Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/02657

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B Chambre civile 1-6 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/02657 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V2AY AFFAIRE : S.A.R.L. CAR WASH BV C/ S.A.S. AUTOBACS FRANCE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° RG : 21/03430 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12.09.2024 à : Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. CAR WASH BV N° Siret : 494 821 465 (RCS Rouen) [Adresse 2] [Localité 3] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2023054 - Représentant : Me Luc MASSON, Plaidant, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 60 APPELANTE **************** S.A.S. AUTOBACS FRANCE N° Siret : 434 718 706 (RCS Pontoise) [Adresse 1] [Localité 4] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2371256 - Représentant : Me Florence BOUTHILLIER de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07, substitué par Me André LAYANI, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Juin 2024, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Fabienne PAGES, Présidente, Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 05 janvier 2007, la société Baobab aux droits de laquelle se trouve désormais la société Autobacs France, preneuse à bail, selon acte des 04 janvier et 1er juin 2007 ayant fait l'objet d'avenants pour porter le terme du bail au 20 juillet 2020, de locaux à usage commercial (en état de coque brute) dépendant d'un complexe commercial dénommé '[8]' ou '[7]' à [Localité 5] appartenant à la société Alta CRP [Localité 5], a donné en sous-location une partie des locaux ainsi loués, affectés à l'usage exclusif de lavage automobile, à la société Car Wash BV, avec l'accord de la bailleresse. Ce bail était consenti pour une durée de dix ans mais il a été convenu qu'il était reconduit jusqu'au 20 juillet 2020 lors de la reconduction du bail principal. Exposant qu'elle n'a pu obtenir une baisse amiable de son loyer de renouvellement, la société Autobacs France a fait délivrer un congé à la bailleresse, par acte du 12 juillet 2019 à effet au 19 juillet 2020 et, suivant acte des 19 et 23 juillet 2019 a notifié à la société Car Wash BV à son siège social et dans les locaux sous-loués à son locataire-gérant la fin de son contrat de sous-location. Elle relate également que, par courrier du 20 février 2020, la bailleresse, renonçant au bénéfice de la clause d'accession sur les investissements, lui a fait sommation de se conformer à l'article 22 de leur contrat de bail stipulant la remise des locaux 'en leur état primitif (mise à nu du local, fluides en attente, à l'exception des moyens de fermeture, vitrines, rideaux métalliques destinés à rester la propriété du bailleur en toute hypothèse)', que, dès le 23 avril 2020, elle en a informé la société Car Wash BV(qui avait elle-même pour locataire-gérant du fonds la société Car Wash ET) afin de lui permettre de remettre les locaux sous-loués en leur état primitif pour le 19 juillet 2020 au plus tard, qu'en dépit de ses multiples relances et initiatives elle s'est heurtée au refus de la société sous-locataire de procéder à la remise à nu du local ou à son inertie, que dans la crainte de se voir appliquer les lourdes pénalités prévues au bail principal en cas d'inexécution (soit le dernier loyer majoré de 50% outre les charges jusqu'à restitution), elle a elle-même fait procéder, après constat d'huissier du 17 juin 2020 (constatant, notamment, la présence d'un tunnel de lavage et de la machinerie dédiée à son fonctionnement, d'une cuve de rétention de 22 m3 et de mobiliers), auxdits travaux selon un devis transmis à la société Car Wash BV et qu'en raison de cette prise en charge ainsi que de loyers, charges et taxes impayés, elle a finalement assigné la Car Wash BV en paiement desdites sommes, soit celle de 87.360 euros au titre des travaux et 11.429 euros au titre de la dette locative, ceci suivant acte du 30 juin 2021. Par jugement contradictoire rendu le 20 mars 2023 le tribunal judiciaire de Pontoise (juridiction désignée à l'article 23 du contrat de sous-location), rappelant que l'exécution provisoire est de droit, a : condamné la société Car Wash BV à payer à la société Autobacs France les sommes suivantes: 87.360 euros au titre des travaux de remise en état, 3.378,05 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 15 juin 2020, 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties, condamné la société Car Wash BV aux dépens. La société Car Wash BV a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue