Cour d'appel, 13 septembre 2023. 21/00344

ARRÊT DU 13 Septembre 2023 JYS / NC -------------------- N° RG 21/00344 N° Portalis DBVO-V-B7F -C4AP -------------------- [G] [E] C/ [F]-[W] [K] [T] [N] épouse [K] ------------------- GROSSES le aux avocats ARRÊT n° 353 bis-23 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [G] [E] né le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 6] de nationalité française, VRP multicartes domicilié : [Adresse 2] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001205 du 07/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représenté par Me Vanessa LE GUYADER, avocate au barreau d'AGEN APPELANT d'un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 02 février 2021, RG 20/00013 D'une part, ET : Monsieur [F]-[W] [K] né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 6] de nationalité française, retraité Madame [T] [N] épouse [K] née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 10] de nationalité française, retraitée domiciliés ensemble : [Adresse 9] [Localité 10] représentés par Me Frédérique POLLE, avocate au barreau d'AGEN INTIMÉS D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 avril 2023, sans opposition des parties, devant la cour composée de : Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre Assesseur : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de : Dominique BENON, conseiller en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS Suivant contrat du 1er février 2000, [F]-[W] [K] et [T] [N] épouse [K] ont donné à bail d'habitation une maison à [Localité 7] (Lot-et-Garonne) contre 3 300 francs / 503,08 euros par mois indexés sur l'indice de revalorisation des loyers appliqué jusqu'en 2014 à 642,22 euros par mois. Au 1er juin 2017, les bailleurs l'ont revalorisé à 685,94 euros mensuels, provision pour charges comprise, que le locataire n'a jamais accepté de régler. Le 28 août 2019, les bailleurs ont fait commandement au preneur de payer 2 663,27 euros en principal, vainement. Suivant acte d'huissier délivré le 19 février 2020, les époux [K] et [N] ont fait assigner [G] [E] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Agen sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour au principal, constater la résiliation de plein droit au 28 octobre 2019 du contrat de bail d'habitation et être condamné à payer 3 411,51 euros au titre des loyers et charges impayés et 1 520,13 euros d'indemnités d'occupation au 7 février 2020 outre 722,40 euros mensuellement jusqu'à libération complète des lieux. Par jugement réputé contradictoire du 2 février 2021, le tribunal a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat conclu le 1er février 2020 entre [F]-[W] [K] et [C] [N] épouse [K] d'une part et [G] [E] d'autre part pour le logement sis [Adresse 8] à [Localité 7], sont réunies au 28 octobre 2019, - ordonné à [G] [E] de libérer le logement y situé et dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et de toute personne avec lui, par l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamné [G] [E] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges dus en cas de poursuite de bail et que cette indemnité qui se substitue au loyer dès le 28 octobre 2019 est payable dans les mêmes conditions que les loyers et charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à [F]-[W] [K] et [C] [N], - condamné [G] [E] à payer aux époux [K]-[N] 12 155,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à dater de l'assignation pour le surplus des sommes visées et à dater du 22 octobre 2020 pour le surplus, - condamné solidairement [G] [E] à payer aux épouse [K]-[N] 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné [G] [E] aux dépens. Pour résilier le bail et condamner au paiement au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation, le tribunal a jugé que les époux [K] justifient que la somme différentielle n'est pas payée et la clause résolutoire insérée au bail s'applique de plein droit. Suivant déclaration au greffe, [G] [E] a fait appel de tous les chefs de dispositif dudit jugement le 26 mars 2021 ; il a intimé [F]-[W] [K] et [C] [N] épouse [K]. L'expulsion a été exécutée le 21 mai 2021 et [G] [E] a réglé la somme de 7 000 euros. Par ordonnance du 26 janvier 2022, le premier président de cette cour a déclaré irrecevable le la demande de [G] [E] d'arrêt de l'exécution provisoire. Selon dernières conclusions visées au greffe le 14 mars 2023, [G] [E] demande, en réformant le jugement, de : - juger que le montant de la révision appliqué par le bailleur est erroné, - juger que le montant du dernier loyer révisé en 2017 s'élevait à 642,60 euros aux lieu et place de 685,94 euros, en conséquence, reconventionnellement, de : - juger que les époux [K] ont trop perçu 2 245,14 euros de juin 2017 à août 2019 ou 2 284,64 