Cour de cassation, 14 mai 2020. 19-15.851

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10221 F Pourvoi n° X 19-15.851 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020 M. R... K..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° X 19-15.851 contre l'arrêt rendu le 15 février 2019 par la cour d'appel de Montpellier (chambre de l'expropriation), dans le litige l'opposant : 1°/ à la Société d'équipement de la région montpelliéraine, dont le siège est [...] , 2°/ au commissaire du gouvernement du département de l'Hérault, domicilié [...] , 3°/ à M. E... K..., domicilié [...] , 4°/ à M. C... K..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. K..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la Société d'équipement de la région montpelliéraine, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. K... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. K... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes des consorts K... ; Aux motifs que « il n'est pas contesté que le droit de préemption urbain s'applique dans les zones U et AU de la commune de Montpellier et donc dans la zone en cause depuis le 6 juin 2016 date à laquelle la zone d'aménagement différé qui avait été créée le 8 mars 2007 a pris fin. Conformément à l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce la zone 6AU du PLU de la commune de Montpellier dans laquelle se trouvent les parcelles en cause a été délimitée par le PLU approuvé le 2 mars 2006 qui a décidé que la zone ainsi délimitée constituerait l'extension future du quartier Consuls de mer sur la rive droite du Lez dans le prolongement de la ville existante. La délibération du 5 mars 2015 du conseil de la métropole qui a modifié le plan local d'urbanisme comporte 4 modifications de fond dont aucune ne concerne la zone 6AU du quartier Consuls de mer sur la rive droit du Lez. Comme l'a justement retenu le premier juge, il convient donc de fixer la date de référence au 2 mars 2006, correspondant à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes délimitant la zone dans laquelle est situé le bien », Et aux motifs adoptés que « la procédure a été engagée alors que la ZAD créée le 8 mars 2007 existait encore, ce qui conduisait à retenir cette date comme date de référence, par application de l'article L. 213-4 a) ii) du Code de l'urbanisme. La ZAD a pris fin le 6 juin 2016, conformément à la loi du 3 juin 2010 dite « du Grand Paris », qui prévoyait la prolongation jusqu'à cette date de ZAD créées avant son entrée en vigueur, dont celle intéressant le présent dossier. Cette date de référence doit donc être abandonnée, ce n'est pas discuté. Cependant, la date qui doit lui être substituée est différente selon les parties. La SERM considère que la date pertinente est celle du 16 mars 2015, à laquelle est devenue opposable la dernière modification du PLU, qui place les parcelles en zone 6AU-2w, tandis que les consorts K... retiennent soit la date de droit commun un an avant l'ouverture des enquêtes publiques (6 février 2011), soit le 28 mai 2015, date à laquelle le droit de préemption urbain renforcé a été substitué à la ZAD avant de se ranger à la position de la SERM. La position de Mme le commissaire du gouvernement est encore différente, puisqu'elle retient le 2 mars 2006, date à laquelle la parcelle a été classée en zone AU. Il convient donc de rappeler la règle applicable en la matière. L'article L. 322-2 du code de l'expropriation prévoit dans son 2ème alinéa que « sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ». L'article L. 1 étant celui qui prévoir la réalisation, avant toute expropriation, d'une enquête publique, la date de référence de droit commun est bien en l'espèce le 6 février 2011. Toutefois, il n'est pas contesté que le droit de préemption urbain s'applique dans les zones U et AU de la commune de Montpellier et donc dans la zone en cause depuis que la ZAD a pris fin. Il convient donc de retenir la date de référence déterminée conformément à l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, c'est-à-dire « -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Or, ainsi que le rappelle Mme le commissaire du gouvernement, la zone 6AU du PLU de la commune de Montpellier dans laquelle se trouve les parcelles en cause a été délimitée par le PLU approuvé le 2 mars 2006, qui a décidé que la zone ainsi délimitée constituerait l'extension future du quartier Consuls de Mer sur la rive droit du Lez, dans le prolongement de la ville existante. C'est en effet la date de délimitation de la zone elle-même qu'il faut prendre en compte, et non, le cas échéant, celle de ses sous-secteurs. C'est donc bien cette date qui doit être retenue, celle du 16 mars 2015 proposée par