au greffe le 20 avril 2023. Selon ordonnance rendue le 07 décembre 2023 le délégataire du Premier président de cette cour a autorisé l'appelante à consigner la somme de 93.738,05 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. Par ordonnance rendue le 1er février 2024, le conseiller de la mise en état désigné de la présente chambre, saisi par l'intimée d'un incident aux fins de radiation formé le 13 octobre 2023 et fondé sur l'article 524 du code de procédure civile, a constaté le désistement de son incident en lui laissant la charge des dépens de l'incident.. Par dernières conclusions (n° 3) notifiées le 27 mai 2024 la société à responsabilité limitée Car Wash BV demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1719 du code civil ainsi que des 'dispositions' contractuelles : de (la) déclarer recevable et bien fondée en son appel et, y faisant droit, d'infirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a : condamné la société Car Wash BV à payer à la société Autobacs France les sommes de 87.360 euros au titre des travaux de remise en état, 3.378,05 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 15 juin 2020 et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens // rejeté les demandes de la société Car Wash BV visant au débouté intégral des prétentions de la société Autobacs France et au paiement par cette dernière de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts et d'une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et statuant à nouveau de débouter la société Autobacs France de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions, de recevoir la société Car Wash BV en sa demande reconventionnelle et y faisant droit, de condamner la société Autobacs France à payer à la société Car Wash BV la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, de condamner la société Autobacs France à (lui) payer la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel (ainsi qu') aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 17 mai 2024 la société par actions simplifiée à associé unique Autobacs France, visant les articles 1103, 1104, 1134 (ancien) et 1728 du code civil, prie la cour : 1) sur l'appel principal interjeté par la société Car Wash BV de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a : condamné la société Car Wash BV à payer à la société Autobacs France les sommes de 87.360 euros au titre des travaux de remise en état et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens // débouté la société Car Wash BV de sa demande de condamnation de la société Autobacs France à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, 2) sur le présent appel incident formé par la société Autobacs France d'infirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a condamné la société Car Wash BV à verser à la société Autobacs France la somme de 3.378,05 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus au 15 juin 2020, et statuant à nouveau de ce seul chef du jugement, à titre principal de condamner la société Car Wash BV à payer à la société Autobacs France la somme de 11.429 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 19 juillet 2020, à titre subsidiaire de condamner la société Car Wash BV à payer à la société Autobacs France la somme de 3.378,05 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 15 juin 2020, 3) en tout état de cause de débouter la société Car Wash BV de l'ensemble de ses prétentions, et, y ajoutant, de condamner la société Car Wash BV à payer à la société Autobacs France la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les travaux de remise en état Il convient de rappeler, comme l'a fait le tribunal, les termes des conventions liant les parties et en particulier : Selon le contrat de sous-location paraphé en toutes ses pages et signé à la date du 05 janvier 2007 par la société Car Wash BV, il était précisé dans un chapitre intitulé "exposé préalable", que la société Alta CRP [Localité 5] 'doit consentir' à la société Baobab en cours de formation un 'contrat de bail moyennant diverses conditions suspensives dont le sous-locataire reconnaît avoir pris connaissance dans la copie du contrat de bail du locataire principal et de ses annexes (ci-après jointe en annexe)', précision étant donnée que la date d'effet du bail principal 'sera celle de la remise de la coque à la société Baobab'. Ce contrat de sous-location stipule notamment : * en son article 11 §3 :' le sous-locataire pourra, après avoir soumis son projet détaillé au locataire principal pour accord (le locataire principal devant au préalable obtenir