euros de juin 2018 à août 2019 si la prescription est retenue, - condamner les époux [K] à payer à [G] [E] le différentiel à actualiser au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, - juger qu'il n'a pas à payer d'indemnités d'occupation, - condamner les époux [K] à lui payer 1 182,63 euros à titre de réparation des préjudices subis lors des travaux réalisés par les bailleurs, avec intérêts au taux légal à dater de la décision, subsidiairement, de : - juger que [G] [E] continuera à régler sa dette par mensualités de 500 euros jusqu'à apurement, en tout état de cause, de : - débouter les époux [K] de toutes demandes, fins et conclusions, - condamner les époux [K] à payer 3 000 euros par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner les époux [K] aux dépens dont distraction au profit de Me Le Guyader conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'appelant expose que la revalorisation est erronée car tout l'arriéré est calculé sur la base de la revalorisation de 2017 au lieu de celle de 2014 ; il a fait état en 2019 de désordres dans son logement et des travaux ont été réalisés dont il a subi les désagréments, notamment des salissures et des dégradations. Il fait valoir que toute révision annuelle non appliquée est prescrite au-delà d'un an depuis l'entrée en vigueur de la loi 'alur' le 27 mars 2014, soit que les revalorisations antérieures sont périmées depuis le 26 mars 2015, la résiliation du bail est injustifiée et les bailleurs doivent le trop-perçu ; il a subi des préjudices financiers de la remise en état de sa location ; il a droit à la restitution de son dépôt de garantie. Subsidiairement, sa situation de représentant de commerce multicartes au revenu moyen de 824 euros par mois justifie un délai de paiement alors qu'il règle déjà 500 euros mensuels. Selon conclusions visées au greffe le 26 octobre 2022, [F]-[W] [K] et [C] [N] épouse [K] demandent, en confirmant le jugement, de : - déclarer irrecevable car prescrite la demande de [G] [E] de restitution du trop-perçu de 2 245,14 euros afférent aux révisions du loyer intervenues le 1er juin 2017 et le 1er février 2018 par application de l'article 7 -1 de la loi du 6 juillet 1989, en tout état de cause, de : - l'en débouter, - débouter [G] [E] de sa demande de paiement de 1 182,63 euros en réparation d'un préjudice de travaux en l'absence de démonstration d'une faute, un préjudice et un lien de causalité, - rejeter la demande de [G] [E] de restitution de dépôt de garantie, sans objet depuis le 13 juillet 2021, - débouter [G] [E] de toutes autres demandes, - condamner [G] [E] à payer 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner [G] [E] aux dépens d'appel. Les intimés exposent que [G] [E] a laissé des mois de loyers impayés en 2016, 2018 et 2019 ; la location a été restaurée à l'état neuf en 2000 et le loyer était désormais de 722,40 euros par mois alors que [G] [E] a persisté à ne régler que 649,26 euros par mois malgré la revalorisation de 2017 conforme au calcul de l'agence nationale pour l'information sur le logement, compte tenu de 131 euros d'allocation de logement versée au bailleur directement. L'intéressé n'a pas comparu en première instance ni réglé 7 000 euros spontanément mais au moyen d'une saisie-attribution et il reste redevable de 7 704,89 euros en capital et intérêts à parfaire qu'il règle par mensualités de sorte que la demande de délai est sans objet. Ils font valoir qu'à réception de la notification de revalorisation du 24 mai 2017, [G] [E] ne l'a pas contestée dans les trois ans suivants et il est prescrit ainsi que pour la revalorisation de 2018 dont le délai a expiré le 1er février 2021. Additionnement sur l'habitat indigne, la commission compétente a notifié le 21 mars 2019 seulement la présence d'une douille de chantier à une ampoule d'éclairage et la hauteur insuffisante du garde-corps du palier supérieur ainsi que le dégât des eaux du logement voisin jamais signalé et un chauffage insuffisant qui est un défaut d'entretien du locataire et le dossier a été clôturé à la satisfaction de la commission le 2 mai 2019. Les chantiers de 4 jours de durée ont été nettoyés par les artisans intervenus. Sur le dépôt de garantie, ils exposent et font valoir que [G] [E] est d'abord redevable de 892 euros de frais d'entretien de la chaudière. Sur le délai, ils font valoir que la demande est sans objet, [G]- [E] ayant réglé 2 500 euros et mis en place un échéancier pour paiement par virement du surplus. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 22 mars 2023, le conseiller de la mise en état a clôturé l'instruction de la procédure et fixé l'affaire à plaider. MOTIFS 1 / Sur la prescription de la contestation du montant de l'indexation du loyer : L'alinéa 1 de l'article 7-1 de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : 'Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. (')". En l'espèce, les bailleurs ont notifié l'augmentation du loyer à 671 euros mensuels hors charges par lettre recommandée du 24 mai 2017 avec accusé de réception signé le 26 suivant ; [G] [E] disposait d'un délai jusqu'au 26 mai 2020 pour contester cette indexation ; les bailleurs ont encore notifié l'augmentation du loyer à 698,75 euros mensuels hors charges par lettre recommandée du 29 janvier 2018 avec accusé de réception signé le 2 février suivant ; [G] [E] disposait d'un délai jusqu'au 1er février 2021 pour contester cette indexation. Son inaction prolongée jusqu'au 24 juin 2023, date de la signification par le réseau privé virtuel des avocats de ses conclusions de contestation du loyer révisé, a éteint son droit d'agir sans être suspendu ni interrompu par aucune cause. Le courrier de contestation du 8 mars 2018, sans la saisine ni de la commission de conciliation des loyers ni du juge, est une démarche insuffisante. L'action en contestations de [G] [E] est prescrite. 2 / Sur la clause résolutoire : L'article 7 de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : "Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; " L'article 24 de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : "I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Il convient de rappeler que la clause de révision dispose que : "Le loyer sera révisable chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du contrat, en fonction de l'indice national de la construction publié par l'Insee (') Le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision sans besoin de notification préalable" ; la clause résolutoire dispose : "Le bail sera résilié de plein droit si bon semble au propriétaire : 1) à défaut de paiement à son échéance, de tout ou partie du loyer ou des charges, un mois après simple commandement de payer, demeuré sans effet. Le commandement sera nul s'il ne contient pas la reproduction des quatre premiers alinéas de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'expulsion du locataire sera poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé sauf demande de délai par ce dernier en conformité avec cet article 24'". C'est par des motifs que la cour approuve et qu'elle adopte qu'avec une application exacte de la loi du 6 juillet 1989 aux faits de la cause, le tribunal a fait jouer la clause résolutoire du bail d'habitation de [G] [E]. En l'espèce, [G] [E] ne conteste pas qu'il n'a jamais réglé au-delà du montant de 649,16 euros mensuels. Le jugement sera confirmé de ce chef. 3 / Sur les préjudices locatifs : L'article 6 de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. " Le rapport du 12 février 2019 de la commission de lutte contre l'habitat indigne indique : "Un constat technique d'habitabilité a été réalisé. Il s'avère les lacunes suivantes : anomalie de l'installation électrique : présence d'une douille de chantier, hauteur insuffisante de la rambarde du palier de l'étage. Afin de respecter les obligations du bailleur, il vous convient de procéder à la mise en sécurité de l'installation électrique contrôlée par un professionnel qualifié, mise en sécurité du garde-corps de l'étage avec hauteur minimale d'1 mètre" (au lieu de 85 cm). Dans sa correspondance du 15 mai 2019, la commission donnait acte à M. [K] dans les termes suivants : "Suite aux justificatifs transmis, la commission prend bonne note des travaux réalisés. Il a également été constaté que vous avez réalisé des travaux non demandés dans le cadre du bon entretien de votre logement pour le bien-être de votre locataire. Ce dossier a été clôturé en commission le 2 mai 2019". Le procès-verbal d'huissier du 15 avril 2019 fait état de constatations de poussières et salissures après travaux et les artisans MM [H] plombier, et [X] menuisier, attestent régulièrement de la propreté de leurs chantiers, suivant les usages les plus constants de leurs professions. Les fautes du bailleur ne sont pas prouvées, le préjudice du locataire n'est pas caractérisé. La demande n'est pas fondée et sera rejetée. 4 / Sur le délai de paiement : L'article 1353-5 du code civil dispose : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues". Il ressort du dossier que [G] [E] n'a pas payé spontanément la somme de 7 000 euros pour l'apurement de sa dette. Le niveau réduit de la dette ne justifie plus la mise en place de ces mesures. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, Confirme le jugement, Y ajoutant, Déboute [G] [E] de sa demande à titre de dommages et intérêts, Dit n'y avoir lieu aux délais de paiements, Condamne [G] [E] aux dépens d'appel, Condamne [G] [E] à payer à [F]-[W] [K] et [T] [N] épouse [K] 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Le Président,