Tribunal judiciaire, 10 septembre 2024. 21/05104

N° RG 21/05104 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VT2G CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 30Z N° RG 21/05104 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VT2G Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.C.I. M.CO C/ S.A.R.L. AU COEUR DES GRAVES IMMOBILIER Grosses délivrées le à Avocats : Me Fabrice DANTHEZ Me Marin RIVIERE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, Statuant à Juge Unique Isabelle SANCHEZ, Greffier lors des débats et Pascale BUSATO, Greffier lors du prononcé DÉBATS A l’audience publique du 11 Juin 2024 JUGEMENT Contradictoire En premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDERESSE S.C.I. M.CO 14 place Gambetta 33720 PODENSAC représentée par Me Fabrice DANTHEZ, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. AU COEUR DES GRAVES IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET ACG IMMO 22 avenue du Général de Gaulle 33720 VIRELADE représentée par Me Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX N° RG 21/05104 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VT2G EXPOSE DU LITIGE Faits constants : La SCI M.CO, (ci-après “le bailleur”) a été propriétaire d'un immeuble situé 14, Place Gambetta à PODENSAC (33720). Le 24 septembre 2018, le bailleur a conclu un mandat de gestion avec la SARL AU CŒUR DES GRAVES IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial de “Guy Hoquet Immobilier” (ci-après “le mandataire”) pour la mise en location et gestion locative de cet immeuble. Ce contrat de gestion était assorti de l’adhésion du bailleur, es qualité d’assuré, à un contrat collectif d’assurances - souscrit par le mandataire, es qualité de souscripteur du contrat collectif conclut avec l’assureur SERENIS SA, par l’intermédiaire d’un courtier-délégataire AXELLIANCE, (chargé de l’encaissement des primes et de la gestion des sinistres) - pour une garantie dite “loyer impayé”, moyennant la majoration de 2% du taux de prélèvement sur le loyer. Le 19 mai 2020, le mandataire a procédé pour le compte du bailleur à la location du bien à Madame [S] [C] ainsi qu’à son fils, Monsieur [Y] [H], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 790 €. Très rapidement des incidents de paiement sont apparus, le dernier paiement complet du loyer est intervenu le 15 septembre 2020. Le mandataire a informé le bailleur qu'un échéancier avait été conclu avec les locataires sur une période de 8 mois moyennant chaque mois le paiement de la somme de 200 € en sus du montant du loyer ; proposition que Mme [B], gérante de la SCI a accepté par courriel du 15 octobre 2020. Le 30 novembre 2020, les locataires n'ayant pas poursuivi leurs engagements, le mandataire leur a leur adressé une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 2.960 €. Le 15 décembre2020, le mandataire leur a fait délivré un commandement de payer pour une dette locative s'élevant à la somme de 3.081,29 €. Le 23 décembre 2020, AXELLIANCE, le gestionnaire de sinistre du contrat d'assurance "Garantie de loyers impayés", a refusé de prendre en charge le sinistre au motif que "lors de ma mise en garantie du lot, la dette doit être à zéro" ; alors qu'il était relevé qu'à l'entrée des lieux les locataires n'étaient pas à jour, pour avoir constaté une dette de 121,29 €. Le 25 février 2021, les locataires ont quitté les lieux. Le même jour, le bailleur a accepté un plan d'apurement de la dette conclu avec le locataire pour une somme en principal de 5.351,29 € prévoyant un remboursement mensuel de 200 €, ce jusqu’au10/09/2023. Cet accord suspendant les poursuites sauf non respect du plan par le locataire. Le 3 mars 2021,le bailleur, par l'intermédiaire de son conseil, estimant que son mandataire avait défailli dans les obligations de son mandat, d’une part, a mis ce dernier en demeure de lui payer la somme de 5.276,50 €, et d’autre part, a mis fin au mandat de gestion locative à réception de la terre recommandée, soit le 5 mars 2021. Procédure : Par assignation délivrée le 14/06/2021, la SCI M.CO a assigné la SARL AU COEUR DES GRAVES IMMOBILIER à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’indemnisations sur le fondement de la supposée faute du mandataire. Il convient de préciser que depuis cette assignation : - le mandataire a constitué avocat et fait déposer des conclusions. - par Ordonnance en date du 3/05/2022, le Juge de ma mise en état a rejeter un moyen d’incompétence soulevé par le défendeur, - l'ordonnance de clôture est en date du 10/04/2024. Les débats s’étant déroulés à l’audience du 11/06/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10/09/2024. PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le bailleur, la SCI M.CO : Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7/09/2023 