l'expropriante et à laquelle se rallie les expropriés correspondant à diverses modifications du PLU dont aucune, à la lecture de la pièces 15 de la SERM, ne concerne la zone 6AU du quartier Consuls de Mer sur la rive droite du Lez. Les expropriés affirment que les conclusions du commissaire du gouvernement sur cette question sont erronées et procèdent d'une erreur de fait et de droit, mais ne vont pas au-delà de cette affirmation. Or il convient de relever que le principe de la fixation d'une date de référence à laquelle doivent être appréciés l'usage effectif du bien exproprié (article L. 322-2 du Code de l'expropriation) ainsi que sa qualification éventuelle de terrain à bâtir (article L. 322-3 de ce code) tend à permettre la détermination d'une indemnité à la fois conforme à l'usage du bien tel que l'a librement déterminé son propriétaire, et conforme à sa valeur à la date du jugement dans l'état où il se trouvait avant que l'opération d'utilité publique ne lui apporte, par la réalisation d'aménagements divers ou la simple annonce d'un projet immobilier source de spéculation de la part des opérateurs présents sur le marché, une plus-value qui ne lui serait pas imputable : il s'agit d'éviter qu'un particulier puisse tirer un profit personnel d'un investissement réalisé aux frais de la collectivité, en contraignant celle-ci à payer son bien d'autant plus cher qu'elle en aura fortement amélioré la desserte et fait évoluer l'environnement avant que le quantum de l'indemnisation ne soit fixé. Retenir ici une date postérieure même à la date de l'ordonnance d'expropriation depuis laquelle les expropriés ont perdu tout droit sur leur bien serait d'autant plus contraire à la volonté qui était celle du législateur lorsqu'il a instauré la date de référence que les travaux d'aménagement dont se prévalent les consorts K..., en cours à la date de l'ordonnance, se sont poursuivis depuis ». Alors, d'une part, que, en application des dispositions combinées des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme, pour les biens soumis au droit de préemption urbain qui ne sont pas situés dans une zone d'aménagement différé, la date de référence à laquelle sont appréciées les possibilités légales et effectives de construction est celle à laquelle est devenu opposables aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que le dernier acte délimitant la zone dans laquelle est situé le bien s'entend de celui ayant défini ou modifié en dernier les caractéristiques de ladite zone ; qu'en l'espèce, le dernier acte ayant modifié les caractéristiques de la zone dans laquelle se situaient les parcelles expropriées était la délibération du Conseil de Montpellier Méditerranée Métropole du 5 mars 2015 ; que la SERM indiquait elle-même dans son mémoire d'intimé récapitulatif et en réplique que le règlement de la zone 6AU dans laquelle se trouvaient les parcelles expropriées avait fait l'objet de modifications entre 2006 et 2015 et que « les règles d'occupations ou d'utilisations des sols en 2015 sont beaucoup plus contraignantes qu'en 2006 » (page 72) ; que la SERM faisait ensuite état des différentes modifications intervenues en 2015 au nombre desquelles figuraient la possibilité d'interdire dans tous les secteurs de la zone 6AU la démolition de tout ou partie d'immeubles pour des motifs d'ordre esthétique ou historique (page 71) ainsi que l'admission des occupations ou utilisations des sols au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone ou lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble et au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à cette zone (page 73), l'évolution des conditions particulières régissant la création de logement sociaux, désormais définies en fonction de seuils (page 78) – ce qui ressortait également de la délibération du 5 mars 2015, en page 2, au titre des modifications à caractère général – ainsi que des règles concernant les accès au terrain (page 80) quel que soit le secteur de la zone 6AU, de même que des possibilités maximales d'occupation des sols (page 85) ; que s'agissant des possibilités maximales de construction dans le secteur 6AU-2, dans lequel étaient plus précisément situées les parcelles expropriées comme le rappelait la SERM (pages 66 et 84), elles ont été portées de 61 000 m2 de SHON en 2006 à 96 000 m2 de surface de plancher en 2015 (page 85) ; qu'en retenant la date du 6 mars 2006, alors que la délibération du 5 mars 2015 était le dernier acte ayant modifié les caractéristiques de la zone, la Cour a violé les dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme, Alors, d'autre part, que le juge ne peut dénaturer les documents qui lui sont soumis, pas davantage que les écritures des