Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 25 Octobre 2024
N° RG 24/05159 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LDEZ
Jugement du 25 Octobre 2024
N° : 24/648
Société AIVS
C/
[F] [K]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me CASTRES
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [K]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 20 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
Société AIVS
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
Mme [F] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparante en personne
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Par acte sous seing privé du 29 septembre 2020, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de mise à disposition à Mme [F] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,06 euros et d’une provision pour charges de 105,38 euros.
Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2464,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de fournir les justificatifs d’assurance dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [K] le 16 mars 2023.
Par assignation du 19 juillet 2024, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 8666,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux,
- supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
A l’audience du 20 septembre 2024, la société A.I.V.S. a maintenu l’intégralité de ses demandes. Par note en délibéré reçue le 10 octobre 2024, la bailleresse a précisé que la dette locative, actualisée au 20 septembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 11241,25 euros. La société A.I.V.S. a souligné que la dette de Mme [F] [K] était élevée et qu’il n’y avait pas de reprise des paiements.
Mme [F] [K] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle a proposé de rembourser la somme de 250€ par mois pour apurer sa dette et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [F] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2464,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2023.
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.
En l’espèce, Mme [F] [K] a effectué deux versements partiels le 16 aout (200€) et le 12 septembre (230€). Ces sommes ne peuvent être considérées comme constituant une reprise du paiement intégral du loyer avant la date d’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail. Il convient, donc, de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 16 mai 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [F] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2024, Mme [F] [K] lui devait la somme de 11241,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Présente à l’audience, Mme [F] [K] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 sur la somme de 2464,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6201,95 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Or conformément aux observations précédentes, il y a lieu de rappeler que Mme [F] [K] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Dès lors, les délais de paiement éventuellement accordés, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.
Les ressources financières de Mme [F] [K] s’élèvent, selon ses déclarations à l’audience, à la somme de 1 450€ par mois, son loyer actuel est de 601,59€. Elle expose assumer seule la charge de son enfant âgé de 19 ans, actuellement étudiant.
Sa situation financière ne lui permet manifestement pas d’apurer sa dette, cette dernière n’ayant déjà pas repris l’intégralité du paiement de son loyer, alors qu’elle dispose déjà des revenus déclarés.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.
Sur la demande de suppression des délais d’expulsion
Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, la société A.I.V.S ne fournit aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité. En conséquence, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale
Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
En l’espèce, les pièces produites par la société A.I.V.S ne mettent pas en évidence que le relogement de Mme [F] [K] est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que Mme [F] [K] s’est introduit sans droit ni titre dans le logement.
En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par la société A.I.V.S sera rejetée.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [F] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,
CONSTATE que Mme [F] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société A.I.V.S. s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2029 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Mme [F] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 16 mai 2023,
ORDONNE à Mme [F] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [F] [K] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 11241,25 euros (onze mille deux cent quarante et un euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 sur la somme de 2464,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6201,95 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DEBOUTE Mme [F] [K] de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE Mme [F] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 21 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [F] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mars 2023 et celui de l'assignation du 19 juillet 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