l'accord de son bailleur sur ledit projet) réaliser dans les locaux les travaux d'aménagement nécessaires à son activité ', * en son article 13 §5 :' le sous-locataire devra se conformer aux règles déterminées par le bailleur principal dans le contrat de bail et les annexes dont il reconnaît avoir pris connaissance', * en son article 22 § 1: ' la coque étant livrée brute, le sous-locataire supportera financièrement tous les coûts des travaux nécessaires à la fourniture des fluides et autres prestations qui auront été réalisées pour le local sous-locataire, la réalisation et installation d'une enseigne, réalisation des travaux nécessaires au respect du CPTA (. . .). (§ 2) Plus généralement, tous les travaux nécessaires à l'activité du sous-locataire seront intégralement financés par ce dernier, qu'ils soient réalisés par le bailleur principal, le locataire principal ou directement par le sous-locataire". Et le contrat de bail principal signé le 1er juin 2007qui stipule (au titre I, article 1) que celui-ci et ses annexes 'emportent novation par rapport à tous les accords éventuellement conclus au préalable entre le bailleur et le preneur et qui auraient pour objet les mêmes locaux. L'ensemble des conditions particulières ci-après complète, modifie ou abroge celles contenues dans les conditions générales du bail pour chaque article du bail article référencé' précisait notamment (au Titre III sur les conditions générales, article 5.2 sur les caractéristiques du local que 'le local défini au plan annexé au présent bail sera constitué d'une coque livrée au preneur 'brute de gros oeuvre, fluides en attente' conformément au descriptif (CPTA) annexé au présent bail. Le local sera livré en l'état sans qu'il soit besoin d'en faire plus ample désignation (...)' ; l'article 7.1 prévoyait une date prévisionnelle de 'livraison de la coque', l'article 7.2 succédant à ladite livraison était intitulé 'travaux initiaux du preneur' et visait un 'local en l'état brut de gros oeuvres et fluides en attente' ; et l'article 22 de ce même titre III, intitulé 'restitution des lieux', stipulait que ' le preneur devra rendre en bon état les lieux loués . Dans tous les cas, le bailleur aura le choix entre demander au preneur, soit de remettre les lieux en leur état primitif (mise à nu du local, fluides en attente, à l'exception des moyens de fermeture, rideaux métalliques, vitrines, destinés à rester la propriété du bailleur en toutes hypothèses), soit de conserver en totalité les aménagements réalisés (...)'. Le procès-verbal de mise à disposition des locaux avec remise des clefs à la locataire principale est daté du 20 juillet 2007. Pour condamner la société Car Wash BV à verser à la société Autobacs France le montant réclamé des travaux de remise en état litigieux, le tribunal a déduit de ce qui précède que le sous-locataire avait connaissance du contrat de bail principal et ne justifiait pas de modifications sur les points litigieux au 1er juin 2007, que la locataire principale n'a pris possession des lieux en état de coque brute qu'à la date de leur mise à disposition, le 20 juillet 2007, et que les travaux nécessaires à l'activité de la sous-locataire ont été réalisés postérieurement à sa propre prise de possession, de sorte qu'elle avait l'obligation de les restituer en leur état primitif, ce dont elle s'est abstenue comme attesté par le constat d'huissier du 17 juin 2020 malgré les courriers en ce sens de la sous-locataire alors que, de son côté, la locataire, qui produit tous justificatifs utiles de sa créance, pouvait se prévaloir de l'article 21.1 du contrat de sous-location lui donnant faculté de se substituer à cette obligation 8 jours après vaine mise en demeure. Pour contester cette appréciation, l'appelante fait valoir que le contrat de sous-location, visant un futur contrat de bail principal sous condition suspensive, a été signé le 05 janvier 2007, que le contrat de location ne l'a été que le 1er juin 2007 si bien que les conditions du bail principal, signé cinq mois plus tard, n'ont pu être portées à sa connaissance, les avenants signés en 2013 ne faisant aucune référence aux clauses et conditions du bail du 1er juin 2007. Elle fait grief au tribunal d'avoir renversé la charge de la preuve en tenant pour acquis qu'elle avait connaissance du bail principal dont le projet n'est pas versé aux débats et en énonçant qu'elle-même ne justifiait pas de stipulations divergentes entre ce projet et le bail définitif. Elle lui reproche également d'avoir retenu implicitement que sa date de prise de possession effective était intervenue au jour de la