Cour d'appel, 07 décembre 2023. 20/01649

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2023 AC N° 2023/ 410 N° RG 20/01649 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFRNM [O] [J]-[C] C/ Société [Adresse 1] Copie exécutoire délivrée le : à : SCP CABINET BUVAT-TEBIEL SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02779. APPELANTE Madame [O] [J]-[C] demeurant Chez Madame [S] [J], [Adresse 1] représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE INTIME Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI, lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 2] représenté par la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marcel BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023 Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Madame [O] [J]-[C] est propriétaire des lots 13 et 18 situés dans l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 3], soumis aux statuts de la copropriété. Par jugement du 18 décembre 2019 le tribunal de grande instance de Nice a condamné Madame [O] [J]-[C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] la somme de 9.662,08 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété et de travaux arrêté au 12 juin 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, l'a condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par acte du 3 février 2020 [O] [J]-[C] a interjeté appel de la décision. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2023. Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, l'appelante demande à la cour de : DÉCLARER recevable l'appel interjeté par Madame [J] INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nice du 18 décembre 2019 en toutes ses dispositions, ET STATUANT À NOUVEAU, DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes ses demandes ; DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes nouvelles ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à Madame [J] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir: - que la copropriété est équipée de compteurs divisionnaires concernant la consommation d'eau propre à chaque lot ; - qu'elle dispose de 3 compteurs divisionnaires référencés 100174, 100867 et 100877  - que le 23 avril 2018, le syndic de la copropriété l'a alerté d'une surconsommation d'eau ; - que le plombier du syndicat des copropriétaires aurait détecté une fuite au niveau de la soupape de la chaufferie privative de son lot, - que pourtant elle avait changé une chaudière neuve le 17 mars 2017 et qu'en mai 2017 aucune fuite n'avait été détectée ; - que le relevé du 24 mai 2018 des compteurs divisionnaires de l'entreprise OCEA révèle une surconsommation pour le compteur divisionnaire de Madame [J] n°100877 de 2554 m³ alors que le relevé du 8 janvier 2019 indique une consommation de 4 m³ ; - que le syndic précisait dans sa lettre du 6 avril 2018 que la fuite « a été réparée » à l'initiative du SDC sans que l'on sache à quel endroit ; - que le SDC lui a demandé de réparer sa chaudière et de payer la majeure partie de la facture de la consommation d'eau, s'élevant à la somme de 17.677,28 euros ; - que le syndicat des copropriétaires aurait dû solliciter de la RÉGIE D'EAU D'AZUR le plafonnement de la consommation de la copropriété dès le 6 avril 2018, en application de l'article 2224-12 du code général des collectivités territoriales ; - que le 11 septembre 2023, elle a procédé au paiement d'une somme de 15.000 € ne laissant au titre de l'arriéré inscrit sur son compte de copropriétaire qu'un montant de 8.238,38 € auquel il convient de soustraire la somme de 797,88 € correspondant à un trop appelé en faveur de la concluante sur les comptes charges de l'exercice 2022 approuvés lors de l'assemblée des copropriétaires du 18 septembre 2023 ; - à ce jour, le compte copropriétaire de Mme [J] présente un solde débiteur de 7.440,50€ ; - que le SDC reconnaît ce paiement et indique que Mme [O] [J] serait redevable à ce jour au titre de l'arriéré de charge et provisions exigibles au 29 septembre 2023 de la somme de 9.138,71 € ; Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, l'intimé demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nice le 18 décembre 2019 en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamner Madame [O] [J]-[C] à payer au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » la somme de 9138,71 € représentant l'arriéré de charges dû et les provisions exigibles 29 septembre 2023 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 mai 2020. Condamner Madame [O] [J]-[C] à payer au Syndicat des copropriétaires requérant la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Condamner Madame [O] [J]-[C] à payer au Syndicat des copropriétaires requérant la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du CPC, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit. L'intimé réplique: - que suite aux investigations seul l'un des compteurs de cette copropriétaire présente une consommation anormale ; -que la surconsommation est apparue entre les mois de juin et décembre 2017 pour se poursuivre encore en mai 2018, soit après le changement de chaudière allégué ; - que le règlement de copropriété stipule en page 25 qu'en cas de fuite, le propriétaire du local où elle se produirait devra réparer les dégâts et rembourser la dépense d'eau supplémentaire évaluée par le syndic, - que les dispositions de l'article 2224-12 du code général des collectivités territoriales invoquées par [O] [J]-[C] n'est pas applicable puisqu'il s'agit de consommation d'eau et de fuite constatée par un professionnel dans les parties privatives de la copropriété et venant bien du fait de la copropriétaire, MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande au titre des charges de copropriété Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.  