parties ; qu'en l'espèce, la SERM indiquait elle-même dans son mémoire d'intimé récapitulatif et en réplique que le règlement de la zone 6AU dans laquelle se trouvaient les parcelles expropriées avait fait l'objet de modifications entre 2006 et 2015 et que « les règles d'occupations ou d'utilisations des sols en 2015 sont beaucoup plus contraignantes qu'en 2006 » (pag 72) ; que la SERM faisait ensuite état des différentes modifications intervenues en 2015 au nombre desquelles figuraient la possibilité d'interdire dans tous les secteurs de la zone 6AU la démolition de tout ou partie d'immeubles pour des motifs d'ordre esthétique ou historique (page 71) ainsi que l'admission des occupations ou utilisations des sols au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone ou lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble et au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à cette zone (page 73), l'évolution des conditions particulières régissant la création de logement sociaux, désormais définies en fonction de seuils (page 78) – ce qui ressortait également de la délibération du 5 mars 2015, en page 2, au titre des modifications à caractère général – ainsi que des règles concernant les accès au terrain (page 80) quel que soit le secteur de la zone 6AU, de même que des possibilités maximales d'occupation des sols (page 85) ; que s'agissant des possibilités maximales de construction dans le secteur 6AU-2, dans lequel étaient plus précisément situées les parcelles expropriées comme le rappelait la SERM (pages 66 et 84), elles ont été portées de 61 000 m2 de SHON en 2006 à 96 000 m2 de surface de plancher en 2015 (page 85) ; qu'en retenant la date du 6 mars 2006, alors que la délibération du 5 mars 2015 était le dernier acte ayant modifié les caractéristiques de la zone, la Cour a dénaturé les termes clairs et précis de la délibération du 5 mars 2015, de même que des écritures de la SERM et des PLU de 2006 et 2015 cités dans ces dernières ; SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes des consorts K..., Aux motifs que « il ressort de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas visé à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. Le premier juge a considéré que les parcelles situées en zone AU remplissent les conditions juridiques de constructibilité posées par le texte même si l'inclusion des parcelles dans une ZAC est de nature à imposer des contraintes pour la réalisation d'une construction. La SERM ayant conclu dans le dispositif de ses conclusions (page 159/160) au principal au débouté de la demande d'annulation du jugement et à la confirmation du jugement déféré dans toutes ses dispositions, il n'y a pas lieu de répondre aux arguments soulevés à titre subsidiaire sur l'absence de constructibilité des parcelles. En ce qui concerne l'existence et le caractère suffisant de la desserte, à la date de référence, le premier juge a considéré qu'au 2 mars 2006, les réseaux existants étaient d'une dimension très insuffisante pour pouvoir desservir efficacement l'ensemble de la zone, qu'en effet les extraits de l'étude d'impact réalisée en 2010 montre que tous les réseaux à cette date devaient être adaptés pour un coût de 2 200 000 €, que si l'immeuble exproprié était, en ce qui le concerne, en 2006 desservi par les réseaux et la voirie, cette desserte ne répondait pas aux conditions posées par l'article L. 322-3-2° précité. Les consorts K... ne font valoir aucun argument justifiant qu'à la date de référence, les réseaux existants étaient d'une dimension suffisante pour desservir l'ensemble de la zone, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la qualification de terrain à bâtir. Le premier juge a retenu une situation privilégiée évidente des parcelles au regard de la proximité de l'immeuble par rapport aux zones déjà urbanisées de la ville de Montpellier, le nouveau quartier devant permettre selon le PLU de 2006 de prolonger la ville vers l'est en promouvant l'aménagement d'un quartier vivant et animé avec une mixité des fonctions urbaines notamment de logement, de bureaux et de commerce », Et aux motifs adoptés que « l'article L. 322-3 du code de l'expropriation subordonne la qualification de terrain à bâtir à la réunion de deux conditions cumulatives, à savoir la situation dans la zone désignée comme constructible (ce qui est le cas de la zone AU, constructible sous réserve notamment de la réalisation préalable des équipements et du respect de certaines contraintes), et la desserte effective par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, s'il est exigé, un réseau d'assainissement, précise que « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ». En l'espèce, les parties ne discutent