livraison à la locataire principale alors qu'elle lui fut postérieure de plusieurs semaines, observant que ne sont produits ni un plan descriptif, ni un état des lieux contradictoire, pas plus qu'un état ou bordereau de livraison de la coque pourtant prévus au contrat de sous-location, alors que son adversaire se prévaut, de mauvaise foi, de la livraison d'une coque brute. Elle oppose à la locataire principale divers travaux à la charge de cette dernière et dans son intérêt, effectués préalablement à sa propre entrée en jouissance, en particulier la réalisation du mur mitoyen de séparation, son propre local d'une surface de 415 m² dépendant du local principal de 2.834 m² donné à bail, outre les termes de l'article 22 précité qui n'autorise pas la société Autobacs France à demander 'la mise à nu de la coque exigée par le bailleur', mais uniquement la remise en état des lieux au jour de son entrée en possession ou encore l'article 5 du contrat de location prévoyant expressément que le local objet de la location devait être affecté par le sous-locataire à l'usage exclusif de lavage automobile de sorte qu'en raison d'une obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle, il n'est pas sérieux de prétendre qu'elle ait pris possession d'une 'coque brute' en entrant en jouissance 'courant 3ème trimestre 2007" selon l'article 4 du contrat de sous-location. Elle soutient enfin que les travaux qu'elle a réalisés en cours de location ont consisté à installer le matériel nécessaire à l'activité de lavage automobile, qu'elle a fait procéder au démontage du tunnel et de l'aménagement extérieur réalisé pour l'accueillir et estime que ses obligations ne sauraient aller au-delà, contestant au surplus l'imputation des travaux facturés en évoquant le curage intérieur ou extérieur ou relatifs au mur séparatif édifié. L'intimée soutient en réplique que vainement l'appelante déclare ne pas avoir eu connaissance du contrat de bail principal du 1er juin 2007 en approuvant le tribunal en son appréciation sur ce point ; de même que c'est de manière erronée, poursuit-elle, que la société Car Wash BV, à seule fin d'échapper à ses obligations, en particulier celle de remettre les locaux à nu, prétend que les travaux ont été réalisés avant son entrée en jouissance alors que l'article 5.1 du contrat de location caractérisait le local comme une coque livrée 'brute de gros oeuvre, fluides en attente', qu'en outre et selon ses articles 11 et 22 (lequel ne s'analyse pas en une clause de simple participation financière), le contrat de sous-location prévoyait la livraison d'une coque brute avec notamment la charge de réaliser et de supporter le coût d'un mur de séparation et qu'il était de plus convenu que la sous-locataire était tenue de lui soumettre un projet d'aménagement et de façade qui détaillait les travaux à sa charge. Pour conclure que la société Car Wash avait l'obligation de remettre les locaux en l'état antérieur correspondant à la mise à nu de la coque exigée par le bailleur, elle se prévaut de la concomitance de leurs entrées en jouissance et estime inopérante l'invocation de l'article 12 relatif aux 'travaux en cours de location' . Se prévalant du bien fondé de son action, elle invoque de son côté l'article 13 du contrat de sous-location qui obligeait la société Car Wash BV à respecter les clauses du bail principal et rappelle les termes de l'article 21.2 qui lui permettait d'agir à la place de celle-ci du fait de son inertie, évoquant incidemment, pour démontrer sa bonne foi, les frais de dépose de l'enseigne ou les frais de constat qu'elle a conservés à sa charge. Pour finir, afin de poursuivre la confirmation du jugement en son évaluation de sa créance à ce titre, elle soutient que contrairement aux allégations de la sous-locataire, celle-ci n'a procédé à aucun des travaux de remise en état lors de son départ, s'appuyant pour ce faire sur le procès-verbal d'huissier du 17 juin 2020 en affirmant que la preuve contraire n'est pas rapportée. Ceci étant rappelé et s'agissant d'abord du moyen de l'appelante selon lequel elle n'a pas eu connaissance du bail principal du 1er juin 2007 mais seulement d'un projet lorsqu'elle a conclu un contrat de sous-location avec la société Baobab à la date du 05 janvier 2007, force est de considérer que ce bail principal est entré dans le champ contractuel. C'est en effet par motifs pertinents et circonstanciés adoptés par la cour que le tribunal a retenu qu'était annexée au contrat de sous-location et paraphée par la sous-locataire la copie du projet de bail principal et ses annexes et qu'il n'était pas justifié