Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00010

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE [Adresse 3] [Localité 5] [Courriel 6] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00010 - N° Portalis DB22-W-B7I-R7ZY JUGEMENT DU : 30 Août 2024 MINUTE : DEMANDEUR(S) : S.A. LA SOCIETE BATIGERE HABITATvenant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE DEFENDEUR(S) : [E] [M] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 30 Août 2024 L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 30 Août 2024 Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 14 Juin 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR : Société LA SOCIETE BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE-EN-ILE-DE-FRANCE, elle même venant aux droits de la SA d’HLM SOVAL, société anonyme d’HLM, prise en la personne de son représentant légal, inscrite au RCS de NANCY sous le n° 645 520 164 dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS ET : DEFENDEUR : M. [E] [M] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Catherine LORNE, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, assisté de Vanessa BENRAMDANE, Greffier ; La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Août 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. / EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2021, la S.A.BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle est venue la S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Monsieur [E] [M] un bail d'habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel actualisé de 404,69 euros, outre les charges. Se prévalant du non-paiement des loyers, la S.A. BATIGERE HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, fait assigner Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir : - Constater l’acquisition de la clause réolutoire et que leurs occupants sont sans droit ni titre, à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est; - Dire que le sort des meubles et objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991 et de son décret d’application du 31 juillet 1992 ; - Condamner Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 5.600,82 euros selon décompte arrêté au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable augmenté des charges normalement exigibles, comprise entre la date de résiliation du bail intervenue de plein de droit et celle de la libération effective et complète des lieux; - Condamner Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ; - Condamner Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Appelée à l'audience du 14 juin 2024, la bailleresse, représentée par son avocat, a actualisé la dette au 4 juin 2024 à la somme de 3.546,92 euros, déclaré ne pas être opposée à l’octroi de delais de paiement suspendant les effets de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et du commencement de l’apurement de la dette. Monsieur [E] [M] a reconnu le montant de la dette puis exposé sa situation personnelle et financière avant de solliciter des délais de paiement. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour. DISCUSSION Sur la demande en paiement de la dette locative Il résulte de l'examen du bail et du décompte versé arrêté au 4 juin 2024 que Monsieur [E] [M] reste redevable au titre de l'arriéré de loyers et charges, échéance du mois de mai 2024 incluse, de la somme de 3.546,92 Euros. En vertu de l'article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27/07/2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27/07/2023 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Ainsi, il ressort du décompte que le paiement du loyer a repris depuis l’échéance du mois de décembre et que le locataire verse 160 euros supplémentaire chaque mois. Monsieur [E] [M] souhaite rester dans le logement et sollicite des délais de paiement auxquels la bailleresse n’est pas opposée. Compte tenu de ces éléments, il lui sera accordé des délais de paiement ainsi qu'il sera dit au dispositif. Si ces délais sont respectés, ils auront pour effet de suspendre la clause résolutoire. Sur la résiliation du bail et ses conséquences En vertu de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27/07/2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 3512 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L.5421 et L. 8311 du code de la sécurité sociale. En l'espèce le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX par courrier du 04 janvier 2024, distribué le 10 janvier 2024. Par ailleurs, copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture desYvelines par voie électronique le 25 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est en conséquence recevable. En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire a obligation de payer le loyer aux termes convenus. Selon l’article 24 de cette même loi dans sa version applicable à la cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, ce commandement délivré le 12 janvier 2024 reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 06/07/1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31/05/1990. Les loyers n'ayant pas été réglés dans le délai de deux mois, le bailleur est, en conséquence, recevable et bien fondé à se prévaloir de la clause résolutoire emportant la résiliation du bail à compter du 12 mars 2024. En conséquence, si le locataire ne respecten pas les délais qui viennent de lui être accordés, le jeu de la clause résolutoire sera acquis à compter de cette date. Dans ce cas, faute de départ volontaire, l'expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef pourra avoir lieu, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et à ses frais. Il conviendra alors de condamner Monsieur [E] [M] à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable augmenté des charges normalement exigibles, à compter du 12 mars 2024 et jusqu'à libération effective et complète des lieux. Il n’y a pas lieu cependant de statuer sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués, le sort des meubles étant prévu par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de dommages et intérêts En application de l’article l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, le demandeur ne démontre nullement la mauvaise foi du locataire ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement. Dès lors, sa demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie. Sur les autres demandes Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais et honoraires exposés par elle à l'occasion de la présente instance.Monsieur [E] [M] devra en conséquence payer à la partie demanderesse la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Monsieur [E] [M], partie succombante, sera par ailleurs tenu aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’établissement du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe, et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti par la S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE à Monsieur [E] [M], portant sur un immeuble situé [Adresse 7], à compter du 12 mars 2024; CONDAMNE Monsieur [E] [M] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 3.546,92 Euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtée au 04 juin 2024 ; AUTORISE Monsieur [E] [M] à se libérer en 22 mensualités de 160 euros, en sus du loyer courant, la dernière majorée du solde de la dette, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois au cours duquel le présent jugement lui aura été notifié ; DIT que pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à terme échu, la clause résolutoire reprendra d'office plein et entier effet et l'ensemble de la dette redeviendra immédiatement exigible ; DIT qu'en ce cas le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail seront constatés à compter du 12 mars 2024 ; DIT qu'alors, faute pour Monsieur [E] [M] de quitter les lieux avec tous occupants et tous biens de son chef, il pourra être procédé à leur expulsion, à ses frais, avec l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier s'il en est besoin, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [E] [M] à payer à la S.A. BATIGERE-HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable augmenté des charges normalement exigibles, à compter du 12 mars 2024 et jusqu'à libération effective et complète des lieux; DÉBOUTE la S.A. BATIGERE HABITAT du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire ; CONDAMNE Monsieur [E] [M] à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 200 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE Monsieur [E] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’établissement du commandement de payer ; ORDONNE la notification de la présente décision à Monsieur le Préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du Tribunal de Proximité. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé : LA GREFFIERE SIGNATAIRE LA PRESIDENTE Nadia CHAKIRI Catherine LORNE