 2022 entre Monsieur et Madame [T] et [O] [L], représentés par leur mandataire le Cabinet HEMON, d’une part, et Madame [Y] [E] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 4] ;
RAPPELLE qu’à compter de la date de la résiliation du bail, soit au jour de la signification du présent jugement, et jusqu’à sa libération effective des lieux loués, la locataire devra à ses bailleurs une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;
CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer à Monsieur et Madame [T] et [O] [L] la somme de 1.785,45 € (mille sept cent quatre-vingt-cinq euros et quarante-cinq centimes) au titre des loyers indûment perçus au titre de la sous-location de l’appartement pris à bail ;
CONSTATE la nullité de l’engagement de caution de Monsieur [Z] [E] et Madame [W] [E] à l’égard de Madame [Y] [E] ;
REJETTE en conséquent les demandes présentées par Monsieur et Madame [T] et [O] [L] à l’encontre de Monsieur [Z] [E] et Madame [W] [E] en leur qualité de cautions solidaires ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DEBOUTE Madame [Y] [E] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer à Monsieur et Madame [T] et [O] [L] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits,
La greffière La juge des contentieux de la protection