par la sous-locataire de modifications relatives aux obligations objets du présent litige entre ce projet annexé au contrat et le contrat de bail du 1er juin 2007 liant la société Baobab et la société Autobacs France alors qu'elle s'en prévalait. S'agissant ensuite de l'état du local lors de l'entrée en jouissance de la sous-locataire, contractuellement fixée, à l'instar de celle de la locataire principale, au 20 juillet 2007, l'intimée oppose à juste titre à l'appelante les termes de l'article 5.2 du contrat de bail principal destiné à présenter les caractéristiques du local outre les termes de l'article 22 du contrat de sous-location sur lequel s'est fondé le tribunal, tels qu' explicités ci-avant. Au rang des travaux que la sous-locataire s'obligeait à financer et dont elle débat devant la cour, cet article 22 portait également, en la partie figurée selon des points de suspension dans le jugement, la 'réalisation d'un mur mitoyen de séparation (coupe-feu trois heures) entre les locaux occupés par le locataire principal et le sous-locataire suivant plan joint (annexe 6) // modifications des sols, murs et façade nécessaire à la mise en oeuvre du concept du sous-locataire' La concomitance de l'entrée en jouissance de la locataire principale et de la sous-locataire et cet article évoquant une 'réalisation' ou le concept 'du' sous-locataire ne permettent pas à cette dernière de se prévaloir de l'édification de ce mur séparatif, destiné à isoler sa propre activité au sein de la coque 'livrée brute' de celle la société Autobacs France, antérieurement à sa propre prise de possession pas plus qu'elle ne peut prétendre qu'il ne s'agit que d'une clause de participation financière. A cet égard, l'intimée est fondée à lui opposer les termes de l'article 13 du contrat de sous-location précité qui obligeait la sous-locataire à se conformer aux obligations du bail principal. Et les termes du Cahier des prescriptions techniques et architecturales (ou CPTA) également invoqué viennent d'ailleurs conforter l'argumentation de l'intimée puisqu'il y est mentionné, à l'article II.2 intitulé 'description des locaux du preneur' (pages 14 et 15/55) que le local est livré 'brut de gros oeuvre' et que, pour ce qui est des murs et cloisons verticaux (article II.2.2.2), 'aucune cloison intérieure du local n'est fournie. Le plan d'implantation et les cloisons du preneur devront être en conformité avec le chapitre 2.1.1 sols du CPTA'. Faisant incidemment observer qu'en amont de la procédure et dans la lettre de mise en demeure du 23 avril 2020 produite qu'elle adressait à la société Car Wash BV, elle détaillait les travaux à réaliser en précisant qu'elle lui demandait 'que les locaux sous-loués soient entièrement décloisonnés/démontés ; en ce compris le mur mitoyen de séparation entre les locaux occupés par la société Autobacs France et les locaux sous-loués par la société Car Wash BV construit et livré par le bailleur', il ne peut lui être fait grief de prétendre à l'application de leurs conventions dans le présent cadre contentieux et au remboursement des travaux de démolition relatifs à ce mur séparatif selon les factures du 06 juillet et 28 octobre 2020 qui les mentionnent en incluant cette prestation aux travaux exécutés par les sociétés Easi et Mat Rev. S'agissant, plus généralement, de l'ensemble des travaux réalisés pour restituer les lieux à la bailleresse en l'état de 'coque vide' la société Car Wash BV soutient qu'elle a 'démonté les installations et agencements réalisés notamment le tunnel de lavage et l'aménagement qui avait été fait à l'extérieur du local pour accueillir le tunnel de lavage', renvoyant la cour à l'examen d'un procès-verbal de commissaire de justice dressé le 30 juin 2020, que ses obligations ne sauraient aller au delà comme le concédait son adversaire par une lettre de son conseil du 26 juin 2020 et qu'après ce démontage, les locaux étaient dans l'état où ils se trouvaient au jour de sa prise de possession, de sorte que n'est pas fondée la demande en paiement de la somme de 87.360 euros. Mais l'intimée qui précise qu'elle n'a pu accéder aux locaux sous-loués que le 17 juin 2020 et pu se substituer à son locataire défaillant qu'à compter de cette date, comme le lui permettait le contrat de sous-location, rétorque justement, sans qu'il y soit apporté réponse, qu'aucune pièce ne vient démontrer que ces travaux ont été réalisés à l'initiative de l'appelante alors qu'elle a fait procéder elle-même aux démontages et enlèvements. Il peut d'ailleurs être observé que ce constat du 30 juin 2020, postérieur au précédent, a été uniquement