pas que les parcelles, situées en zone AU, remplissent la condition juridique de constructibilité posée par ce texte, même si l'inclusion de ces parcelles dans une ZAC est de nature à imposer des contraintes pour la réalisation d'une construction. Selon le PLU approuvé le 2 mars 2006, la zone 6AU dont s'agit « correspond à une partie du périmètre de la ZAC Port-Marianne Consuls de Mer et à son prolongement au sud et à l'ouest jusqu'à la rue des Acconiers et jusqu'à la voie ferrée d'intérêt local, dans le souci d'un traitement homogène de cette maille urbaine ». La condition posée par l'article L. 322-3-1° peut donc être considérée comme remplie. Mais tout le débat porte sur l'existence et le caractère suffisant de la desserte et des réseaux et ce débat est d'autant plus vif que la date de référence choisie par les parties est tardive, « l'opération d'ensemble » tendant à l'édification d'un nouveau quartier étant, à cette date, engagée depuis plusieurs années. Dès lors qu'il est retenu une date de référence antérieure à ces travaux, il se déduit très simplement de leur ampleur et de la date à laquelle ils ont été engagés qu'à la date de référence, les réseaux étaient d'une dimension très insuffisante pour pouvoir desservir efficacement l'ensemble de la zone. Les extraits de l'étude d'impact réalisée en 2010 tels qu'ils sont reproduits dans le dernier mémoire de la SERM, aux pages 46 à 50 montrent que tous les réseaux doivent être adaptés, pour un coût estimé à 2 200 000 € HT. Si l'on peut éventuellement admettre que l'immeuble exproprié était, pour ce qui le concerne, desservi par les réseaux et la voirie existant alors, il demeure qu'à la date de référence, la condition posée par l'article L. 322-3-2° n'était pas remplie. Les deux conditions étant cumulatives, la qualification de terrain à bâtir ne saurait être retenue. Dès lors il est sans intérêt d'entrer dans le débat développé par les parties sur la question des réseaux, la contestation de l'existence d'un accès par la SERM, au motif que la parcelle DS 643 n'appartient pas aux expropriés, étant aussi sans intérêt dès lors qu'il n'est rien dit du propriétaire de cette parcelle, tandis qu'il est évident qu'aucune occupation des lieux, a fortiori dans le cadre d'activités artisanales (carrosserie automobile, ferronnerie) n'aurait été possible sans accès effectif à la voie. Il est également sans intérêt d'analyser les termes de comparaison concernant les terrains à bâtir et de statuer sur la question de la TVA qui, ainsi que l'indique Mme le commissaire du gouvernement, ne peut, pas plus que les droits d'enregistrement, être prise en compte, l'indemnisation étant fixée sans considération du régime fiscal applicable. La situation privilégiée est ici évidente et admise par tous, au regard de la proximité de l'immeuble par rapport aux zones déjà urbanisées de la ville de Montpellier, le quartier devant permettre, selon le PLU de 2006 (page 186 figurant en page 37 du dernier mémoire de la SERM) de « prolonger la ville vers l'Est » en promouvant « l'aménagement d'un quartier vivant et animé, avec une mixité des fonctions urbaines, notamment de logements, de bureaux, de commerces », Alors que, en application des dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d'urbanisme et effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable, la dimension des réseaux s'appréciant au regard de l'ensemble de la zone lorsque le terrain est situé dans une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; que la date de référence à laquelle ces conditions doivent être examinées est, lorsque le terrain est soumis au droit de préemption urbain, « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » en application des dispositions combinées des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme ; que c'est à tort que la Cour d'appel a retenu la date du 6 mars 2006 comme date de référence pour se prononcer sur la qualification des parcelles expropriées et exclure la qualification de terrain à bâtir alors que la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien était le 16 mars 2015, date de la transmission en préfecture de la délibération du 5 mars précédent approuvant la dernière modification du plan local d'urbanisme ; qu'à cette date, et ainsi que les expropriés le démontraient dans leur écritures d'appel, leurs parcelles étaient non seulement situées dans un secteur désigné comme constructible au plan local d'urbanisme, ainsi que l'ont au demeurant relevé à juste titre les juges du fond, mais il existait également des réseaux adaptés à l'ensemble de la zone ; que dès lors, la Cour a violé les articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 322-3 du code de l'expropriation.