et reprises à l'audience, le demandeur sollicite du Tribunal de : Juger que La SARL AU CŒUR DES GRAVES IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne GUY HOQUET L'IMMMOBILIER ACG IMMO a failli dans ses obligations découlant du mandat de gestion qui lui avait été confié par la SCI M.CO le 24 septembre 2018 et en conséquence, Condamner la SARL AU CŒUR DES GRAVES IMMOBILIER (ACG IMMO) prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI M-CO prise en la personne de son représentant légal : - La somme de 4.457,03 € au titre du préjudice financier résultant de la perte des loyers et des frais de commandement - La somme de 10.000 € au titre du dommage distinct de l'absence de mise en jeu du contrat d'assurance perte de loyers, de l'absence d'information sur le fondement de l'article 1231-1 du Code Civil. Condamner la SARL AU CŒUR DES GRAVES IMMOBILIER (ACG IMMO) prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI M-CO la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la SARL AU CŒUR DES GRAVES IMMOBILIER (ACG IMMO) aux entiers dépens. PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le mandataire, la SARL AU COEUR DES GRAVES IMMOBILIER : Dans ses dernières conclusions en date du 28/02/2023 le défendeur demande au tribunal de : A titre principal : DEBOUTER la SCI M.C.O. de l'ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire : FIXER à la somme de 4.201,86 € le préjudice résultant de la perte des loyers; FIXER à la somme de 1€ symbolique le préjudice distinct pour manquement aux obligations contractuelles de vérification de la solvabilité des locataires ; En tout état de cause : CONDAMNER la SCI M.CO à verser à la SARL AU CŒUR DES GRAVES IMMOBILIER la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER la SCI M.C.O. aux entiers dépens. L'exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions Le tribunal rappelle à titre liminaire qu'il n'a pas à statuer sur les demandes de "donner acte" ou "constater" de "déclarer" ou de "juger" qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d'une prétention dans la partie "discussion" des conclusions. Sur les manquements du mandataire dans l’exécution de son mandat Le bailleur reproche à son mandataire d’avoir commis lors de l’exécution du mandat les fautes suivantes : dés l’entrée des lieux, les locataires n’auraient pas payé le montant complet du dépôt de garantie - alors que le mandataire étant un professionnel de l'immobilier, habitué à souscrire les contrats “garantie des loyer impayés” et qu’en lui faisant souscrire un contrat d'assurance pour loyers impayés qui n’aurait pas eu vocation à s'appliquer, en ce que les conditions exigées par l'assureur n'étant pas remplies, du fait que les locataires n’avait pas réglé complètement le montant du dépôt de garantie - il ne pouvait ignorer ce cas d'exclusion de garantie,le mandataire se serait engagé à lui adressé, entre le 20 et 25 de chaque mois un compte-rendu de gérance pour la période écoulée avec confirmation de l'exécution du virement ; ce qu’il aurait manqué de faire,les incidents de loyers, auraient débuté au mois de juillet 2020 (la dette locative aurait été de 1.701,29 € au 1er août 2020), le mandataire aurait dû, dès le mois d'août 2020, adresser une lettre de mise en demeure aux locataires et dans la mesure où l'indemnisation de l'assureur ne commencerait que deux mois après la délivrance du commandement de payer, le mandataire aurait dû faire délivrer un commandement dès le mois de septembre et faire une déclaration de sinistre à la compagnie d'assurance dès la délivrance de cet acte.le mandataire aurait manqué à ses obligations contractuelles de vérification de la solvabilité des locataires Le mandataire soutient que : Le premier impayé de loyer serait d'août 2020, dès le mois d'octobre suivant, il conclu un échéancier avec la locataire sur 8 mois, accepté par le bailleur, mais non respecté, de ce fait il aurait adressé aux locataires, le 30 novembre 2020, une lettre de mise en demeure d'avoir à payer la somme de 2.960 €, suivie d'un commandement de payer en date du 15 décembre. Qu’ainsi, il ne saurait lui être reproché de faute alors que l'indemnisation, en application du contrat d’assurance, ne pourrait avoir lieu moins de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que les indemnités ne seraient pas dues en cas d'apurement des causes du commandement ; alors qu’il aurait tenté d'obtenir la mise en jeu de la garantie des impayés, en effectuant une déclaration de sinistre pour loyers impayés en date du 22 décembre 2020, laquelle aurait donné lieu à un refus de prise en charge en raison du non versement intégral du dépôt de garantie. Il aurait donc rempli ses obligations contractuelles de mandataire. S’agissant du contrôle de solvabilité des locataires, il soutient avoir obtenu la fiche de renseignement candidats qui contient les éléments de contrôle de la solvabilité des locataires, lesquels auraient fait état d’une rémunération globale mensuelle de plus de 3.000€, et aurait permis de s'assurer de leur solvabilité pour un loyer à hauteur de 790 € par mois. Réponse du Tribunal : En droit, selon l’article 1991 du Code civil : “Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.” Alors que l’article 1992 précise : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire” Il est de jurisprudence constante que l’obligation de moyen de l’agent immobilier - mandataire vis à vis de son mandant, le propriétaire, bailleur - porte tant sur les opérations de recherche d’un locataire présentant de garanties de solvabilité, que l’édition et la signature du contrat de location, que la mise à disposition du bien loué, que l’encaissement en temps et en heure des loyers, outre la gestion diligente des incidents de paiement et des éventuelles poursuites et mise en jeu de la garantie des loyers impayés qu’il aurait amené à faire souscrire à son mandant. Il appartient donc au mandant de démontrer le ou les manquements de son mandataire à cette obligation. En l’espèce - dans la mesure où un échéancier avait été conclu avec les locataires puis accepté par Mme [B], gérante de la SCI, par courriel du 15 octobre 2020 et que les locataires n'ont pas respecter celui-ci, et que le 30 novembre 2020, le mandataire leur a leur adressé une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 2.960 € et le 15 décembre2020, qu’il leur a fait délivré un commandement de payer pour une dette locative s'élevant à la somme de 3.081,29 € - il convient de retenir que le mandataire a bien respecté la mission conclue avec le bailleur à l'article “Encaisser les sommes dues" du document intitulé "la gestion - nos missions" (pièce 11, demandeur), En revanche le Tribunal retient les éléments fautifs suivants : s’agissant de la solvabilité des locataires, l’analyse des trois bulletins de salaire fournis par Mme [C] aurait dû alerter le mandataire sur la précarité de la situation financière de celle-ci au regard, sur chacun des bulletins en question, des reprises d’acompte pour 500€ et de saisie arrêt, ce qui ramenait en fait ses revenus mensuels à hauteur 614 euros pour janvier, 577 euros pour février et 283 euros pour mars 2020, soit bien moins que ce qu’à retenu le mandataire dans son appréciation de la solvabilité,le mandataire, a de plus accepté de signer le contrat de location en autorisant les locataires à se libérer de leur obligation de verser le dépôt de garantie que partiellement, en effet il résulte de l’historique du compte locataire (pièce 6 défendeur) que dés le 2 juin 2020, soit après son versement partiel de 500€ pour le loyer courant du mois de juin, le locataire restait devoir la somme de 411,29€, en partie au titre d’un dépôt de garantie et d’un premier loyer, tous deux incomplètement réglés,de plus cette tolérance a, de facto, rendu toute demande d’indemnisation de futurs loyers impayés problématique en raison de la supposée exclusion figurant au contrat collectif d’assurance, ayant permis au gestionnaire de sinistre de dénier la garantie au motif que dés l’entrée dans les lieux il existait un impayé ; alors même que le mandataire est le souscripteur du contrat d’assurance collectif en question, refus que le mandataire n’a pas contesté, alors que, comme il sera développé ci-après, il y avait pourtant matière à la discuter,le mandataire ne justifie pas de l’envoi à son mandant des informations mensuelles visées au dernier point de l’article “informer le propriétaire” du document intitulé “la gestion - nos missions” dont les énonciations entrent dans le champ contractuel (pièce 11, demandeur), Sur les préjudices indemnisables Le bailleur invoque comme premier préjudice la somme de 4.457,03 € au titre du préjudice financier résultant de la perte de loyers et des frais de commandement. Il y ajoute la somme forfaitaire de 10.000 € au titre d’un supposé préjudice résultant des fautes d’absence d’information ainsi que d’absence de mise en jeu du contrat d’assurance. Le mandataire prétend que, s’agissant du préjudice financier résultant de la perte des loyers, un versement de 200 € serait intervenu le 26/02/2021, un versement de 84,64 € serait intervenu le 26/03/2021 ainsi que la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 790 € et qu’il ne saurait être alloué une somme supérieure à 4.201,86 € (5.276,50-1.074,64). De plus, à supposer l'existence d'un préjudice distinct qui serait en lien avec un manquement aux obligations contractuelles justifiée sur le principe, en l'absence de tout élément permettant de chiffrer ce