réalisé pour la sauvegarde des droits de la société Car Wash BV, dans le cadre de ses rapports avec le locataire-gérant, la société Car Wah ET ayant déménagé et installé son fonds de commerce à [Localité 6] (78), et que l'huissier se borne à constater 'que les locaux sont vides ; que des travaux sont en cours'. Par suite et en contemplation des factures permettant d'attester de l'étendue des travaux réalisés aux frais avancés de la société Autobacs France et de leur coût, le jugement doit être confirmé en sa condamnation à ce titre de la société Car Wash BV. Sur la créance de loyers, charges et taxe foncière Pour ne retenir que partie de la créance revendiquée à ces divers titres par la société Autobacs France (soit la somme de 27.035,26 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 19 juillet 2020, dont à déduire la somme de 15.606,22 euros représentant le montant du dépôt de garantie), le tribunal a jugé que la locataire a contraint la sous-locataire à restituer les lieux le 15 juin 2020, la privant ainsi de leur jouissance paisible et de la faculté de les exploiter, ajoutant, sur l'éventuelle inobservation par la société sous-locataire de l'interdiction de donner son fonds en location-gérance, par ailleurs invoquée, que cela relevait d'un autre contentieux. Sur appel incident, l'intimée , évoquant sa renonciation à solliciter l'application d'une pénalité contractuelle de 10% des sommes dues comme signe de sa bonne foi, reprend ses prétentions initiales, arguant du fait qu'en raison de la décision de la bailleresse d'obtenir la restitution des locaux en leur état primitif, ce à quoi elle se devait de procéder avant le 19 juillet 2020 à peine de sanction, elle a été contrainte de se substituer à la sous-locataire du fait de l'inertie qu'elle a opposée à ses multiples demandes de remise à nu ; que l'accès aux locaux sous-loués ne lui a été permis que le 17 juin 2020, comme l'établit le procès-verbal de l'huissier constatant que les lieux étaient encore largement encombrés. Elle soutient que la société Car Wash BV ne peut prétendre à une libération des locaux à cette dernière date et demander à être exonérée des loyers restant à courir jusqu'au terme du bail ainsi que des obligations en résultant, ajoutant que ne doivent pas être confondus la restitution des locaux au terme du bail avec la fin de l'exploitation des locaux qui, en principe, la précède ; elle lui reproche, incidemment, de se prévaloir opportunément de son impossibilité d'exploiter jusqu'au 19 juillet 2020 alors que, dans un courrier du 07 avril 2020, elle imputait un défaut de paiement de sa dette locative à la défaillance en ses règlements de son locataire-gérant (ceci, entend-t-elle préciser, selon une convention conclue en fraude de ses droits comme n'ayant pas été précédée par un accord de sa part). Elle estime enfin que la société Car Wash BV ne pouvait ignorer que la restitution des lieux en leur état primitif nécessitait des travaux longs et importants, tels le déménagement des cuves ou l'enlèvement du matériel et des agencements, qu'elle a dû composer avec de tels délais, précisant qu'elle-même a dû fermer son magasin le 17 mars 2020 en raison de la crise sanitaire et dû se résoudre à ne pas procéder à sa réouverture le 11 mai 2020 (date de levée progressive du confinement) dans la perspective des travaux de remise à nu exigés. L'appelante qui poursuit l'infirmation du jugement en sa condamnation à ces divers titres et le débouté pur et simple de l'intimée rétorque que ne peut prospérer cette demande qui porte sur les loyers du deuxième trimestre 2020 et celui ayant couru du 1er au 19 juillet 2020 du fait que la société Autobacs France n'a pas respecté ses obligations contractuelles en ne lui laissant pas la disposition des lieux jusqu'au terme du bail, lui demandant en particulier de vider les locaux sous-loués le 15 juin 2020 et de les mettre à nu au plus tard le 30 juin suivant. Elle estime ainsi s'opposer légitimement au paiement, quelles que soient les circonstances invoquées qui, au demeurant, ne relèvent pas de la force majeure mais de la volonté unilatérale de la société Autobacs France de mettre fin au bail commercial. Elle en conclut que le loyer n'était pas exigible au delà du 31 mai 2020 (date à laquelle le locataire-gérant, suivant un contrat qui ne se confond pas, à son sens, avec une sous-location prohibée, a quitté les lieux) et que l'imputation du dépôt de garantie suffit à désintéresser son adversaire. Ceci étant exposé, il y a lieu de rappeler que selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée - lui imposant, dans