En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. La contestation élevée par [O] [J]-[C] porte sur le montant des charges de consommation d'eau attachées à ses lots. À l'appui de la demande au titre des charges de consommation d'eau, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] produit notamment : - un rapport d'intervention de la société de plomberie CGB au sein de la copropriété en date du 23 avril 2018 indiquant que suite à une vérification des compteurs, une fuite au niveau de la soupape de la chaufferie privative de Mme [J] a été relevée. Ce document indique que « Mme [J] fait intervenir son chauffagiste » ; - le relevé des compteurs divisionnaires à la date du 12 février 2019 indiquant une très forte consommation du compteur 3444014 du lot 3 appartenant à [O] [J]-[C] et des consommations normales pour les autres lots occupés par d'autres copropriétaires. Pour sa part [O] [J]-[C] n'apporte aucun élément relatif à l'intervention de son chauffagiste sur la soupape postérieurement au rapport d'intervention du mois d'avril 2018. Le rapport de la société ALP CHEMINÉE qu'elle verse aux débats, qui indique que suite à l'installation d'une chaudière neuve aucune fuite n'y est détectée, est en effet daté du 19 mai 2017. Elle ne fournit dès lors aucune pièce permettant de remettre en cause objectivement l'existence de la fuite telle que constatée par la société de plomberie intervenue en avril 2018 ni d'expliquer les consommations élevées retenues sur son compteur uniquement en 2018 et 2019. Par ailleurs, l'argument tiré de la négligence du syndicat des copropriétaires pour ne pas avoir demandé l'application des dispositions de l'article L2224-12-III bis du code général des collectivités territoriales sera écarté puisqu'il est au contraire démontré que le syndicat des copropriétaires, alerté de la surconsommation, a fait établir un rapport d'intervention, et a informé le copropriétaire concerné s'agissant d'un équipement situé dans sa partie privative. En conséquence, la décision entreprise, qui a retenu que le syndicat des copropriétaires produisait au soutien de sa demande les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 29 mai 2018 et du 30 mai 2017, le contrat de syndic, le décompte des charges dues par l'appelante au 12 juin 2019, les appels de fonds qui lui ont été adressés, la mise en demeure du 11 septembre 2019 et a considéré que la créance de 9.662,08 euros était fondée, sera confirmée. Le syndicat des copropriétaires sollicite l'actualisation du montant des charges de copropriété pour tenir compte des montants postérieurement échus et des règlements intervenus non seulement au titre des appels de fonds postérieurs, mais aussi en exécution du premier jugement exécutoire par provision mis au crédit du compte du relevé de compte de [O] [J]-[C]. Au soutien de sa demande actualisé, il produit : -le relevé de compte à la date du 1er octobre 2023 mentionnant la somme de 9.138,71 euros au débit du compte de la copropriétaire, - les procès verbaux des assemblées générales des 26/06/2019, 4/12/2020, 19/11/2021, 24/10/2022, 18/09/2023, - les états des dépenses des exercices 2018 à 2022, - la mise en demeure du 19/05/2020 - les appels de fonds pour la période du 24 juin 2019 au 30 juin 2020 ; - le contrat de syndic 2021/2024. En considération de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires à la date du 1er octobre 2023 est établie à hauteur de 9.138,71 euros en ce compris l'imputation des frais de mise en demeure adressée le 19 mai 2020 par lettre recommandée à hauteur de 23.90 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et justifiés comme étant des frais de recouvrement nécessaire. [O] [J]-[C] sera en conséquence condamnée à verser ce montant au syndicat des copropriétaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2020. Sur la demande reconventionnelle en cause d'appel au titre de la résistance abusive Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil. En l'espèce, il n'est pas démontré que [O] [J]-[C] a abusé de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], ce d'autant que l'analyse de son relevé de compte fait état des nombreux versements effectués depuis 2019 pour apurer le solde de sa dette de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d'appel. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. [O] [J]-[C] qui succombe sera condamnée aux dépens, qui seront distraits au profit de la SCP COHEN GUEDF-MONTERO-DAVAL-GUEDJ qui en fait la demande, et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau en actualisant la créance et y ajoutant, Condamne [O] [J]-[C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son syndic, la somme de 9.138,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, en ce compris la somme de 23.90 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2020 ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne [O] [J]-[C] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDF-MONTERO-DAVAL-GUEDJ ; Condamne [O] [J]-[C] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son syndic la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le greffier Le président