préjudice, selon le mandataire la somme allouée de ce chef ne saurait être supérieure à la somme de l'Euro symbolique. Réponse du Tribunal : En droit, selon l'article 9 du Code de procédure civile : "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention." Il appartient donc au demandeur de démontrer l’existence et l’ampleur des préjudices distinct qu’il invoque. Par ailleurs, lorsque la faute du débiteur de l’obligation a fait perdre à son co contractant une probabilité de gain ou bien d’éviter une perte subie, sa responsabilité doit s’analyser en une “perte de chance” ; laquelle entraîne nécessairement une indemnisation partielle du montant du gain espéré ou de la perte encourue. De plus, l’article 1992 cité ci-dessus précise que le juge doit apprécier avec plus de sévérité la faute d’un mandataire “qui reçoit un salaire”. En l’espèce, le Tribunal constate que le demandeur ne produit aucun argument sur le caractère supposément distinct du préjudice dont il demande réparation à hauteur de 10.000€, sans expliquer comment il arrive à ce chiffre forfaitaire ; le Tribunal ayant interdiction de procéder par voie de forfaitarisation ; seul le préjudice résultant du supposé dommage de perte de loyers non perçus par le bailleur sera retenu. Par ailleurs, le Tribunal retient que les fautes retenues par le Tribunal causent au bailleur, globalement, une perte de chance d’avoir perçu, et de pouvoir dans un proche avenir percevoir, les loyers visés au solde comptable produit par le mandataire (4.201,86 €). En effet, s'agissant de l’erreur d’appréciation sur la solvabilité des locataires, la négligence de l’analyse des bulletins de salaire ne porte que sur ceux Mme [C], il n’est pas certain que correctement effectuée, l’analyse aurait conduit à évincer les locataires en question car leur taux d’engament aurait alors porté sur 34%, soit légèrement supérieur à l’usage ; la libération que partielle du montant du dépôt de garantie n’a qu’une incidence indirecte sur le montant des loyers restant dus au départ des locataires ; l’absence d’envoi mensuellement des informations sur la situation comptable précise des locataires a certes contribué à l’ampleur de l’impayé dans la mesure où le bailleur n’aurait probablement pas consenti à l’octroi d’un échéancier qui repousse le départ des poursuites, mais n’en est pas pour autant la cause principale ; si une lecture plus rigoureuse des exclusions du contrat d’assurance aurait permis de contester le refus du gestionnaire de sinistre de prendre en charge le sinistre déclaré par le mandataire, car l’exclusion invoquée, à tort par le dit gestionnaire, était motivée sur une situation de dette du locataire (qui était en place) au moment de l’adhésion de l’assuré, soit contractuellement le premier jour du mois suivant son adhésion au contrat collectif, alors qu’au cas présent il s’agit en fait du locataire en place le premier octobre 2018 - et non pas au premier jour de l’entrée des nouveaux locataires, Mme [C] et son fils, le 19 mai 2020 - toutefois, il convient de relativiser les conséquences car contractuellement l’indemnisation de l’assureur aurait cessé dés la résiliation du mandat de gestion locative, à l’initiative du bailleur, ce qui réduisait significativement le montant des loyers indemnisables, soit du 15/01/2021 (deux mois après délivrance du commandement de payer) au 5 mars 2021, soit moins de deux loyers. Alors qu’au surplus, il n’est pas démontré que les locataires défaillants soient tous deux définitivement insolvables, les poursuites à venir pourraient ainsi réduire le montant restant in fine impayé. De sorte que, tout en faisant application du dernier alinéa de l’article 1992, un montant de 3.000 € sera retenu comme résultant de la perte de chance que le mandataire a causé, toutes fautes confondues, au bailleur. Sur les autres demandes : - sur les dépens, Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, ici le mandataire - sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Une somme de 1.500€ sera retenue comme équitable. - sur l’exécution provisoire, L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, - CONDAMNE la SARL AU COEUR DES GRAVES IMMOBILIER à payer à la SCI M.CO la somme de 3.000 €, tous préjudices confondus ; N° RG 21/05104 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VT2G - CONDAMNE la SARL AU COEUR DES GRAVES IMMOBILIER aux entiers dépens ; - CONDAMNE la SARL AU COEUR DES GRAVES IMMOBILIER à payer à la la SCI M.CO la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, - REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties. Le présent jugement a été signé par monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président et par madame Pascale BUSATO, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,