le cadre d'un contrat de bail commercial, de lui permettre d'exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle - et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, étant précisé que cette dernière obligation n'est pas de l'essence du contrat de bail et que les parties peuvent convenir de la restreindre. Tel n'est pas le cas en l'espèce dès lors qu'en dépit de l'exigence de restitution d'une coque vide au terme du bail (soit le 19 juillet 2020) stipulée tant dans le contrat de bail commercial que dans le contrat de sous-location, aucune stipulation ne venait aménager cette obligation en prévoyant éventuellement une franchise de loyers durant la durée d'exécution des travaux nécessaires à la remise en état des lieux en leur état primitif, au demeurant aléatoire. Etait en revanche prévue l'exigibilité des loyers, charges et taxes jusqu'au terme du bail mettant fin à l'obligation de délivrance du bailleur principal à l'égard de la locataire principale, cette même exigence étant prévue dans le contrat de sous-location. Le terme du bail principal dont dépendait celui de la sous-location n'était d'ailleurs pas contesté par la société Car Wash demandant le 19 février 2020 à la bailleresse principale propriétaire des locaux en cause, à bénéficier du renouvellement du bail à son profit, car si cette demande a été rejetée 'pour dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement', il n'en reste pas moins qu'elle en sollicitait le renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 20 juillet 2020, comme elle le précise. Dans le contexte du présent litige, la cour ne peut, par ailleurs, se livrer à une appréciation par analogie avec l'exception d'inexécution que suggère l'appelante en présence de manquements entraînant l'impossibilité absolue pour le locataire d'exercer son activité dans les lieux loués ou du fait de locaux devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés dès lors qu'elle a une finalité comminatoire et ne vise qu'à obtenir la validation de la suspension du paiement des loyers dans le cadre d'un bail appelé à se poursuivre. La société Car Wash BV n'a pas exécuté l'obligation de restitution des locaux en leur état primitif à laquelle son contrat, mettant fin à leur exploitation à une date ressortant de son libre arbitre et a abandonné, par son inertie, la maîtrise de l'exécution desdits travaux comme leur date à la société Autobacs France, elle-même tenue de les restituer en cet état en exécution de l'article 22 du contrat principal ; si bien qu'elle ne peut s'opposer à la demande en paiement présentée sur appel incident par l'intimée. Par suite, le quantum de cette créance n'étant pas contesté, le jugement sera infirmé en son évaluation et la société Car Wash BV condamnée à verser à la société Autobacs France, au titre des loyers, charges et taxe foncière impayés jusqu'au 19 juillet 2020, après compensation de cette créance avec le dépôt de garantie, la somme de 11.429 euros, comme requis. Sur la demande indemnitaire de l'appelante Contestant le rejet de cette demande par le tribunal qui lui a opposé son propre comportement fautif caractérisé par son inertie en réponse aux sollicitations de la locataire et sa carence à solliciter des délais pour satisfaire à ses obligations contractuelles, elle poursuit la condamnation de l'intimée à lui verser la somme indemnitaire de 20.000 euros en invoquant le fait qu'est exclusivement fautive l'attitude de cette dernière, exigeant indûment un sous-loyer et ne lui permettant pas une jouissance paisible des lieux sous-loués. Mais la solution donnée au présent jugement ne permet pas de retenir la faute ainsi incriminée de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette cette prétention. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité conduit la cour à condamner la société Car Wash BV à verser à la société Autobacs France la somme complémentaire de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, l'appelante sera déboutée de ce dernier chef de demande et condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement entrepris sauf en son évaluation de la créance de loyers, charges et taxes dus par la société Car Wash BV et statuant à nouveau dans cette limite en y ajoutant ; Condamne la société à responsabilité limitée Car Wash BV à verser à la société par actions simplifiée Autobacs France la somme de 11.429 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 19 juillet 2020 ; Condamne la société Car Wash BV à payer à la société Autobacs France la somme complémentaire de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente