Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/01095 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V5TT
JUGEMENT DU 15 NOVEMBRE 2024
DEMANDEUR :
La société MAIF - MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEURS :
Le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET LEDOUX exerçant sous le nom commercial PROMOVENTE-PROMOGEST, pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE
La S.A.S. CABINET [E] exerçant sous l’enseigne PROMOVENTE PROMOGEST, prise en la personne de son Présient [N] [E]
[Adresse 3] & [Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE
La S.A. GAN ASSURANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 8]
[Localité 6]
représentée par Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice-Présidente
GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Novembre 2023.
A l’audience publique du 06 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Novembre 2024.
Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Novembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
Il existe à [Localité 4] un immeuble soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 2]. Le syndicat des copropriétaires est assuré par la société GAN assurances IARD (ci-après GAN).
Le syndic est la société Cabinet [E].
Une société HD Voltaire y est propriétaire d’un appartement 11 au 1er étage assuré par la société MAIF. Le 26 juillet 2017, un dégât des eaux a affecté le plafond de la cuisine de ce lot.
Le syndic étant avisé, il a demandé l’intervention d’un couvreur, lequel a déclaré ne pas pouvoir bâcher le toit compte tenu de la configuration des lieux et d’un risque d’effondrement lié à la rétention d’eau.
Le syndic a donc demandé des devis de réparation de la couverture qui ont été soumis à l’assemblée générale ordinaire du 12 février 2018, laquelle a décidé d’accepter l’un des devis et a fixé au 1er avril 2018 la date d’exigibilité de la quote-part de chaque copropriétaire.
Toutefois, antérieurement à leur réalisation, le faux-plafond de la cuisine de l’appartement 11 s’est partiellement effondré en mai 2018.
La société MAIF a fait réalier une expertise les 23 juillet 2018 et 8 juillet 2019.
Elle a présenté une réclamation au GAN le 6 août 2018 mais celui-ci a notifié un refus de garantie le 3 janvier 2019, invoquant la négligence de l’assuré. La société MAIF a ensuite présenté sa réclamation au syndic, en vain.
Les travaux de réparation de la toiture de la copropriété ont été réalisés au printemps 2019.
Le propriétaire du lot a délivré à la MAIF une quittance subrogatoire à hauteur de 12 412,08 euros le 26 juin 2021.
Par actes d’huissier du 15 février 2022, la société MAIF a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Cabinet [E] devant le tribunal judiciaire de Lille exerçant l’action subrogatoire.
Par acte d’huissier du 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner son assureur GAN pour obtenir sa garantie.
Par ordonnance du 28 septembre 2022, les deux affaires ont été jointes.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la société MAIF demande au tribunal de :
Vu la loi 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu l’article 1242 du code civil,
Vu les articles 1346 et suivants du code civil,
- Déclarer la demande de la MAIF recevable et bien fondée, et en conséquence :
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [E] à lui payer, comme subrogée dans les droits de son assurée, la somme de 12 412,08 euros ;
- Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 6 septembre 2021, date de
la mise en demeure ;
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [E] aux
entiers frais et dépens de l’instance ;
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [E] à la
somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le contrat d’assurance liant le GAN au syndicat des copropriétaires,
A titre principal :
- Débouter la société MAIF de son action dirigée à son encontre ;
A titre subsidiaire :
- Dire qu’en tout état de cause, le montant des dommages et intérêts dus à la société MAIF ne peut dépasser une somme de 5 225,51 euros ;
- Condamner la société GAN à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui tant en principal, intérêts, frais, dépens et article 700 ;
A titre encore plus subsidiaire :
- Condamner la société Cabinet [E] en sa qualité de syndic à le garantir de toute condamnation prononcée contre lui tant en principal, intérêts, frais, dépens et article 700 ;
En tout etat de cause :
- Condamner toute partie succombante à une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître Christophe Desurmont [avocat initialement constitué pour le syndicat des copropriétaires].
Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 16 octobre 2023, la société Cabinet [E] demande au tribunal de :
Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,
- Constater qu’elle n’a commis aucune faute causant un préjudice personnel à la société HD Voltaire ;
- Juger l’absence de solidarité entre elle et le syndicat des copropriétaires au visa de l’article 1310 du code civil ;
- En conséquence, débouter la société MAIF es qualité d’assureur subrogé dans les droits de la société HD Voltaire de l’intégralité de ses demandes ;
- Constater que la société Cabinet [E] en qualité de syndic, n’a commis aucune faute dans ses fonctions d’administration et d’entretien de l’immeuble ;
- En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire de garantie formulée à son encontre ;
- Subsidiairement juger que le montant de l’indemnisation due à la MAIF ne peut être supérieur à la somme de 5 225,51 euros TTC ;
- En tout état de cause, condamner la société MAIF au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 26 janvier 2023, la société GAN demande au tribunal de :
- Débouter purement et simplement toutes demandes dirigées contre elle eu égard à la non garantie opposée ;
Si par extraordinaire la juridiction de céans ne retenait pas la non garantie excipée par elle
- Circonscrire les condamnations à son encontre à la somme de 5 225,51 euros chiffrée par la société Polyexpert (expert de la MAIF) avant l’effondrement du plafond ;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Cabinet [E] à le relever et garantir toutes condamnations excédant la somme de 5 225,51 euros qui correspond au coût des travaux de nature à remédier à l’aggravation des désordres pour défaut de mesures
conservatoires ;
- Dire qu’il sera fait application de la franchise contractuelle stipulée aux termes du contrat souscrit auprès d’elle tant à l’égard du syndicat des copropriétaires que de la société MAIF es qualité de subrogée ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’instance.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :
Selon l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction issue de la loi 85-1470 du 31 décembre 1985 en vigueur à la date du fait générateur :
“ [...]
Il [Le syndicat] a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”
Il n’est pas contesté que le dommage causé aux parties privatives du lot 11 a pour origine la couverture de l’immeuble, c’est à dire une partie commune.
Les experts d’assurance ont considéré que l’origine des infiltrations se situait dans la toiture terrasse avec la précision qu’une terrasse en bois était installée sur la couverture. Lors de l’expertise, le syndic a précisé que la terrasse en bois était installée depuis 30 ans. Cet aménagement est particulièrement visible sur une photographie produite par le syndicat (PC 6).
Il est enfin constant que la couverture était en zinc.
Le syndicat des copropriétaires produit une copie faiblement lisible d’un contrat d’entretien annuel de la couverture paraissant daté du 22 décembre 1997 et en tous cas suffisamment ancien pour que le prix soit libellé en francs (PC syndicat 5).
En dépit de la production de cette pièce et à supposer que le contrat soit demeuré en vigueur jusqu’en 2017, ce qui n’est pas démontré, dans la mesure où il n’est pas contesté que des planches de bois formant un aménagement de la terrasse étaient posés depuis fort longtemps sur la couverture en zinc, il est immanquable que la terrasse n’ait pas été entretenue durant cette période puisque son entretien aurait nécessité le démontage de la terrasse en bois à chaque intervention. En particulier, le tribunal ne voit pas comment il serait possible de vérifier les soudures et nettoyer la plate forme sans démonter la terrasse en bois.
Cela est tellement certain que le syndic, qui n’a pas pu faire poser de bâche sur la couverture fuyarde, a opté d’emblée pour une demande de devis de réfection complète de la terrasse, avant de savoir que le faux-plafond s’effondrerait quelques mois plus tard. Ce choix implique une conscience d’un état de dégradation suffisant de la terrasse pour que soit envisagé son remplacement plutôt qu’une recherche de fuite et une réparation ponctuelle.
Il en résulte nécessairement que la cause de l’infiltration est le défaut d’entretien de la couverture en zinc.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires est responsable envers le propriétaire du lot 11.
Compte tenu d’une absence de contestation de la subrogation de la société MAIF dans les droits de ce propriétaire, celle-ci est créancière d’une indemnité.
Quant à son montant, les experts des deux assureurs ne se sont pas mis d’accord.
Celui de la MAIF les a évalué à 12 796,15 euros, vétusté déduite (PC MAIF 12), tandis que celui du GAN les a évalués à 3 176,08 euros, vétusté déduite (PC GAN 2), estimant n’avoir à prendre en considération que les dégâts causés par le dégât des eaux et non ceux consécutifs aux travaux de réfection de la couverture.
Ce raisonnement ne peut pas être suivi à l’égard de la MAIF. En effet, le dommage subi par les parties privative ne s’est pas limité à ceux du 26 juillet 2017 mais inclut l’effondrement du plafond de mai 2018. Ensuite, une fois le faux-plafond partiellement effondré, des étais ont dû être posés dans la cuisine puis des travaux de réparation de la couverture ont dû être effectués, ce qui n’a pas pu manquer d’occasionner d’autres dommages aux parties privatives. D’ailleurs, la société de couverture qui est intervenue pour la réfection du toit a notamment facturé la dépose des plafonds en placo et en torchis dans la cuisine, la salle de bain et les WC (PC syndic 4) mais aucunement la repose de plafonds ou faux-plafonds (PC syndic 3).
C’est donc l’évaluation de l’expert de la MACIF que le tribunal retient.
La société MAIF ayant indemnisé son assuré à hauteur de 12 412,08 euros, elle est suborgée dans les droits de celui-ci pour ce montant.
Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à lui payer la somme de 12 412,08 euros.
Cette somme ayant un caractère indemnitaire, elle produira intérêt au taux légal à compter de ce jour conformément à l’article 1231-7 du code civil.
Sur la responsabilité du syndic :
Selon l’article 18 de la même loi 65-557 dans sa rédaction issue de la loi 2017-86 du 27 janvier 2017 :
“Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
[...]
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; [...]”
Il a été vu plus haut que la couverture en zinc ne pouvait pas avoir été entretenue compte tenu de l’installation d’une terrasse en bois posée dessus depuis 30 ans.
Le manquement du syndic à son obligation de veiller à l’entretien des parties communes est caractérisé.
Le syndic a été avisé immédiatement du dégât des eaux par l’occupant puisqu’il a signé, le 26 juillet 2017, le constat amiable de tels dégâts (PC MAIF 3).
Le fait de mandater un couvreur en juillet 2017 (PC syndicat 3) était une diligence adéquate bien qu’il n’est pas justifié de la mission qui lui a été donnée.
Toutefois, lorsque celui-ci a déclaré ne pas pouvoir poser de bâche, le syndic s’est contenté de cette réponse et il a demandé trois devis de réparation de la couverture pour les soumettre à l’assemblée générale ordinaire le 12 février 2018, soit 6 mois plus tard (PC syndicat 4).
Il s’agissait là de travaux ayant une certaine ampleur qui ne pouvaient manquer de nécessiter du temps. Il n’a notamment pas envisagé de faire cesser les infiltrations en urgence bien que le propriétaire se soit plaint les 13 décembre 2017 et 3 janvier 2018 (PC MACIF 4 et 5) alors que la loi lui confère la possibilité de faire exécuter lui-même des travaux urgents ou de convoquer une assemblée extraordinaire pour soumettre un point particulier au vote sans attendre l’assemblée annuelle.
Dans ces conditions, le syndic a personnellement engagé sa responsabilité envers le copropriétaire du lot 11. La société Cabinet [E] donc être condamnée à indemniser la société MACIF subrogée dans les droits du copropriétaire à hauteur de 12 412,08 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour.
La solidarité ne se présumant pas selon l’article 1310 du code civil, le syndicat et le syndic qui ont contribué à un dommage unique seront condamnés in solidum.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à l’exécution de la garantie d’assurance par le GAN :
Il n’est pas contesté que le syndicat et le GAN sont liés par un contrat d’assurance qui couvre notamment le risque de dégât des eaux. Ce contrat est le fondement de la demande.
Dans ses conclusions, le GAN fait valoir la négligence du syndicat à faire cesser les causes des infiltrations dès juillet 2017 ou à prendre des mesures conservatoires, faisant valoir qu’elle ne peut garantir qu’un événement aléatoire.
Elle n’invoque aucune clause d’exclusion et ne verse d’ailleurs pas le contrat au débat.
Ce faisant, elle ne conteste pas que l’événement initial, les infiltrations constatées le 26 juillet 2017, constitue un dégât des eaux garanti tel que défini à l’article 10 du contrat c’est à dire un dommage matériel d’origine accidentelle causé aux biens immobiliers et mobiliers assurés par l’eau.
Dans ces conditions, le GAN doit garantir le sinistre initial.
Il ne conteste pas l’évaluation du montant des réparations de ce sinistre à la somme de 5 225,51 euros telle qu’elle résulte des conclusions de l’expert de la MAIF.
Le GAN soutient certes à raison que sa franchise doit être soustraite mais en ne produisant pas le contrat, il ne justifie pas du montant de cette franchise.
Il doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 225,51 euros.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte en revanche pas la preuve que son contrat prévoirait la prise en charge des intérêts, des dépens et des frais irrépétibles et ces demandes doivent être rejetées.
La garantie du GAN n’étant pas écartée, la demande plus subsidiaire de garantie par la société Cabinet [E] ne sera pas examinée.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :
Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”
“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]”
“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”
Dans l’instance initiée par la MAIF, le syndicat et le syndic, qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance ; l’équité commande de les condamner également à payer à la MAIF la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans l’instance initiée par le syndicat des copropriétaires, le GAN succombe principalement et supportera les dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Christophe Desurmont, avocat initialement constitué du syndicat des copropriétaires auquel a succédé Maître Caroline Bernard, constituée postérieurement aux dernières conclusions.
Le GAN sera également condamné à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la société Cabinet [E] à payer à la MAIF la somme de 12 412,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
Condamne la société GAN assurances IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 5 225,51 euros ;
Rejette le surplus des demandes ;
Dans l’instance initiée par la MAIF :
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la société Cabinet [E] à supporter les dépens de l’instance ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la société Cabinet [E] à payer à la MAIF la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dans l’instance initiée par le syndicat des copropriétaires :
Condamne la société GAN assurances IARD à supporter les dépens de l’instance ;
Autorise autorise Maître Christophe Desurmont à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ;
Condamne la société GAN assurances IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le Greffier, La Présidente,
