Cour d'appel, 17 février 2026. 24/01099

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2026 DU 17 FEVRIER 2026 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01099 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FLZ2 Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G.n° 21/01639, en date du 16 avril 2024, APPELANT : Monsieur [F] [L] né le 04 Mars 1947 à [Localité 1] (54) domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Aurélie SAMPIETRO de la SELARL CHOPIN AVOCATS, avocat au barreau d'EPINAL INTIMÉE : Madame [H] [R], veuve [I] née le 20 Avril 1963 à [Localité 2] (75) domiciliée [Adresse 2] Représentée par Me Stéphane VIRY de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, substitué par Me Manon JURD, avocats au barreau d'EPINAL COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport, Madame Hélène ROUSTAING, Conseiller, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 26 Janvier 2026, au 16 Février 2026, puis au 17 Février 2026. ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 17 Février 2026, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Président, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [F] [L] est propriétaire d'un immeuble comprenant trois logements situé [Adresse 3] à [Localité 3]. Le 29 octobre 2020, Monsieur [L], en qualité de vendeur, et Monsieur [W] [I] et Madame [H] [R] épouse [I] (ci-après désignés les époux [I]), en qualité d'acquéreurs, ont conclu un compromis de vente prévoyant la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 26 février 2021. Par acte du 7 mai 2021, les parties ont résilié d'un commun accord le compromis de vente du 29 octobre 2020. Par acte du 2 novembre 2021, Monsieur [L] a fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire d'Épinal afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui régler, en application des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, la somme de 12000 euros au titre de la clause pénale, outre 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. [W] [I] est décédé le 8 novembre 2022. Par jugement contradictoire du 16 avril 2024, le tribunal judiciaire d'Épinal a : - condamné Madame [I] à payer à Monsieur [L] la somme de 3000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - débouté Madame [I] de sa demande au titre des frais engagés, - condamné Madame [I] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Chopin Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses motifs, le premier juge a relevé que selon le compromis de vente du 29 octobre 2020, la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 26 février 2021 mais qu'aucune sanction n'avait été prévue en cas de dépassement de la date convenue. Dès lors, il a considéré que le compromis n'était pas devenu caduc à cette date faute de réitération de la vente par acte authentique. Ensuite, il a constaté que l'acte de résiliation amiable du 7 mai 2021 stipulait que cette résiliation avait lieu moyennant le règlement, directement entre les parties et dans un délai raisonnable, par les époux [I] au profit de Monsieur [L] de la somme correspondant au montant de la pénalité convenue dans le compromis de vente, soit 12000 euros Dès lors, Madame [I] ne contestant pas la validité de cet acte, il a considéré qu'elle ne pouvait reprocher à Monsieur [L] d'avoir fait échec à la réitération de l'acte de vente et s'opposer, pour ce motif, à l'application de la pénalité convenue entre les parties. En outre, le premier juge a considéré que les manquements de Monsieur [L] allégués par Madame [I] n'étaient pas établis. Néanmoins, il a estimé que la pénalité de 12000 euros apparaissait manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi du fait de l'immobilisation du bien, notamment en raison de la location au moins partielle de l'immeuble. En conséquence, il l'a réduite au montant de 3000 euros. Enfin, pour débouter Madame [I] de sa demande présentée au titre des frais exposés après le compromis, le premier juge a relevé qu'elle n'invoquait aucun fondement juridique à l'appui de sa demande et qu'elle ne rapportait pas la preuve d'une faute contractuelle de Monsieur [L] qui lui aurait occasionné ces frais. Il a considéré qu'elle ne démontrait pas que Monsieur [L] l'aurait assurée de la possibilité de construire un garage sur le terrain, ni d'avoir été contrainte d'engager des frais de réparation du tableau électrique du fait de la carence de Monsieur [L], ne justifiant d'ailleurs pas l'avoir mis en demeure d'effectuer une telle réparation. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 5 juin 2024, Monsieur [L] a relevé appel de ce jugement. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 24 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [L] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants et 1231-5 du code civil, de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 16 avril 2024, - infirmer ledit jugement en ce qu'il a : - condamné Madame [I] à payer à Monsieur [L] la somme de 3000 euros seulement à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - débouté Monsieur [L] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - condamner Madame [I] à payer à Monsieur [L] la somme de 12000 euros au titre de la clause pénale conformément d'une part, au compromis de vente du 29 octobre 2020 et, d'autre part, à l'acte de résiliation amiable du 7 mai 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021, date de la réception de la mise en demeure infructueuse, - condamner Madame [I] à payer à Monsieur [L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance, Y ajoutant, - condamner Madame [I] à payer à Monsieur [L] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel, - condamner Madame [I] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Aurélie Sampietro, associée de la SELARL Chopin Avocats, - confirmer le jugement querellé pour le surplus en ce qu'il a : - débouté Madame [I] de sa demande au titre des frais engagés, - condamné Madame [I] aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet Chopin Avocats associés, - débouter Madame [I] de toutes demandes, fins et prétentions contraires. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 3 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [I] demande à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, Y faire droit, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, À titre principal, - débouter Monsieur [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, À titre subsidiaire, s'il devait être considéré que les époux [I] n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, - débouter Monsieur [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer la décision en ce que le montant de la clause pénale a été réduit en raison de son caractère excessif, En tout état de cause, - condamner Monsieur [L] à verser la somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts à Madame [I] pour exécution du contrat de mauvaise foi, - condamner Monsieur [L] à payer à Madame [I] la somme de 2374,77 euros au titre des frais engagés, - condamner Monsieur [L] à payer à Madame [I] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [L] aux entiers dépens de la procédure, Y ajoutant, - condamner Monsieur [L] à payer à Madame [I] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, - condamner Monsieur [L] aux entiers dépens de la procédure à hauteur d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 septembre 2025. L'audience de plaidoirie a été fixée au 6 octobre 2025 et le délibéré au 15 décembre 2025, prorogé au 16 février 2026 puis au 17 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION : SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur la demande de Monsieur [L] de paiement de la somme de 12000 euros En vertu de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. En l'espèce, par acte du 7 mai 2021, Monsieur [L] d'une part, Monsieur et Madame [I] d'autre part, ont résilié d'un commun accord le compromis de vente du 29 octobre 2020. Il est expressément stipulé à cet acte : 'Cette résiliation a lieu, avec effet à la date de ce jour, moyennant le règlement directement entre les parties et dans un délai raisonnable, par M. et Mme [I], au profit de M. [F] [L] de la somme correspondant au montant de la pénalité convenue dans le compromis de vente et déclarent en faire leur affaire personnelle sans recours contre quiconque. Cette résiliation s'effectue sans préjudice des frais supportés par le notaire chargé d'établir les formalités préalables que l'Acquéreur s'engage à supporter'. Il résulte de ces stipulations contractuelles, librement acceptées par Madame [I], que les parties se sont accordées sur la résiliation du compromis et sur le fait que Madame [I] et son défunt époux acceptaient, pour obtenir cette résiliation, de verser la somme de 12000 euros. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et à ce que soutient Madame [I], cette somme n'est pas versée au titre de la clause pénale. En effet, l'acte de résiliation prévoit le règlement de 'la somme correspondant au montant de la pénalité convenue dans le compromis de vente'. Il n'est nullement prévu la mise en 'uvre de la clause pénale, mais simplement l'octroi à Monsieur [L], en raison de la résiliation, de cette contrepartie d'un montant égal à celui fixé dans la clause pénale. Dès lors, le débat opéré dans les conclusions des parties quant au fait que la clause pénale ait encore un effet malgré la résiliation du compromis est sans objet. En outre, ne s'agissant pas d'une clause pénale, le juge ne dispose d'aucun pouvoir d'augmenter ou de réduire son montant au cas où celui-ci apparaîtrait manifestement excessif ou dérisoire. Ne s'agissant pas d'une pénalité fixée dans l'hypothèse où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations, mais d'une contrepartie, alors que la résiliation est déjà actée, c'est ce montant de 12000 euros que Monsieur et Madame [I] ont accepté de verser. Madame [I] fait valoir différentes critiques à l'encontre de Monsieur [L] pour conclure au rejet de sa demande. Cependant, Monsieur [L] relève à bon droit que l'acte de résiliation ne mentionne aucun reproche à son encontre. En outre, il serait incohérent que Monsieur et Madame [I] aient accepté de régler un montant de 12000 euros en contrepartie de la résiliation du compromis, si cette résiliation pouvait résulter -ne serait-ce que pour partie- de l'inexécution de ses obligations par Monsieur [L]. L'argument de Madame [I] selon lequel son époux et elle étaient profanes en la matière et n'étaient pas conseillés à l'époque de la signature ne peut pas être retenu. En effet, aucune compétence juridique n'est requise pour comprendre, à la simple lecture de l'acte de résiliation du compromis, que cette résiliation avait lieu moyennant le versement d'une somme de 12000 euros par Monsieur et Madame [I] à Monsieur [L], sans que ce dernier soit tenu à une quelconque autre obligation, financière ou non. En conséquence, Madame [I] sera condamnée à régler à Monsieur [L] la somme de 12000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la lettre recommandée de mise en demeure, soit le 7 juin 2021. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Madame [I] à payer à Monsieur [L] la somme de 3000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur les demandes d'indemnisation présentées par Madame [I] Madame [I] sollicite la condamnation de Monsieur [L] à lui verser les sommes de : - 12000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution du contrat de mauvaise foi, - 2374,77 euros au titre des frais engagés. Madame [I] indique uniquement au titre de sa demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi que Monsieur [L] n'a pas exécuté le compromis de vente de bonne foi, 'comme il l'a été démontré'. Ainsi, dans ses développements antérieurs, Madame [I] reproche à Monsieur [L] de ne pas avoir respecté ses engagements contractuels au jour où la régularisation de la vente aurait dû avoir lieu, ce dernier s'étant engagé contractuellement à exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité des installations électriques. Elle ajoute que son époux et elle ont eux-mêmes fait procéder à la remise aux normes des tableaux électriques. Elle fait valoir qu'un bornage devait être effectué par Monsieur [L] avant la signature de l'acte de vente. Elle prétend que son époux et elle avaient conditionné la vente à la possibilité de faire construire un garage sur le terrain. Elle affirme encore que Monsieur [L] s'était engagé à procéder à la vidange de la fosse septique et à en justifier au jour de la signature de l'acte de vente. Elle ajoute que la locataire de l'appartement duplex 8C n'avait toujours pas quitté les lieux à la date à laquelle l'acte de vente devait être réitéré. Elle indique enfin qu'après la signature du compromis de vente, son époux et elle ont fait de nombreuses découvertes sur l'état réel du bien. Cependant, la bonne ou mauvaise exécution, de bonne ou mauvaise foi, des obligations prévues au compromis de vente est indifférente puisque les parties se sont accordées pour résilier ce compromis. Dès lors, les obligations qui y étaient prévues ne constituent plus aucun engagement pour aucune des parties. En outre, il est rappelé que l'acte de résiliation prévoit le règlement par Monsieur et Madame [I] au profit de Monsieur [L] d'une somme de 12000 euros en ajoutant que les parties 'déclarent en faire leur affaire personnelle sans recours contre quiconque'. Par ailleurs, comme exposé ci-dessus, l'acte de résiliation ne mentionne aucun reproche à l'encontre de Monsieur [L] et il serait incohérent que Monsieur et Madame [I] aient accepté de régler un montant de 12000 euros en contrepartie de la résiliation du compromis, si cette résiliation pouvait résulter -ne serait-ce que pour partie- de l'inexécution de ses obligations par Monsieur [L]. Compte tenu de ce qui précède, Madame [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution de mauvaise foi du contrat. Madame [I] sollicite par ailleurs le remboursement des frais engagés, soit : - 6000 euros à titre d'acompte, - 450 euros à titre de provision sur frais, - 567,12 euros s'agissant de la réparation du tableau électrique, - 721,65 euros concernant le permis de construire du garage, soit la somme totale de 7738,77 euros. L'acte de résiliation du compromis ayant prévu le seul versement de la somme de 12000 euros à Monsieur [L], sans mentionner aucune obligation de paiement ou de remboursement de ce dernier à l'encontre de Madame [I], celle-ci sera déboutée de ses demandes relatives au tableau électrique et au permis de construire du garage. S'agissant de la provision sur frais, il est rappelé que l'acte de résiliation prévoit expressément : 'Cette résiliation s'effectue sans préjudice des frais supportés par le notaire chargé d'établir les formalités préalables que l'Acquéreur s'engage à supporter'. En conséquence, Madame [I] sera également déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 450 euros versée à titre de provision sur frais au notaire, puisque l'acte de résiliation qu'elle a signé indique expressément qu'elle en conserve la charge. Enfin, il résulte du compromis de vente et des pièces produites par Madame [I] que cette dernière a effectivement versé la somme de 6000 euros à titre d'acompte sur le prix de vente. Le compromis de vente ayant été résilié et la vente n'ayant pas été réitérée par acte authentique, le versement de cette somme n'a plus de cause. Or, au vu des pièces produites par Madame [I], il ne lui a été remboursé que la somme de 5364 euros, sans que ces pièces permettent de comprendre cette différence de 636 euros. Monsieur [L] n'apporte ni contestation, ni explications à ce sujet. Par conséquent, il sera condamné à verser cette somme de 636 euros à Madame [I] au titre du solde de l'acompte devant être restitué et le jugement sera infirmé à ce sujet. Madame [I] sera déboutée du surplus de sa demande de remboursement. SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Monsieur [L] obtenant gain de cause pour l'essentiel de son recours, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [I] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Chopin Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et en ce qu'il a débouté Madame [I] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [L] de sa demande présentée sur ce même fondement en première instance. Statuant à nouveau et y ajoutant, Madame [I] sera condamnée aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Aurélie Sampietro, associée de la SELARL Chopin Avocats, à payer à Monsieur [L], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2000 euros pour la première instance et la somme de 2000 euros pour la procédure d'appel. Enfin, Madame [I] sera déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement pour la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Infirme en ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 16 avril 2024, sauf en ce qu'il a : - condamné Madame [H] [R] épouse [I] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Chopin Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - débouté Madame [H] [R] épouse [I] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant, Condamne Madame [H] [R] épouse [I] à régler à Monsieur [F] [L] la somme de 12000 euros (douze mille euros) avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021, en application de l'acte du 7 mai 2021 de résiliation du compromis de vente du 29 octobre 2020 ; Déboute Madame [H] [R] épouse [I] de sa demande de condamnation de Monsieur [F] [L] à lui verser la somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution du contrat de mauvaise foi ; Condamne Monsieur [F] [L] à verser à Madame [H] [R] épouse [I] la somme de 636 euros au titre du solde de l'acompte devant être restitué ; Déboute Madame [H] [R] épouse [I] du surplus de sa demande de remboursement ; Condamne Madame [H] [R] épouse [I] à payer à Monsieur [F] [L], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 2000 euros (deux mille euros) pour la première instance et de 2000 euros (deux mille euros) pour la procédure d'appel ; Déboute Madame [H] [R] épouse [I] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; Condamne Madame [H] [R] épouse [I] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Aurélie Sampietro, associée de la SELARL Chopin Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, régulièrement empêchée et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : J.-L.FIRON.- Minute en huit pages.